今年7月，浙(zhe)江德清出(chu)讓了一塊特殊的住宅用地——出(chu)讓規(gui)則中(zhong)明確指出(chu)，地塊應被(bei)打造(zao)為“第四(si)代住宅”，項(xiang)目可(ke)打造(zao)總計1.38萬(wan)平方(fang)米的空(kong)中(zhong)庭院，而這些空(kong)中(zhong)綠化面(mian)積(ji)可(ke)以(yi)不(bu)計入容積(ji)率。

　　什么是“第四代住(zhu)宅(zhai)”？簡單來(lai)說，這(zhe)種住(zhu)宅(zhai)產品具有(you)“戶戶有(you)花(hua)園、家(jia)家(jia)有(you)庭院(yuan)、得房率超過(guo)100%”的特色。

　　近(jin)(jin)兩年(nian)，中國房地(di)產(chan)深度調(diao)整(zheng)，新房市(shi)場高歌猛(meng)進的(de)(de)時代過去了，樓市(shi)也迎來(lai)了真正(zheng)的(de)(de)變革期，這(zhe)樣(yang)的(de)(de)住宅(zhai)(zhai)產(chan)品多了起來(lai)，據克而瑞(rui)統(tong)計，百(bai)強房企(qi)在(zai)全國已經開(kai)發近(jin)(jin)百(bai)個“第四代住宅(zhai)(zhai)”項(xiang)目。在(zai)寸土寸金的(de)(de)一線城(cheng)市(shi)，這(zhe)樣(yang)的(de)(de)項(xiang)目還很(hen)少見，但在(zai)較為富裕的(de)(de)二三線城(cheng)市(shi)甚至縣城(cheng)，“第四代住宅(zhai)(zhai)”已經成為房企(qi)重點搶(qiang)占的(de)(de)賽道。

　　在消(xiao)費端，“第四代住宅”受到購房者的歡(huan)迎，今年7月第一(yi)(yi)財(cai)經報道了浙江義烏(wu)豪宅市場的火熱(re)，當(dang)地(di)那個“78套(tao)聯(lian)排別(bie)墅18秒(miao)售(shou)罄(qing)”的樓盤，正是一(yi)(yi)個“第四代住宅”項目。

　　真正讓(rang)“第(di)四代(dai)住(zhu)宅(zhai)”越來(lai)(lai)越流行的(de)重要因(yin)素，實際上是(shi)地方(fang)政府紛紛出臺(tai)(tai)(tai)對這一類(lei)型(xing)住(zhu)宅(zhai)的(de)支(zhi)持政策。第(di)一財經記者統計(ji)，今年以來(lai)(lai)，深圳、佛(fo)山(shan)、福(fu)州(zhou)、長沙、紹(shao)興、溫(wen)州(zhou)、金華、湖州(zhou)等地出臺(tai)(tai)(tai)建筑規(gui)劃新規(gui)，以減少公攤面積、放松陽臺(tai)(tai)(tai)尺寸限制、支(zhi)持空中綠化面積不計(ji)入容積率(lv)等方(fang)式，從側面鼓勵(li)項目開(kai)發(fa)方(fang)打造(zao)“第(di)四代(dai)住(zhu)宅(zhai)”；而蘇州(zhou)吳(wu)江(jiang)以及武漢(han)更是(shi)下發(fa)相關文(wen)件(jian)明確支(zhi)持第(di)四代(dai)住(zhu)宅(zhai)產(chan)品(pin)發(fa)展。

　　多城(cheng)出政策支(zhi)持“四(si)代宅”發展(zhan)

　　今年(nian)7月，浙江省(sheng)湖州(zhou)市德清(qing)縣(xian)出(chu)讓了首宗(zong)“第(di)四代住(zhu)宅”用地(di)，出(chu)讓規(gui)則中(zhong)明確指出(chu)，地(di)塊應被打造為“第(di)四代住(zhu)宅”，1號地(di)塊可建設總計1.38萬平方米的空(kong)中(zhong)庭院，該部分(fen)不計入容積率(lv)。

