北京是過去10年賣(mai)(mai)(mai)(mai)地(di)(di)(di)最多的城市,合計賣(mai)(mai)(mai)(mai)地(di)(di)(di)高達1.43萬(wan)億。其(qi)次(ci)是上海賣(mai)(mai)(mai)(mai)地(di)(di)(di)1.39萬(wan)億,杭(hang)州(zhou)賣(mai)(mai)(mai)(mai)地(di)(di)(di)1.088萬(wan)億,重慶賣(mai)(mai)(mai)(mai)地(di)(di)(di)1.0585萬(wan)億。其(qi)他賣(mai)(mai)(mai)(mai)地(di)(di)(di)比較多的城市有蘇州(zhou)、天津、南京、武(wu)漢(han)、廣(guang)州(zhou)、成都、寧波等。
2017年(nian)接近(jin)尾聲,這一年(nian)房地產市(shi)場變化(hua)非常(chang)大(da)。其(qi)中(zhong),最(zui)典型的特點是大(da)部分(fen)城市(shi)賣(mai)地收入刷新了記錄。目前已(yi)經有2個城市(shi)賣(mai)地超過(guo)2000億(yi)。其(qi)中(zhong),成交金額最(zui)高的為北京市(shi),有望(wang)超過(guo)2800億(yi)。
北京供(gong)(gong)地(di)結構極(ji)具(ju)典(dian)型性。根據中(zhong)(zhong)原地(di)產(chan)統計數據顯示,北京市年內共(gong)計成交70宗(zong)住宅用地(di)。其中(zhong)(zhong),共(gong)有產(chan)權(quan)面積達(da)到(dao)(dao)了300萬(wan)平米,大(da)約能(neng)夠提供(gong)(gong)共(gong)有產(chan)權(quan)房(fang)3.7萬(wan)套;配建的(de)限價商(shang)品(pin)房(fang)達(da)到(dao)(dao)320萬(wan)平米,大(da)約可(ke)以提供(gong)(gong)3萬(wan)套左右;配建的(de)70年持有租賃(lin)地(di)塊大(da)約在91萬(wan)平米,可(ke)提供(gong)(gong)大(da)約1.5萬(wan)套出租房(fang)。
盡管熱(re)點城市在2017年賣地(di)已經刷新了記(ji)錄,但隨著(zhu)樓市調控深入(ru),土(tu)地(di)市場已經出現流標跡象。中原(yuan)地(di)產數據統計顯示(shi),在2017年下半年,二線城市經營性土(tu)地(di)流標已經達到了111宗,是最近2年的最高(gao)點,環比上漲了66%。
北京、杭州賣地最多
2017年,市場在做(zuo)減法(fa)的(de)同時也在做(zuo)加(jia)(jia)(jia)法(fa)。樓(lou)市調控(kong)持續加(jia)(jia)(jia)碼,而北京(jing)(jing)等城(cheng)市的(de)加(jia)(jia)(jia)法(fa)供應全面加(jia)(jia)(jia)速。這(zhe)(zhe)意味(wei)著(zhu),未(wei)來5年內,多個(ge)城(cheng)市將有大量房源供應。這(zhe)(zhe)其中(zhong),租(zu)賃地(di)塊大量出(chu)(chu)讓。從(cong)全國看,累計(ji)多城(cheng)市合計(ji)出(chu)(chu)讓的(de)租(zu)賃土地(di)面積超過(guo)500萬平(ping)米。如果按照平(ping)均60平(ping)米單(dan)套(tao)計(ji)算,已經(jing)可以直(zhi)接提供租(zu)賃房源超過(guo)8萬套(tao),集中(zhong)在北京(jing)(jing)、上海等一線租(zu)賃熱點城(cheng)市。
從整(zheng)體賣(mai)地(di)數據看(kan),中原地(di)產(chan)研究中心統計數據顯示(shi):截止到(dao)12月18日,全國50大城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)賣(mai)地(di)收(shou)入刷(shua)新歷史同(tong)(tong)期(qi)記錄,累計50個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)賣(mai)地(di)金額(e)多達(da)(da)(da)3.33萬億(yi),同(tong)(tong)比2016年同(tong)(tong)期(qi)的2.38萬億(yi)上漲幅(fu)度達(da)(da)(da)到(dao)了40%。