截至9月(yue)(yue)8日記(ji)者發稿(gao)時,內地(di)及(ji)港股上市的房地(di)產(chan)公司中,22家公司發布(bu)了8月(yue)(yue)銷(xiao)售數據。22家房企8月(yue)(yue)單月(yue)(yue)銷(xiao)售合計金(jin)額(e)為1881.5億元(yuan),環比略有(you)上升(sheng),萬科(ke)等(deng)前8月(yue)(yue)銷(xiao)售已(yi)經接近2016年全年銷(xiao)售額(e)。
8月一(yi)般是樓市淡季,這一(yi)銷售成績(ji)超出市場(chang)預期。受此影響(xiang),9月7日午(wu)后(hou),地(di)產(chan)板塊迎來大漲,陽光城漲停,萬科A盤中一(yi)度觸及漲停,保利地(di)產(chan)、金地(di)集團等個股也漲勢明顯。中原地(di)產(chan)首席分析師張(zhang)大偉(wei)表示,雖然(ran)樓市調控重壓,但(dan)市場(chang)表現依然(ran)樂觀,預計2017年(nian)房地(di)產(chan)銷售金額與(yu)面積將(jiang)再次(ci)創歷史紀錄(lu)。
銷售良好
從8月(yue)數據來看,銷售表(biao)現較好的(de)(de)大型房企(qi)主要有(you)萬科、融創、華潤、招商蛇口(kou)等(deng);表(biao)現相(xiang)對(dui)疲(pi)軟的(de)(de)有(you)恒(heng)大、萬達、華夏(xia)幸福等(deng)。8月(yue)單(dan)月(yue),銷售情況(kuang)環比改善(shan)較多的(de)(de)有(you)綠(lv)地控股、金(jin)地集團和(he)富力(li)地產。
萬(wan)科和中國恒大(da)8月銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額(e)(e)均超過(guo)了(le)300億(yi)(yi)元。萬(wan)科數(shu)據顯示,8月份(fen)公司實現銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積273.9萬(wan)平方米,同比(bi)增加68.97%;銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額(e)(e)為人(ren)民幣370.4億(yi)(yi)元,同比(bi)上升85.11%。8月單月銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額(e)(e)環比(bi)也略有增長(chang)。今年前8月萬(wan)科累(lei)計實現銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積2391.6萬(wan)平方米,同比(bi)上升34.46%;銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額(e)(e)為人(ren)民幣3497.8億(yi)(yi)元,同比(bi)上升47.26%。銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額(e)(e)已經接近公司2016年全年3647.7億(yi)(yi)元的規模。
銷售飄紅之(zhi)下,萬科(ke)拿地(di)熱情同樣高漲。公告顯示,萬科(ke)8月新增加項(xiang)目24個(ge)(ge),分別(bie)位于(yu)北京、上海、廣(guang)州(zhou)、杭州(zhou)等17個(ge)(ge)城市,新增土(tu)地(di)面積260.36萬平(ping)方米,付出土(tu)地(di)金(jin)額約301億元。此外(wai),期內(nei)萬科(ke)新增物流地(di)產項(xiang)目5個(ge)(ge),分別(bie)位于(yu)廣(guang)州(zhou)、寧波、昆(kun)明、杭州(zhou)和蘇州(zhou)。
中國恒(heng)大8月銷售(shou)數據顯示,8月合約銷售(shou)金額為(wei)334.3億(yi)元,合約銷售(shou)面(mian)積為(wei)332.1萬平方米,但同比(bi)和環比(bi)均出現明顯下(xia)滑。公司(si)前8月累(lei)計銷售(shou)金額約達3216.8億(yi)元,累(lei)計合約銷售(shou)面(mian)積為(wei)3246.7萬平方米。
融創中國8月實現合(he)同(tong)(tong)(tong)銷(xiao)售金額人民幣305.4億(yi)元(yuan)(yuan),同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長(chang)237%,合(he)同(tong)(tong)(tong)銷(xiao)售面積約183.2萬(wan)平方米。前8月實現合(he)同(tong)(tong)(tong)銷(xiao)售金額為1614.3億(yi)元(yuan)(yuan),同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長(chang)111%。目(mu)前,融創中國已(yi)將全年銷(xiao)售目(mu)標(biao)從(cong)原來(lai)的2100億(yi)元(yuan)(yuan)上(shang)調(diao)至3000億(yi)元(yuan)(yuan)。
注重利潤效益
自2016年四季度進入(ru)調控(kong)(kong)周期(qi)后,全國多個(ge)城(cheng)市(shi)密集頒布了調控(kong)(kong)政策,其中北京更是一年之內出臺了將(jiang)近50條(tiao)調控(kong)(kong)政策。在(zai)(zai)“限(xian)購、限(xian)售(shou)和限(xian)貸”的(de)組合(he)拳(quan)下,熱(re)點城(cheng)市(shi)房價快速上漲(zhang)的(de)勢頭得到遏制,新(xin)房在(zai)(zai)不少熱(re)點城(cheng)市(shi)均存在(zai)(zai)預售(shou)價格管制。不過,從目前的(de)上市(shi)房企業(ye)績(ji)來看,高(gao)漲(zhang)的(de)業(ye)績(ji)顯然與調控(kong)(kong)政策形成反差。