　　最(zui)終(zhong)該地(di)塊由德清青創城市發展有限公司以2.91億元的價格(ge)競得，樓面價5265元/平方(fang)米，溢價率超過32%。

　　實(shi)際上，德清這(zhe)塊土地并非個案。今年5月，佛山、福州(zhou)、長(chang)沙等(deng)多地已(yi)頒布新規，減少住(zhu)宅公(gong)攤面積(ji)，放松陽(yang)臺尺寸限制(zhi)，提(ti)升房屋(wu)實(shi)用性。

　　近兩個(ge)月(yue)來，浙江省下轄(xia)的紹興(xing)、溫(wen)州(zhou)、金(jin)華、湖州(zhou)等(deng)地的新(xin)推地塊中，也(ye)相繼有了“計(ji)容(rong)新(xin)規(gui)”——部分新(xin)掛牌宅地中注明，空中花園綠(lv)化(hua)陽臺、小區景觀(guan)綠(lv)化(hua)亭廊、開放(fang)式(shi)風雨連(lian)廊等(deng)不(bu)計(ji)容(rong)積率，挑高客廳只算單(dan)層(ceng)面積等(deng)。

　　就(jiu)連一(yi)線城市深(shen)圳也發布了最新規劃(hua)條件，重點(dian)提到原有計容(rong)的避難(nan)層、機(ji)房等公共空間(jian)，被(bei)列為(wei)“不計容(rong)積率建(jian)筑(zhu)面(mian)積”，陽臺(tai)進深(shen)超過(guo)2.4米以(yi)內不再計入(ru)建(jian)筑(zhu)面(mian)積。

　　業(ye)內人士(shi)認為，政策調(diao)整后，房(fang)企在開發過(guo)(guo)程中通(tong)過(guo)(guo)合(he)理優化設(she)計，住宅得房(fang)率有望超過(guo)(guo)100%，甚至能達到120%，這種改(gai)變(bian)也為“第四代住宅”的發展創造了極其有利的條件(jian)。

　　今年(nian)以來，“第(di)四(si)代住宅”概念越來越火，多個核(he)心二線城(cheng)市(shi)出臺政(zheng)策對這(zhe)種類型住宅的發展給予明確支(zhi)持。

　　2024年2月，蘇州市吳(wu)江(jiang)區(qu)資規局牽頭起草了《關(guan)于(yu)支(zhi)持(chi)立體(ti)(ti)生(sheng)(sheng)態(tai)(tai)住(zhu)宅(zhai)規劃(hua)建設的實(shi)施方(fang)案(an)(試(shi)行)》，其中(zhong)提出，立體(ti)(ti)生(sheng)(sheng)態(tai)(tai)住(zhu)宅(zhai)是將綠(lv)色(se)生(sheng)(sheng)態(tai)(tai)理念注入城市建筑(zhu)(zhu)，通過(guo)平(ping)臺(tai)(tai)立體(ti)(ti)綠(lv)化(hua)，形成“戶戶有花(hua)園(yuan)(yuan)、家(jia)家(jia)有庭(ting)院(yuan)”的建筑(zhu)(zhu)模式，應(ying)用于(yu)7層及(ji)以(yi)上住(zhu)宅(zhai)建筑(zhu)(zhu)，主要建筑(zhu)(zhu)形式包括套內空中(zhong)花(hua)園(yuan)(yuan)、公(gong)(gong)共(gong)綠(lv)化(hua)平(ping)臺(tai)(tai)。滿足相關(guan)要求的套內空中(zhong)花(hua)園(yuan)(yuan)、公(gong)(gong)共(gong)綠(lv)化(hua)平(ping)臺(tai)(tai)可不納入容積率、建筑(zhu)(zhu)間(jian)距(ju)、日(ri)照(zhao)間(jian)距(ju)等(deng)的計算(suan)。

　　“立體(ti)(ti)生態住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)作為(wei)第四(si)代住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)產(chan)品，賦予了(le)居住(zhu)(zhu)空間(jian)多元化場景體(ti)(ti)驗，滿足了(le)人們對(dui)于生態和自然環(huan)境(jing)的向(xiang)往(wang)與(yu)追求，吳江區資規(gui)局將(jiang)攜手區住(zhu)(zhu)建局、城(cheng)市管理局、行(xing)政審批局，進一步優(you)化規(gui)劃建設措施(shi)，加(jia)速住(zhu)(zhu)房領域供給側改革，推動住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)產(chan)品創(chuang)新(xin)升級，促進房地(di)產(chan)業(ye)穩(wen)健發展。”蘇州市吳江區資規(gui)局官(guan)網(wang)中稱。

