張(zhang)平：謝謝沈教授精彩演講，因為(wei)確實是(shi)(shi)他堅(jian)持多年以地方(fang)為(wei)基準(zhun)來(lai)看中(zhong)國的體(ti)制(zhi)和經(jing)濟(ji)增長的關系是(shi)(shi)非常優秀的，而且這(zhe)次又聽(ting)到很(hen)多新的東西。

　　下面(mian)(mian)有(you)請(qing)付敏(min)杰教授代表經濟增(zeng)長前沿課題組做土(tu)地方(fang)面(mian)(mian)的研究，也可以請(qing)沈教授給我們提提意見(jian)。

　　付敏杰：首先謝(xie)謝(xie)張老(lao)(lao)師，謝(xie)謝(xie)主辦(ban)方(fang)(fang)給我(wo)們這(zhe)樣一個機會(hui)，讓我(wo)們在這(zhe)匯報(bao)一下近期關于中國經濟轉型和(he)防范風險的研究。我(wo)們把這(zhe)個研究集中在了土地(di)方(fang)(fang)面，因為我(wo)們認為這(zhe)是當前(qian)一個焦點問(wen)題，并且(qie)地(di)方(fang)(fang)政府經營(ying)土地(di)行為發(fa)生大(da)量異(yi)化現象。講的很多內容(rong)從(cong)大(da)的方(fang)(fang)面來(lai)看都(dou)在剛才沈老(lao)(lao)師講的框架里(li)面，只不過我(wo)們更加聚(ju)焦和(he)具體一些，聚(ju)焦在土地(di)制度上(shang)。

　　內容一(yi)(yi)共包括三個方(fang)面(mian)。一(yi)(yi)是中(zhong)國經濟增長步入了城市(shi)化(hua)新階段，以城市(shi)分化(hua)為主要特征(zheng)，。二(er)是地(di)方(fang)政(zheng)府在最(zui)近幾年(nian)土地(di)經營行為由現(xian)金流最(zui)大化(hua)轉向(xiang)杠(gang)桿最(zui)大化(hua)。三是圍繞(rao)著(zhu)土地(di)財政(zheng)、土地(di)制度改革，探討(tao)一(yi)(yi)下如(ru)何構建(jian)一(yi)(yi)個新的發展模式。

　　自(zi)從2011年(nian)中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)率突破50%之后(hou)，中(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)正式(shi)進(jin)入后(hou)半(ban)程(cheng)，我(wo)們稱(cheng)之為一(yi)個(ge)新(xin)階段(duan)(duan)。新(xin)階段(duan)(duan)因為過(guo)了快(kuai)速(su)(su)成(cheng)長期之后(hou)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)速(su)(su)度總(zong)體(ti)上(shang)會(hui)(hui)(hui)逐步(bu)放緩。這(zhe)個(ge)時(shi)(shi)期中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)主要特征將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)(hui)是(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)分化(hua)(hua)。與(yu)前期的(de)(de)(de)(de)遍地開花式(shi)的(de)(de)(de)(de)“鄉城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)遷移(yi)”模(mo)式(shi)不(bu)(bu)同，這(zhe)個(ge)時(shi)(shi)候(hou)人(ren)口(kou)遷移(yi)的(de)(de)(de)(de)主要模(mo)式(shi)是(shi)從城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)遷移(yi)到城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。例(li)如我(wo)們引用(yong)美(mei)國(guo)數據，美(mei)國(guo)數據表明1950年(nian)代(dai)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)主要變化(hua)(hua)方向就(jiu)是(shi)人(ren)口(kou)沿著(zhu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)層(ceng)級(ji)逐步(bu)向上(shang)遷移(yi)，大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)人(ren)口(kou)占的(de)(de)(de)(de)比重逐步(bu)增加。我(wo)們預(yu)測隨著(zhu)中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)逐步(bu)推進(jin)，農(nong)村人(ren)口(kou)的(de)(de)(de)(de)持續流出，中(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)(de)人(ren)口(kou)結構也(ye)會(hui)(hui)(hui)沿著(zhu)整(zheng)個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)等級(ji)不(bu)(bu)斷上(shang)移(yi)。大(da)約(yue)20年(nian)后(hou)中(zhong)國(guo)一(yi)半(ban)的(de)(de)(de)(de)農(nong)村將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)(hui)實(shi)際消(xiao)亡，特色小鎮和(he)縣城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)(hui)取得原來社會(hui)(hui)(hui)主義新(xin)農(nong)村，成(cheng)為整(zheng)個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)體(ti)系的(de)(de)(de)(de)頂端(duan)。位于城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)頂端(duan)的(de)(de)(de)(de)另一(yi)側(ce)，就(jiu)是(shi)熱(re)點(dian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和(he)一(yi)二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)(hui)相對快(kuai)速(su)(su)發(fa)展，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和(he)熱(re)點(dian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)快(kuai)速(su)(su)發(fa)展將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)(hui)是(shi)中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)主旋律。

