原標(biao)題：長租公寓(yu)爆雷、跑(pao)路頻發 監管(guan)大(da)招來了：租金支付周期超3個月要(yao)強(qiang)制監管(guan)

　　面對(dui)近期多地長(chang)租公寓(yu)“爆雷”“跑路”的情況，多地行業(ye)主(zhu)管(guan)部門(men)除(chu)了發(fa)布風險提示外，還發(fa)布了住房租賃資金監管(guan)新政(zheng)。

　　9月11日(ri)，成都市(shi)發布(bu)租(zu)賃(lin)資(zi)金(jin)(jin)監管新規，要求住房(fang)租(zu)賃(lin)企(qi)業開立全市(shi)唯一(yi)的(de)資(zi)金(jin)(jin)監管賬戶(hu)，對于支付租(zu)金(jin)(jin)周期超過(guo)3個(ge)月的(de)，應將收取的(de)租(zu)金(jin)(jin)、押(ya)金(jin)(jin)和利用(yong)“租(zu)金(jin)(jin)貸”獲得的(de)資(zi)金(jin)(jin)存(cun)入監管賬戶(hu)。

　　業(ye)(ye)內人士認為(wei)，通過設立監(jian)管賬戶，對企(qi)業(ye)(ye)的(de)資金(jin)(jin)使(shi)用(yong)用(yong)途進行監(jian)督，避免企(qi)業(ye)(ye)因“長收短付”經營而形成(cheng)(cheng)的(de)資金(jin)(jin)池以及(ji)違規挪用(yong)資金(jin)(jin)用(yong)作非經營用(yong)途的(de)行為(wei)，保護房東和租(zu)客的(de)權益。成(cheng)(cheng)都的(de)資金(jin)(jin)監(jian)管新規可(ke)以理解為(wei)是租(zu)賃租(zu)金(jin)(jin)“支付寶(bao)”模式的(de)建立，具有示(shi)范(fan)效應，預(yu)計后(hou)續(xu)也(ye)會成(cheng)(cheng)為(wei)長租(zu)公寓領域較多的(de)一(yi)個創新點。

　　收取租金周期超3個月應存入監管賬戶

　　9月11日，成(cheng)都市住建(jian)局(ju)、銀保監(jian)會四川監(jian)管局(ju)、成(cheng)都市金融(rong)監(jian)管局(ju)、央行(xing)成(cheng)都分行(xing)營管部聯(lian)合發布《關于開展(zhan)住房租(zu)賃資金監(jian)管的(de)通(tong)知(zhi)》。

　　《通知》要求(qiu)，住(zhu)房租(zu)賃(lin)企業應在駐蓉商業銀(yin)行中(zhong)開立全市唯一的住(zhu)房租(zu)賃(lin)資(zi)(zi)金(jin)監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)(簡(jian)稱“監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)”)，并與(yu)承辦銀(yin)行簽訂(ding)住(zhu)房租(zu)賃(lin)資(zi)(zi)金(jin)監管協議，明確監管內容、方式及流程，該賬(zhang)(zhang)戶(hu)不(bu)得支取(qu)現金(jin)，不(bu)得歸(gui)集其他(ta)性(xing)質的資(zi)(zi)金(jin)。

　　同時(shi)，本通知施行之日起新產生的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)關(guan)系，承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)向住房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)企(qi)(qi)業(ye)支付(fu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)周期(qi)超(chao)過三(san)個(ge)月(yue)的(de)(de)，住房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)企(qi)(qi)業(ye)應將(jiang)收(shou)取的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)、押(ya)金(jin)(jin)(jin)(jin)和(he)利用(yong)“租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)”獲(huo)得(de)(de)的(de)(de)資金(jin)(jin)(jin)(jin)存入監管(guan)(guan)賬(zhang)戶，其(qi)中“租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)”獲(huo)得(de)(de)的(de)(de)資金(jin)(jin)(jin)(jin)需住房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)企(qi)(qi)業(ye)和(he)承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)與(yu)貸(dai)(dai)(dai)款發放的(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)融機(ji)構(gou)協商一致，將(jiang)貸(dai)(dai)(dai)款方式取得(de)(de)的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)劃(hua)撥到監管(guan)(guan)賬(zhang)戶。承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)向住房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)企(qi)(qi)業(ye)支付(fu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)周期(qi)在三(san)個(ge)月(yue)以內(nei)的(de)(de)，由承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)自主(zhu)決定租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)和(he)押(ya)金(jin)(jin)(jin)(jin)是否存入監管(guan)(guan)賬(zhang)戶管(guan)(guan)理。

