繼農工商、陸家嘴國資整合積極推進后,臨港集團的內部整合也開始啟動了。
6月22日,臨港集團旗下上市平臺上海臨港(600848.SH)董事會通過重組方案,擬以增發購買資產并募集配套資金的形式,實現大股東資產注入。上海臨港擬以14.07元/股的發行價格,向浦江公司發行股份購買其持有的浦星公司100%股權及雙創公司85%股權。這兩項資產的交易預估值為16.5億元。
海通證券認為上海臨港此次重組預案,同時保障國有資產保值增長、國企改革和業務協同三大目標。從參與方資金屬性、經營特點看,配套融資戰投引入既包括國有資本、又包含有限合伙和外資成分。不失為當前國資改革經典案例。
東方證券分析師竺勁指出,上海臨港作為上海國資委下屬唯一園區企業集團控股的上市公司,擁有松江園區、康橋園區、南橋園區以及自貿區洋山港(陸域)部分四大園區,土地儲備豐富,集團最初主要承擔上海臨港產業區的建設工作,經過多年發展,目前上海全市僅有崇明和嘉定兩區未進入,并向江蘇鹽城、浙江海寧等地異地擴張。
此次公告收購浦江園區已邁出集團注資承諾的第一步。值得關注的是,臨港集團上市平臺體外仍有接近80%的資產待注入,未來仍有機會通過外延并購實現快速發展。
大股東資產注入第一步
在購買前述兩家公司股權的同時,上海臨港擬以14.07元/股的價格向莘莊工業區、誠鼎新揚子、東久投資、盛睿投資、上海并購基金等非公開發行股份募集配套資金不超過15億。募資將主要用于浦江高科技園三個地塊項目建設。
海通證券指出,重組預案顯示,國有資本在本次募資中占比最大(占65.29%),有力保障國有資產控股地位。同時引入具備產業地產開發背景的東久投資、普洛斯等外資企業,將對上市公司未來與國際先進產業地產投資方加大合作。外部有限合伙企業的引入,有利股東結構多元化。
有機構測算,重組完成后,上海臨港股票總市值將從132億升至167億,假定上海臨港于2016年第三季度末完成重組,公司2016-2018年的市盈率將略有上升。
事實上,臨港集團在2015年底部分資產借殼上市時已作出承諾,提出將在3-5年內,分別將漕河涇園區、浦江園區及目前處于籌建階段的相關園區(包括桃浦智慧城、鹽城園區、海寧園區)剝離代政府行使職能的非市場化業務及一級開發業務;在相關子公司經營步入正軌后,將這些子公司股權轉讓予上市公司。
根據2014年集團及上市公司營收測算,目前集團注入上市公司體內的營收僅占集團總營收的14%,意味著未來通過外延并購,上市公司營收及凈利潤還有較大增長空間。臨港集團總裁袁國華指出,產業、園區經營、及園區服務或為未來發展方向。
據東方證券研究報告披露,臨港集團為上海國資委下屬唯一園區企業集團,旗下園區遍布上海。目前上市公司主要持有松江園區、康橋園區、南橋園區及自貿區洋山港(陸域)部分四大園區,涉及31個項目,土地儲備豐富。
從收入結構看,截至2015年末,上市公司園區衍生服務收入(非房地產業務收入)占比已達8%;1.7億的預收款項中,預收綜合服務費占比達60%,對未來服務費收入的持續增長形成有力支撐。園區目前簽訂的租約以1-2年短租居多,在上海房價整體趨勢還會不斷上漲的前提下,園區每年租金預計提升5%。
據東方證券測算,此次以發行股份形式收購集團浦江園區核心物業,16.5億交易金額,對應靜態市盈率僅17倍,遠低于可比上市園區平均61倍的市盈率。
東方證券預計,公司在現有招商力度下,2016-2018年歸母凈利潤增速將分別達到11.2%、16.8%、21.3%。估算得出公司2016-2018年房地產銷售收入分別為6.8億、7.2億、8.2億;2016-2018年房地產租賃收入分別為2.0億、2.6億、3.4億。
2016年,上海政府已明確指出上海臨港產業區成為上海科創中心建設的主體承載區,本次注入的浦江高科技園雙創園坐落科創中心漕河涇內,亦為上海科創中心建設的重要承載區之一,可增強上海臨港打造投行型創新園區實力。
臨港集團網站顯示,截至2016年4月,臨港集團下屬園區已入駐企業6000余家,多數為科創企業,涉及員工約37萬。
工業地產機遇
上海同濟城市規劃設計研究院提供的資料顯示,2011年底,上海市工業用地共約761平方公里,占城市建設用地總面積31.6%。工業用地總體比例遠高于紐約、倫敦、東京等國際大都市。但地均工業產值僅40億元/平方公里,不足東京的1/4,不足紐約的1/2,上海工業用地規模大但績效低。
據彭博統計,美國住宅地產、商業地產、地產服務和工業地產上市公司總市值分別為554.9億美元,168.6億美元,432.7億美元和110.7億美元。我國對應上市公司總市值分別為10579億元,1656億元,355億元和1952億元。中國住宅板塊一家獨大的市場結構在未來有望被打破。
前述機構指出,當新房增速、盈利回歸均衡,用新房標準作為所有地產企業選擇邏輯已不合時宜。尤其在資金利率開始下行后,工業地產、商業的穩健收益能力將被中長期資金所青睞。此外,房地產服務產業鏈在面對巨大的房地產存量市場也將贏得爆發式機遇。
2015年,上海臨港實現營業收入9.01億元,同比增長7.38%。其中2015年實現房產銷售收入7.48億元,同比增加4.08%;實現房產租賃收入7641萬元,同比增加19.1%;其他業務收入7650萬元,同比增加36.4%。從區域分布上看,松江板塊完成營業收入6.86億元,康橋和南橋板塊完成營業收入2.15億元。
隨著重組推進,上海臨港還規劃了一個更遠大的目標:2020年前,形成具有全球影響力的科技創新中心的基本框架體系;R&D(研究與試驗)經費支出占全市地區生產總值比例超過3.8%;戰略性新興產業增加值占全市地區生產總值的比重提高到20%左右。到2030年,著力形成具有全球影響力的科技創新中心的核心功能。張江國家自主創新示范區進入國際先進高科技園區行列。
然而,此次重組(zu)預案還存(cun)(cun)在不確(que)定性,如(ru)收購浦江園區預案目前僅通過第一次董事會決(jue)議;部分項目達到可(ke)租售狀(zhuang)態時間與(yu)預計可(ke)能存(cun)(cun)在差(cha)異等。
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