2020年(nian)(nian)是(shi)令人銘記(ji)的一年(nian)(nian)。疫情來襲(xi)，全球經濟受創，中(zhong)國成為(wei)世界(jie)主(zhu)要經濟體(ti)中(zhong)GDP唯一正(zheng)增長的國家。重(zhong)生，或許是(shi)描述(shu)2020年(nian)(nian)中(zhong)國房(fang)地(di)產市場最(zui)恰如(ru)其分(fen)的詞匯。這一年(nian)(nian)，中(zhong)國經濟韌性凸顯(xian)，房(fang)地(di)產表(biao)現超預期(qi)。

　　走(zou)過了“一(yi)(yi)季(ji)度(du)冰(bing)封、二季(ji)度(du)重(zhong)啟(qi)、三季(ji)度(du)修(xiu)復、四季(ji)度(du)回暖”的(de)反轉曲線(xian)之路(lu)，可以預見的(de)是，2020年(nian)(nian)中國新房市場(chang)銷售將達(da)17億(yi)平方米、銷售金額有望超過17萬億(yi)元，雙雙創下歷史新高(gao)。回顧過去一(yi)(yi)年(nian)(nian)，三道紅線(xian)、樓市打新、賣地(di)金額創新高(gao)、物業上市等成為房地(di)產(chan)行業年(nian)(nian)度(du)關鍵詞。

　　17萬(wan)億元銷售額

　　創新高

　　“房(fang)住不炒，因城施策(ce)(ce)”樓市調(diao)控主旋律沒變，約談與點名(ming)、人才落戶、LPR利率轉(zhuan)換、一城一策(ce)(ce)等調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)頻繁出(chu)臺，11個月(yue)時間，各級相關(guan)部門發(fa)布調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)高(gao)達(da)458次。

　　在多重政(zheng)策(ce)環(huan)境下，反應(ying)靈活的房地產(chan)企(qi)業緊(jin)急盤整全國(guo)供(gong)貨系(xi)統(tong)，在銷售較好的城市加大推盤力度，全力激活營(ying)銷體系(xi)。直播賣房、打折(zhe)賣房、渠道(dao)帶客(ke)，線(xian)(xian)上線(xian)(xian)下等(deng)各種花式營(ying)銷，“回籠資金(jin)是第一要務”為2020年房企(qi)的第一共識。

　　“疫情期(qi)間，居理新房(fang)(fang)(fang)平臺純線上成交了1600多套房(fang)(fang)(fang)，多是剛(gang)需(xu)項目，這是供(gong)應端和需(xu)求(qiu)(qiu)端的(de)雙向(xiang)匹(pi)配。”居理新房(fang)(fang)(fang)CEO王鵬向(xiang)《證券日報》記(ji)者(zhe)表示，疫情并沒有(you)讓購房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)消(xiao)失。

　　“線上選房(fang)盲賣(mai)，8秒賣(mai)出了(le)6億元”，招商蛇口太(tai)子灣(wan)·灣(wan)璽(xi)上半年三次(ci)(ci)開盤、三次(ci)(ci)秒光，吸金近60億元，這是(shi)今(jin)年上半年深(shen)圳(zhen)(zhen)樓市的(de)縮影(ying)。進(jin)入11月份，這股(gu)熱流仍未退燒，“幾萬(wan)人搶房(fang)，只要有資(zi)格買到就相當于(yu)賺了(le)500萬(wan)元”，深(shen)圳(zhen)(zhen)某(mou)網紅盤的(de)一次(ci)(ci)開盤，讓(rang)資(zi)本市場新(xin)股(gu)慣用的(de)“打(da)新(xin)”被(bei)移(yi)入了(le)樓市上演。深(shen)圳(zhen)(zhen)不是(shi)唯一一個，杭(hang)州、南京(jing)、成都、西安(an)等城市“打(da)新(xin)”收益(yi)也普(pu)遍偏(pian)高。

