2020年09月22日 13:25   來(lai)源：[手機看新聞][字號(hao) 大(da) 中(zhong) 小][打印本(ben)稿]  提(ti)到摩天(tian)大(da)樓(lou)，你最(zui)先會想起什么？是國內第一高的(de)超(chao)級“網紅(hong)”上(shang)海中(zhong)心大(da)廈，還是創下深(shen)圳新高的(de)平安金融中(zhong)心，抑或是具備東方風格典范的(de)北京“中(zhong)國尊”……這(zhe)些矗立于云端的(de)地(di)標式建(jian)筑物，早已成為城市的(de)一張名片。

　　然而，城(cheng)(cheng)市(shi)天(tian)際(ji)線并非僅由寫字樓勾勒，超(chao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)樓群，同樣也(ye)是城(cheng)(cheng)市(shi)人(ren)居(ju)天(tian)際(ji)線的展現。不(bu)同城(cheng)(cheng)市(shi)摩天(tian)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)數量有何差(cha)異？超(chao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)有何獨(du)特(te)之處？誰買(mai)走了(le)摩天(tian)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)？貝殼研究院帶你探(tan)索城(cheng)(cheng)市(shi)摩天(tian)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)里(li)的奧秘(mi)。（注：國內定(ding)義超(chao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)為(wei)≥100米(mi)(mi)的民(min)用(yong)建筑，按(an)照層(ceng)(ceng)高(gao)(gao)(gao)3.3米(mi)(mi)計算(suan)，本(ben)文選取樓層(ceng)(ceng)超(chao)過30層(ceng)(ceng)的小區(qu)為(wei)超(chao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)樣本(ben)）

　　城市摩天住宅小區分布“南強北弱”，重慶是北京近18倍

　　城(cheng)市(shi)(shi)建(jian)筑的(de)“身高”隨(sui)著(zhu)經濟高速發展，也在(zai)同(tong)步向上生長。那么，不同(tong)城(cheng)市(shi)(shi)對超(chao)(chao)高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)的(de)熱衷(zhong)程度如何(he)？貝殼研究院對一線(xian)、新一線(xian)19城(cheng)近1.5萬個超(chao)(chao)高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)小區統(tong)計分析發現，城(cheng)市(shi)(shi)間超(chao)(chao)高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)的(de)差(cha)異明顯。

　　也許(xu)，在許(xu)多(duo)人印(yin)象中(zhong)(zhong)，上(shang)(shang)海、深(shen)圳摩(mo)天大樓(lou)最多(duo)，住(zhu)宅(zhai)(zhai)應(ying)該(gai)也是(shi)最高(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)。但此次研究發現，新一(yi)線城市(shi)重(zhong)慶(qing)、武漢(han)、成都、西安等城市(shi)超(chao)(chao)高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)數量(liang)位居(ju)前列，其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)重(zhong)慶(qing)“最高(gao)(gao)”，憑借(jie)2200多(duo)幢超(chao)(chao)高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)排(pai)名(ming)首位，是(shi)典型(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)“住(zhu)在空中(zhong)(zhong)”的(de)(de)(de)(de)(de)城市(shi)；而一(yi)線城市(shi)中(zhong)(zhong)北京(jing)摩(mo)天住(zhu)宅(zhai)(zhai)數量(liang)在19城中(zhong)(zhong)排(pai)名(ming)靠后，僅(jin)有(you)125個(ge)小(xiao)區(qu)(qu)樓(lou)層(ceng)(ceng)超(chao)(chao)過30層(ceng)(ceng)。  值得注意的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)，重(zhong)慶(qing)超(chao)(chao)高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)數量(liang)是(shi)北京(jing)的(de)(de)(de)(de)(de)17.8倍。之(zhi)所以有(you)如此懸殊的(de)(de)(de)(de)(de)數據差，是(shi)因為(wei)重(zhong)慶(qing)城區(qu)(qu)多(duo)為(wei)山地，建設用(yong)地資源的(de)(de)(de)(de)(de)稀缺性(xing)決定其(qi)(qi)縱向(xiang)發展才能滿足(zu)城市(shi)居(ju)住(zhu)需求，且住(zhu)宅(zhai)(zhai)日照間(jian)距對樓(lou)高(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)限(xian)制(zhi)較(jiao)低；而北京(jing)作為(wei)首都，在超(chao)(chao)高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)建筑的(de)(de)(de)(de)(de)規劃上(shang)(shang)一(yi)直有(you)著嚴格的(de)(de)(de)(de)(de)限(xian)高(gao)(gao)令，整個(ge)城市(shi)并未呈(cheng)現出“向(xiang)上(shang)(shang)生長”的(de)(de)(de)(de)(de)現象。

