房貸利(li)(li)(li)(li)率價格“感人(ren)”，自LPR年內第(di)二次調整后，個人(ren)住房商業貸款利(li)(li)(li)(li)率持續(xu)下降，不(bu)少城市部分銀行從“3.0版本(ben)”步入“2.0版本(ben)”。目前一(yi)線城市中，廣州首套房貸利(li)(li)(li)(li)率最(zui)低已經(jing)可以(yi)做(zuo)到(dao)2.9%，該利(li)(li)(li)(li)率水(shui)平(ping)已經(jing)逼近公(gong)積金貸款利(li)(li)(li)(li)率的2.85%，公(gong)積金“不(bu)香(xiang)了”。

一線城市首套房貸利率低至2.9%

　　7月22日，最新一(yi)期(qi)LPR報價(jia)出爐，1年期(qi)LPR、5年期(qi)以上LPR均下(xia)(xia)調(diao)10個基點，分(fen)別由3.45%、3.95%調(diao)整為3.35%、3.85%。隨(sui)著(zhu)LPR下(xia)(xia)調(diao)，多(duo)地商(shang)業銀行的(de)房貸利率也(ye)隨(sui)之跟(gen)進調(diao)整。

　　強(qiang)二線城市(shi)中，蘇(su)州個人(ren)住(zhu)房(fang)商業貸(dai)(dai)款利率調整(zheng)一直(zhi)走在(zai)(zai)最前面。今年(nian)以來，蘇(su)州已(yi)經進(jin)行了(le)多(duo)輪(lun)調整(zheng)。在(zai)(zai)今年(nian)6月上旬，蘇(su)州主(zhu)(zhu)流(liu)銀行首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利率是(shi)3.25%，部(bu)分銀行是(shi)3.15%。6月下(xia)旬開(kai)始，蘇(su)州首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利率繼續下(xia)降，主(zhu)(zhu)流(liu)銀行低至(zhi)3.05%。進(jin)入8月之后，這一數據進(jin)一步(bu)下(xia)降，目前蘇(su)州個人(ren)住(zhu)房(fang)首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利率低至(zhi)2.95%，大部(bu)分銀行都可以做。

　　佛山(shan)也是(shi)(shi)我國首(shou)套房貸(dai)利(li)率較低的(de)城市(shi)之(zhi)(zhi)一。目(mu)前，佛山(shan)首(shou)套房主流的(de)房貸(dai)利(li)率是(shi)(shi)3.05%。不(bu)過有匯豐銀行(xing)的(de)工作人員表示，目(mu)前最低可以做(zuo)到(dao)2.9%，但是(shi)(shi)要看(kan)貸(dai)款額(e)度(du)，需要在150萬元之(zhi)(zhi)上(shang)，如果額(e)度(du)低于150萬，利(li)率在2.95%-3.0%之(zhi)(zhi)間。二套利(li)率，各大銀行(xing)有所不(bu)同，普遍執行(xing)LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的(de)是(shi)(shi)佛山(shan)農商銀行(xing)，做(zuo)到(dao)與首(shou)套持平(ping)的(de)3.05%。

　　在南京，六大國有銀行的首套(tao)房貸(dai)利率最(zui)(zui)低(di)為(wei)3.05%，二(er)(er)套(tao)房貸(dai)利率最(zui)(zui)低(di)也(ye)降至3.05%，一二(er)(er)套(tao)房的利率已(yi)經同步。

　　一(yi)線城市(shi)中，廣州(zhou)的(de)房貸利率(lv)調(diao)整一(yi)直“遙(yao)遙(yao)領先”，根據(ju)房衛(wei)士的(de)統(tong)計，目(mu)前廣州(zhou)國(guo)有大(da)行(xing)(xing)的(de)房貸利率(lv)仍(reng)在3%之上，中農(nong)工建的(de)首(shou)套房貸利率(lv)為3.1%，交(jiao)行(xing)(xing)為3.15%，二套房則(ze)有較大(da)分(fen)化，建行(xing)(xing)最(zui)低，為3.4%，其(qi)余大(da)行(xing)(xing)則(ze)是3.7%。

　　目前(qian)廣州有3家銀(yin)行的首(shou)套(tao)房貸(dai)(dai)利率可以做(zuo)到3%之(zhi)下，兩(liang)家為(wei)外資(zi)行，分別(bie)是匯豐銀(yin)行和渣(zha)打銀(yin)行，其中(zhong)匯豐銀(yin)行最低，首(shou)套(tao)房貸(dai)(dai)利率可以低至2.9%。二套(tao)房貸(dai)(dai)則可以做(zuo)到3.15%，和部分銀(yin)行的首(shou)套(tao)房貸(dai)(dai)持平。

　　渣打(da)銀行(xing)(xing)(xing)和(he)廣州銀行(xing)(xing)(xing)的(de)首套房(fang)貸利率(lv)為(wei)2.95%，略(lve)高于匯豐銀行(xing)(xing)(xing)，但是(shi)也(ye)屬于較(jiao)(jiao)低(di)水(shui)平。不過(guo)二套房(fang)貸則差距較(jiao)(jiao)大(da)，渣打(da)銀行(xing)(xing)(xing)為(wei)3.45%，而廣州銀行(xing)(xing)(xing)則是(shi)3.7%。