　　總(zong)體上來說，要支撐(cheng)13億(yi)人口的(de)城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)需(xu)要幾(ji)個(ge)大的(de)城(cheng)市(shi)(shi)群。早(zao)期城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)模式回(hui)顧。我們說早(zao)期城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)中(zhong)國(guo)(guo)相對于國(guo)(guo)外而言，典型的(de)特點是(shi)因(yin)為早(zao)期有很(hen)強的(de)農村工業(ye)化(hua)(hua)傳統，城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)在(zai)離(li)土不離(li)鄉(xiang)特點下(xia)展(zhan)(zhan)開(kai)，就(jiu)是(shi)縣域城(cheng)鎮化(hua)(hua)。在(zai)鄉(xiang)土情懷的(de)總(zong)體偏好(hao)下(xia)，過去改(gai)革(ge)開(kai)放(fang)以來城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)三十多年的(de)城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)導致中(zhong)國(guo)(guo)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)等級總(zong)體偏下(xia)，這個(ge)發展(zhan)(zhan)模式會在(zai)新(xin)時期被徹(che)底顛覆。以一二線城(cheng)市(shi)(shi)為代(dai)表的(de)熱點城(cheng)市(shi)(shi)的(de)快速(su)發展(zhan)(zhan)和大城(cheng)市(shi)(shi)群的(de)成(cheng)形將會成(cheng)為創(chuang)新(xin)驅(qu)動和全要素生產(chan)力提高(gao)的(de)主(zhu)要來源(yuan)，也是(shi)中(zhong)國(guo)(guo)經濟實現中(zhong)高(gao)速(su)、中(zhong)高(gao)端的(de)基本保(bao)證(zheng)。

　　發(fa)(fa)現最(zui)近幾年的(de)(de)(de)數據(ju)顯示(shi)，以上(shang)海和(he)北(bei)(bei)(bei)(bei)(bei)京為代(dai)表的(de)(de)(de)大都市區城(cheng)市化(hua)(hua)率超過85%，基(ji)本上(shang)不再推進(jin)。其經(jing)濟增(zeng)長的(de)(de)(de)主(zhu)要動力已經(jing)不可能(neng)來自于(yu)(yu)工業(ye)部門(men)，而(er)是(shi)來自于(yu)(yu)服務業(ye)。與此同時發(fa)(fa)現第二個樣本，東(dong)北(bei)(bei)(bei)(bei)(bei)三省(sheng)如果沒有大的(de)(de)(de)改革(ge)，照著(zhu)現在(zai)的(de)(de)(de)趨勢發(fa)(fa)展(zhan)下去，東(dong)北(bei)(bei)(bei)(bei)(bei)三省(sheng)的(de)(de)(de)城(cheng)市化(hua)(hua)率可能(neng)會隨著(zhu)東(dong)北(bei)(bei)(bei)(bei)(bei)人(ren)口大量(liang)(liang)流(liu)出而(er)永久的(de)(de)(de)定格在(zai)50%多(duo)到60%的(de)(de)(de)區間，不會再突破60%。實際(ji)上(shang)最(zui)近三年以來，隨著(zhu)城(cheng)市人(ren)口的(de)(de)(de)逐步流(liu)出，東(dong)北(bei)(bei)(bei)(bei)(bei)城(cheng)市化(hua)(hua)率正(zheng)在(zai)不斷下降。便利的(de)(de)(de)交通和(he)基(ji)礎設施這是(shi)第一階段(duan)的(de)(de)(de)城(cheng)鎮化(hua)(hua)的(de)(de)(de)主(zhu)要成果，實際(ji)上(shang)強(qiang)化(hua)(hua)了(le)市場的(de)(de)(de)決定性(xing)作(zuo)用，使(shi)得人(ren)口大規模區域性(xing)遷徙更加便捷，人(ren)口大量(liang)(liang)流(liu)出的(de)(de)(de)地區像(xiang)東(dong)北(bei)(bei)(bei)(bei)(bei)這樣的(de)(de)(de)地區會出現古典經(jing)濟周期(qi)，也就是(shi)經(jing)濟周期(qi)不是(shi)表現簡單為經(jing)濟下滑而(er)是(shi)負增(zeng)長。

