8月5日上(shang)午，離(li)岸(an)人民幣兌美元及在岸(an)人民幣兌美元匯率雙(shuang)雙(shuang)“破(po)7”。受此影響，當日百(bai)余家房地(di)產股票下跌，其中(zhong)(zhong)佳兆業、上(shang)置集(ji)團、中(zhong)(zhong)國(guo)奧(ao)園、寶龍、龍光、富力等(deng)近20只(zhi)地(di)產股跌幅超5個百(bai)分點。

　　資深地(di)產專家(jia)楊紅旭(xu)告訴《每(mei)日經濟新聞》記者，一國本(ben)幣(bi)出現貶(bian)值，對樓(lou)市是利空。本(ben)幣(bi)貶(bian)值后(hou)，有(you)些外(wai)(wai)部資金會因為損(sun)失匯(hui)差，縮減進入(ru)樓(lou)市的(de)需求(qiu)。一房(fang)企負責資金的(de)高管則表示(shi)，房(fang)企境外(wai)(wai)融資或臨(lin)難題，境內融資環(huan)境不斷(duan)收緊，再疊加(jia)“不放松”的(de)房(fang)地(di)產調控(kong)態勢，多(duo)重(zhong)利空因素共(gong)同作用，最終致(zhi)使地(di)產股普遍下跌。

　　前7月境外融資(zi)超3000億(yi)

　　在公司(si)債和非標融(rong)資(zi)等融(rong)資(zi)渠道(dao)逐步收緊的(de)情(qing)況下，從(cong)2017年(nian)(nian)開始(shi)，房企大(da)幅加大(da)海(hai)外債券融(rong)資(zi)規(gui)模。據億翰智庫統計，2017年(nian)(nian)海(hai)外債發(fa)行規(gui)模近2016年(nian)(nian)規(gui)模的(de)5倍，2018年(nian)(nian)和2019年(nian)(nian)規(gui)模仍持(chi)續增長。2019年(nian)(nian)1至7月(yue)規(gui)模已經超過3000億元，接近2018年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)水平(ping)。

　　在此背(bei)景下(xia)，2019年(nian)(nian)7月，國家發改委辦公廳下(xia)發通知，要求房地(di)產企(qi)業發行外(wai)(wai)(wai)債只能(neng)用(yong)于置換未來一年(nian)(nian)內到期的(de)中長期境外(wai)(wai)(wai)債務(wu)，同時強化(hua)備案及發行時的(de)信息披露(lu)。海外(wai)(wai)(wai)債融資環境收緊下(xia)，預(yu)計2019年(nian)(nian)下(xia)半(ban)年(nian)(nian)海外(wai)(wai)(wai)債融資規模(mo)將有所放緩。

　　而(er)匯率(lv)貶值(zhi)，對于持(chi)有大量美元債的(de)企業(ye)而(er)言，可謂是(shi)利空消(xiao)息(xi)，因為(wei)這(zhe)可能會(hui)加大其財務負(fu)擔。上述(shu)房企高管(guan)告(gao)訴(su)《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者：“尤其是(shi)對于境外融資占比較高的(de)企業(ye)，其按人民幣計(ji)價的(de)利息(xi)費(fei)用支出會(hui)增加，因此(ci)受到的(de)影響(xiang)會(hui)更大點(dian)。”

　　克而(er)瑞研究中心統計數據顯(xian)示，2019年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)，95家受監測房企境內外(wai)債(zhai)券類融資總額4286億元人民(min)幣，占2018年(nian)全(quan)年(nian)的59.3%。其中，境外(wai)發債(zhai)額占比67%，相(xiang)較2018年(nian)上(shang)(shang)升了19個百分點(dian)。而(er)2018年(nian)以來，房企境外(wai)債(zhai)的發債(zhai)成本便一直居高不下，特(te)別是2018年(nian)10月境外(wai)發債(zhai)成本破8%，之(zhi)后均在7.50%以上(shang)(shang)。