　　2024年3月，武(wu)漢下發《關于(yu)推(tui)進新型住(zhu)宅設計創新試點工作的(de)通知》，同(tong)時出(chu)臺了《武(wu)漢市住(zhu)宅陽臺及空中花園(yuan)(yuan)規劃管理細(xi)則》，對陽臺設計和空中花園(yuan)(yuan)設計提出(chu)了相關具體設計管理要(yao)求，推(tui)進了武(wu)漢第四代住(zhu)宅的(de)落地與發展。

　　為(wei)鼓(gu)勵開發商參(can)與(yu)試點(dian)，武漢新規中提(ti)出，空中花園(yuan)不計入容積(ji)率，綠化(hua)面積(ji)的20%可(ke)計入項目綠地率和綠地面積(ji)。

　　在(zai)此之前(qian)，武(wu)漢的(de)住(zhu)宅產品都(dou)以較(jiao)小陽臺為主，因為按照武(wu)漢過去的(de)建筑(zhu)政策規定，住(zhu)宅建筑(zhu)通(tong)常(chang)做兩(liang)梯四(si)戶，扣除墻(qiang)體寬度，分(fen)配給中間戶的(de)面(mian)寬僅7-8米，陽臺實際進深通(tong)常(chang)也在(zai)1.6米上下，這樣的(de)陽臺僅能(neng)滿(man)(man)足洗衣(yi)、晾曬等(deng)基礎性(xing)功能(neng)，改善性(xing)功能(neng)需(xu)求滿(man)(man)足受限。

　　克而(er)瑞(rui)產品力研究中(zhong)心副(fu)總經理朱一鳴(ming)對第(di)(di)一財經表示(shi)，第(di)(di)四代(dai)(dai)(dai)住(zhu)宅(zhai)(zhai)又可稱為“庭(ting)院房”或“城市(shi)森(sen)林花(hua)園建筑”。近年(nian)來，為確保(bao)第(di)(di)四代(dai)(dai)(dai)住(zhu)宅(zhai)(zhai)的穩健發展，多地(di)政(zheng)(zheng)府制(zhi)定(ding)并實施了(le)(le)若干關(guan)鍵(jian)政(zheng)(zheng)策，如(ru)提高住(zhu)宅(zhai)(zhai)外挑陽臺占(zhan)套內總面(mian)積的比例、放寬第(di)(di)四代(dai)(dai)(dai)住(zhu)宅(zhai)(zhai)的設計限制(zhi)等(deng)。此(ci)外，地(di)方政(zheng)(zheng)府還采取了(le)(le)稅收(shou)優惠、降低土地(di)出(chu)讓(rang)金等(deng)激勵措施，積極(ji)鼓勵房企參與(yu)第(di)(di)四代(dai)(dai)(dai)住(zhu)宅(zhai)(zhai)的建設。

　　一(yi)線房企積(ji)極搶占市場(chang)份額

　　我國商品房市場已(yi)有三十(shi)多年的發展(zhan)歷史(shi)，業內一般認(ren)為，每隔十(shi)年就(jiu)誕生一代(dai)新理(li)念的住宅(zhai)產品。

　　改革開(kai)放(fang)以來(lai)，“第一代(dai)(dai)住宅”便(bian)是(shi)指(zhi)(zhi)單(dan)位分配的住房，它除(chu)了居(ju)住功(gong)能以外(wai)，幾乎沒有(you)其他功(gong)能；而“第二代(dai)(dai)住宅”則是(shi)指(zhi)(zhi)有(you)物業(ye)管理的住宅；“第三(san)代(dai)(dai)住宅”是(shi)2010年以來(lai)的主(zhu)流，在第二代(dai)(dai)住宅配套設施、物業(ye)管理基礎上，植入對(dui)人(ren)(ren)的健(jian)康(kang)、醫療、人(ren)(ren)文(wen)呵護等(deng)(deng)因素，側重對(dui)居(ju)者身心(xin)健(jian)康(kang)和生活狀態的關(guan)(guan)懷，比(bi)如不(bu)少開(kai)發商宣傳小區有(you)“全齡關(guan)(guan)懷體(ti)系”“兒(er)童友好型社(she)區”等(deng)(deng)要(yao)素。