其中有(you)18個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)賣(mai)地(di)金額(e)上漲幅(fu)度超(chao)過(guo)100%。已(yi)經(jing)有(you)2個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)土地(di)出讓金達(da)(da)(da)到(dao)了2000億(yi)。北京達(da)(da)(da)到(dao)了2731億(yi),杭(hang)州達(da)(da)(da)到(dao)了2123億(yi),南京、蘇州、重慶、上海(hai)、天津、成都、鄭州也(ye)超(chao)過(guo)了1000億(yi)。超(chao)過(guo)500億(yi)的城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更是達(da)(da)(da)到(dao)了21個,均創造了同(tong)(tong)期(qi)歷史最多。2017年全年,超(chao)過(guo)11個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)以(yi)上賣(mai)地(di)突破千億(yi)。全國已(yi)經(jing)有(you)52個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)賣(mai)地(di)超(chao)過(guo)200億(yi)。
整體上,2017年(nian)(nian)土(tu)地供應均在加(jia)速。銀行(xing)證(zheng)券一組數(shu)據顯示(shi),拿地增速再(zai)創(chuang)新高,新開工(gong)小幅反彈(dan)。前(qian)11月(yue)土(tu)地購置面積升16.3%,相比(bi)前(qian)10月(yue)擴大(da)3.4 個百(bai)分點,單月(yue)購置面積同(tong)比(bi)升43.1%,創(chuang)年(nian)(nian)內新高。從百(bai)城(cheng)數(shu)據看,一線城(cheng)市土(tu)地供求增速維持(chi)高位,前(qian)11月(yue)土(tu)地供應建面同(tong)比(bi)增63.7%,成交建筑面積同(tong)比(bi)增85.7%。新開工(gong)方(fang)面,前(qian)11月(yue)新開工(gong)面積升6.9%,升幅在連續收窄4 個月(yue)后出現(xian)回升,單月(yue)同(tong)比(bi)增速達(da)到18.8%,施工(gong)面積累計增速3.1%,全年(nian)(nian)基本維持(chi)平穩。
如果(guo)從(cong)更(geng)長周期來看,北京是過(guo)去10年賣(mai)(mai)地最多的(de)城市,合計(ji)(ji)賣(mai)(mai)地高(gao)達1.43萬(wan)億(yi)。其(qi)次是上(shang)海賣(mai)(mai)地1.39萬(wan)億(yi),杭州(zhou)(zhou)賣(mai)(mai)地1.088萬(wan)億(yi),重慶賣(mai)(mai)地1.0585萬(wan)億(yi)。其(qi)他(ta)賣(mai)(mai)地比較多的(de)城市有蘇州(zhou)(zhou)、天(tian)津、南京、武漢、廣州(zhou)(zhou)、成都(dou)、寧波等。總體計(ji)(ji)算來看,全國(guo)賣(mai)(mai)地最多的(de)20大城市10年賣(mai)(mai)地總金額高(gao)達13.58萬(wan)億(yi)。
市場將得到平抑
土(tu)地(di)市(shi)場(chang)賣地(di)創記錄的主要(yao)原(yuan)因是各熱點城市(shi)供(gong)應速度在加快,但(dan)隨(sui)著調(diao)控深入(ru),土(tu)地(di)市(shi)場(chang)已(yi)經開始(shi)降溫。
莫尼塔調研(yan)顯示,11月份推(tui)地節奏保(bao)持平穩,南(nan)京、溫(wen)州等一些(xie)上半年(nian)出地較少(shao)的(de)熱點區域,土地供應有(you)所加大。柳州四季度到明年(nian)一季度會(hui)推(tui)出十幾(ji)塊地塊,總計超過(guo)1000畝,以(yi)緩解市(shi)場情緒。在限價的(de)前提下,去年(nian)高價地利潤受到嚴重擠壓,開(kai)發商(shang)不(bu)再哄抬地價,市(shi)場繼(ji)續降(jiang)溫(wen)。