　　前半程說(shuo)中國(guo)的(de)(de)城(cheng)市體(ti)系(xi)總體(ti)上(shang)是(shi)比翼齊飛的(de)(de)格局(ju)，從2000年(nian)以后到(dao)2015年(nian)城(cheng)市人(ren)口(kou)從4.59億人(ren)口(kou)增加到(dao)7.71億人(ren)，如果(guo)以人(ren)均收入代表人(ren)均產出，按照收入差距為(wei)3來衡量，截(jie)止到(dao)2015年(nian)中國(guo)城(cheng)市部門(men)的(de)(de)比重已經(jing)上(shang)升到(dao)GDP的(de)(de)80%左右(you)。與此同(tong)時建成(cheng)區的(de)(de)面積僅僅為(wei)國(guo)土(tu)的(de)(de)5%左右(you)，也就是(shi)說(shuo)很(hen)明確(que)已經(jing)用(yong)15年(nian)左右(you)的(de)(de)時間(jian)實(shi)現(xian)了用(yong)國(guo)土(tu)面積5%提供80%產出的(de)(de)空間(jian)格局(ju)。

　　觀察中(zhong)(zhong)國城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)第二個(ge)特點就是(shi)快(kuai)中(zhong)(zhong)還有更快(kuai)，比(bi)人口(kou)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)更快(kuai)的(de)(de)是(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)，從2000到(dao)2015年，中(zhong)(zhong)國建城(cheng)(cheng)(cheng)區面積從2.24萬(wan)平方公里增(zeng)(zeng)加到(dao)4.9萬(wan)平方公里，增(zeng)(zeng)長了(le)近120%，是(shi)同期人口(kou)增(zeng)(zeng)速(su)的(de)(de)1.3倍(bei)。如果說(shuo)按照(zhao)國家城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)新型城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)報告(gao)的(de)(de)算(suan)法，從1978年開(kai)始算(suan)，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)速(su)度是(shi)人口(kou)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)1.6倍(bei)。這就帶來一(yi)個(ge)研(yan)究的(de)(de)問題(ti)取向。城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)首要(yao)特征是(shi)需(xu)要(yao)以硬(ying)件來改善(shan)地(di)(di)(di)球表面，以大(da)量的(de)(de)資(zi)金(jin)投入(ru)為(wei)代價。所(suo)以說(shuo)這就需(xu)要(yao)一(yi)個(ge)融資(zi)機制(zhi)的(de)(de)創新問題(ti)，為(wei)什么(me)說(shuo)中(zhong)(zhong)國的(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)快(kuai)速(su)發展(zhan)，以及中(zhong)(zhong)國的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)會(hui)比(bi)人口(kou)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)(hua)更快(kuai)，后面這文章集中(zhong)(zhong)解釋了(le)這樣問題(ti)。隨著1994年分(fen)稅制(zhi)改革以后，預算(suan)法和(he)商(shang)業(ye)預算(suan)法的(de)(de)逐步(bu)實施，地(di)(di)(di)方政府原來試圖通過財(cai)政透支或者是(shi)運用本地(di)(di)(di)居民(min)存(cun)款的(de)(de)機制(zhi)基本上被切斷，最終融資(zi)的(de)(de)載體落在土(tu)(tu)地(di)(di)(di)上。

　　土(tu)(tu)地(di)(di)(di)經營包(bao)括(kuo)兩大(da)部分(fen)，首先說(shuo)分(fen)稅制(zhi)(zhi)改(gai)革之后地(di)(di)(di)方政府的財(cai)力格局發生很大(da)變(bian)化，兩次大(da)的財(cai)權(quan)上移(yi)和不斷的支出下移(yi)，導致(zhi)地(di)(di)(di)方預算類的財(cai)力不斷下降。隨著(zhu)中(zhong)央支出結構(gou)的變(bian)化，尤其是對(dui)民生和社(she)會保障支出的大(da)量(liang)(liang)增長，并且要求地(di)(di)(di)方運行獎(jiang)補配(pei)套。這樣地(di)(di)(di)方可(ke)自由裁量(liang)(liang)財(cai)力被大(da)幅壓縮。最(zui)終，地(di)(di)(di)方的土(tu)(tu)地(di)(di)(di)經營成為(wei)地(di)(di)(di)方政府推(tui)動城(cheng)市化的主要手段。很大(da)程度上是源于(yu)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)管理法(fa)，從20世紀末開始將(jiang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)從集中(zhong)所有制(zhi)(zhi)向國家(jia)所有制(zhi)(zhi)的壟斷權(quan)力和實際(ji)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)資源的配(pei)置權(quan)力授予了區縣(xian)級政府。

　　目前各個(ge)地(di)(di)(di)區的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)經營模式基(ji)本(ben)相同，目標就是(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)收(shou)益最大化(hua)。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)收(shou)益包括(kuo)兩個(ge)部(bu)分(fen)，一個(ge)是(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓(rang)收(shou)入(ru)和土(tu)(tu)地(di)(di)(di)抵押貸(dai)款。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓(rang)收(shou)入(ru)大家耳熟能詳(xiang)的(de)就是(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)財政問(wen)題，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)貸(dai)款是(shi)新現象，這兩者的(de)聯(lian)動會產生更(geng)加復雜的(de)風險(xian)問(wen)題。

