4月8日(ri)，華(hua)夏基金公(gong)告稱，2022年首單公(gong)募(mu)(mu)REITs項目——華(hua)夏中國交建REIT（代碼508018）的公(gong)眾投(tou)資者有效認(ren)購(gou)規模已超過本次公(gong)眾投(tou)資者的初始募(mu)(mu)集規模上限，已提前結束公(gong)眾投(tou)資者認(ren)購(gou)。投(tou)資者對公(gong)募(mu)(mu)REITs基金的認(ren)購(gou)火(huo)爆程度可見一斑。

　　實(shi)際上，今年以(yi)來，與(yu)股債(zhai)關聯性較(jiao)低的公(gong)募REITs走出(chu)了一波獨立行情，也受到(dao)了手握大量長(chang)期資金(jin)的保險(xian)機(ji)(ji)構(gou)的關注(zhu)。不過目前保險(xian)機(ji)(ji)構(gou)對該(gai)產品(pin)的參與(yu)度仍較(jiao)低，且有諸多疑問待解：公(gong)募REITs有何(he)配置價值(zhi)和優勢(shi)，配置時需(xu)關注(zhu)哪些關鍵指(zhi)標，如何(he)防范風(feng)險(xian)？

　　基于上述問題，《證券日報》記者近日采訪了管理資(zi)(zi)產(chan)規(gui)模超過2.7萬(wan)億元的頭部(bu)險資(zi)(zi)機構相關負責人(ren)(ren)——泰康資(zi)(zi)產(chan)金(jin)融產(chan)品(pin)首(shou)席投(tou)資(zi)(zi)官兼金(jin)融產(chan)品(pin)投(tou)資(zi)(zi)部(bu)負責人(ren)(ren)朱(zhu)培軍。在(zai)他(ta)看(kan)來，公(gong)募REITs市場前(qian)景廣闊(kuo)，預計市場規(gui)模超萬(wan)億元。“從當前(qian)配置價(jia)值看(kan)，有底層資(zi)(zi)產(chan)現金(jin)流(liu)且有一定穩定派息的公(gong)募REITs具有較高的性價(jia)比。”不(bu)過，他(ta)同時(shi)建(jian)議(yi)個人(ren)(ren)投(tou)資(zi)(zi)者不(bu)要(yao)盲目跟風炒(chao)作，警惕部(bu)分REITs過熱風險。

　　公募REITs具有較高性價比

　　自(zi)2021年(nian)6月國(guo)內首批基礎設施公募REITs上市以來，公募REITs走出了一波獨立行情，且受市場持續追(zhui)捧。

　　就市(shi)(shi)場前景(jing)，朱培軍表示，預計公募REITs市(shi)(shi)場規模超(chao)萬億元(yuan)，該產品市(shi)(shi)場規模的基礎(chu)是(shi)中國超(chao)百萬億元(yuan)的存量基礎(chu)設(she)施資(zi)產，在(zai)國家大力支持(chi)下，預計未來REITs能夠實(shi)現較快發展。

　　從配置價(jia)值來看，朱培軍認為，當前利率低位運行，通脹(zhang)壓力(li)高企(qi)，在這樣的環境下(xia)，有(you)底層資(zi)產(chan)現金流(liu)且有(you)一(yi)定穩定派(pai)息的公募REITs具有(you)較高性價(jia)比。

　　“公募REITs作為(wei)全新的參與(yu)基(ji)礎設(she)施項目和(he)不動產項目投資的品種，提供了(le)參與(yu)優質存量資產的新方式(shi)，受到關注度較高，從而(er)也對溢價的形成起到一定助推作用。”朱培軍表(biao)示。

　　當然(ran)，在(zai)(zai)投資者熱捧(peng)的(de)背后，也需(xu)要理(li)性(xing)(xing)參與投資。朱培軍表示，目(mu)前公(gong)募REITs流(liu)(liu)通盤(pan)較小，單支流(liu)(liu)通盤(pan)基本(ben)在(zai)(zai)10億元以(yi)內(nei)，在(zai)(zai)資金追逐中易形成較高溢(yi)價，短期(qi)內(nei)高溢(yi)價可以(yi)用(yong)流(liu)(liu)動性(xing)(xing)解釋，但長期(qi)能否維(wei)持高溢(yi)價，需(xu)要向基本(ben)面尋求(qiu)答案。另(ling)外，公(gong)募REITs因資產差異(yi)，收益(yi)偏差較大(da)的(de)，高的(de)目(mu)前能到70%，低的(de)在(zai)(zai)個位數。

