“經歷28個月的(de)史上最(zui)長樓(lou)市調(diao)(diao)(diao)控(kong)之后，目前(qian)調(diao)(diao)(diao)控(kong)已(yi)見成效，政策(ce)繼續從嚴似無(wu)必要，并且(qie)目前(qian)正遇(yu)經濟有下行壓力(li)之際，在目前(qian)穩(wen)經濟的(de)背景下，政府(fu)對房地(di)產的(de)調(diao)(diao)(diao)控(kong)基調(diao)(diao)(diao)也(ye)由(you)壓轉穩(wen)。”華創證(zheng)券研究所房地(di)產行業(ye)首席分析師(shi)袁(yuan)豪表示地(di)產主流房企估值已(yi)經處于底部，看好行業(ye)發展。

　　中國證券報：近期市場屢屢傳出(chu)部分城市放松(song)房地(di)產政策(ce)的(de)消息，您對此如何點評？

　　袁豪：今(jin)年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)開始，住宅成交逐(zhu)月(yue)走弱(ruo)，房(fang)價(jia)略有下降，土地(di)(di)市場快(kuai)速冰凍，經(jing)歷28個月(yue)的(de)史上(shang)最長(chang)樓市調(diao)控(kong)之(zhi)(zhi)后，目(mu)前調(diao)控(kong)已見成效(xiao)，政策(ce)(ce)繼續從嚴似無必要，并且目(mu)前正遇經(jing)濟(ji)有下行(xing)壓力之(zhi)(zhi)際，在目(mu)前穩(wen)經(jing)濟(ji)的(de)背景下，政府對(dui)房(fang)地(di)(di)產的(de)調(diao)控(kong)基調(diao)也由壓轉穩(wen)。近期中(zhong)央經(jing)濟(ji)工作(zuo)會(hui)議中(zhong)對(dui)房(fang)地(di)(di)產行(xing)業的(de)表述由去年(nian)(nian)會(hui)議的(de)“差(cha)別化調(diao)控(kong)”變為(wei)今(jin)年(nian)(nian)會(hui)議的(de)“分類(lei)指導”并強(qiang)調(diao)“夯實城市政府主體責(ze)(ze)任”，以及隨后住建(jian)部工作(zuo)會(hui)議中(zhong)強(qiang)調(diao)“穩(wen)地(di)(di)價(jia)、穩(wen)房(fang)價(jia)、穩(wen)預(yu)期”以及“因城施策(ce)(ce)、分類(lei)指導”，地(di)(di)方政府的(de)自主權(quan)將(jiang)有所提(ti)升（包括責(ze)(ze)任），預(yu)示著2019年(nian)(nian)房(fang)地(di)(di)產調(diao)控(kong)或(huo)將(jiang)遵循因地(di)(di)制宜的(de)、有松(song)有緊的(de)、更為(wei)靈活的(de)“因城施策(ce)(ce)”，近期菏澤、廣州、珠(zhu)海的(de)政策(ce)(ce)微(wei)調(diao)也符合該思路。

　　中國證券報(bao)：2018年是房(fang)地產調(diao)控較嚴的(de)一年，展望2019年，房(fang)地產政策(ce)將會如(ru)何演變？

　　袁豪：為了(le)逆周期調節穩定(ding)經濟，目(mu)前宏觀政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)已轉向趨松(song)(song)，而參考可比(bi)較的(de)(de)2011-2012年(nian)樓市(shi)放(fang)松(song)(song)節奏(zou)以(yi)及2019年(nian)二季度房(fang)(fang)地(di)產上(shang)下(xia)游共振走弱時點，預計2019年(nian)二季度前中央層面(mian)樓市(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)或有(you)緩和(he)。不過，本(ben)輪周期的(de)(de)城市(shi)間(jian)(jian)周期錯(cuo)位、低(di)庫(ku)存(cun)(cun)、居(ju)民(min)杠桿(gan)率略高等三大(da)差異(yi)決定(ding)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)路(lu)徑將(jiang)(jiang)(jiang)不同(tong)以(yi)往，城市(shi)間(jian)(jian)周期錯(cuo)位要求更靈活(huo)的(de)(de)因城施策(ce)，調控權責或將(jiang)(jiang)(jiang)下(xia)放(fang)地(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)松(song)(song)緊將(jiang)(jiang)(jiang)更因地(di)制宜(yi)；低(di)庫(ku)存(cun)(cun)則(ze)要求供需(xu)(xu)兩(liang)端(duan)同(tong)時放(fang)松(song)(song)，供給(gei)端(duan)放(fang)松(song)(song)包(bao)(bao)括(kuo)限(xian)價、限(xian)售(shou)、供地(di)及資(zi)(zi)金等，需(xu)(xu)求端(duan)保障剛改(gai)(gai)需(xu)(xu)求、繼續打壓投資(zi)(zi)需(xu)(xu)求，其中對(dui)于(yu)剛改(gai)(gai)需(xu)(xu)求的(de)(de)信貸錯(cuo)殺或將(jiang)(jiang)(jiang)有(you)所修復。此外，住宅(zhai)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)性金融機(ji)構正在研究設立，望將(jiang)(jiang)(jiang)加大(da)對(dui)城鎮中低(di)收入家(jia)庭和(he)新市(shi)民(min)租房(fang)(fang)購房(fang)(fang)的(de)(de)支持力度；三四線居(ju)民(min)杠桿(gan)率略高將(jiang)(jiang)(jiang)制約(yue)三四線的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)空間(jian)(jian)（包(bao)(bao)括(kuo)棚改(gai)(gai)），預計一(yi)二線寬松(song)(song)、三四線平穩。