　　值得注(zhu)意的是，當前國(guo)內收緊(jin)房(fang)地產融(rong)資，不(bu)少中(zhong)小房(fang)企(qi)(qi)不(bu)得不(bu)更多(duo)依(yi)賴(lai)境外融(rong)資，而在(zai)匯率的影響下，這類(lei)企(qi)(qi)業融(rong)資的行情不(bu)容樂觀(guan)，更會讓(rang)市場擔憂其發展的持續性。

　　上述高管(guan)直言，這類房企(qi)的(de)(de)銀行(xing)傳統融(rong)資(zi)不夠，更多依(yi)賴于海外融(rong)資(zi)，美(mei)元債占(zhan)比(bi)較(jiao)高。在人(ren)民幣匯(hui)率下跌的(de)(de)情況下，境(jing)外美(mei)元債利(li)息勢(shi)必會(hui)加重，對于境(jing)外融(rong)資(zi)占(zhan)比(bi)較(jiao)多和比(bi)較(jiao)依(yi)賴的(de)(de)房企(qi)，無形中會(hui)加重這些(xie)房企(qi)的(de)(de)財務(wu)負(fu)擔，進而(er)影響其核心凈利(li)潤。相反，具備(bei)境(jing)內外信用(yong)擴張(zhang)能力的(de)(de)房企(qi)，受(shou)到的(de)(de)影響相對較(jiao)小。

　　該(gai)高管認為，在(zai)政(zheng)策波動影響下，房(fang)地(di)產企(qi)業不(bu)得不(bu)在(zai)不(bu)同(tong)市(shi)場和不(bu)同(tong)融(rong)資工具(ju)間騰挪，近(jin)幾月以來(lai)，國內房(fang)企(qi)轉道海(hai)外(wai)融(rong)資的比例大幅上升，美元債發行(xing)加速。對于(yu)美元債過多(duo)的房(fang)企(qi)，本(ben)(ben)幣對美元貶(bian)值后，融(rong)資美元債的成(cheng)本(ben)(ben)會(hui)相(xiang)應增(zeng)加，會(hui)損失一(yi)個(ge)匯差(cha)，借美元債的時候，人民幣換成(cheng)美元，償還外(wai)債的匯率變化，如果按照目(mu)前情況來(lai)說，對于(yu)開發企(qi)業會(hui)多(duo)增(zeng)加一(yi)些成(cheng)本(ben)(ben)。

　　58安居客(ke)房產研究院首(shou)席(xi)分析(xi)師張波向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者分析(xi)認為(wei)，首(shou)先，在(zai)全球經(jing)濟(ji)下行壓力增強(qiang)以及(ji)(ji)投資(zi)者避險(xian)(xian)情(qing)緒(xu)影(ying)(ying)響下，美(mei)元(yuan)債(zhai)(zhai)(zhai)發行成本上(shang)升的(de)概率會(hui)(hui)增強(qiang)。而匯率下跌會(hui)(hui)提高房企(qi)發行債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)的(de)融(rong)資(zi)成本，這在(zai)負債(zhai)(zhai)(zhai)水平(ping)較(jiao)高的(de)房企(qi)身(shen)上(shang)表現更為(wei)明顯；其次，如(ru)果房企(qi)通(tong)過境(jing)外發行美(mei)元(yuan)債(zhai)(zhai)(zhai)用于清償境(jing)內債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)，則要面對(dui)利(li)率和匯率的(de)雙重風險(xian)(xian)。匯率變(bian)化(hua)會(hui)(hui)導(dao)致企(qi)業的(de)還本付(fu)息壓力出現變(bian)化(hua)，這一變(bian)化(hua)并(bing)非只在(zai)償還時(shi)點才集中(zhong)爆發，而是會(hui)(hui)隨著匯率變(bian)化(hua)不斷影(ying)(ying)響房企(qi)，以及(ji)(ji)市場對(dui)房企(qi)的(de)判斷。