　　第四代住宅(zhai)，則(ze)旨在(zai)打造人(ren)與自然和諧(xie)互動(dong)的生活空間(jian)。

　　在政策(ce)層面，自2019年起，國家住房和(he)城鄉建設(she)部對第(di)四代(dai)住宅(zhai)(zhai)的(de)建設(she)予以了(le)充分認可(ke)，并于2021年正(zheng)式發布《城市森林花園住宅(zhai)(zhai)設(she)計標(biao)準》，這(zhe)標(biao)志著第(di)四代(dai)住宅(zhai)(zhai)的(de)概念正(zheng)式轉變(bian)為現實(shi)。

　　全(quan)國最(zui)早(zao)的“第四代住宅”項(xiang)目出現在(zai)成都，2017年，“成都七一(yi)城市森林花園(yuan)”推出，不過當時這(zhe)一(yi)住宅理念(nian)并未被廣泛(fan)應用(yong)。

　　2021年(nian)下半年(nian)，福州為(wei)提(ti)振樓市，在產品政策(ce)上(shang)有所放寬，隨后(hou)誕生了數十個(ge)項目第四代(dai)住宅(zhai)項目。廈門、重慶、西安等二(er)線城(cheng)市也相繼跟進，積極探索并實踐第四代(dai)住宅(zhai)的(de)建設(she)。

　　近兩年，多(duo)家(jia)房(fang)企選擇(ze)進(jin)軍這(zhe)一領域(yu)，力圖通過打(da)造高品質、可(ke)持(chi)續發展的(de)住宅產品來爭奪市場份額(e)。

　　朱一(yi)鳴告訴記者，截至(zhi)2024年(nian)5月，百強房(fang)企(qi)已在25個城(cheng)市(shi)(shi)開發(fa)了近百個第四(si)代住宅(zhai)項目，但一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)仍少有(you)落地。

　　“第(di)四(si)代(dai)住宅”落(luo)地較多(duo)(duo)(duo)的城(cheng)市(shi)，多(duo)(duo)(duo)為核心二(er)線城(cheng)市(shi)，比如西安、重(zhong)慶、福州、武漢等。很多(duo)(duo)(duo)房企(qi)都在搶占“第(di)四(si)代(dai)住宅”賽道，目(mu)前龍湖(hu)、華潤(run)、保利發展和中鐵建落(luo)地項目(mu)數量最多(duo)(duo)(duo)。

　　龍湖在重慶、西(xi)安(an)(an)已經(jing)落地(di)9個項目(mu)，華(hua)潤置地(di)在西(xi)安(an)(an)、北(bei)京、義烏、重慶落地(di)8個項目(mu)，保利發展在貴陽、福州(zhou)、長沙、西(xi)安(an)(an)、江門落地(di)7個項目(mu)，中(zhong)國鐵建在貴陽、西(xi)安(an)(an)已有(you)7個項目(mu)，綠城在西(xi)安(an)(an)、濰(wei)坊則有(you)6個項目(mu)。

　　此外，中(zhong)海地(di)(di)產(chan)、招商蛇口、金(jin)地(di)(di)集團、建(jian)發房產(chan)、萬科地(di)(di)產(chan)等已都有第四代住宅項目(mu)落地(di)(di)，數(shu)量在5個(ge)以(yi)內。

　　產品力仍有(you)待打磨(mo)和創新

　　隨著地產行業加速進入改善時(shi)代，居住(zhu)(zhu)(zhu)領(ling)域的(de)消費者對“第四代住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)”的(de)接受度也(ye)在(zai)逐步(bu)提升。銷售端(duan)的(de)良好表現(xian)，也(ye)是市場(chang)上出現(xian)越(yue)來(lai)越(yue)多第四代住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)原因之一。

