截至目前(qian)，17家(jia)上市房(fang)企(qi)發(fa)布了2019年上半年業績預告，分化較為明顯。不少房(fang)企(qi)因新項(xiang)目結轉收入(ru)不足(zu)出現虧損，大型房(fang)企(qi)憑(ping)借交(jiao)房(fang)項(xiang)目較多，穩定整體表(biao)現良好。從已發(fa)布上半年銷(xiao)售(shou)(shou)業績的(de)房(fang)企(qi)看，整體銷(xiao)售(shou)(shou)速度放緩(huan)。業內人士稱，考慮到不少房(fang)企(qi)6月份沖刺半年報業績動(dong)機較強，預計7-8月淡季的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)數據(ju)壓力較大。

　　龍頭房企銷售額增速放緩

　　Wind數據顯示(shi)，截至7月9日，在已發(fa)布2019年上半年業績預(yu)(yu)告的(de)17家(jia)(jia)上市房(fang)企中，預(yu)(yu)增2家(jia)(jia)，略(lve)增3家(jia)(jia)，扭虧(kui)3家(jia)(jia)，首虧(kui)4家(jia)(jia)，續(xu)虧(kui)3家(jia)(jia)，不(bu)確定(ding)為(wei)2家(jia)(jia)。

　　一些房企(qi)因(yin)新項目結轉收(shou)(shou)入不足(zu)(zu)出現虧(kui)損。以(yi)天保基建(jian)為例，公司預計2019年(nian)上(shang)半年(nian)虧(kui)損3000萬(wan)元(yuan)至6000萬(wan)元(yuan)。對于業績變動的主要原因(yin)，公司表示，報告期內公司房地產開發項目均處于開發建(jian)設階段，當期沒有滿足(zu)(zu)結轉收(shou)(shou)入條件(jian)的新項目，導(dao)致本期業績虧(kui)損。

　　部分大型房企(qi)因交房穩定，業績表現良(liang)好。以金科股(gu)份為例(li)，公司(si)預計(ji)2019年上半年實(shi)現歸屬(shu)于上市(shi)公司(si)股(gu)東的凈(jing)利(li)潤為20億元至(zhi)26億元，同(tong)比增長200%至(zhi)290%。報告期內(nei)，公司(si)交房規模及(ji)整體銷(xiao)售毛(mao)利(li)增加。

　　從(cong)上半年(nian)情況看(kan)，房(fang)(fang)(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)分(fen)化進一(yi)步明顯。中原地(di)產數據顯示，截至(zhi)目前，28家(jia)上市(shi)房(fang)(fang)(fang)企發布(bu)2019年(nian)前6月(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)業績，合計(ji)銷(xiao)(xiao)售(shou)金額(e)達2.54萬(wan)億元，同比增(zeng)長(chang)11.5%。相比去年(nian)同期，房(fang)(fang)(fang)企整體銷(xiao)(xiao)售(shou)金額(e)漲幅放緩明顯。多數房(fang)(fang)(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)業績平(ping)穩運行，多家(jia)龍(long)頭(tou)房(fang)(fang)(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)金額(e)出(chu)現負增(zeng)長(chang)，前6月(yue)房(fang)(fang)(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)分(fen)化進一(yi)步加大。隨著龍(long)頭(tou)房(fang)(fang)(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)增(zeng)速放緩，將逐(zhu)漸出(chu)現中型房(fang)(fang)(fang)企競爭的(de)局面。

　　從目前情況看，萬科、碧桂園(yuan)、恒大、融創(chuang)4家房企(qi)前6月(yue)銷售金(jin)額均超過2000億元(yuan)；不過，僅融創(chuang)一家企(qi)業增(zeng)長率超過10%。

　　以(yi)萬科A為例，2019年(nian)6月(yue)，公司(si)實現(xian)合同銷(xiao)售(shou)面(mian)積489.3萬平方(fang)米(mi)，合同銷(xiao)售(shou)金(jin)(jin)額(e)663.9億(yi)元(yuan)；2019年(nian)1-6月(yue)份(fen)(fen)累計實現(xian)合同銷(xiao)售(shou)面(mian)積2150.1萬平方(fang)米(mi)，合同銷(xiao)售(shou)金(jin)(jin)額(e)3340.0億(yi)元(yuan)，同比(bi)增長9.63%。6月(yue)份(fen)(fen)以(yi)來，公司(si)新增開發項目14個，主(zhu)要分布(bu)在廣州(zhou)、蘇州(zhou)、寧波等熱點(dian)一二線城市。