　　在(zai)“打新(xin)(xin)”熱(re)的(de)傳導下，房(fang)企拿地(di)(di)熱(re)情高漲。中(zhong)原地(di)(di)產研究中(zhong)心統計(ji)數據(ju)顯(xian)示，截至(zhi)2020年12月7日，超過30個(ge)城(cheng)市賣地(di)(di)收入超過500億(yi)元，其中(zhong)上海、杭州(zhou)、廣州(zhou)三(san)城(cheng)均超過2000億(yi)元，南京等11個(ge)城(cheng)市均超過1000億(yi)元，多城(cheng)賣地(di)(di)收入均刷新(xin)(xin)歷史(shi)紀錄。毫無(wu)疑(yi)問(wen)，這(zhe)些土(tu)地(di)(di)儲(chu)備(bei)將決定(ding)下一階(jie)段相(xiang)應房(fang)企將站在(zai)哪一陣營(ying)，頭部(bu)企業(ye)地(di)(di)位不動搖，中(zhong)型房(fang)企不穩定(ding)，小型房(fang)企難(nan)追趕，分(fen)化一直(zhi)在(zai)加劇。

　　“城市分(fen)化、價格分(fen)化、產(chan)品分(fen)化、房(fang)(fang)(fang)企分(fen)化，行業競爭分(fen)化，但2020年出現了(le)史上最好(hao)的(de)一個‘金九銀十’，新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)市場在先抑后(hou)揚的(de)局(ju)面下(xia)刷新(xin)(xin)了(le)歷史紀錄(lu)。”中(zhong)原地(di)產(chan)首席分(fen)析師(shi)張大偉向(xiang)《證券日(ri)報》記者表示，2020年全年，中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場銷售額(e)創下(xia)歷史新(xin)(xin)高已成定局(ju)，有望(wang)達到17.2萬(wan)億元(yuan)(yuan)。10年前(qian)，這一金額(e)為5.2萬(wan)億元(yuan)(yuan)。不得不說，中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場正(zheng)以年均增(zeng)長超(chao)過1萬(wan)億元(yuan)(yuan)的(de)速度(du)快跑。

　　“中國(guo)房(fang)地(di)產真(zhen)正發展的30年，前20年靠(kao)土地(di)紅(hong)(hong)(hong)利(li)(li)(li)盈利(li)(li)(li)，城(cheng)市化(hua)速度快。2010年至今這10年，行業(ye)盈利(li)(li)(li)主(zhu)要(yao)靠(kao)金(jin)融紅(hong)(hong)(hong)利(li)(li)(li)，通(tong)過舉(ju)債(zhai)擴大規模(mo)，帶來(lai)的結(jie)果是(shi)高(gao)杠(gang)桿高(gao)周轉。”藍綠雙城(cheng)創始人曹舟南向(xiang)《證券日報》記者(zhe)表示(shi)，“三道(dao)紅(hong)(hong)(hong)線”的來(lai)臨，對房(fang)地(di)產行業(ye)最大的影響是(shi)，將徹(che)底使其脫離金(jin)融紅(hong)(hong)(hong)利(li)(li)(li)期，進入“管(guan)理紅(hong)(hong)(hong)利(li)(li)(li)”時(shi)代(dai)。

　　“三道紅線(xian)”試點在即

　　房(fang)企調整“宜早不宜晚”

　　坐(zuo)享(xiang)土地(di)紅利和金融紅利的(de)房地(di)產企業，幾乎(hu)從沒考慮(lv)(lv)過(guo)向制造業學習(xi)，實施(shi)精細化運營管(guan)理，但“三道(dao)紅線”監管(guan)新規的(de)呼之欲出，讓每(mei)一家高管(guan)層都感到焦慮(lv)(lv)，調整已(yi)“宜早不宜晚”。

　　眾(zhong)所周知，今年(nian)8月份(fen)，按照“剔除預收(shou)款的(de)資(zi)產負(fu)債率不得(de)大于(yu)(yu)70%、凈負(fu)債率不得(de)大于(yu)(yu)100%及(ji)現金短債比不得(de)小(xiao)于(yu)(yu)1倍”的(de)觸線標準(zhun)，將房(fang)企(qi)(qi)分為“紅、橙、黃(huang)、綠”四(si)檔(dang)的(de)消息在坊(fang)間流傳。根據要求，12家試(shi)點房(fang)企(qi)(qi)從2021年(nian)起(qi)，正(zheng)式進入為期兩年(nian)半的(de)“三道(dao)紅線”測試(shi)期，到2022年(nian)底12家試(shi)點房(fang)企(qi)(qi)要實現降(jiang)檔(dang)，2023年(nian)6月底前，試(shi)點房(fang)企(qi)(qi)的(de)“三道(dao)紅線”全部達標。