　　同樣，綜合(he)考慮各個(ge)區(qu)域地形地貌、日照、產業(ye)結構及發展水平等因素，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)摩天住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區(qu)的數量分布表現出南(nan)北(bei)(bei)差(cha)異。南(nan)方城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)如(ru)重慶、成都(dou)、深(shen)圳、廣州，中部城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)武(wu)漢及西安等超(chao)過30層的住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區(qu)數量整(zheng)體較多，北(bei)(bei)方城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)如(ru)北(bei)(bei)京、青島、天津、沈陽等則在超(chao)高層住(zhu)宅(zhai)(zhai)樓的建設(she)上并不出彩。總(zong)的來看(kan)，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)摩天住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區(qu)分布呈現“南(nan)強(qiang)北(bei)(bei)弱”特征。

　　城市摩天住宅優勢凸顯：品質更高、地段更佳

　　“危(wei)樓高百(bai)尺，手可(ke)摘星辰”，雖(sui)然(ran)超高層住宅(zhai)(zhai)在電梯、消防(fang)安全等方面一直頗(po)具(ju)爭議，但其所帶(dai)來的(de)更(geng)寬闊的(de)視(shi)野、更(geng)好的(de)通風采光，卻是普通多層住宅(zhai)(zhai)無法(fa)提供的(de)居住體驗。

　　貝殼研(yan)究院(yuan)數據顯示，超高層(ceng)住宅通(tong)常具(ju)有中(zhong)高端物業(ye)屬性，與整體市場相(xiang)比(bi)，大部分(fen)城市超高層(ceng)住宅具(ju)有凸出(chu)的優(you)勢：更高的居(ju)住品(pin)質(zhi)、更佳的地理(li)位(wei)置。

　　從總(zong)價和面(mian)積來看，大(da)部分城(cheng)市超(chao)高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)套(tao)均(jun)(jun)(jun)總(zong)價、套(tao)均(jun)(jun)(jun)面(mian)積高(gao)于全(quan)市平(ping)均(jun)(jun)(jun)水(shui)平(ping)，尤其(qi)是一線城(cheng)市更為顯著(zhu)。其(qi)中，上海摩天住(zhu)宅(zhai)套(tao)均(jun)(jun)(jun)總(zong)價高(gao)出(chu)全(quan)市平(ping)均(jun)(jun)(jun)水(shui)平(ping)588萬(wan)，套(tao)均(jun)(jun)(jun)面(mian)積高(gao)出(chu)36平(ping)；北(bei)京超(chao)高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)套(tao)均(jun)(jun)(jun)總(zong)價比(bi)全(quan)市平(ping)均(jun)(jun)(jun)水(shui)平(ping)高(gao)115萬(wan)元，套(tao)均(jun)(jun)(jun)面(mian)積高(gao)出(chu)29平(ping)。

　　物業(ye)(ye)服務方面，超(chao)高(gao)層住宅(zhai)物業(ye)(ye)品質整體較高(gao)。19城(cheng)中18城(cheng)超(chao)高(gao)層住宅(zhai)小區的平均(jun)物業(ye)(ye)服務費高(gao)于(yu)全市平均(jun)水(shui)平，特別是深圳和上(shang)海，摩天(tian)住宅(zhai)小區平均(jun)物業(ye)(ye)服務費超(chao)過3元/平/月(yue)。

