品牌(pai)房(fang)企(qi)成(cheng)為(wei)此次重(zhong)慶(qing)集(ji)中土拍的(de)大贏家，融創、龍湖競得多宗地塊，中交、保(bao)利、佳(jia)兆業(ye)等房(fang)企(qi)均奪得兩宗及以上(shang)地塊，中鐵建、佳(jia)源、綠地、旭輝(hui)、花樣(yang)年(nian)等房(fang)企(qi)也各(ge)有斬獲(huo)。

　　開發(fa)商土地儲(chu)備日(ri)益(yi)緊張，去化(hua)周期較(jiao)(jiao)短，拿地意(yi)愿較(jiao)(jiao)為強烈。尤其是今年22城(cheng)第(di)一批集中供地，部分(fen)開發(fa)節奏較(jiao)(jiao)快(kuai)的企業年前(qian)便可(ke)推售。

　　4月28日-29日，重慶迎來了今年首次集中供地(di)出(chu)讓，共推出(chu)46宗(zong)主城區地(di)塊，總起拍(pai)價超444億(yi)(yi)元。經過兩天(tian)六場競拍(pai)，最終46宗(zong)地(di)塊全部成交，總成交金額達635.04億(yi)(yi)元。

　　從本次集(ji)供(gong)地的區(qu)域分(fen)布來看(kan)，北區(qu)依然是“供(gong)應(ying)大戶”，共(gong)(gong)計(ji)出讓24宗，占比52%。其中，渝北區(qu)共(gong)(gong)計(ji)14塊土(tu)地，計(ji)容(rong)建筑面積(ji)92.54萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)；兩江新區(qu)7宗，計(ji)容(rong)建筑面積(ji)163.14萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)；北碚區(qu)蔡(cai)家組團(tuan)3宗，計(ji)容(rong)建筑面積(ji)80.02萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

　　值(zhi)得注意的(de)是(shi)，品牌房(fang)(fang)企成為此(ci)(ci)次重慶集中(zhong)土拍(pai)的(de)大贏家(jia)。其(qi)中(zhong)融創及其(qi)聯合體(ti)斥99.09億元(yuan)共競(jing)得重慶市8宗地(di)(di)塊(kuai)；龍湖則(ze)以(yi)96.64億元(yuan)奪得5宗地(di)(di)塊(kuai)。此(ci)(ci)外，中(zhong)交、保(bao)利、佳兆業等(deng)房(fang)(fang)企均奪得兩宗及以(yi)上地(di)(di)塊(kuai)，中(zhong)鐵(tie)建、佳源、綠地(di)(di)、旭輝(hui)、花(hua)樣年(nian)等(deng)房(fang)(fang)企也各有斬獲。

　　“搶”地(di)盛宴：六成(cheng)地(di)塊(kuai)溢價率超40%

　　重慶(qing)本次集中供應(ying)的46宗(zong)地總成交額(e)達635.04億元，比(bi)起拍總額(e)444億元高出190.96億元。除(chu)茶園板塊(kuai)3宗(zong)地塊(kuai)、中央公園板塊(kuai)、蔡家(jia)板塊(kuai)、回興板塊(kuai)各1宗(zong)地塊(kuai)以底價(jia)成交外，其余地塊(kuai)均溢價(jia)成交，占比(bi)達87%。

　　特別是在(zai)土拍首日（4月28日），招(zhao)商蛇口以32.5億元競得(de)沙坪壩區西(xi)永組(zu)團21026地塊，溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)高達129.98%，樓面價(jia)(jia)10459元/平方米，這也成為了本(ben)次競拍中溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)最高的(de)地塊。

　　記(ji)者注意到，2020年(nian)重慶(qing)土(tu)拍中溢價最(zui)高的也出現(xian)在沙坪壩西永組團地(di)塊，溢價率為49.06%，由佳兆業競得。

　　公開(kai)資料(liao)顯(xian)示，此次沙坪壩(ba)區(qu)西(xi)永組團21026地(di)(di)塊在競(jing)拍時，共有16家房企(qi)展(zhan)開(kai)激烈的爭(zheng)奪(duo)。經過多輪舉牌后(hou)最終被招商蛇口拿(na)下。之所以吸引眾多房企(qi)競(jing)拍，主要還是由于其地(di)(di)理位置的優勢。據悉，沙坪壩(ba)是“重(zhong)慶(qing)向西(xi)”戰(zhan)略的重(zhong)要門戶，該地(di)(di)塊緊鄰西(xi)部物流園，附近的土主隧(sui)道和(he)井口隧(sui)道可以連接(jie)重(zhong)慶(qing)北區(qu)。此外(wai)，地(di)(di)塊附近規劃有軌道交(jiao)通、學校等配套設施。