以北(bei)京(jing)(jing)(jing)為例。從土地(di)市場成交金額(e)看,北(bei)京(jing)(jing)(jing)2017年(nian)土地(di)成交金額(e)有(you)望超過2800億,這將遠遠超過2015年(nian)的2217億,同比2016年(nian)全(quan)年(nian)上(shang)漲幅度達(da)220%以上(shang)。住宅土地(di)供(gong)應(ying)(ying)面積(ji)也創紀(ji)錄。截(jie)止到日(ri)前,北(bei)京(jing)(jing)(jing)住宅土地(di)供(gong)應(ying)(ying)為76宗(zong),供(gong)應(ying)(ying)面積(ji)為1049.99萬平米,同比漲幅達(da)到了(le)(le)318%,這創造了(le)(le)最近4年(nian)的最高(gao)紀(ji)錄。
中原地產分析(xi)師張大偉認為,從(cong)市場看,一(yi)二線城市在目前已經做好減法(fa)的同時繼續(xu)做好加法(fa),平(ping)穩市場供需結構。增加供應后,房價將有(you)望有(you)所降低。
從地(di)價以及溢價率(lv)(lv)表(biao)現看(kan),土(tu)地(di)市(shi)場也(ye)在整體降溫。北京全(quan)年平均住(zhu)宅溢價率(lv)(lv)是26%,而11月(yue)來北京土(tu)地(di)住(zhu)宅溢價率(lv)(lv)跌到了8%,除了石景山(shan)一宗地(di)塊溢價率(lv)(lv)19%外,其他地(di)塊基本溢價率(lv)(lv)都接近底(di)價。
華創證券(quan)數據也顯示,分城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)來看,一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)住宅類土(tu)地成交額環(huan)比實現連續3個月(yue)增(zeng)長,且漲(zhang)幅(fu)擴大,但(dan)同期一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)成交溢(yi)價(jia)率震蕩下行(xing)以(yi)及11月(yue)成交環(huan)比漲(zhang)幅(fu)收窄。這顯示出(chu)近(jin)期一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)地價(jia)上行(xing)主要源于(yu)(yu)(yu)土(tu)拍底價(jia)提升;三(san)四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)成交額同比漲(zhang)幅(fu)高(gao)于(yu)(yu)(yu)成交面積(ji),環(huan)比降(jiang)(jiang)幅(fu)略大于(yu)(yu)(yu)成交面積(ji),顯示出(chu)三(san)四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)土(tu)地價(jia)格較去年同期雖大幅(fu)增(zeng)長,但(dan)近(jin)期成交價(jia)格略有下降(jiang)(jiang)。
新城控(kong)股高(gao)級副總裁歐陽捷近期(qi)在接受記者采(cai)訪時表(biao)示,今(jin)年(nian),房(fang)地(di)產市場上(shang)(shang)整體來(lai)講平穩發(fa)展。成交量平穩價格(ge)略(lve)有增(zeng)(zeng)長,但未(wei)(wei)來(lai)不會(hui)。因為整個(ge)房(fang)地(di)產投資在下(xia)降,土地(di)購置面積(ji)增(zeng)(zeng)速雖然有回升,但仍然低于(yu)2013年(nian)、2014年(nian)的時候。所以,明年(nian)的整個(ge)市場不會(hui)比(bi)今(jin)年(nian)更(geng)好或者更(geng)大。他認為,未(wei)(wei)來(lai)5年(nian)不要指望(wang)調控(kong)會(hui)放(fang)松,政府(fu)會(hui)通過(guo)調控(kong)平抑房(fang)價,房(fang)價有可(ke)能(neng)會(hui)上(shang)(shang)漲1%-2%,但不能(neng)指望(wang)大幅放(fang)松。
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