　　城(cheng)市(shi)超高(gao)(gao)層住(zhu)宅(zhai)套(tao)(tao)(tao)均總(zong)價之所以(yi)高(gao)(gao)于(yu)(yu)(yu)全(quan)(quan)市(shi)平(ping)(ping)均水平(ping)(ping)，一定程度上(shang)與小區(qu)(qu)所處地(di)(di)理位(wei)置有關。分析發(fa)現，摩(mo)天住(zhu)宅(zhai)占據區(qu)(qu)位(wei)優(you)(you)勢，大多(duo)位(wei)于(yu)(yu)(yu)城(cheng)市(shi)資源與人口集中的(de)中心城(cheng)區(qu)(qu)，或者周邊城(cheng)區(qu)(qu)的(de)核心商(shang)(shang)(shang)圈，地(di)(di)段優(you)(you)勢加持下摩(mo)天住(zhu)宅(zhai)房價整體稍高(gao)(gao)。  以(yi)上(shang)海為例，摩(mo)天住(zhu)宅(zhai)呈聚集性(xing)分布(bu)，67%的(de)超高(gao)(gao)層住(zhu)宅(zhai)小區(qu)(qu)位(wei)于(yu)(yu)(yu)內(nei)環線(xian)以(yi)內(nei)，集中在徐家(jia)(jia)匯(hui)、臨平(ping)(ping)路、陸家(jia)(jia)嘴(zui)、南(nan)京西路等(deng)商(shang)(shang)(shang)圈，內(nei)環之外則分布(bu)在世博濱江、南(nan)橋、嘉(jia)定新城(cheng)等(deng)區(qu)(qu)域(yu)性(xing)核心商(shang)(shang)(shang)圈。  當然，“立體的(de)山(shan)城(cheng)”重慶是個例外。超高(gao)(gao)層住(zhu)宅(zhai)套(tao)(tao)(tao)均總(zong)價103萬，低于(yu)(yu)(yu)全(quan)(quan)市(shi)平(ping)(ping)均水平(ping)(ping)9萬元(yuan)；套(tao)(tao)(tao)均面(mian)積84平(ping)(ping)，低于(yu)(yu)(yu)全(quan)(quan)市(shi)套(tao)(tao)(tao)均面(mian)積3平(ping)(ping)米。獨特的(de)地(di)(di)形環境造就重慶遍地(di)(di)是摩(mo)天住(zhu)宅(zhai)的(de)現象，超高(gao)(gao)層住(zhu)宅(zhai)小區(qu)(qu)數(shu)量(liang)TOP5商(shang)(shang)(shang)圈包括合(he)川、解(jie)放碑(bei)、南(nan)坪、璧(bi)山(shan)、觀音橋，其中合(he)川和璧(bi)山(shan)則屬于(yu)(yu)(yu)非主(zhu)城(cheng)區(qu)(qu)。

　　誰在云端生活？90后青年占比近半數，購房套均面積85平

　　那么(me)，究竟(jing)是哪些人買走了超高層住宅呢？基于貝殼平(ping)臺交易數據，我們從年齡維(wei)度對超高層住宅客戶的畫像(xiang)進行了描摹。

　　不(bu)同于部分老(lao)一輩人對高(gao)樓(lou)的(de)“恐(kong)高(gao)”，當代年輕人對超高(gao)層住宅(zhai)這一新生產物接受度(du)趨(qu)增(zeng)。貝殼研(yan)究院數據顯示，90后已成(cheng)為城市(shi)摩(mo)天住宅(zhai)購(gou)買(mai)客群的(de)主力軍，在2019年以來的(de)超高(gao)層住宅(zhai)交易中，90后占比已達到47.4%，顯著高(gao)于市(shi)場平均水(shui)平近15個百分點。

　　分城市看，合(he)肥(fei)、蘇州、成都三個城市摩天住宅(zhai)客群中90后占(zhan)比已過(guo)半數，其中合(he)肥(fei)以(yi)55%的(de)比例占(zhan)據(ju)首(shou)位。  資金承壓之(zhi)下，90后青(qing)年(nian)(nian)群體(ti)購買(mai)超高層住宅(zhai)的(de)面積普遍較(jiao)(jiao)小、總價(jia)較(jiao)(jiao)低(di)。2019年(nian)(nian)以(yi)來重點(dian)城市90后購買(mai)超高層住宅(zhai)的(de)套(tao)均面積為85平(ping)，套(tao)均總價(jia)148萬(wan)元(yuan)，分別較(jiao)(jiao)80后群體(ti)低(di)8平(ping)方米、43萬(wan)元(yuan)。

　　具體分(fen)城市(shi)看(kan)，一(yi)線城市(shi)北京(jing)、上海雖然超(chao)高層住宅客群中90后占比不足3成，但購(gou)房(fang)套均面積均超(chao)百平，分(fen)別為109和101平米，顯著高于(yu)其余城市(shi)。  千房(fang)千面，對超(chao)高層住宅規模、品(pin)質(zhi)、交(jiao)易(yi)等畫像分(fen)析(xi)，只是(shi)一(yi)個開始。如(ru)今(jin)，貝殼樓盤字典已收(shou)錄了全(quan)國超(chao)過(guo)2.2億條房(fang)源數據，并(bing)且(qie)每套房(fang)子有數百個維(wei)(wei)度描(miao)述，而相信對于(yu)每一(yi)個維(wei)(wei)度描(miao)述精準分(fen)析(xi)，都(dou)可(ke)以讓(rang)幫助人們更(geng)加(jia)全(quan)面深入地了解一(yi)個“新居住“的狀態，做出更(geng)好的居住選(xuan)擇。