　　《每日經濟新(xin)聞》記者梳理發現，本次重(zhong)慶(qing)土拍(pai)中(zhong)有(you)30宗地溢價(jia)(jia)率均超(chao)(chao)過(guo)40%，占比超(chao)(chao)過(guo)60%。除招(zhao)商蛇口沙坪壩地塊(kuai)(kuai)溢價(jia)(jia)率達到129.98%外，保利在(zai)中(zhong)央公(gong)園板塊(kuai)(kuai)、海成在(zai)中(zhong)央公(gong)園板塊(kuai)(kuai)東側、金科(ke)+大(da)唐在(zai)港(gang)城工業園板塊(kuai)(kuai)、佳兆業在(zai)大(da)學城板塊(kuai)(kuai)、美的聯合金科(ke)在(zai)西永板塊(kuai)(kuai)、華宇+金科(ke)+新(xin)希望(wang)在(zai)大(da)渡口茄子溪板塊(kuai)(kuai)等所(suo)獲(huo)地塊(kuai)(kuai)溢價(jia)(jia)均超(chao)(chao)過(guo)70%。而在(zai)2020年全年重(zhong)慶(qing)土拍(pai)中(zhong)排(pai)名前十的地塊(kuai)(kuai)，僅有(you)三宗溢價(jia)(jia)率超(chao)(chao)過(guo)40%。

　　值得一(yi)(yi)提的(de)是，本(ben)次(ci)(ci)拍賣樓(lou)面(mian)價屢(lv)(lv)屢(lv)(lv)創出新(xin)高。4月29日上午第一(yi)(yi)場(chang)土拍中，融(rong)創以14470元(yuan)(yuan)/平方米(mi)創新(xin)高的(de)樓(lou)面(mian)價拿下中央公園板塊82.24畝(mu)地。不到20分(fen)鐘后，海成便以6.2億元(yuan)(yuan)拿下中央公園板塊42.51畝(mu)地，最(zui)高樓(lou)面(mian)價再(zai)次(ci)(ci)刷(shua)(shua)新(xin)至14583元(yuan)(yuan)/平方米(mi)；此(ci)后該樓(lou)面(mian)價一(yi)(yi)再(zai)被刷(shua)(shua)新(xin)，直至當(dang)天(tian)第二場(chang)土拍中，保(bao)利以25億元(yuan)(yuan)拿下中央公園168畝(mu)地，樓(lou)面(mian)價再(zai)次(ci)(ci)被刷(shua)(shua)新(xin)至15711元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。

　　記(ji)者統計(ji)發現，在兩天(tian)的土拍中，共有25宗(zong)地樓面價突破萬(wan)元，最高(gao)樓面價定格在了15711元/平方米。

　　中指研究院分析認為，此(ci)次(ci)(ci)重(zhong)慶(qing)土拍市場(chang)關(guan)注度(du)較(jiao)(jiao)高(gao)(gao)，主要(yao)(yao)受兩(liang)個方(fang)面(mian)影響(xiang)，一方(fang)面(mian)此(ci)次(ci)(ci)推(tui)出地(di)塊(kuai)(kuai)多(duo)為優質(zhi)地(di)塊(kuai)(kuai)，中央公園、西(xi)永(yong)、大學(xue)城等板塊(kuai)(kuai)熱度(du)本就較(jiao)(jiao)高(gao)(gao)。另外大楊(yang)石組團和(he)觀(guan)音橋組團地(di)塊(kuai)(kuai)位于核心(xin)成熟區(qu)，區(qu)位優勢顯(xian)著(zhu)。隨著(zhu)此(ci)批次(ci)(ci)高(gao)(gao)價(jia)地(di)的(de)(de)逐漸入(ru)市，未來將(jiang)對重(zhong)慶(qing)房(fang)價(jia)帶來一定(ding)影響(xiang)。但各(ge)項目集(ji)中入(ru)市后(hou)，市場(chang)競爭壓力較(jiao)(jiao)大，對房(fang)企的(de)(de)產品力提出更(geng)高(gao)(gao)的(de)(de)要(yao)(yao)求。在(zai)“房(fang)住不炒(chao)”的(de)(de)基調(diao)下，重(zhong)慶(qing)今(jin)年第二三批次(ci)(ci)的(de)(de)土地(di)推(tui)出政(zheng)策及策略或將(jiang)調(diao)整。

