房(fang)企(qi)海(hai)外融(rong)(rong)資規(gui)模持續(xu)井噴。中(zhong)原地(di)產研(yan)究中(zhong)心統計(ji)數據顯示，7月(yue)以來，15家(jia)房(fang)地(di)產企(qi)業發布海(hai)外融(rong)(rong)資計(ji)劃，融(rong)(rong)資金額超過(guo)百億(yi)美元。在境(jing)內融(rong)(rong)資預期(qi)收緊的背景下，房(fang)企(qi)加大了(le)海(hai)外融(rong)(rong)資力度(du)。業內人士稱，上述房(fang)企(qi)積(ji)極融(rong)(rong)資，一(yi)方面和償債高峰(feng)期(qi)集中(zhong)到(dao)來、融(rong)(rong)資預期(qi)收緊有(you)關，另一(yi)方面和土地(di)市場(chang)持續(xu)火(huo)熱有(you)關。預計(ji)下半(ban)年熱點地(di)區土地(di)市場(chang)延續(xu)火(huo)爆。

　　融資成本不一

　　從融資成(cheng)本看(kan)，房(fang)企之間(jian)分化明顯。部分房(fang)企海外(wai)融資利率低于6%。以合景泰富為例，公司7月3日發布公告稱，已額(e)外(wai)發行于2024年到期本金總(zong)額(e)2.25億美(mei)元(yuan)的優(you)先票據，票面利率為5.875%，優(you)先票據上市及買(mai)賣于7月4日生效。

　　不少房企海外融(rong)資成本高于(yu)10%。以弘陽地產為例，公(gong)(gong)司日前公(gong)(gong)告(gao)，已發行(xing)于(yu)2022年到期金額為2.5億美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)的(de)10.5%優(you)先票(piao)據，票(piao)據上市于(yu)7月4日生效。天譽(yu)置(zhi)業7月8日公(gong)(gong)告(gao)，將(jiang)發行(xing)1.05億美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)于(yu)2023年到期的(de)優(you)先票(piao)據，票(piao)面(mian)利率(lv)為13%。發行(xing)票(piao)據主(zhu)要用于(yu)若(ruo)干(gan)現有離岸(an)債務再(zai)融(rong)資及用作其他一般公(gong)(gong)司用途。

　　有的(de)房企連續(xu)進行多筆海外(wai)融資。以禹洲地(di)產為例，公司7月(yue)(yue)3日公告(gao)，進一(yi)步發(fa)行于2023年(nian)到期、金(jin)額為4億(yi)美元(yuan)的(de)6%優先(xian)票(piao)據(ju)。新票(piao)據(ju)將與2016年(nian)10月(yue)(yue)25日公司發(fa)行的(de)于2023年(nian)到期金(jin)額為2.5億(yi)美元(yuan)6%優先(xian)票(piao)據(ju)合并組成(cheng)單一(yi)系列。此外(wai)，公司于7月(yue)(yue)2日公告(gao)，將發(fa)行于2020年(nian)到期本金(jin)總額為2億(yi)美元(yuan)、按年(nian)利(li)率5.5%計息(xi)的(de)優先(xian)票(piao)據(ju)。

　　中原地產(chan)首席分析師(shi)張大(da)偉表示，2018年(nian)四季(ji)度以來，房地產(chan)企(qi)業(ye)融(rong)資(zi)(zi)計劃實施逐漸井噴(pen)。從企(qi)業(ye)融(rong)資(zi)(zi)情況看，2018年(nian)四季(ji)度以來，房企(qi)融(rong)資(zi)(zi)難度相比之(zhi)前(qian)有所緩解，但難度依然比較(jiao)大(da)。但房企(qi)“缺血”過多，融(rong)資(zi)(zi)需(xu)求依然井噴(pen)。2019年(nian)5月以來，針對房地產(chan)行業(ye)融(rong)資(zi)(zi)渠道監管趨嚴，特別(bie)是信托收緊(jin)預期(qi)明顯。在此背景下，房企(qi)加快拓(tuo)寬融(rong)資(zi)(zi)渠道。