　　因此(ci)，朱(zhu)培軍提醒個人(ren)投資者參與公募(mu)REITs要(yao)(yao)(yao)關注三(san)個方面：一是要(yao)(yao)(yao)注意分(fen)辨REITs的高(gao)溢價(jia)是否有(you)(you)堅實基(ji)本(ben)面支撐；二是要(yao)(yao)(yao)精選(xuan)資產質量更好的REITs項(xiang)目進行投資；三(san)是目前公募(mu)REITs整體估值相比發(fa)行時點有(you)(you)了30%左右(you)溢價(jia)，而(er)基(ji)本(ben)面變化(hua)幅度并沒有(you)(you)那么大。因此(ci)，他建議個人(ren)投資者不要(yao)(yao)(yao)盲目跟風(feng)(feng)炒作(zuo)，警(jing)惕(ti)部(bu)分(fen)REITs過熱風(feng)(feng)險。

　　公募REITs是險資優質配置標的

　　除(chu)了現階段的配置價(jia)值及相(xiang)關風險(xian)之外(wai)，朱培軍還談(tan)及了保(bao)險(xian)資(zi)金參(can)與公募REITs的意義。

　　“目前，銀(yin)保(bao)監會(hui)(hui)將公募REITs在保(bao)險(xian)資(zi)金投資(zi)分類里劃歸于(yu)不(bu)動產類，不(bu)占用權益額(e)度，充分反映(ying)了銀(yin)保(bao)監會(hui)(hui)鼓勵(li)保(bao)險(xian)資(zi)金參(can)與投資(zi)公募REITs態度。”朱培軍表(biao)示。

　　就險(xian)資的(de)配置(zhi)價值，朱培軍說，從保(bao)險(xian)資金屬性來(lai)看，保(bao)險(xian)機(ji)構負債(zhai)端(duan)久期較長，一般能夠達到5-10年，因此在資產端(duan)樂于(yu)參(can)與到期限較長、現金流穩(wen)(wen)定的(de)項目中去，而公募(mu)REITs完全符合保(bao)險(xian)公司對(dui)期限和穩(wen)(wen)定性的(de)要求，是優質(zhi)配置(zhi)標的(de)。

　　就如何選擇(ze)公(gong)募REITs，朱(zhu)培軍說，“核心關(guan)注點還是現金(jin)流(liu)的屬性(xing)，優質現金(jin)流(liu)能(neng)夠對應更高估值，因此機(ji)構在投(tou)資(zi)過程中對行業和資(zi)產會給予更高關(guan)注。目前比較看好的領域(yu)還是包括物(wu)流(liu)、IDC、新(xin)能(neng)源(yuan)等契合國家(jia)未來發展方(fang)向的優質資(zi)產”。

　　具體到(dao)泰康(kang)資(zi)(zi)產的(de)(de)配置策略(lve)，朱培軍表示，公(gong)司在公(gong)募(mu)REITs上的(de)(de)策略(lve)還是圍繞配置核心(xin)資(zi)(zi)產的(de)(de)邏輯(ji)展開，長期持有(you)優(you)質(zhi)資(zi)(zi)產獲取持續穩定的(de)(de)現金流，重點考察公(gong)募(mu)REITs的(de)(de)基本面情(qing)況。

　　朱培(pei)軍(jun)進一步分(fen)析道，“對(dui)(dui)于核(he)心(xin)資(zi)(zi)產(chan)，最大的(de)(de)價值依(yi)然在其持(chi)(chi)續創造(zao)現金(jin)流的(de)(de)能力，而短(duan)期博弈(yi)市場的(de)(de)波動(dong)并(bing)不是(shi)保險資(zi)(zi)金(jin)對(dui)(dui)于基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)類項目的(de)(de)核(he)心(xin)投資(zi)(zi)方向。泰康資(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)核(he)心(xin)優勢在于長期參與(yu)基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)行(xing)(xing)業和不動(dong)產(chan)行(xing)(xing)業投資(zi)(zi)形成(cheng)的(de)(de)對(dui)(dui)相(xiang)關行(xing)(xing)業較為(wei)深刻(ke)的(de)(de)理解，因(yin)此去尋求并(bing)持(chi)(chi)有優質資(zi)(zi)產(chan)符(fu)合(he)泰康資(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)專業能力，所以目前泰康資(zi)(zi)產(chan)對(dui)(dui)于公(gong)募REITs的(de)(de)策略還是(shi)圍繞(rao)中長期持(chi)(chi)有優質資(zi)(zi)產(chan)來進行(xing)(xing)投資(zi)(zi)。”

　　最后，朱培軍也建言監(jian)管機構(gou)和相關參(can)與主體(ti)能夠(gou)(gou)制定新的官(guan)方估值方法，基于(yu)資產本(ben)身而(er)不是市場價(jia)格對(dui)REITs的基本(ben)面價(jia)值進行實(shi)時披露，使得以長期持有為(wei)目的的金(jin)融機構(gou)能夠(gou)(gou)減輕REITS的市場波動對(dui)凈值及報(bao)表的沖(chong)擊。