　　實力比拼：龍湖融(rong)創(chuang)均斥近百億奪地

　　土(tu)(tu)地(di)高溢價成(cheng)交的背后，是房企(qi)在重(zhong)(zhong)慶面臨土(tu)(tu)儲不足的現(xian)實。銘(ming)騰(teng)機構數據統計(ji)顯示，截至2020年(nian)底，重(zhong)(zhong)慶銷(xiao)售排(pai)名前十房企(qi)幾乎(hu)均土(tu)(tu)儲告急，住宅(zhai)去(qu)化普遍在2年(nian)左右(you)。恒大(da)在重(zhong)(zhong)慶的住宅(zhai)土(tu)(tu)地(di)儲備(bei)最多，達到243.93萬(wan)平方米(mi)，但(dan)近(jin)12個(ge)月住宅(zhai)成(cheng)交量達到128.44萬(wan)平方米(mi)。照此計(ji)算，恒大(da)的土(tu)(tu)地(di)儲備(bei)只能(neng)支(zhi)撐其兩年(nian)的銷(xiao)售。

　　金科(ke)、萬(wan)(wan)科(ke)在重(zhong)慶的(de)住宅(zhai)土(tu)地儲(chu)備分(fen)別(bie)(bie)為(wei)(wei)168.03萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米和158.16萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，近12個(ge)月(yue)住宅(zhai)成交量分(fen)別(bie)(bie)為(wei)(wei)149.16萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米和144.22萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，土(tu)地儲(chu)備只能支撐一年的(de)銷售(shou)。

　　而融創(chuang)、龍湖近(jin)12個月住(zhu)宅(zhai)成交量都(dou)超(chao)過了土地(di)儲備量，其手中的土地(di)幾乎撐(cheng)不過一年。

　　在龍湖披露的(de)年報(bao)數據中，截至2020年末，其在重(zhong)慶(qing)已完工仍(reng)未(wei)出售的(de)項目有嘉(jia)天(tian)下(xia)、春江天(tian)境、千(qian)山新(xin)嶼、九里晴川、舜(shun)山府、光年、景粼玖序(xu)、長灘原(yuan)麓(lu)、兩江新(xin)宸(chen)等9個，建筑面(mian)積合計79.8萬平方(fang)米。

　　與之對比的是，龍(long)湖(hu)2020年在重慶的銷售額(e)為264.11億元，簽約面積209萬平方米；2019年銷售額(e)亦有287.19億元，簽約面積219萬平方米。

　　而(er)在今年(nian)3月，龍(long)湖(hu)集團召開(kai)的2020年(nian)度業(ye)績(ji)說明(ming)會上，龍(long)湖(hu)集團首席財務官趙(zhao)軼表示，2021年(nian)全年(nian)龍(long)湖(hu)的銷(xiao)售(shou)目(mu)標(biao)為3100億元，增幅(fu)15%，預計全年(nian)推(tui)盤項目(mu)271個，全新項目(mu)65個。為了(le)實(shi)現銷(xiao)售(shou)目(mu)標(biao)，公司準備了(le)4700億元的可售(shou)貨源(yuan)。其(qi)中(zhong)(zhong)94%的貨源(yuan)集中(zhong)(zhong)在一二線城市；從地區來看，長三角和(he)西部占比分別為22%和(he)20%。

　　金科股份(fen)總(zong)裁楊程(cheng)鈞在4月7日(ri)舉(ju)行的(de)2020年度業(ye)績(ji)說明會上表示，公司及所投資公司2021年計(ji)(ji)劃(hua)全(quan)年銷(xiao)售目標(biao)不低(di)于2500億元，計(ji)(ji)劃(hua)新開工面積約2900萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，計(ji)(ji)劃(hua)竣工面積2600萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，年末在建面積約7100萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

　　從這兩家重慶(qing)本地房(fang)企年度目標來(lai)看，在(zai)本次土拍上全力以(yi)赴是意料之(zhi)中。

　　具體來(lai)看，在本次拍(pai)賣中，龍(long)湖以96.64億元奪得九龍(long)半島、大渡口茄子溪(xi)板(ban)塊、中央公園板(ban)塊、蔡家板(ban)塊等5宗地塊，合計面積(ji)995.54畝；金科及(ji)其聯合體則拿下三宗地，合計面積(ji)為304畝，總金額為36億元。