　　部分(fen)中(zhong)(zhong)型房企(qi)上(shang)半(ban)年(nian)銷(xiao)(xiao)(xiao)售金(jin)額增(zeng)長(chang)明(ming)顯。其中(zhong)(zhong)，禹洲、合(he)(he)生(sheng)創展(zhan)、奧園等多家房企(qi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售金(jin)額同比(bi)增(zeng)長(chang)超過30%。其中(zhong)(zhong)，合(he)(he)生(sheng)創展(zhan)2019年(nian)前6月份合(he)(he)計實現(xian)銷(xiao)(xiao)(xiao)售金(jin)額103.69億元，同比(bi)增(zeng)長(chang)66.3%。

　　二手房市場整體平穩

　　克而(er)瑞研究中心指出，2019年上(shang)半(ban)年，房價同(tong)比增長較快。其中，一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)全部上(shang)揚，二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)九成(cheng)以(yi)上(shang)房價同(tong)比上(shang)調(diao)，三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)房價漲多跌少，但分化持續。一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)供(gong)(gong)需兩(liang)旺(wang)，供(gong)(gong)應、成(cheng)交量(liang)穩(wen)步增加。經歷嚴苛調(diao)控的“沉寂期”后，4個一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)樓市(shi)均出現不同(tong)程(cheng)度回暖，前期積(ji)壓的購(gou)房需求持續平穩(wen)釋(shi)放(fang)；二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成(cheng)交表現與去年大體(ti)持平；三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)盡管(guan)政策環(huan)境依然較為寬松(song)，但受購(gou)買力所限，加之棚改(gai)貨幣化安(an)置的收緊，項目去化情況有所下降，成(cheng)交疲(pi)軟。

　　新房市(shi)(shi)場(chang)方面，克而瑞報告(gao)顯示，通過對(dui)36個重點城(cheng)市(shi)(shi)6月成(cheng)交量(liang)進行估算，一線城(cheng)市(shi)(shi)6月成(cheng)交環比(bi)下降(jiang)21%，同(tong)比(bi)上(shang)升17%，上(shang)半年(nian)成(cheng)交量(liang)同(tong)比(bi)上(shang)升42%；二線城(cheng)市(shi)(shi)環比(bi)微(wei)增(zeng)2%，同(tong)比(bi)下降(jiang)7%，上(shang)半年(nian)累(lei)計(ji)同(tong)比(bi)下降(jiang)5%；三(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)環比(bi)下降(jiang)3%，同(tong)比(bi)微(wei)增(zeng)3%，上(shang)半年(nian)累(lei)計(ji)同(tong)比(bi)下降(jiang)8%。

　　二(er)手(shou)(shou)房方面，2019年(nian)一季(ji)度樓(lou)(lou)市(shi)“小陽春”過后，二(er)季(ji)度以(yi)來多數地區成交出(chu)現回落，其(qi)中不(bu)乏一線熱點城(cheng)市(shi)。以(yi)北京(jing)地區為(wei)例(li)，北京(jing)住(zhu)(zhu)建委數據顯(xian)示，2019年(nian)上半年(nian)，北京(jing)市(shi)二(er)手(shou)(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)網(wang)(wang)簽(qian)量合計約(yue)7.26萬套(tao)，月(yue)(yue)均網(wang)(wang)簽(qian)量合計約(yue)1.2萬套(tao)，同比(bi)下降約(yue)5%。樓(lou)(lou)市(shi)“小陽春”過后，二(er)手(shou)(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)網(wang)(wang)簽(qian)量連續三(san)個(ge)月(yue)(yue)出(chu)現下降。其(qi)中，6月(yue)(yue)份降幅最為(wei)明顯(xian)，二(er)手(shou)(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)網(wang)(wang)簽(qian)量合計約(yue)1.18萬套(tao)，環比(bi)下降14.4%，同比(bi)下降25.6%，低(di)于2019年(nian)上半年(nian)網(wang)(wang)簽(qian)月(yue)(yue)度均值。

