深圳中心城區(qu)“五折賣(mai)房(fang)”？這的(de)確很有噱(xue)頭(tou)。

　　“深圳(zhen)福田(tian)核心區(qu)(qu)的新房，備案(an)價打五折(zhe)！358萬元(yuan)可以3房單位！”最近(jin)，房產中(zhong)介(jie)(jie)(jie)小張(zhang)正賣力推銷一(yi)個號稱打五折(zhe)的公寓(yu)項目，“不敢說(shuo)深圳(zhen)所有(you)(you)的房產中(zhong)介(jie)(jie)(jie)，起碼(ma)是我們附近(jin)片區(qu)(qu)所有(you)(you)的房產中(zhong)介(jie)(jie)(jie)都在推介(jie)(jie)(jie)。”

　　打折新房產權為商辦產品??

　　為(wei)求證此事，記者前(qian)往(wang)福田八卦嶺(ling)片區(qu)，發現這個號稱“備案價(jia)打五折(zhe)”的(de)公(gong)寓并非(fei)傳統(tong)的(de)商(shang)(shang)務公(gong)寓，而是4.5米層(ceng)高的(de)商(shang)(shang)業性辦公(gong)的(de)商(shang)(shang)辦產品。戶(hu)型(xing)上，一(yi)些(xie)大面(mian)積(ji)的(de)戶(hu)型(xing)有陽臺(tai)且通燃氣(qi)，可以用(yong)個人名義購買(mai)。不過，房源多(duo)數(shu)為(wei)“工(gong)抵房”，價(jia)格是備案價(jia)的(de)五七(qi)折(zhe)到七(qi)折(zhe)左右。

　　記者在(zai)項(xiang)(xiang)目現(xian)場咨詢了多位房產(chan)中介，發現(xian)該項(xiang)(xiang)目已經不是第一次以(yi)超低折(zhe)扣吸引市場的關注(zhu)。“這個項(xiang)(xiang)目已經賣了很久，有(you)寫字樓、商(shang)務(wu)公寓和現(xian)在(zai)大力促銷的這種商(shang)辦產(chan)品，去化成(cheng)績(ji)并不理(li)想(xiang)。”

　　其(qi)實(shi)，深圳市場上類(lei)似(si)的商(shang)(shang)辦產品經常出現以(yi)超低折扣銷售(shou)。去年，深圳羅(luo)湖一個公(gong)寓項目按備案價(jia)近四折的價(jia)格(ge)出售(shou)，該項目的房屋類(lei)型為(wei)(wei)商(shang)(shang)業性(xing)辦公(gong)，主體建筑性(xing)質為(wei)(wei)辦公(gong)樓，并非(fei)傳(chuan)統(tong)的商(shang)(shang)務(wu)公(gong)寓。

　　記者(zhe)發現，現在(zai)深(shen)圳市場(chang)上的(de)(de)(de)一(yi)些(xie)(xie)商(shang)(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓與住(zhu)(zhu)宅(zhai)一(yi)樣，同樣擁有70年產(chan)權(quan)(quan)，也(ye)通燃氣有陽臺。這(zhe)些(xie)(xie)商(shang)(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓由于(yu)面積小總價(jia)較(jiao)低(di)，容易受到一(yi)些(xie)(xie)關注租金回報率的(de)(de)(de)購房(fang)者(zhe)關注。“70年產(chan)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓已經類(lei)似(si)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，去(qu)化情況相對(dui)好一(yi)些(xie)(xie)，但商(shang)(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓整體去(qu)化依舊比(bi)較(jiao)艱難，就更(geng)別說(shuo)將辦公(gong)(gong)(gong)樓改成居住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)寓產(chan)品。”深(shen)圳一(yi)家(jia)民營房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)營銷負責(ze)人表(biao)示。

　　有(you)分析人(ren)士指出，辦公(gong)物業打(da)折銷售的行(xing)為并(bing)不(bu)受相(xiang)關(guan)部(bu)門(men)監管，這與住宅完全不(bu)同。目前，深(shen)圳樓市仍需要進一步的提振，加(jia)(jia)上(shang)房(fang)企資金相(xiang)對緊張，加(jia)(jia)快資金回(hui)流是極(ji)為必要的，打(da)折促(cu)銷是最為直接的手段。