　　三年(nian)時(shi)間，如何實(shi)現“三道(dao)紅(hong)線(xian)”全(quan)(quan)部(bu)達標(biao)，對(dui)于多數房(fang)(fang)企(qi)(qi)并不是(shi)一(yi)件輕松的事(shi)。根據2020年(nian)上半年(nian)財報(bao)測算，全(quan)(quan)國(guo)43家主要房(fang)(fang)企(qi)(qi)中，“三道(dao)紅(hong)線(xian)”全(quan)(quan)部(bu)達標(biao)的只有5家，而有12家房(fang)(fang)企(qi)(qi)同時(shi)踩中“三道(dao)紅(hong)線(xian)”。

　　這一監(jian)管(guan)新(xin)規帶(dai)來的巨變，市(shi)場已經初見端倪(ni)。據《證券(quan)日報》記者觀察，頭部房(fang)(fang)企(qi)普遍較(jiao)為鎮定，盤子大(da)可(ke)回(hui)旋余地大(da)，即便如此(ci)，龍(long)湖等綠檔房(fang)(fang)企(qi)也進(jin)行了增資(zi)擴股，“晴天補(bu)屋頂”意圖明顯；中型(xing)房(fang)(fang)企(qi)多數放棄進(jin)入新(xin)城市(shi)的計劃，協商退地，停止(zhi)三(san)線、四(si)線城市(shi)拿地，全力收縮戰線；小型(xing)房(fang)(fang)企(qi)近年來融資(zi)一直較(jiao)難，反倒適(shi)應性更(geng)好。

　　“抉擇(ze)較為艱(jian)難(nan)的(de)多(duo)是中型房企，如果(guo)(guo)繼(ji)續(xu)沖規模(mo)，期限到了周轉不開可(ke)能(neng)受重傷；如果(guo)(guo)選擇(ze)降低(di)杠桿率，可(ke)能(neng)再(zai)也沒有機(ji)會提升市場占有率。”易居研究(jiu)院智庫中心研究(jiu)總監嚴(yan)躍進向《證券日報》記者表示，今(jin)年，賣資產、增資擴(kuo)股、引入(ru)戰(zhan)投等(deng)動作(zuo)頻發，可(ke)見房企背后壓力非同尋常。

　　“近期(qi)，花(hua)樣年與中融國(guo)際信(xin)托簽(qian)訂戰略合作協議，斥資8億元向花(hua)樣年附(fu)屬公司收購項(xiang)目(mu)公司70%股權(quan)。”中型房企花(hua)樣年相(xiang)關人士(shi)向《證券日報》記者表(biao)示(shi)，舊改項(xiang)目(mu)有著“長周期(qi)，高利潤”的特點，如果可以通(tong)過股權(quan)調整方式實現(xian)短期(qi)變現(xian)，可覆蓋項(xiang)目(mu)前期(qi)成本(ben)，提前實現(xian)收益，降低杠(gang)桿率。

　　當然(ran)，除(chu)了上(shang)(shang)述標(biao)配動作外，加快(kuai)周(zhou)轉仍(reng)是(shi)有效招數。“‘三道紅(hong)線’監(jian)管新規即將來臨，融(rong)資成本比(bi)房價上(shang)(shang)漲速度(du)要快(kuai)，房企賣得越(yue)慢越(yue)虧，所以(yi)，開(kai)發商(shang)普遍(bian)會轉向高周(zhou)轉模式(shi)。”王鵬向《證(zheng)券日報》記者直言，如同制造業一般，產品庫存時間拖得越(yue)長，賺差(cha)價能(neng)力越(yue)弱。

　　“短期看(kan)，房企(qi)預期拿地支出減少，高(gao)度依賴銷售回款，更多房企(qi)將‘回款率(lv)’作為經(jing)營管理的重要指標(biao)。”貝殼(ke)研(yan)究(jiu)院首席(xi)分析師潘(pan)浩向(xiang)《證券日報》記者表(biao)示(shi)，中期看(kan)，對有息(xi)負債規模增速的控制，將會(hui)固化現(xian)有房企(qi)的梯隊結構，彎(wan)道超車現(xian)象難以再現(xian)，中期內很難再出現(xian)“黑(hei)馬型”房企(qi)；長(chang)(chang)期看(kan)，融(rong)資新規將作為房地產行(xing)(xing)業(ye)在金融(rong)端長(chang)(chang)效機制的重要方向(xiang)，行(xing)(xing)業(ye)嚴(yan)格監管常態化，風險整體下(xia)降。在此基礎上(shang)，行(xing)(xing)業(ye)集(ji)中度加速提(ti)升，會(hui)更有利于管理紅利型房企(qi)發展。