　　今年6月24日(ri)，在(zai)浙江(jiang)富裕(yu)“縣(xian)城”義(yi)烏，當地的(de)(de)小型開(kai)發商(shang)打造的(de)(de)樓盤“萬境(jing)觀(guan)云”開(kai)盤創下“78套聯排(pai)別墅18秒售罄”的(de)(de)紀錄，讓外(wai)界驚嘆義(yi)烏購(gou)房者(zhe)的(de)(de)豪宅消化能(neng)力。記者(zhe)了(le)解到，“萬境(jing)觀(guan)云”正是一個典型的(de)(de)第四代住(zhu)宅項目(mu)，高層(ceng)全都帶“空中(zhong)花園”，別墅也自帶大面積花園，像這樣的(de)(de)“第四代住(zhu)宅”在(zai)浙江(jiang)的(de)(de)富裕(yu)縣(xian)城市場中(zhong)接(jie)受度頗高。

　　去年(nian)年(nian)底(di)，龍湖在(zai)重慶(qing)(qing)推出了(le)一個第四(si)代(dai)住宅產品，贈(zeng)送45平(ping)方米的空中庭(ting)院，這(zhe)個項目首開80天即售罄，打破了(le)近兩年(nian)重慶(qing)(qing)豪宅市(shi)場金額(e)、單價、去化率(lv)等多項紀錄(lu)。

　　克而瑞(rui)產品力研究中心表示，從去年開始，“第四代住宅(zhai)”項目在古(gu)都西安也開始呈現(xian)井噴態勢。高(gao)挑(tiao)空、露臺全贈(zeng)送、超高(gao)得(de)(de)房(fang)率(lv)等特點，頗受西安購(gou)房(fang)者歡迎，當地新盤如保利天瓚，其得(de)(de)房(fang)率(lv)高(gao)達107%；明德潤府，得(de)(de)房(fang)率(lv)達到(dao)105%；龍湖御湖境和龍翔奧(ao)城瓏(long)璟府的得(de)(de)房(fang)率(lv)也都突破了100%。

　　朱一(yi)鳴表(biao)示，第四代住(zhu)宅(zhai)(zhai)是房地(di)產(chan)行業(ye)里的一(yi)個“新物種”，也是推動住(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)筑(zhu)“新質生(sheng)產(chan)力”的方向之一(yi)，未來具有廣(guang)闊(kuo)前景，但其發展(zhan)也面臨諸多挑戰(zhan)。

　　比如(ru)，目(mu)前(qian)市(shi)面上許多(duo)“第四代住宅(zhai)”以(yi)贈送(song)大(da)面積(ji)露臺、高得房率來吸引眼球(qiu)，但并未真正達到(dao)庭院(yuan)房和垂直花園的(de)(de)標準，尤其部分項目(mu)以(yi)毛坯(pi)形式交付，并未充分考慮到(dao)實現空中園林所(suo)需的(de)(de)關(guan)鍵(jian)技術，如(ru)防水(shui)和排水(shui)系統的(de)(de)設計和施工，這些方面的(de)(de)缺失，限制(zhi)了(le)其作(zuo)為真正庭院(yuan)住宅(zhai)的(de)(de)潛力。

　　此(ci)外(wai)，空中(zhong)花園上下層之間的隱私(si)問(wen)題、北方(fang)氣候導致(zhi)露臺實際使用率低等難(nan)點，也有待房企攻克。

　　一位(wei)房企資深(shen)人(ren)士對記(ji)者表示，現(xian)在市面(mian)上部分第四代(dai)住(zhu)宅(zhai)只是做了“大陽臺＋綠植”，這不能算作(zuo)真(zhen)正的第四代(dai)住(zhu)宅(zhai)，其缺乏真(zhen)正的綠色建(jian)筑(zhu)科技應(ying)用，通過技術手段(duan)實現(xian)住(zhu)宅(zhai)建(jian)筑(zhu)的環保(bao)、節能才是一個隱(yin)性的關鍵(jian)要素(su)。

　　而對于房企來(lai)說，如(ru)何(he)平衡(heng)技(ji)術創(chuang)(chuang)新與成本(ben)控制，如(ru)何(he)在保障居住品質的同時實現綠色生態，這(zhe)些都需要持續(xu)探索和創(chuang)(chuang)新。