　　對此，易(yi)居研究院(yuan)智庫中(zhong)心(xin)研究總(zong)監(jian)嚴躍(yue)進指出，成(cheng)都租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)監(jian)管(guan)(guan)新(xin)政的(de)核心(xin)內容(rong)是(shi)，租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)支付周(zhou)期超過3個月的(de)，需(xu)要(yao)強制進行租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)監(jian)管(guan)(guan)，而短于3個月的(de)，可以協商(shang)(shang)。監(jian)管(guan)(guan)的(de)資金(jin)(jin)(jin)是(shi)大概念的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)，即包(bao)括收取的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)、押(ya)金(jin)(jin)(jin)和“租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)”資金(jin)(jin)(jin)，監(jian)管(guan)(guan)更加到位。另外(wai)，租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)的(de)監(jian)管(guan)(guan)，需(xu)要(yao)租(zu)(zu)(zu)賃企業、承(cheng)租(zu)(zu)(zu)者(zhe)和金(jin)(jin)(jin)融機構的(de)協調或協商(shang)(shang)。

　　在貝殼(ke)研究院高級(ji)分析師(shi)黃卉看來，通過(guo)設立(li)監管賬(zhang)戶，對企(qi)業的資金(jin)(jin)使(shi)用(yong)用(yong)途進行監督，避免(mian)企(qi)業因“長(chang)收短付”經營(ying)而形成的資金(jin)(jin)池以(yi)及違規挪(nuo)用(yong)資金(jin)(jin)用(yong)作非經營(ying)用(yong)途的行為，保(bao)護(hu)房東和(he)租(zu)客的權益。另外，監管新(xin)政也倒逼租(zu)賃企(qi)業提升資金(jin)(jin)鏈管理以(yi)及精細(xi)化運(yun)營(ying)能力(li)。一是規范資金(jin)(jin)使(shi)用(yong)制度，審查自(zi)身合(he)規性；二是做好“以(yi)出定收”的成本(ben)管理，精細(xi)化運(yun)營(ying)保(bao)持穩定健康的現金(jin)(jin)流。

　　嚴躍進認(ren)為，在(zai)此前杭州試點(dian)的(de)(de)基礎上(shang)，成(cheng)都的(de)(de)監管新政更加成(cheng)熟和便(bian)于(yu)操作。成(cheng)都對于(yu)住(zhu)房租賃相關資金進行(xing)監管，可以(yi)理解(jie)為是租賃租金“支付(fu)寶”模(mo)式的(de)(de)建(jian)立，即第三方資金監管模(mo)式建(jian)立，規(gui)范了資金的(de)(de)使用(yong)，對于(yu)租客(ke)的(de)(de)資金保護有積(ji)極(ji)(ji)作用(yong)，同時也使得長租公寓(yu)的(de)(de)資金使用(yong)面臨約束(shu)，防范長租公寓(yu)企業(ye)違規(gui)挪用(yong)租金的(de)(de)做法，防范各(ge)類暴(bao)雷(lei)事件的(de)(de)出現。目前全國各(ge)地都在(zai)積(ji)極(ji)(ji)推進租賃資金監管的(de)(de)政策，成(cheng)都此類政策具(ju)有示范效應，預計(ji)后(hou)續也會成(cheng)為長租公寓(yu)領域較多的(de)(de)一(yi)個創新點(dian)。

　　多地發布住房租賃風險提示和資金監管新規

　　近(jin)期，上海(hai)、杭州、成都等多地長租公寓企業(ye)出現“爆倉跑路”現象，再次引發(fa)行(xing)業(ye)主管部門高(gao)度關注。

　　9月1日，上海、廣州行業主管部門均發布了《住房租賃市場風險提示》，提醒房東和租客要警惕公司“高進低出、長收短付”等經營風險，防范“租金貸”風險，加強風險防范，避免經濟損失。近期，成都、合肥、重慶等地也密集發布了《住房租賃市場風險提示》。

　　8月(yue)28日，成都市(shi)住(zhu)建(jian)局發布風(feng)(feng)(feng)險提(ti)示指出(chu)，近期，成都市(shi)數家(jia)住(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)因采(cai)(cai)取“高進(jin)低出(chu)”“長收短(duan)付”經營(ying)模式(shi)出(chu)現“爆倉”“跑路”，為加強(qiang)風(feng)(feng)(feng)險防范，避免經濟損失，成都市(shi)住(zhu)建(jian)局向全市(shi)住(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)當事人(ren)提(ti)出(chu)防范“租金貸”風(feng)(feng)(feng)險、及時辦理房(fang)屋租賃(lin)(lin)登記(ji)備(bei)案等(deng)(deng)幾大租賃(lin)(lin)注意事項(xiang)，包括(kuo)謹(jin)慎選(xuan)擇(ze)合(he)作(zuo)企(qi)業(ye)、查驗房(fang)源信息和房(fang)源狀況、認(ren)真確認(ren)租金價格(ge)、謹(jin)慎選(xuan)擇(ze)租金支(zhi)付方(fang)式(shi)、防范“租金貸”風(feng)(feng)(feng)險、采(cai)(cai)用規(gui)范的合(he)同文本、及時辦理房(fang)屋租賃(lin)(lin)登記(ji)備(bei)案、合(he)法(fa)維護(hu)自身權益等(deng)(deng)。