　　據了(le)解，銀(yin)保監(jian)會對近(jin)期房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)業(ye)(ye)務(wu)(wu)增(zeng)(zeng)速過快(kuai)、增(zeng)(zeng)量(liang)過大的(de)部(bu)分信托(tuo)(tuo)公司進行(xing)了(le)約談警示，要求(qiu)增(zeng)(zeng)強(qiang)(qiang)大局意識，嚴(yan)格(ge)落實“房(fang)(fang)住不炒”的(de)要求(qiu)，嚴(yan)格(ge)執行(xing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場調(diao)控(kong)政策(ce)和(he)現行(xing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)監(jian)管(guan)要求(qiu)。提高風險管(guan)控(kong)水平，確(que)保業(ye)(ye)務(wu)(wu)規模(mo)及復雜程度(du)與自身資(zi)本(ben)實力(li)、資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理水平、風險防控(kong)能力(li)相(xiang)匹配。提高合(he)規意識，加(jia)強(qiang)(qiang)合(he)規建(jian)設，確(que)保房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)業(ye)(ye)務(wu)(wu)穩健(jian)發展。控(kong)制業(ye)(ye)務(wu)(wu)增(zeng)(zeng)速，將房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)業(ye)(ye)務(wu)(wu)增(zeng)(zeng)量(liang)和(he)增(zeng)(zeng)速控(kong)制在合(he)理水平。提升受托(tuo)(tuo)管(guan)理能力(li)，積極優化(hua)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)服務(wu)(wu)方式，為房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)提供專業(ye)(ye)化(hua)、特色化(hua)金融服務(wu)(wu)。張(zhang)大偉預計，隨(sui)著(zhu)融資(zi)難度(du)加(jia)大，融資(zi)價格(ge)可能進一步上(shang)行(xing)。

　　土地市場高位運行

　　對于(yu)房(fang)企加快融資節奏的原因，業內(nei)人士稱，一方(fang)面(mian)和償債高峰(feng)期(qi)集中(zhong)到來(lai)、融資預期(qi)收緊有(you)關(guan)，另一方(fang)面(mian)和土(tu)地市場持續火熱有(you)關(guan)。

　　張大(da)偉表示，春節過(guo)后，信貸(dai)市(shi)場出(chu)現一(yi)定(ding)松動，房企融資(zi)增(zeng)量明(ming)顯增(zeng)加。同時，部分城市(shi)土地(di)市(shi)場持續升溫，房企積極拿地(di)。中原地(di)產數據(ju)顯示，近期土地(di)出(chu)讓(rang)規模持續高位運(yun)行。2019年以來(lai)，全國50個大(da)城市(shi)合(he)計賣地(di)2.15萬億(yi)元，同比(bi)增(zeng)長15.9%。分季(ji)(ji)度(du)(du)(du)看，一(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)整體低(di)迷，二季(ji)(ji)度(du)(du)(du)全面復蘇(su)，三(san)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)以來(lai)土地(di)市(shi)場成交火爆。

　　一二線(xian)熱點(dian)城市今年以來(lai)土地(di)出(chu)(chu)讓(rang)規(gui)模較(jiao)大。其(qi)中，杭(hang)州市出(chu)(chu)讓(rang)土地(di)1458.5億(yi)元(yuan)，武漢出(chu)(chu)讓(rang)土地(di)949億(yi)元(yuan)，北(bei)京出(chu)(chu)讓(rang)土地(di)944億(yi)元(yuan)，天津(jin)出(chu)(chu)讓(rang)土地(di)902億(yi)元(yuan)，蘇(su)州出(chu)(chu)讓(rang)土地(di)883億(yi)元(yuan)。

　　部(bu)分熱點地(di)(di)區(qu)(qu)地(di)(di)塊(kuai)受到(dao)房(fang)企追捧。以深圳(zhen)地(di)(di)區(qu)(qu)為例，深圳(zhen)市土地(di)(di)房(fang)產交易中(zhong)心日前集中(zhong)出讓(rang)5宗居住用地(di)(di)使用權，合計出讓(rang)面(mian)積約17公頃，總建筑面(mian)積約68.97萬平(ping)方米，掛(gua)牌起始(shi)總價(jia)約154億元(yuan)。拍賣前三(san)天，房(fang)企繳納保證金數量高達(da)1100億元(yuan)，單一地(di)(di)塊(kuai)競買者均(jun)超過(guo)11家。最終，5宗地(di)(di)塊(kuai)以223.84億元(yuan)成(cheng)交，溢價(jia)率超過(guo)45%。