　　麥田房(fang)產表(biao)示，2019年(nian)上半年(nian)，北(bei)京(jing)地區二(er)手(shou)房(fang)價格(ge)平穩(wen)波動(dong)，賣(mai)方價格(ge)預期有所走低。預計下半年(nian)北(bei)京(jing)二(er)手(shou)房(fang)交易量價繼續平穩(wen)波動(dong)運行，新房(fang)市場繼續對二(er)手(shou)房(fang)市場產生(sheng)分流。

　　部(bu)分二(er)線(xian)熱點(dian)城市(shi)市(shi)場整體回暖明顯。克而瑞(rui)研究報(bao)告顯示，14個典型城市(shi)2019年(nian)前(qian)5個月二(er)手(shou)房(fang)累(lei)計成交面積(ji)(ji)4936萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比(bi)2018年(nian)同(tong)(tong)(tong)期上漲9%，比(bi)2018年(nian)下(xia)半年(nian)上漲7%。蘇州、杭(hang)州、廈門前(qian)5月累(lei)計成交面積(ji)(ji)同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長超過40%；廈門、杭(hang)州、青島前(qian)5月二(er)手(shou)房(fang)累(lei)計成交面積(ji)(ji)環(huan)比(bi)增長超過50%。其中，杭(hang)州市(shi)2019年(nian)前(qian)5月累(lei)計實現二(er)手(shou)房(fang)銷售(shou)332萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，環(huan)比(bi)上漲174%，環(huan)比(bi)增幅位(wei)列第(di)(di)一(yi)。廈門2019年(nian)前(qian)5月累(lei)計實現二(er)手(shou)房(fang)銷售(shou)179萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長274%，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增幅位(wei)列第(di)(di)一(yi)。

　　下半年銷售或承壓

　　中(zhong)原地產分(fen)析(xi)指出，2019年前6月房(fang)企(qi)銷(xiao)售繼(ji)續(xu)分(fen)化，多(duo)數企(qi)業以平穩為主，部分(fen)房(fang)企(qi)漲幅放緩明顯。考慮(lv)到不少(shao)房(fang)企(qi)6月份沖刺半年報(bao)業績動機較強，預(yu)計(ji)房(fang)企(qi)7-8月淡季的銷(xiao)售數據壓力大。

　　除進(jin)(jin)入傳統淡(dan)季外，房(fang)(fang)(fang)企融資渠道或面(mian)臨(lin)進(jin)(jin)一步收緊的態勢(shi)。以信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)領域為例，銀保監(jian)會對(dui)近期部分房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業務(wu)(wu)增(zeng)速過快、增(zeng)量過大的信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司進(jin)(jin)行(xing)了約談(tan)警示。同時(shi)，要求這些信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司增(zeng)強大局意(yi)識(shi)，嚴格落實“房(fang)(fang)(fang)住不炒”的要求，嚴格執行(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場調(diao)控政策和現行(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)監(jian)管要求。提高風(feng)(feng)險(xian)管控水(shui)平，確(que)保業務(wu)(wu)規(gui)模及(ji)復雜(za)程度(du)與自身(shen)資本實力、資產(chan)(chan)管理(li)(li)(li)水(shui)平、風(feng)(feng)險(xian)防(fang)控能力相匹(pi)配。提高合規(gui)意(yi)識(shi)，加強合規(gui)建設，確(que)保房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業務(wu)(wu)穩健發展。控制業務(wu)(wu)增(zeng)速，將房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業務(wu)(wu)增(zeng)量和增(zeng)速控制在合理(li)(li)(li)水(shui)平。提升受托(tuo)(tuo)(tuo)管理(li)(li)(li)能力，積極優化房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)服(fu)務(wu)(wu)方式，為房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業提供專業化、特(te)色(se)化金融服(fu)務(wu)(wu)。

　　中原地(di)產首席分析師(shi)張(zhang)大(da)偉表示，信托是房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產企業(ye)資金(jin)的(de)(de)(de)一(yi)大(da)來(lai)源。2019年以來(lai)，信托資金(jin)出(chu)現寬松，新增信托資金(jin)投向房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)比例擴大(da)，這是二(er)季度土地(di)市(shi)(shi)場(chang)活(huo)躍的(de)(de)(de)主要原因。對房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產信托監(jian)管政策加碼，一(yi)定程度會影(ying)響房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產企業(ye)的(de)(de)(de)融資渠(qu)道。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產企業(ye)融資收緊(jin)的(de)(de)(de)預期進(jin)一(yi)步增強。預計下半年土地(di)市(shi)(shi)場(chang)可(ke)能降(jiang)溫。