　　據融360數(shu)字科技研(yan)究院監測，截至7月底，在(zai)(zai)年(nian)內LPR二(er)次下(xia)調后，45個重(zhong)(zhong)點城市(shi)(shi)首套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款平均利(li)(li)率(lv)為(wei)3.29%，二(er)套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款平均利(li)(li)率(lv)為(wei)3.71%。45個重(zhong)(zhong)點城市(shi)(shi)中(zhong)，首套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)主流(liu)利(li)(li)率(lv)在(zai)(zai)3.05%~3.2%之間(jian)的城市(shi)(shi)有13個，主流(liu)利(li)(li)率(lv)在(zai)(zai)3.24%~3.4%之間(jian)的城市(shi)(shi)有22個；主流(liu)利(li)(li)率(lv)在(zai)(zai)3.45%~3.85%之間(jian)的城市(shi)(shi)有10個。

合意的房貸利率在什么水平？

　　房貸利率新低“月月見(jian)”，何(he)時是底也是普通購房者目(mu)前最為關切的問題。

　　廣(guang)東省住(zhu)房政(zheng)策(ce)研究中心首席研究員(yuan)李宇嘉在(zai)接受記者采訪時表(biao)示，商貸(dai)(dai)(dai)利率的(de)(de)下限(xian)不(bu)好判斷，從國際慣例(li)來看(kan)，高的(de)(de)時候可(ke)(ke)以(yi)很(hen)高，低(di)的(de)(de)時候可(ke)(ke)以(yi)很(hen)低(di)，1%也不(bu)足為奇(qi)。“從目前(qian)來看(kan)，房貸(dai)(dai)(dai)利率仍(reng)有繼續下降的(de)(de)趨(qu)勢和空間(jian)，只是(shi)速度快(kuai)慢而已(yi)。通常來說(shuo)，房貸(dai)(dai)(dai)利率至少(shao)要(yao)降到與無(wu)(wu)風險利率齊平(ping)，大概(gai)在(zai)2.5%左(zuo)右(you)，居民才(cai)有意愿貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)買房。如果比無(wu)(wu)風險利率還要(yao)高，貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)買一(yi)個價(jia)格不(bu)穩定甚至下跌的(de)(de)資產，在(zai)購房者看(kan)來是(shi)不(bu)劃算的(de)(de)。”

　　不過李宇嘉也(ye)(ye)認為房(fang)貸(dai)利率的(de)(de)下調(diao)(diao)(diao)仍需要一段時(shi)間(jian)，畢(bi)竟目前息(xi)差已經創歷史新低，銀(yin)行盈利銳減，一味(wei)的(de)(de)下調(diao)(diao)(diao)，銀(yin)行有可能“賠本賺吆喝”。因此下調(diao)(diao)(diao)會走一步(bu)看一步(bu)，房(fang)貸(dai)利率的(de)(de)下調(diao)(diao)(diao)也(ye)(ye)會傳(chuan)導(dao)到(dao)銀(yin)行存款，以(yi)及理(li)財身上，從這個(ge)角(jiao)度來看，未來銀(yin)行存款以(yi)及理(li)財的(de)(de)收益也(ye)(ye)有繼續下滑的(de)(de)空(kong)間(jian)。

　　合(he)意(yi)的房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率(lv)到底在(zai)什么水(shui)平？長江(jiang)證券研究員劉義分析認為(wei)，四個參照系(xi)至(zhi)關重要：一是上(shang)半年(nian)(nian)(nian)(nian)GDP平減指(zhi)數同比約-0.9%，廣義的房(fang)(fang)(fang)貸(dai)實(shi)際利(li)(li)(li)率(lv)仍有4%左(zuo)右(you)，并不算低(di)；上(shang)半年(nian)(nian)(nian)(nian)70城(cheng)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)格指(zhi)數累計(ji)下(xia)跌(die)4.5%，狹義的房(fang)(fang)(fang)貸(dai)實(shi)際利(li)(li)(li)率(lv)仍處(chu)于(yu)(yu)歷史高(gao)位，與2014年(nian)(nian)(nian)(nian)周期(qi)(qi)(qi)低(di)谷接近；三是房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率(lv)折扣是體現(xian)政策力度的關鍵(jian)指(zhi)標，當前(qian)全國(guo)(guo)平均(jun)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率(lv)相較于(yu)(yu)基(ji)準的折扣已跌(die)破9折，雖(sui)低(di)于(yu)(yu)2012年(nian)(nian)(nian)(nian)和(he)2016年(nian)(nian)(nian)(nian)，但(dan)(dan)仍顯(xian)著高(gao)于(yu)(yu)2008年(nian)(nian)(nian)(nian)。當前(qian)的定(ding)存利(li)(li)(li)率(lv)是否已凸(tu)顯(xian)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)投(tou)資(zi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)？最新的1年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)和(he)3年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)定(ding)存利(li)(li)(li)率(lv)分別為(wei)1.35%、1.75%，1年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)和(he)3年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)國(guo)(guo)債收益(yi)率(lv)分別約為(wei)1.5%、1.7%，1年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)定(ding)存利(li)(li)(li)率(lv)已低(di)于(yu)(yu)北上(shang)深(shen)的租售比，3年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)定(ding)存利(li)(li)(li)率(lv)也基(ji)本(ben)接近，但(dan)(dan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)在(zai)本(ben)質上(shang)仍屬(shu)風(feng)險資(zi)產，理應有一定(ding)的風(feng)險補(bu)償，即租售比在(zai)正常情況下(xia)高(gao)于(yu)(yu)定(ding)存和(he)國(guo)(guo)債利(li)(li)(li)率(lv)是應該的，尤其當前(qian)階段(duan)還要考慮房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)下(xia)跌(die)風(feng)險。