　　從總(zong)(zong)體(ti)上(shang)(shang)來(lai)(lai)(lai)看(kan)，我們認為整(zheng)個城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)經營(ying)包括兩個環節，一個是(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)，一個是(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)抵押。隨(sui)著城(cheng)市化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)發展，早(zao)期的(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)財(cai)政還立(li)足于讓(rang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)現金流最(zui)大(da)化(hua)(hua)(hua)，怎么樣攫(jue)取更多的(de)(de)(de)(de)(de)資源收入(ru)，但后(hou)來(lai)(lai)(lai)這兩年發生了(le)異化(hua)(hua)(hua)，這兩個部分(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)功(gong)能發生了(le)變化(hua)(hua)(hua)，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)財(cai)政主要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)目標是(shi)把土(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)單價做上(shang)(shang)來(lai)(lai)(lai)，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)價格最(zui)大(da)化(hua)(hua)(hua)。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)抵押是(shi)把價格做上(shang)(shang)來(lai)(lai)(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)基礎(chu)上(shang)(shang)，按照授信(xin)比進(jin)(jin)行貸款。兩者(zhe)之間的(de)(de)(de)(de)(de)功(gong)能已(yi)經進(jin)(jin)行了(le)分(fen)化(hua)(hua)(hua)，所以說(shuo)我們認為土(tu)(tu)地(di)(di)(di)價格受到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)年供給(gei)制度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)影響(xiang)，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)抵押貸款的(de)(de)(de)(de)(de)規模從公式上(shang)(shang)講主要(yao)取決(jue)于土(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)總(zong)(zong)價值和授信(xin)率。

　　看一(yi)(yi)(yi)下2000年(nian)以來(lai)的(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)的(de)變化。這里面所有的(de)指(zhi)數(shu)都進行(xing)了標準化，2000年(nian)所有標準被設(she)為一(yi)(yi)(yi)。我(wo)們發(fa)現(xian)用人(ren)均(jun)GDP來(lai)衡量(liang)(liang)，應(ying)該(gai)是(shi)(shi)(shi)增(zeng)長(chang)很(hen)快的(de)，但是(shi)(shi)(shi)會(hui)發(fa)現(xian)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)始終在人(ren)均(jun)GDP增(zeng)速之上。這里面有兩個關鍵時(shi)點，2006、2012年(nian)。具體來(lai)看，我(wo)們發(fa)現(xian)2012年(nian)以后(hou)這一(yi)(yi)(yi)輪土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)上漲更快，是(shi)(shi)(shi)什么(me)實現(xian)了這個目(mu)標。發(fa)現(xian)這個時(shi)期的(de)轉(zhuan)折點主要地(di)(di)(di)(di)(di)方經營土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)目(mu)標發(fa)生轉(zhuan)換，是(shi)(shi)(shi)通(tong)過(guo)縮(suo)減土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)量(liang)(liang)實現(xian)的(de)。（圖）上面那(nei)條線是(shi)(shi)(shi)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)，下面是(shi)(shi)(shi)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)量(liang)(liang)。這個時(shi)期地(di)(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府做高土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)的(de)主要手段是(shi)(shi)(shi)縮(suo)小供應(ying)量(liang)(liang)。

　　從(cong)微觀角度(du)來看，2015年(nian)(nian)國有(you)建設用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，這(zhe)(zhe)是比(bi)較(jiao)新的(de)(de)，供應是50.80萬畝，同比(bi)減少2.9%。這(zhe)(zhe)個時期發現住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)等(deng)(deng)等(deng)(deng)四類用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，工礦倉(cang)儲用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、商(shang)服用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、基礎設施(shi)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)等(deng)(deng)都進(jin)行了縮(suo)減。這(zhe)(zhe)是保證2015年(nian)(nian)土地(di)(di)(di)(di)價格突然開始快速上漲(zhang)的(de)(de)主要原因，尤其是比(bi)較(jiao)明(ming)顯的(de)(de)住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)比(bi)重正(zheng)在快速下降，2013年(nian)(nian)到(dao)2016年(nian)(nian)住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)供應面積從(cong)13.81萬公(gong)頃每年(nian)(nian)減少到(dao)2016年(nian)(nian)的(de)(de)7.29萬公(gong)頃，減少了幾乎一半。通(tong)過這(zhe)(zhe)樣縮(suo)減供給的(de)(de)手(shou)段，把土地(di)(di)(di)(di)價格做得很高。我們認為(wei)這(zhe)(zhe)一部分的(de)(de)結論是土地(di)(di)(di)(di)供應面積尤其是住(zhu)宅供應面積的(de)(de)不斷下降具(ju)有(you)明(ming)顯提高住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)和(he)單(dan)位(wei)地(di)(di)(di)(di)價的(de)(de)功能。