　　由此看來，“三道紅線”對市(shi)場的(de)(de)(de)影響是漸進式的(de)(de)(de)。降低杠桿(gan)率、降低融資(zi)成本是開發商得以繼(ji)續在地產(chan)圈經(jing)營下去的(de)(de)(de)底(di)線。在這一明確方(fang)向(xiang)導引(yin)下，原來不(bu)打算拆分(fen)物(wu)業(ye)板塊(kuai)上市(shi)的(de)(de)(de)房企也開始(shi)按(an)捺(na)不(bu)住了。

　　拆分物業IPO

　　降低財務成本

　　自2014年彩生(sheng)活打響物業企業赴港上市第一槍(qiang)后，物業企業在資本市場就開(kai)辟了新賽道(dao)。近幾年來(lai)，內地房企陸(lu)續拆分物業板塊上市，但從來(lai)沒(mei)有出現今年這樣集(ji)中遞表上市的現象。

　　2020年收官之際(ji)，重量(liang)級物(wu)(wu)業(ye)企業(ye)仍在加緊上(shang)市(shi)。12月上(shang)旬(xun)，恒大物(wu)(wu)業(ye)和華潤萬象(xiang)生活(huo)接連完(wan)成IPO，物(wu)(wu)業(ye)板(ban)塊(kuai)再添600億港元市(shi)值成員。據天(tian)眼查App不完(wan)全統計數據顯(xian)示，2020年以(yi)來，14家物(wu)(wu)業(ye)企業(ye)登(deng)陸H股(gu)，1家登(deng)陸A股(gu)，總量(liang)是2018年以(yi)前物(wu)(wu)業(ye)板(ban)塊(kuai)上(shang)市(shi)公司(si)總數的近3倍。

　　另據中指研究(jiu)院向《證(zheng)券日報》提供的統計數據顯示，截至2020年12月24日，37家(jia)港(gang)交所(suo)上市(shi)(shi)(shi)，物業企(qi)業市(shi)(shi)(shi)值超過(guo)7100億港(gang)元，平(ping)均市(shi)(shi)(shi)盈(ying)率超過(guo)50倍；4家(jia)滬(hu)深(shen)上市(shi)(shi)(shi)物業企(qi)業市(shi)(shi)(shi)值約為350億元。

　　6年時間，從(cong)一家企業(ye)(ye)赴港上市到(dao)整個(ge)港股該(gai)板塊市值超過7100億港元，不難(nan)看出，如今的物業(ye)(ye)服務業(ye)(ye)務已經(jing)不是開(kai)發商旗下一個(ge)輔助性業(ye)(ye)務板塊，反而成為其現金造血(xue)的重要來源。

　　“房企分拆上市的背后邏輯，核心(xin)歸為兩點(dian)。”蘭德咨詢總(zong)裁(cai)宋延慶向《證券日(ri)報(bao)》記(ji)者表(biao)示，一是(shi)緩解房企財務(wu)壓(ya)力；二是(shi)通過(guo)資(zi)(zi)本市場融資(zi)(zi)擴(kuo)大業務(wu)規(gui)模。

　　不得不說，目前上市的(de)物(wu)業企(qi)業絕大多數都是(shi)(shi)從房(fang)地產企(qi)業母(mu)公司拆分出來IPO的(de)，母(mu)公司的(de)開發(fa)業務規(gui)(gui)模幾乎決定(ding)了這家企(qi)業的(de)營收規(gui)(gui)模。上市之后(hou)，第三方拓(tuo)展(zhan)能力(li)、商業模式和盈利能力(li)則決定(ding)著(zhu)這家企(qi)業未來會(hui)成長為“月(yue)亮(liang)”還是(shi)(shi)“星(xing)(xing)星(xing)(xing)”。但不管是(shi)(shi)“星(xing)(xing)星(xing)(xing)”還是(shi)(shi)“月(yue)亮(liang)”，“蚊型”還是(shi)(shi)“巨鯨(jing)”，共(gong)識是(shi)(shi)，不能再等了。