公積金不再是“香餑餑”

　　存(cun)款(kuan)(kuan)利率(lv)一(yi)降再降，幾乎逼平公(gong)積金利率(lv)。據悉，當前各城(cheng)市(shi)的(de)個(ge)人住房(fang)公(gong)積金主要(yao)按照中國人民銀行5月份(fen)調降后(hou)的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)執行，其中，5年(nian)以(yi)下（含5年(nian)）和(he)5年(nian)以(yi)上首套個(ge)人住房(fang)公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)分(fen)別為2.35%和(he)2.85%。多位(wei)業內人士均認為，未(wei)來(lai)主流(liu)房(fang)貸(dai)利率(lv)持續下行的(de)趨勢(shi)大(da)概率(lv)不會(hui)(hui)發生改變，或(huo)將進一(yi)步逼近公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)，這也可(ke)能(neng)會(hui)(hui)反(fan)推公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)下調。

　　“最低的首套房(fang)貸(dai)利率，一(yi)般(ban)銀行都會要(yao)求(qiu)純(chun)商業(ye)(ye)貸(dai)款(kuan)，很少能組合(he)貸(dai)，現在兩者差(cha)距不(bu)大，我就(jiu)選擇了純(chun)商業(ye)(ye)貸(dai)款(kuan)。總的來(lai)說(shuo)由(you)于商貸(dai)貸(dai)款(kuan)額度更高，所以算下來(lai)，支付的總利息，可能純(chun)商貸(dai)更劃算。”近期購房(fang)的李小(xiao)姐表示。

　　廣州(zhou)大源(yuan)按揭總(zong)經理、房衛士創始(shi)人鄭大源(yuan)在接(jie)受記者采訪時(shi)表明(ming)，相對于(yu)商業(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)，公(gong)(gong)積金的(de)優(you)勢(shi)越來越不(bu)明(ming)顯了(le)。當(dang)前公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率是2.85%，商業(ye)的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率最(zui)低(di)去到(dao)了(le)2.9%，兩(liang)者差(cha)別不(bu)大，而(er)申請(qing)組合(he)貸(dai)(dai)款(kuan)，則商業(ye)部(bu)分(fen)的(de)利(li)率最(zui)低(di)需要2.95%甚至更高。故(gu)而(er)對于(yu)優(you)質客(ke)戶來說，申請(qing)純公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)額(e)度(du)不(bu)夠，申請(qing)組合(he)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率還不(bu)如申請(qing)純商業(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)更劃算。

　　鄭大源認為，公(gong)積(ji)(ji)金(jin)還(huan)存(cun)在幾個(ge)缺點也制(zhi)約了居民申(shen)(shen)請(qing)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)的(de)熱情(qing)：一是公(gong)積(ji)(ji)金(jin)不接受掛(gua)售(shou)(shou)，掛(gua)售(shou)(shou)后需要算二(er)套(tao)，純商業則支持(chi)掛(gua)售(shou)(shou)，物業掛(gua)售(shou)(shou)后，仍可(ke)以算作(zuo)首套(tao)；二(er)是首付(fu)比例(li)不同。公(gong)積(ji)(ji)金(jin)首套(tao)的(de)首付(fu)是2成，純商業貸(dai)款則首付(fu)1.5成，很(hen)顯然純商業貸(dai)款對于首付(fu)緊張(zhang)的(de)居民來說，更為友好(hao)；三(san)是公(gong)積(ji)(ji)金(jin)的(de)貸(dai)款額度有限，如果申(shen)(shen)請(qing)組合(he)貸(dai)，則貸(dai)款利(li)率可(ke)能會(hui)出現上浮；四是公(gong)積(ji)(ji)金(jin)的(de)申(shen)(shen)請(qing)次數有限制(zhi)。

　　不(bu)過(guo)融(rong)360數字科技研究院分析師艾亞文認(ren)為(wei)，首套(tao)商貸(dai)(dai)利率下限(xian)可能進一步下探，逼近(jin)甚(shen)至低(di)于公積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率，這也可能會(hui)反推公積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率下調。