　　中(zhong)指(zhi)(zhi)研究院分析指(zhi)(zhi)出，開發(fa)商(shang)土地(di)(di)儲備日益緊(jin)張，去(qu)化(hua)周期較(jiao)短，拿地(di)(di)意愿本就較(jiao)為(wei)強(qiang)烈(lie)。尤其是(shi)第一批集中(zhong)供地(di)(di)，部(bu)分開發(fa)節(jie)奏較(jiao)快的企業年前便可推(tui)售。另外(wai)，此次集中(zhong)拍地(di)(di)，重(zhong)點22城推(tui)地(di)(di)時間不(bu)一，部(bu)分房企資金(jin)較(jiao)為(wei)充(chong)裕(yu)，競拍積極性(xing)高。

　　抱團取暖：多家(jia)房企(qi)聯合拿地(di)成(cheng)趨(qu)勢(shi)

　　多家房企聯合拿地在本次(ci)重慶集中(zhong)土(tu)拍中(zhong)成為(wei)一(yi)種趨(qu)勢。

　　本次重慶成交的46宗(zong)地(di)塊(kuai)(kuai)中(zhong)有9宗(zong)為(wei)聯(lian)(lian)(lian)合(he)(he)拿(na)(na)地(di)，其(qi)中(zhong)龍湖所拿(na)(na)的5宗(zong)地(di)塊(kuai)(kuai)中(zhong)，1宗(zong)為(wei)聯(lian)(lian)(lian)合(he)(he)拿(na)(na)地(di)；而融創則有5宗(zong)地(di)位聯(lian)(lian)(lian)合(he)(he)拿(na)(na)地(di)，合(he)(he)作對象(xiang)包括大(da)發、中(zhong)梁、弘陽(yang)和(he)(he)海倫堡(bao)；金科所拿(na)(na)的3宗(zong)地(di)均為(wei)聯(lian)(lian)(lian)合(he)(he)聯(lian)(lian)(lian)合(he)(he)形式，合(he)(he)作對象(xiang)包括大(da)唐、美的、華宇和(he)(he)新希望。

　　需(xu)要注意的是，此前(qian)重慶(qing)出(chu)臺了土(tu)(tu)拍(pai)新規，將開發(fa)商付(fu)款方(fang)式和(he)溢價(jia)率(lv)掛(gua)鉤(gou)，即土(tu)(tu)地(di)(di)競(jing)拍(pai)的溢價(jia)率(lv)未達到(dao)50%，開發(fa)商需(xu)要在(zai)三個(ge)月內付(fu)清全部(bu)(bu)土(tu)(tu)地(di)(di)款；土(tu)(tu)地(di)(di)競(jing)拍(pai)的溢價(jia)率(lv)超過50%，開發(fa)商需(xu)在(zai)一(yi)個(ge)半月內付(fu)清全部(bu)(bu)土(tu)(tu)地(di)(di)款。

　　這對(dui)(dui)開發商的(de)(de)資(zi)金實力無疑是不小的(de)(de)考驗。尤其在“三道紅線”融(rong)資(zi)新規疊加今年超萬億(yi)元(yuan)到期債的(de)(de)背景下，22城(cheng)集中(zhong)供地(di)對(dui)(dui)房企的(de)(de)拿(na)地(di)策略將產生(sheng)巨(ju)大影響。

　　值得一(yi)提的(de)是，在大型民營房企或者有央(yang)企背景的(de)房企在土(tu)拍中(zhong)“分食爭搶(qiang)”時，中(zhong)小房企拿(na)地的(de)概率也越(yue)(yue)來越(yue)(yue)小，或者只(zhi)能拿(na)一(yi)些總價偏低的(de)地塊。

　　如海成5.28億(yi)(yi)元(yuan)競得的渝(yu)北區兩路(lu)組(zu)團21040地塊，樓面(mian)價(jia)10870元(yuan)/平方米，溢價(jia)率29.72%；重慶越嘉房(fang)地產開發(fa)公(gong)司1.3億(yi)(yi)元(yuan)摘得渝(yu)北區兩路(lu)組(zu)團21052號地塊，樓面(mian)價(jia)4785.3元(yuan)/平方米。