　　8月31日，成都(dou)市(shi)(shi)(shi)住(zhu)建局(ju)還(huan)表示(shi)，為(wei)了(le)解成都(dou)市(shi)(shi)(shi)住(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)經營情況(kuang)，成都(dou)市(shi)(shi)(shi)將開展(zhan)住(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)專項排(pai)查工作(zuo)。包(bao)括住(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)開展(zhan)自查、成都(dou)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地產經紀(ji)協(xie)(xie)會(hui)對(dui)會(hui)員企(qi)業(ye)(ye)全(quan)面排(pai)查、區(qu)(市(shi)(shi)(shi))縣(xian)對(dui)轄區(qu)內住(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)深(shen)入(ru)(ru)開展(zhan)排(pai)查等(deng)三個方(fang)面。其(qi)中，要求成都(dou)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地產經紀(ji)協(xie)(xie)會(hui)匯(hui)總允許(xu)承(cheng)租人使用住(zhu)房(fang)(fang)租金(jin)貸(dai)(dai)款的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)，含(han)該企(qi)業(ye)(ye)使用的(de)(de)APP、合作(zuo)的(de)(de)金(jin)融機構、承(cheng)租人使用住(zhu)房(fang)(fang)租金(jin)貸(dai)(dai)款的(de)(de)占比、租金(jin)收入(ru)(ru)中住(zhu)房(fang)(fang)租金(jin)貸(dai)(dai)款的(de)(de)占比等(deng)情況(kuang)，以(yi)及(ji)匯(hui)總采取“高(gao)進(jin)(jin)低出、長(chang)收短付”進(jin)(jin)行經營的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)，排(pai)查“高(gao)進(jin)(jin)低出”經營的(de)(de)租金(jin)差額，“長(chang)收短付”經營形(xing)成的(de)(de)資金(jin)池沉淀金(jin)額。

　　除了發布住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)風(feng)險提示、開展住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)風(feng)險排查工(gong)作外，西安(an)、杭州(zhou)(zhou)等(deng)地還發布了住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)監(jian)管(guan)(guan)新規(gui)。其中，西安(an)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)監(jian)管(guan)(guan)新規(gui)要求，從(cong)10月(yue)1日(ri)(ri)起，租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)需進入專用(yong)(yong)賬號監(jian)管(guan)(guan)。杭州(zhou)(zhou)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)監(jian)管(guan)(guan)新規(gui)也正式實施，8月(yue)31日(ri)(ri)起，住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)向房(fang)(fang)(fang)屋(wu)委托(tuo)(tuo)(tuo)出租(zu)人支付(fu)的(de)租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)以(yi)及向房(fang)(fang)(fang)屋(wu)承租(zu)人收繳的(de)租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)、押金(jin)(jin)(jin)(jin)和利用(yong)(yong)“租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)貸”獲得的(de)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)等(deng)租(zu)賃(lin)(lin)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)均應繳入租(zu)賃(lin)(lin)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)專用(yong)(yong)存款(kuan)賬戶管(guan)(guan)理。9月(yue)30日(ri)(ri)前，“托(tuo)(tuo)(tuo)管(guan)(guan)式”住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)對2020年(nian)新增委托(tuo)(tuo)(tuo)房(fang)(fang)(fang)源，應將對應房(fang)(fang)(fang)源的(de)風(feng)險防控金(jin)(jin)(jin)(jin)繳交到位；對存量委托(tuo)(tuo)(tuo)房(fang)(fang)(fang)源，應繳交風(feng)險防控金(jin)(jin)(jin)(jin)30%，剩余風(feng)險防控金(jin)(jin)(jin)(jin)繳納時間按規(gui)定順延執行(xing)。

　　業(ye)(ye)內人士認為，長租公寓近期(qi)不斷出現爆雷事件，核心原因是其商業(ye)(ye)模式存(cun)(cun)在(zai)部(bu)分脆弱(ruo)性。上半年疫情的(de)(de)(de)沖擊，加速暴露了(le)企(qi)業(ye)(ye)商業(ye)(ye)模式存(cun)(cun)在(zai)的(de)(de)(de)問題(ti)。多(duo)地密(mi)集(ji)提示風(feng)險(xian)(xian)、開展風(feng)險(xian)(xian)排查、發(fa)布資金監(jian)管新(xin)規具有積極(ji)的(de)(de)(de)意義。

　　（文(wen)章(zhang)來源(yuan)：券商中國(guo)）