中(zhong)證網訊(xun)  兩(liang)會(hui)期間(jian)，全國人(ren)大代表(biao)、越秀集團董(dong)事長張招興建議，鑒于當前(qian)REITs(房地(di)(di)(di)產投資(zi)信托基(ji)(ji)金)的(de)(de)(de)發展面臨諸多困(kun)境，建議全國人(ren)大常委會(hui)盡(jin)快制定《房地(di)(di)(di)產投資(zi)信托基(ji)(ji)金法》，就國內REITs在設立、運作過程(cheng)中(zhong)涉及的(de)(de)(de)各種法律問題進(jin)行(xing)規范，以加(jia)快REITs這一(yi)國際市場成熟的(de)(de)(de)高(gao)端房地(di)(di)(di)產金融(rong)創新產品(pin)的(de)(de)(de)發展，為(wei)房地(di)(di)(di)產業和(he)金融(rong)業的(de)(de)(de)可持續發展發揮穩(wen)定器和(he)調(diao)節器的(de)(de)(de)作用。

　　十年“老REITs” 很有話語權

　　越(yue)秀(xiu)(xiu)集團(tuan)旗(qi)下(xia)有(you)金融、地(di)產(chan)、交(jiao)通三大主業和四家香港上(shang)市公司(si)，其中(zhong)就包(bao)括全球首只(zhi)投資于內(nei)地(di)物業的REITs——越(yue)秀(xiu)(xiu)房(fang)地(di)產(chan)投資信(xin)托基(ji)金(簡稱“越(yue)秀(xiu)(xiu)房(fang)托”，00405.HK)。越(yue)秀(xiu)(xiu)房(fang)托在港上(shang)市已滿十年有(you)余，旗(qi)下(xia)有(you)包(bao)括廣州國(guo)金中(zhong)心、廣州白馬服(fu)裝城(cheng)在內(nei)的六個高(gao)端物業，前(qian)者是廣州城(cheng)市地(di)標，后者是全國(guo)服(fu)裝批發專業市場龍頭。2013年，越(yue)秀(xiu)(xiu)房(fang)托獲得穆迪、標普(pu)的“投資級(ji)”評級(ji)并維持至今。2015年，越(yue)秀(xiu)(xiu)房(fang)托首次出穗進滬(hu)，拿下(xia)竹園CBD的宏(hong)嘉大廈，總(zong)資產(chan)規(gui)模逼近300億元，一舉(ju)躍至亞洲前(qian)十之列(lie)。因此(ci)，此(ci)次張招興代(dai)表的提案有(you)的放矢，富有(you)針對性和建設性。

　　張招興表示，此次(ci)提案(an)經過了多次(ci)深度調(diao)研，為更好履職，此次(ci)還準備(bei)了《中華人民共和國房(fang)地產投資信托(tuo)基金法(fa)（草案(an)）》呈全國人大參考。

　　國內目前尚未有專門針對REITs的單行法律

　　國內在現(xian)行(xing)立(li)(li)法(fa)(fa)(fa)中涉及(ji)REITs的(de)主要有《公(gong)司(si)法(fa)(fa)(fa)》、《信(xin)托法(fa)(fa)(fa)》、《證(zheng)券法(fa)(fa)(fa)》、《證(zheng)券投資基(ji)金(jin)法(fa)(fa)(fa)》、《合(he)伙企業(ye)法(fa)(fa)(fa)》及(ji)《信(xin)托投資公(gong)司(si)管理辦(ban)法(fa)(fa)(fa)》、《信(xin)托投資公(gong)司(si)資金(jin)信(xin)托管理暫行(xing)辦(ban)法(fa)(fa)(fa)》等多部法(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)規，但尚未制(zhi)定專門調整規范REITs的(de)單行(xing)法(fa)(fa)(fa)律，這使得REITs的(de)設立(li)(li)和運行(xing)面臨諸(zhu)多法(fa)(fa)(fa)律瓶頸。