　　從宏觀上來(lai)看(kan)，處在一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)2015年大背景(jing)下(xia)，2015年的(de)(de)大背景(jing)就是(shi)最終(zhong)年底歸結(jie)為供給側結(jie)構性改革，去庫存的(de)(de)壓力非(fei)常大，“三(san)去一(yi)(yi)(yi)降一(yi)(yi)(yi)補”。這時候很多三(san)四(si)線(xian)的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)(shi)場是(shi)非(fei)常冷(leng)的(de)(de)，土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)單價(jia)都在下(xia)降，是(shi)什么導致了土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)價(jia)格(ge)的(de)(de)過快上漲(zhang)？因(yin)為一(yi)(yi)(yi)二線(xian)熱(re)點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)價(jia)格(ge)上漲(zhang)更快導致的(de)(de)。這就是(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)新階段的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)(shi)場的(de)(de)分(fen)化(hua)，表現為熱(re)點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)或者(zhe)(zhe)一(yi)(yi)(yi)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)“地(di)(di)(di)王”頻現，土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓價(jia)格(ge)屢創(chuang)新高(gao)，三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)到今天為止還(huan)開(kai)面臨著去庫存任(ren)務(wu)，所以(yi)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓很難(nan)實現，因(yin)為房子都沒人(ren)買(mai)，誰還(huan)會去購(gou)買(mai)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)呢。所以(yi)綜合兩種因(yin)素來(lai)看(kan)，在整個(ge)(ge)期(qi)間一(yi)(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)價(jia)格(ge)上漲(zhang)取代了或者(zhe)(zhe)是(shi)超過了二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)、三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)價(jia)格(ge)下(xia)降，從而(er)起到主體(ti)作用(yong)。因(yin)為不斷縮減住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)(di)，住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)(di)的(de)(de)增速是(shi)最高(gao)的(de)(de)。

　　與此相關第二(er)部(bu)分(fen)是(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)抵押(ya)(ya)(ya)，為(wei)什(shen)么減少國有建設用地(di)(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)(gong)應，減少住宅用地(di)(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)(gong)應，因為(wei)省下的(de)(de)(de)那(nei)部(bu)分(fen)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)用做他途。我們發現地(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府傾(qing)向(xiang)于減少出讓、增(zeng)(zeng)加(jia)抵押(ya)(ya)(ya)的(de)(de)(de)方(fang)式實現土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)最大化。按照土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)抵押(ya)(ya)(ya)貸款(kuan)的(de)(de)(de)數據，84個重點(dian)城市土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)抵押(ya)(ya)(ya)面(mian)積(ji)從(cong)2013年(nian)的(de)(de)(de)40.39萬公(gong)頃增(zeng)(zeng)加(jia)到2015年(nian)的(de)(de)(de)49.08萬公(gong)頃，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)抵押(ya)(ya)(ya)貸款(kuan)余額(e)從(cong)7.76萬億(yi)(yi)增(zeng)(zeng)加(jia)到11.33萬億(yi)(yi)。在(zai)押(ya)(ya)(ya)的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)值(zhi)總和(he)已(yi)經遠遠超過土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)財政(zheng)出讓收(shou)入的(de)(de)(de)規模(mo)。

　　目前(qian)來看(kan)(kan)，2015年(nian)最(zui)新(xin)的(de)(de)(de)數據，84個重點城(cheng)市(shi)土(tu)地抵押面積是49.08萬公(gong)頃，足夠全國出(chu)讓兩(liang)年(nian)。從(cong)整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)個運作的(de)(de)(de)周(zhou)期(qi)來看(kan)(kan)，從(cong)2013年(nian)到2015年(nian)，存(cun)量在(zai)(zai)(zai)押土(tu)地的(de)(de)(de)出(chu)讓去化周(zhou)期(qi)整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)延長一倍，在(zai)(zai)(zai)押的(de)(de)(de)土(tu)地想(xiang)要通過出(chu)讓的(de)(de)(de)方式獲得它的(de)(de)(de)價值，現在(zai)(zai)(zai)的(de)(de)(de)周(zhou)期(qi)整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)被放大了一倍。

　　我們說從(cong)城(cheng)市(shi)分化的(de)(de)角度來(lai)看，這是兩種不同的(de)(de)現象。熱點城(cheng)市(shi)的(de)(de)土地(di)(di)大(da)多是因為地(di)(di)方政(zheng)府(fu)有意通過縮(suo)減土地(di)(di)出讓(rang)來(lai)增加抵押面積，從(cong)而加大(da)杠桿。這種行(xing)為當(dang)然是會(hui)放大(da)風險，但這種風險是地(di)(di)方政(zheng)府(fu)主動放大(da)的(de)(de)。三四線城(cheng)市(shi)是因為人口流入趨緩導致城(cheng)市(shi)發(fa)展前景(jing)不明，土地(di)(di)市(shi)場趨冷(leng)，出讓(rang)不活(huo)躍，屬(shu)于被動的(de)(de)延長(chang)區劃周期(qi)。】