　　“在當前國內經(jing)濟形勢(shi)和調控(kong)政策下(xia)，房企運營(ying)壓力增大，而物業(ye)(ye)(ye)板塊由于(yu)現金流穩定、輕資產、抗(kang)周期等優勢(shi)成為房企抓手(shou)。”中指研究院常務(wu)副院長(chang)黃瑜(yu)曾(ceng)在接(jie)受《證券(quan)日報》記者采訪時表示，現在正(zheng)是物業(ye)(ye)(ye)管理行業(ye)(ye)(ye)發(fa)展(zhan)的(de)(de)黃金時期，市場(chang)空(kong)間大，資本的(de)(de)力量能(neng)推動物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)(ye)(ye)快(kuai)速發(fa)展(zhan)。對于(yu)房企來(lai)說，在這個時候分(fen)拆物業(ye)(ye)(ye)上市，一方面能(neng)夠搶占市場(chang)機遇，實(shi)現新的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)務(wu)增長(chang)點；另一方面能(neng)夠更專注地(di)做好自(zi)身的(de)(de)開發(fa)業(ye)(ye)(ye)務(wu)。

　　更重要的是，物管行業(ye)是一(yi)個藍海市(shi)場。中(zhong)指研究院提供(gong)給(gei)《證券(quan)日報》記者的統計數(shu)據(ju)顯示，保守預(yu)計，2020年末我國物業(ye)行業(ye)在(zai)管面積將(jiang)(jiang)超過250億(yi)平方米，營(ying)業(ye)收入將(jiang)(jiang)超過6000億(yi)元(yuan)。綜合估算，預(yu)計到2024年，全國物業(ye)管理行業(ye)營(ying)業(ye)收入約為9296.43億(yi)元(yuan)。

　　“近年(nian)來房(fang)地產行業進入(ru)存量(liang)市(shi)場(chang)，傳統房(fang)地產開(kai)發(fa)領(ling)域利潤率整體下滑。與此同時，物業行業萬(wan)億元量(liang)級的市(shi)場(chang)規(gui)模引發(fa)新的想象空間。”張(zhang)大偉向《證券(quan)日報》記(ji)者表示，市(shi)場(chang)規(gui)模夠大，IPO后還有資(zi)金(jin)輸血渠道，不需要母公(gong)司(si)砸錢(qian)支持擴張(zhang)，同時還能貢獻(xian)穩定(ding)現金(jin)流，是一筆很好的生意。

　　毫(hao)無疑問，物管(guan)行業成為好生意(yi)的(de)背后，年(nian)銷售(shou)量達(da)到(dao)17萬(wan)(wan)億平(ping)方米的(de)新(xin)房市場是(shi)(shi)重要(yao)支撐力。但是(shi)(shi)，經過(guo)了“冰與火(huo)”并存的(de)2020年(nian)，未(wei)來(lai)的(de)新(xin)房市場規模是(shi)(shi)否還能(neng)持續(xu)上漲，17萬(wan)(wan)億元銷售(shou)額紀(ji)錄(lu)是(shi)(shi)否能(neng)被刷新(xin)，尚是(shi)(shi)問號。

　　“預計未來(lai)(lai)十年(nian)房(fang)地產(chan)(chan)規模(mo)(mo)將(jiang)從年(nian)銷售17億(yi)(yi)平方米(mi)逐漸減(jian)少到10億(yi)(yi)平方米(mi)，未來(lai)(lai)經營模(mo)(mo)式、融資模(mo)(mo)式都會發(fa)生轉變。”對未來(lai)(lai)新房(fang)市場規模(mo)(mo)發(fa)展趨(qu)勢(shi)，嚴躍進表示。在(zai)他看來(lai)(lai)，從2021年(nian)起(qi)，房(fang)地產(chan)(chan)盈利空間(jian)將(jiang)逐漸減(jian)少，企業負債率(lv)也將(jiang)會降下來(lai)(lai)。如果 “三條紅線”如期實施(shi)，那(nei)么部分房(fang)企可能出現(xian)資金鏈斷裂的風險，因(yin)此，房(fang)企將(jiang)面(mian)臨大洗牌(pai)。

　　但不管未(wei)來房(fang)(fang)地產(chan)市場怎么發展，“房(fang)(fang)住不炒”這個定(ding)位會持續貫徹到底，目的(de)就是推動房(fang)(fang)地產(chan)市場平穩(wen)健康(kang)發展。