張(zhang)大偉表示,樓市(shi)(shi)經歷多輪密(mi)集(ji)調(diao)控(kong),但(dan)市(shi)(shi)場影(ying)響(xiang)在(zai)二(er)季(ji)度末才出現,整體(ti)看(kan),疊加上(shang)2016年末的結轉,大部分(fen)企業(ye)依(yi)然(ran)收獲(huo)了(le)歷史最豐盛(sheng)2017年上(shang)半年盛(sheng)宴。從市(shi)(shi)場看(kan),雖然(ran)調(diao)控(kong)抑制了(le)部分(fen)城市(shi)(shi),尤其是一二(er)線熱點(dian)城市(shi)(shi)的房價,但(dan)從全(quan)(quan)國看(kan),整體(ti)市(shi)(shi)場依(yi)然(ran)同比上(shang)漲(zhang),2017年,全(quan)(quan)國房地產市(shi)(shi)場有望繼續刷新2016年創造(zao)的紀錄。
這從銷售居前(qian)的房(fang)企銷售均(jun)(jun)價中(zhong)(zhong)(zhong)可以看出。銷售居前(qian)的中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)恒(heng)大和碧(bi)桂園均(jun)(jun)在三四線城市有著豐富的項目儲(chu)備,中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)恒(heng)大公(gong)告顯示,其(qi)8月合(he)約銷售均(jun)(jun)價為每平方米(mi)10067元(yuan),碧(bi)桂園合(he)約銷售均(jun)(jun)價也(ye)與中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)恒(heng)大接近,融創中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)8月份合(he)同銷售均(jun)(jun)價約16670元(yuan)/平方米(mi)。
不(bu)過,近期(qi)也有多(duo)家龍頭房(fang)企表(biao)示將放(fang)慢對規模增速的(de)需求,同時(shi)(shi)提(ti)升利(li)潤(run)(run)水(shui)平。融創中(zhong)(zhong)國董事會主席(xi)孫宏斌在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)期(qi)業(ye)績(ji)會上(shang)表(biao)示,考(kao)慮到公司擁有較高儲備(bei),下(xia)半年將不(bu)拿(na)(na)地(di)(di)(di)、少拿(na)(na)地(di)(di)(di)、緩拿(na)(na)地(di)(di)(di)。此外,融創土(tu)地(di)(di)(di)儲備(bei)在(zai)(zai)接近2萬平方米后(hou),將開(kai)始(shi)降(jiang)負債、增利(li)潤(run)(run)。中(zhong)(zhong)國恒大總(zong)裁夏海鈞在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)期(qi)業(ye)績(ji)會中(zhong)(zhong)同樣反復提(ti)及,恒大將放(fang)緩土(tu)地(di)(di)(di)及規模發展速度,轉而爭取利(li)潤(run)(run)效益(yi),“未來不(bu)追求銷售量(liang)第(di)(di)一(yi),規模保證前(qian)三,爭取利(li)潤(run)(run)效益(yi)第(di)(di)一(yi)。今年公司不(bu)再追求規模,始(shi)終把價(jia)格、利(li)潤(run)(run)水(shui)平作為第(di)(di)一(yi)目標(biao),在(zai)(zai)控制成(cheng)本(ben)的(de)同時(shi)(shi)努力提(ti)高產品(pin)售價(jia)”。
“金九銀十”存分歧
數據顯示(shi),42城市新房(fang)上周銷(xiao)量(liang)盡管同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)明顯,但(dan)環比(bi)出現上升(sheng)。其(qi)中,一線城市同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)50%,環比(bi)上升(sheng)14.2%;二線城市同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)39.7%,同(tong)比(bi)上升(sheng)3.1%;三、四線城市同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)19.2%,環比(bi)上升(sheng)19.5%。
中信證券分(fen)析師(shi)指(zhi)出,按揭(jie)貸(dai)款(kuan)目前仍處(chu)于收緊的過(guo)程中,但(dan)按揭(jie)利(li)(li)率的上(shang)升(sheng)沒(mei)有伴隨(sui)基(ji)準(zhun)利(li)(li)率的上(shang)升(sheng),銀行(xing)也沒(mei)有一刀切(qie)式(shi)收緊按揭(jie)貸(dai)款(kuan)投放。整體上(shang)房屋信貸(dai)的供給(gei)不(bu)會放松,但(dan)也沒(mei)有迅速收緊的可能性。按揭(jie)貸(dai)款(kuan)的平穩,確保市場平穩運營。隨(sui)著9月來臨(lin),預(yu)計企業(ye)銷售(shou)(shou)熱(re)情隨(sui)之(zhi)提(ti)升(sheng)。而且,新房預(yu)售(shou)(shou)管制的存在,符合(he)銷售(shou)(shou)條(tiao)件的項目往往可能熱(re)銷。預(yu)計未來兩(liang)個(ge)月,各大(da)公(gong)司(si)的銷售(shou)(shou)額或將比7、8月份有所提(ti)升(sheng)。
不過(guo)有分析(xi)人(ren)士(shi)指出,在一二線調控加(jia)碼的(de)影響下(xia),特別是從(cong)2017年初(chu)開始的(de)一二線城市(shi)限價等政策(ce),導(dao)致部分房企(qi)(qi)銷售速度開始放緩。上海易居研究院對30家A股上市(shi)房企(qi)(qi)在50個樣本城市(shi)的(de)銷售進(jin)行統計(ji),數(shu)據(ju)(ju)顯(xian)示,8月(yue)上述房企(qi)(qi)的(de)新建商(shang)品(pin)房銷售面積為(wei)516萬平方米,環(huan)比減少(shao)25%,同比減少(shao)33%。自(zi)今年5月(yue)以來,該數(shu)據(ju)(ju)已經連續三個月(yue)出現下(xia)滑。三、四線城市(shi)在去化后(hou)也或將面臨(lin)銷售增速下(xia)滑的(de)風(feng)險(xian),整體市(shi)場(chang)分化趨勢加(jia)快。
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