　　2015年開始地(di)方政府配置土(tu)(tu)地(di)資(zi)源的目標和經濟發展中(zhong)基本土(tu)(tu)地(di)要(yao)素(su)需求完全脫鉤，地(di)方政府是(shi)在利用(yong)手中(zhong)的土(tu)(tu)地(di)供給壟斷權通過(guo)土(tu)(tu)地(di)出讓實(shi)現(xian)(xian)價格最大化(hua)，通過(guo)土(tu)(tu)地(di)抵押實(shi)現(xian)(xian)土(tu)(tu)地(di)價值最大化(hua)。這(zhe)個(ge)過(guo)程中(zhong)土(tu)(tu)地(di)價格實(shi)現(xian)(xian)了從市場(chang)化(hua)到(dao)資(zi)產化(hua)的轉變。土(tu)(tu)地(di)經營(ying)在熱點城市已經異化(hua)為(wei)炒(chao)地(di)行為(wei)。

　　這(zhe)是我們研究(jiu)主(zhu)要(yao)的典(dian)型事實(shi)和出發點，中間這(zhe)部(bu)分略去模型和數(shu)據，最(zui)終是結論。

　　第(di)一，憑借著(zhu)土(tu)地(di)(di)供給壟(long)斷權和(he)超強(qiang)價格(ge)控制力。以土(tu)地(di)(di)為核心，地(di)(di)方政府把(ba)城(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)需要(yao)巨大投(tou)入的(de)工(gong)程演化(hua)(hua)(hua)成了可以盈(ying)利的(de)項目，這(zhe)就(jiu)是為什(shen)么城(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)如此之快，而且土(tu)地(di)(di)會(hui)比(bi)土(tu)地(di)(di)城(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)人口城(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)更快，因為城(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)(hua)在別的(de)國家以投(tou)入為主，但是我們(men)變成了可以盈(ying)利的(de)項目。

　　第二，以(yi)(yi)土(tu)地(di)為核心的(de)城市化(hua)融資機制，通過(guo)土(tu)地(di)財政和(he)土(tu)地(di)貸款確實為中國城市化(hua)早(zao)期提供了所需的(de)大量資金(jin)。近(jin)年(nian)來通過(guo)地(di)租資本化(hua)和(he)杠桿化(hua)讓中國的(de)城市化(hua)得以(yi)(yi)快(kuai)速推進，讓我們有了良好基(ji)礎設施。但是由(you)此帶(dai)來的(de)風(feng)險是顯而易見的(de)，表面(mian)以(yi)(yi)下幾個方面(mian)。