　　公寓的新出路

　　對(dui)于各地樓(lou)市(shi)而言，商務(wu)(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)一(yi)直(zhi)是(shi)一(yi)個特(te)殊的(de)存在。由于不(bu)(bu)限(xian)購不(bu)(bu)限(xian)貸，商務(wu)(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)曾(ceng)是(shi)投資客“狂歡(huan)”的(de)空間。不(bu)(bu)過，以深(shen)圳市(shi)場為例，商務(wu)(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)銷(xiao)售情況一(yi)直(zhi)都不(bu)(bu)如(ru)住宅(zhai)市(shi)場，這(zhe)和公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)一(yi)些特(te)性有(you)關(guan)。有(you)購房者告訴記者，大多公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)產權只有(you)40年，且在學位(wei)申請上處(chu)于劣勢。盡管近(jin)年來政府(fu)鼓(gu)勵商務(wu)(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)通燃氣、轉民用電(dian)價，但很多公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)依(yi)舊是(shi)商水(shui)商電(dian)的(de)收費標(biao)準(zhun)，設計(ji)上的(de)缺陷(xian)也(ye)會(hui)帶來居住不(bu)(bu)便。此外，二(er)手商務(wu)(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)交(jiao)(jiao)易(yi)還有(you)稅費成本(ben)較(jiao)高(gao)以及其他一(yi)些限(xian)制(zhi)條件(jian)。據公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)銷(xiao)售經(jing)理介紹，目前二(er)手商務(wu)(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)交(jiao)(jiao)易(yi)稅費要占到(dao)交(jiao)(jiao)易(yi)額(e)的(de)15%至20%。

　　所(suo)以(yi)，打折一直是深圳商(shang)務公寓促銷最為常(chang)用的(de)手段，一些商(shang)務公寓給出的(de)折扣程度超前。除了(le)折扣，開發商(shang)還送物業(ye)管(guan)理費、家庭大(da)禮(li)包，甚至還有送黃(huang)金、“以(yi)房換(huan)房”等活動(dong)。

　　深圳(zhen)中原研究(jiu)中心的(de)數(shu)據顯(xian)示，2024年上(shang)半(ban)年深圳(zhen)僅(jin)2個公寓(yu)項目獲批(pi)，上(shang)半(ban)年公寓(yu)供應量僅(jin)為去年全年的(de)20.7%。自2020年深圳(zhen)停(ting)止商(shang)務公寓(yu)審(shen)批(pi)后，商(shang)務公寓(yu)供應持續大幅下(xia)(xia)滑(hua)。與此(ci)同時，2024年上(shang)半(ban)年全市公寓(yu)成(cheng)交1337套，同比下(xia)(xia)滑(hua)62.4%。300萬以下(xia)(xia)的(de)戶型為成(cheng)交主力，占比達84.4%。

　　有(you)業(ye)內人士認為(wei)，增強(qiang)商務公(gong)寓的(de)居(ju)住(zhu)(zhu)功能有(you)助于緩解銷(xiao)售去化壓力(li)。就在上(shang)周(zhou)，深(shen)圳(zhen)市安居(ju)集(ji)團有(you)限公(gong)司(si)（簡稱“深(shen)圳(zhen)安居(ju)”）發布關于收購商品房(fang)用作保障性住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)征集(ji)通(tong)告。這(zhe)意(yi)味(wei)著，深(shen)圳(zhen)開(kai)啟保障房(fang)“以購代建”的(de)模式。深(shen)圳(zhen)安居(ju)在征集(ji)通(tong)告中(zhong)稱，為(wei)積極構建“保障+市場”住(zhu)(zhu)房(fang)供應(ying)體系，深(shen)圳(zhen)安居(ju)所屬(shu)企業(ye)擬開(kai)展(zhan)收購商品房(fang)用作保障性住(zhu)(zhu)房(fang)工作。征集(ji)范圍為(wei)深(shen)圳(zhen)市（不(bu)含深(shen)汕特別合作區(qu)）商品房(fang)性質的(de)住(zhu)(zhu)宅、公(gong)寓、宿舍等(deng)，優先選取整(zheng)棟或整(zheng)單(dan)元未售、可實現封閉管理(li)的(de)樓棟項目（房(fang)源）。