　　REITs還面臨(lin)信(xin)托登記、分(fen)(fen)紅限制(zhi)、信(xin)息(xi)披露、破產隔離等(deng)諸多立法缺(que)失問(wen)題，這(zhe)些(xie)都需要對相(xiang)關(guan)(guan)法律問(wen)題進(jin)行頂(ding)層設計(ji)。同時(shi)，中國的REITs發展(zhan)背負(fu)了過重的稅(shui)負(fu)，而(er)(er)稅(shui)收(shou)(shou)優惠(hui)對于促進(jin)REITs繁榮至(zhi)關(guan)(guan)重要。張招興(xing)舉(ju)例介紹，在(zai)美國、新加(jia)坡、香(xiang)港等(deng)其他國家和地區，政(zheng)府會在(zai)物業(ye)收(shou)(shou)購、商業(ye)運營及收(shou)(shou)益分(fen)(fen)配等(deng)環(huan)節給予REITs大(da)量的稅(shui)收(shou)(shou)優惠(hui)政(zheng)策(ce)以(yi)推動(dong)REITs發展(zhan)。而(er)(er)中國在(zai)目前商業(ye)地產空置率(lv)高企情(qing)況下，有關(guan)(guan)REITs的稅(shui)收(shou)(shou)優惠(hui)政(zheng)策(ce)尚未出臺。高企的稅(shui)負(fu)壓(ya)制(zhi)了中國商業(ye)物業(ye)的租(zu)金(jin)回(hui)報(bao)率(lv)，降(jiang)低(di)了各方(fang)投資主體參與的積極(ji)性，嚴重制(zhi)約了REITs的發展(zhan)。

　　此外(wai)，中(zhong)國REITs的創設(she)和運(yun)行(xing)涉及多個部委的職責(ze)，而(er)多部門監管機(ji)制(zhi)下難免會產生(sheng)權責(ze)沖突。

　　REITs立法條件逐漸成熟

　　2015年6月，國(guo)內首只(zhi)獲(huo)批的(de)(de)公募REITs基(ji)金在深交所掛牌，隨后，不斷有類REITs產(chan)品(pin)的(de)(de)陸續推出(chu)，提升了投資者對該類金融產(chan)品(pin)的(de)(de)認可(ke)度(du)，為REITs在國(guo)內的(de)(de)真正發展奠(dian)定了深厚的(de)(de)市(shi)場基(ji)礎(chu)。

　　鑒于(yu)當前REITs的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展面臨的(de)(de)(de)諸(zhu)多困境，張(zhang)招興建議就中(zhong)國REITs在設(she)立(li)、運(yun)作(zuo)(zuo)過(guo)程中(zhong)涉及的(de)(de)(de)各(ge)種法律問(wen)題進行(xing)規(gui)(gui)范(fan)：首(shou)先是制定出臺《房地產投資(zi)信托基金(jin)法》，就REITs的(de)(de)(de)設(she)立(li)、運(yun)營等進行(xing)規(gui)(gui)范(fan)指引。首(shou)先，可參(can)考國外各(ge)有關(guan)立(li)法例，對REITs載體的(de)(de)(de)法律地位、設(she)立(li)條件(jian)、物業估值(zhi)、投資(zi)要(yao)求、分紅比例、各(ge)方主體權責、信息(xi)披露(lu)、稅(shui)收優惠以及監(jian)管(guan)協調等內(nei)容(rong)作(zuo)(zuo)出統(tong)一(yi)規(gui)(gui)定。其次，就REITs規(gui)(gui)定專門(men)的(de)(de)(de)稅(shui)收優惠，避(bi)免(mian)雙重征稅(shui)，為REITs繁(fan)榮發(fa)(fa)展增添(tian)動力。第三，協調多頭(tou)監(jian)管(guan)問(wen)題，厘清(qing)各(ge)有關(guan)部(bu)門(men)的(de)(de)(de)權限范(fan)圍(wei)，避(bi)免(mian)權責交叉和職能(neng)沖突。

　　此外，張招興認為(wei)，在(zai)具體(ti)操(cao)作上(shang)，考慮到立(li)法(fa)的復雜(za)性和時間性，在(zai)全國(guo)(guo)人(ren)大常委(wei)會制定(ding)《房地產(chan)投資信托基金法(fa)》之前，可(ke)由國(guo)(guo)務院先行(xing)制定(ding)相關(guan)的行(xing)政法(fa)規(gui)(gui)，或者(zhe)由各有關(guan)部(bu)門(men)聯合制定(ding)規(gui)(gui)章(zhang)，就REITs涉及的各有關(guan)法(fa)律問(wen)題(ti)進行(xing)規(gui)(gui)管。