　　中國證券報：2019年房地產基本面情況預測？房價走勢如何看？

　　袁豪：展望2019年(nian)，綜合考慮(lv)棚改收(shou)緊對三四線需求透(tou)支(zhi)（對銷(xiao)量(liang)負面(mian)(mian)(mian)拖累不到(dao)7%）及(ji)國債收(shou)益率下(xia)行(xing)預示后續按揭(jie)利(li)率存在降超50bp可(ke)能(neng)（對銷(xiao)量(liang)正面(mian)(mian)(mian)拉動不超2.5%），預計(ji)2019年(nian)銷(xiao)售面(mian)(mian)(mian)積同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)-5%，并(bing)考慮(lv)低庫存托底房(fang)價(jia)及(ji)政策(ce)等積極因素，預計(ji)銷(xiao)售均價(jia)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)+0%、銷(xiao)售金(jin)額(e)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)-5%。土地(di)(di)投(tou)資(zi)方面(mian)(mian)(mian)，今年(nian)土地(di)(di)購(gou)置(zhi)費大幅走強，前(qian)(qian)11月(yue)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)達+60%，源于形(xing)象進度法改財務支(zhi)出法導(dao)致記賬前(qian)(qian)置(zhi)及(ji)土地(di)(di)款(kuan)催繳行(xing)為導(dao)致支(zhi)出前(qian)(qian)置(zhi)，但(dan)上述透(tou)支(zhi)行(xing)為弱化將導(dao)致土地(di)(di)購(gou)置(zhi)費加(jia)速(su)下(xia)行(xing)，預計(ji)2019年(nian)初增速(su)轉(zhuan)(zhuan)負，并(bing)預計(ji)2019年(nian)土地(di)(di)購(gou)置(zhi)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)-10%。施(shi)(shi)(shi)工(gong)(gong)投(tou)資(zi)方面(mian)(mian)(mian)，2018年(nian)第三季度土地(di)(di)市場(chang)快速(su)冰凍料(liao)將延(yan)后6-9個月(yue)在2019年(nian)二(er)季度傳導(dao)至(zhi)新開工(gong)(gong)轉(zhuan)(zhuan)負，對應2019年(nian)二(er)季度施(shi)(shi)(shi)工(gong)(gong)見(jian)頂、隨后回落(luo)，綜合考慮(lv)拿(na)地(di)(di)弱約束及(ji)低庫存支(zhi)撐，預計(ji)2019年(nian)新開工(gong)(gong)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)-4.5%，對應施(shi)(shi)(shi)工(gong)(gong)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)+4.3%，同(tong)(tong)時施(shi)(shi)(shi)工(gong)(gong)單價(jia)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)+0%，對應施(shi)(shi)(shi)工(gong)(gong)投(tou)資(zi)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)+4.3%。綜合考慮(lv)土地(di)(di)投(tou)資(zi)和(he)施(shi)(shi)(shi)工(gong)(gong)投(tou)資(zi)的影(ying)響，預計(ji)2019年(nian)投(tou)資(zi)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)+0%。

　　中國(guo)證(zheng)券報：A股市(shi)場房(fang)地(di)產板塊走勢如何看，投資策略(lve)方面有何建議(yi)？

　　袁豪(hao)：維持房地產(chan)小周期延(yan)長框架以及“融資(zi)(zi)、拿地、銷售”集中(zhong)(zhong)度三重跳增邏(luo)輯，從近期中(zhong)(zhong)央(yang)政(zheng)治局會(hui)議以及中(zhong)(zhong)央(yang)經(jing)濟工作會(hui)議表態來看，行業(ye)(ye)積極(ji)因素(su)正在醞(yun)釀(niang)，政(zheng)策和(he)資(zi)(zi)金環境都有望逐步改善，目前(qian)AH股主(zhu)(zhu)流(liu)房企(qi)2019年PE估(gu)值(zhi)(zhi)僅4-7倍，對(dui)比美(mei)國(guo)龍頭(tou)次(ci)貸危機(ji)前(qian)估(gu)值(zhi)(zhi)底6.5倍，目前(qian)主(zhu)(zhu)流(liu)房企(qi)NAV折價40-70%，均表明估(gu)值(zhi)(zhi)已(yi)經(jing)處于底部，看好行業(ye)(ye)發展。