　　張大偉(wei)表示(shi)，經歷(li)2018年嚴格(ge)的(de)土拍市(shi)(shi)場后，不少房企(qi)需要補充土地(di)儲備，因此(ci)拿地(di)積極性較高。其中，二線梯隊房企(qi)拿地(di)最為積極。預計(ji)未來土地(di)市(shi)(shi)場會(hui)(hui)出現(xian)一(yi)定(ding)程度分(fen)化，熱點地(di)區(qu)優質(zhi)地(di)塊(kuai)的(de)爭搶會(hui)(hui)持續激(ji)烈(lie)，非優質(zhi)地(di)區(qu)定(ding)價(jia)可能出現(xian)下調。預計(ji)房企(qi)在三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)拿地(di)金額會(hui)(hui)進一(yi)步萎縮(suo)，一(yi)二線城(cheng)市(shi)(shi)土地(di)市(shi)(shi)場會(hui)(hui)進一(yi)步升(sheng)溫。

　　下半年平穩為主

　　對(dui)于下半年(nian)房地(di)產(chan)行業整體走勢(shi)情況，張大(da)偉表示，不(bu)少(shao)城市在增加土地(di)出(chu)讓。如果出(chu)現過熱現象，不(bu)排(pai)除調(diao)(diao)控升(sheng)級的(de)(de)可(ke)能性。樓市方(fang)面，今年(nian)以來(lai)，針對(dui)房價(jia)大(da)幅(fu)上漲的(de)(de)區域調(diao)(diao)控持續加碼。以蘇州地(di)區為例，在土地(di)市場和樓市均升(sheng)溫明顯(xian)的(de)(de)情況下，今年(nian)以來(lai)當地(di)出(chu)臺了多項(xiang)調(diao)(diao)控政策(ce)。

　　二(er)手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場(chang)方面，諸葛找(zhao)房(fang)指出(chu)，2019年(nian)上(shang)半年(nian)，在“房(fang)住不炒”的政策總(zong)基(ji)調(diao)下，各地(di)政府根據房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)情況因(yin)城(cheng)施策，確保市(shi)場(chang)平穩運行。百城(cheng)二(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)(zhai)掛牌均價(jia)在2月份觸底之(zhi)后小幅上(shang)漲，漲幅逐漸收窄趨(qu)于(yu)穩定。上(shang)半年(nian)，10個重點城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)(zhai)成(cheng)交(jiao)量同比上(shang)漲14.09%；成(cheng)交(jiao)量整(zheng)體表現出(chu)“前高后低”態勢，且城(cheng)市(shi)間(jian)分化明顯。

　　諸葛(ge)找房(fang)預(yu)(yu)計(ji)，隨著(zhu)新房(fang)項(xiang)目放量(liang)入市，二手(shou)房(fang)二季度成交量(liang)有(you)所下滑(hua)；從市場情(qing)緒(xu)各類指標(biao)看，市場觀(guan)望(wang)(wang)情(qing)緒(xu)有(you)所加重(zhong)，二手(shou)房(fang)市場面臨較大壓(ya)力(li)。“穩(wen)地價(jia)、穩(wen)房(fang)價(jia)、穩(wen)預(yu)(yu)期”仍(reng)是下半年及(ji)政策基調，重(zhong)點城市住宅(zhai)成交量(liang)將由小幅下跌趨(qu)于穩(wen)定，購房(fang)者持續(xu)觀(guan)望(wang)(wang)謹(jin)慎入市將成為常態。

　　新(xin)房(fang)市場銷售方面，張大偉指出，2019年(nian)上半年(nian)房(fang)企(qi)銷售繼續(xu)分化(hua)，多數企(qi)業以平穩為主，部(bu)分房(fang)企(qi)漲幅(fu)放緩(huan)明顯。考慮到不(bu)少房(fang)企(qi)6月(yue)份沖刺半年(nian)報業績動機較(jiao)強，預計房(fang)企(qi)7-8月(yue)淡季(ji)的(de)銷售數據壓(ya)力大。