　　一(yi)是(shi)一(yi)二線(xian)(xian)和三(san)四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)分化(hua)問(wen)題。相同(tong)的(de)(de)(de)土地(di)(di)(di)(di)(di)融(rong)資(zi)模(mo)式，不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)增(zeng)長前景，隨著三(san)四(si)線(xian)(xian)人(ren)(ren)口流入(ru)規模(mo)放緩，土地(di)(di)(di)(di)(di)抵押貸(dai)款規模(mo)越(yue)(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)(yue)大，大量的(de)(de)(de)抵押用地(di)(di)(di)(di)(di)需要(yao)越(yue)(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)(yue)長的(de)(de)(de)出讓周期才能變現(xian)。在(zai)(zai)此(ci)期間土地(di)(di)(di)(di)(di)抵押貸(dai)款面臨巨大的(de)(de)(de)還款壓力，影響地(di)(di)(di)(di)(di)方財(cai)政(zheng)(zheng)安全。另一(yi)側，一(yi)二線(xian)(xian)熱點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)總(zong)是(shi)有源源不(bu)(bu)斷(duan)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)口流入(ru)，這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)會持(chi)續整個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)的(de)(de)(de)現(xian)階段。地(di)(di)(di)(di)(di)方政(zheng)(zheng)府通過(guo)減少住宅(zhai)供地(di)(di)(di)(di)(di)來(lai)(lai)提高土地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)和在(zai)(zai)押土地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)值(zhi)總(zong)額，已(yi)(yi)經逐步的(de)(de)(de)走上(shang)(shang)了炒地(di)(di)(di)(di)(di)道(dao)路。由此(ci)帶(dai)來(lai)(lai)巨大土地(di)(di)(di)(di)(di)泡(pao)沫(mo)。當然(ran)大家在(zai)(zai)提這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個問(wen)題的(de)(de)(de)時候，總(zong)是(shi)說(shuo)住房(fang)房(fang)價(jia)(jia)泡(pao)沫(mo)比(bi)(bi)較大，但實(shi)際(ji)上(shang)(shang)房(fang)價(jia)(jia)泡(pao)沫(mo)中的(de)(de)(de)主體(ti)是(shi)土地(di)(di)(di)(di)(di)泡(pao)沫(mo)。經過(guo)測算(suan)現(xian)有土地(di)(di)(di)(di)(di)杠桿(gan)率(lv)已(yi)(yi)經遠(yuan)遠(yuan)超(chao)過(guo)了最(zui)優值(zhi)，蘊含巨大風險。三(san)是(shi)土地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)(de)上(shang)(shang)漲帶(dai)動整個國(guo)(guo)民(min)財(cai)富的(de)(de)(de)增(zeng)加，帶(dai)來(lai)(lai)財(cai)富收(shou)入(ru)比(bi)(bi)不(bu)(bu)斷(duan)上(shang)(shang)升(sheng)，幾個基本的(de)(de)(de)比(bi)(bi)，財(cai)富收(shou)入(ru)比(bi)(bi)、房(fang)價(jia)(jia)收(shou)入(ru)比(bi)(bi)都(dou)在(zai)(zai)不(bu)(bu)斷(duan)攀升(sheng)。這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)就需要(yao)國(guo)(guo)民(min)收(shou)入(ru)中有越(yue)(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)(yue)多的(de)(de)(de)部分用于支撐這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)不(bu)(bu)斷(duan)上(shang)(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)財(cai)富價(jia)(jia)格(ge)。最(zui)終結果是(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)熱點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)上(shang)(shang)漲嚴重(zhong)的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)區，居民(min)家庭的(de)(de)(de)流動性會越(yue)(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)(yue)緊(jin)，消費升(sheng)級難以實(shi)現(xian)，這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)在(zai)(zai)一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)今年上(shang)(shang)半年已(yi)(yi)經有所(suo)體(ti)現(xian)。同(tong)時財(cai)富的(de)(de)(de)過(guo)快增(zeng)長在(zai)(zai)宏觀上(shang)(shang)也(ye)倒逼(bi)宏觀政(zheng)(zheng)策、貨幣政(zheng)(zheng)策必須不(bu)(bu)斷(duan)放松，會導致(zhi)中國(guo)(guo)過(guo)早陷入(ru)“財(cai)富陷阱”。

　　下一(yi)(yi)(yi)個(ge)影響的(de)風險就是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)白遮百丑，只要倒騰(teng)土地(di)(di)簡單(dan)的(de)事能夠(gou)帶來(lai)巨額的(de)現(xian)金流，對于(yu)中國(guo)政府尤其是(shi)(shi)地(di)(di)方(fang)(fang)(fang)政府比較重要的(de)直接稅(shui)改革，就會被(bei)不斷的(de)推(tui)后，因為直接稅(shui)短期內會損害土地(di)(di)收(shou)入，另一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)面(mian)也被(bei)很多人認(ren)為成(cheng)本太(tai)高，不合適，所以說現(xian)在來(lai)看這種土地(di)(di)的(de)方(fang)(fang)(fang)式是(shi)(shi)社會壓(ya)力(li)最小，引發社會矛盾可能性(xing)也最小，只是(shi)(shi)把(ba)風險后推(tui)，這是(shi)(shi)財政學上常說的(de)既拔(ba)掉鵝毛又不讓鵝叫(jiao)喚的(de)一(yi)(yi)(yi)種方(fang)(fang)(fang)式。

　　財政體制的“租(zu)金化”，一般(ban)把國(guo)家(jia)分為(wei)幾(ji)種(zhong)，稅(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)國(guo)家(jia)、租(zu)金國(guo)家(jia)、自(zi)產國(guo)家(jia)等。一般(ban)來(lai)說我們認(ren)為(wei)國(guo)家(jia)是現代國(guo)家(jia)的基本模(mo)式(shi)，稅(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)國(guo)家(jia)有(you)(you)著較高的國(guo)家(jia)治理和公(gong)共治理水平。但隨著土地(di)財政興(xing)起(qi)，稅(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)在整個(ge)政府收(shou)(shou)(shou)入結構(gou)(gou)尤(you)其是地(di)方政府收(shou)(shou)(shou)入結構(gou)(gou)中重要性不斷(duan)下(xia)降，即使(shi)不考慮(lv)政府土地(di)出讓收(shou)(shou)(shou)入，一般(ban)公(gong)共預算中的稅(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)比重也(ye)在不斷(duan)下(xia)降，從1995年98.25%，下(xia)降到2015年的82.04%，同(tong)期來(lai)看在地(di)方的一側到2015年已經有(you)(you)近1/4的收(shou)(shou)(shou)入不是來(lai)自(zi)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)。

　　影響(xiang)資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)形成(cheng)。我們發現(xian)在發達國家(jia)長期資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)形成(cheng)結構中(zhong)，居住資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)、住房(fang)(fang)資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)和(he)物質(zhi)資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)有穩定的發展趨(qu)勢，但(dan)隨著近年來土(tu)地資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)化的推(tui)進(jin)，已(yi)經使(shi)得企業更多將資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)注入(ru)到住房(fang)(fang)資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)中(zhong)，物質(zhi)資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)投入(ru)率(lv)不(bu)斷(duan)下(xia)降。體現(xian)出(chu)土(tu)地資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)和(he)住房(fang)(fang)資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)對物質(zhi)資(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)形成(cheng)具有明顯(xian)替代作用。

　　有人炒地，有人炒房(fang)(fang)，這是(shi)(shi)州(zhou)官放(fang)火和百姓點燈之間的關系，只要買(mai)房(fang)(fang)者相(xiang)信政府(fu)有能力(li)操縱地價(jia)，讓他不下(xia)降并且穩步上升(sheng)，購買(mai)住房(fang)(fang)就是(shi)(shi)一種無風險(xian)的投資。

　　整個國(guo)(guo)(guo)民收入(ru)結(jie)(jie)構(gou)的(de)(de)租金(jin)化不利(li)于長(chang)期(qi)增長(chang)，長(chang)期(qi)以來隨著土(tu)地價格的(de)(de)上漲，與土(tu)地相(xiang)關(guan)的(de)(de)行業(ye)始終占(zhan)據著財(cai)富(fu)榜排行三分之一到四(si)分之一位置。中(zhong)(zhong)產階層持有(you)的(de)(de)財(cai)產60%是房產，我們認為總體上這使(shi)得中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)的(de)(de)整體收入(ru)分配結(jie)(jie)構(gou)具有(you)很強的(de)(de)以地租為代表的(de)(de)資源(yuan)租金(jin)的(de)(de)結(jie)(jie)構(gou)特(te)征。與美國(guo)(guo)(guo)對(dui)比，美國(guo)(guo)(guo)以醫生(sheng)、律師(shi)、金(jin)融家等高人力資本行業(ye)的(de)(de)為代表的(de)(de)知識(shi)要素在(zai)國(guo)(guo)(guo)民收入(ru)分配中(zhong)(zhong)占(zhan)巨大(da)比重，可以把美國(guo)(guo)(guo)的(de)(de)收入(ru)分配結(jie)(jie)構(gou)叫作知識(shi)租金(jin)分配結(jie)(jie)構(gou)，我們是資源(yuan)租金(jin)分配結(jie)(jie)構(gou)。

　　探索新(xin)發(fa)(fa)展(zhan)模(mo)式(shi)(shi)簡單說兩點。第一，糾正(zheng)土地(di)的(de)(de)功能(neng)(neng)錯配。土地(di)是(shi)(shi)新(xin)發(fa)(fa)展(zhan)模(mo)式(shi)(shi)的(de)(de)核心，讓土地(di)回歸基本的(de)(de)生產(chan)要素，而不(bu)是(shi)(shi)短期(qi)的(de)(de)純(chun)資產(chan)是(shi)(shi)新(xin)發(fa)(fa)展(zhan)模(mo)式(shi)(shi)的(de)(de)關鍵(jian)，這樣才能(neng)(neng)實現政府不(bu)炒地(di)，百(bai)姓不(bu)炒房。在功能(neng)(neng)錯配上一線城市(shi)因為已經(jing)不(bu)靠(kao)工業，所以像北(bei)京這樣的(de)(de)大城市(shi)保留工業用地(di)和耕地(di)是(shi)(shi)沒有任何意義的(de)(de)。與此同時認為應該敞開供應各種形式(shi)(shi)的(de)(de)所有制土地(di)入(ru)市(shi)，尤其是(shi)(shi)房子(zi)是(shi)(shi)用來住的(de)(de)，但(dan)是(shi)(shi)小產(chan)權(quan)房的(de)(de)居(ju)住功能(neng)(neng)更(geng)強(qiang)，因為投資的(de)(de)人沒有人買小產(chan)權(quan)房。

　　第二，土(tu)地(di)(di)空間(jian)錯配，大城市(shi)的(de)(de)規(gui)模限制(zhi)與未來中國城市(shi)化層級上移總體趨勢(shi)不符，我認為(wei)應當建立“地(di)(di)隨(sui)人走”的(de)(de)土(tu)地(di)(di)制(zhi)度，為(wei)人口凈流(liu)入(ru)的(de)(de)地(di)(di)區(qu)配備更(geng)多(duo)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)資源。

　　今天就(jiu)匯報(bao)這(zhe)么多，謝謝。