商(shang)業(ye)地產大資(zi)管時代已到(dao)來。日前,曾于去年推遲開業(ye)的上(shang)海靜(jing)安大融城再次啟動招商(shang),并計劃今年6月開業(ye)。在(zai)上(shang)海今年將有41個(ge)商(shang)業(ye)項(xiang)目推出(chu)市場的背景下,靜(jing)安大融城背后非(fei)傳統的基金資(zi)管運營模式(shi)受到(dao)關注。
上海(hai)靜安(an)(an)大融城是由(you)光大安(an)(an)石發(fa)起設(she)立(li)的基金收購綠(lv)地星光耀購物(wu)中心項(xiang)目(mu),后重新定(ding)位、招(zhao)商(shang)(shang)而(er)來(lai)。這也是光大安(an)(an)石擅長模式(shi)的一個縮影,即(ji)收購存量商(shang)(shang)業項(xiang)目(mu)改造運營后,發(fa)行(xing)資產證券化產品(pin)。
光(guang)大安石運營及在建的大融(rong)城(cheng)已(yi)布局上(shang)海、北(bei)京(jing)、重慶、西安、青島(dao)、南昌、佛山等城(cheng)市(shi),管理及在建項目12個,面積(ji)達125萬平方米(mi)。
日前,光大(da)安(an)石(shi)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)有(you)限公(gong)司(si)副總裁、光控安(an)石(shi)商(shang)(shang)業管(guan)理(li)有(you)限公(gong)司(si)總裁周頌(song)明接受(shou)21世紀(ji)經(jing)濟(ji)報道記(ji)者專訪時(shi)透露,光大(da)安(an)石(shi)今(jin)后布(bu)局(ju)商(shang)(shang)業地產(chan)項目會不斷提(ti)速,甚(shen)至會采取與大(da)開發商(shang)(shang)進行戰略(lve)合作的(de)(de)方式做大(da)資(zi)產(chan)規模。下一步看好長三角、珠三角、西部(bu)、中(zhong)部(bu)地區一些有(you)消費力的(de)(de)城(cheng)市。預(yu)計到2022年底(di),光大(da)安(an)石(shi)將(jiang)完成50個大(da)融城(cheng)布(bu)局(ju),管(guan)理(li)資(zi)產(chan)價值預(yu)計達(da)900億。
商業地產資管潮起
國(guo)內商(shang)(shang)業地產資管平臺的崛起,背后是(shi)被稱為“第四類(lei)資產”(股票、債券、現(xian)金之(zhi)外)的房(fang)地產投資信(xin)托基(ji)金,近(jin)年來逐(zhu)漸參(can)與(yu)國(guo)內商(shang)(shang)業地產,尤其是(shi)存(cun)量商(shang)(shang)業地產的運營中。
比(bi)如,新加(jia)坡凱德(de)置地集團(tuan)通過凱德(de)中(zhong)國(guo)商用信托,在(zai)華管(guan)理資產總(zong)值(zhi)約131億人民幣。美國(guo)黑石(shi)基金旗下的盈石(shi)資產管(guan)理公司,深耕(geng)中(zhong)國(guo)商業(ye)地產市場,已布局上海、武漢(han)等城(cheng)市,對(dui)上海長壽商業(ye)廣場項目的運作,浮盈達50%。
戴德梁行(xing)高(gao)級董事(shi)、華東(dong)區商業地(di)(di)產服務部(bu)主管饒(rao)偉剛指出(chu),目(mu)前(qian)資金(jin)進(jin)入房(fang)地(di)(di)產有三(san)種(zhong)模式,一種(zhong)是(shi)大(da)玩家(jia),比如(ru)萬(wan)科、中糧,他們自身(shen)是(shi)開發(fa)商,再借助基金(jin)做運營;第(di)二種(zhong)是(shi)純粹的基金(jin)投資,收購已開發(fa)的項(xiang)目(mu)重(zhong)新規劃、定位再做運營,比如(ru)光大(da)安石、盛熙地(di)(di)產;第(di)三(san)種(zhong)是(shi)城市更新,開發(fa)商將自己的項(xiang)目(mu)重(zhong)新改造,比如(ru)百(bai)聯(lian)集團正對旗下第(di)一百(bai)貨與東(dong)方商廈進(jin)行(xing)改造。
饒(rao)偉剛(gang)認為(wei),上(shang)述(shu)三種模式各有利弊,比如百(bai)聯集團如果把存量資產做好,租(zu)金(jin)收益(yi)提高,反過來會(hui)令上(shang)市(shi)公司(si)在(zai)資本(ben)市(shi)場上(shang)獲(huo)益(yi)。基金(jin)一般為(wei)5年運作周期,短(duan)期若退出(chu),對(dui)于收益(yi)率會(hui)有要求,倒推過來就(jiu)是對(dui)商場租(zu)金(jin)有追求。
據仲量聯行(xing)上海零售地產部高級經理李寒透露(lu),商場的培育(yu)期在8-10年左右,換言之(zhi),基(ji)(ji)金做(zuo)項目運營(ying),就需要(yao)不(bu)斷做(zuo)退出(chu)與新基(ji)(ji)金接入。
李寒也指出,上海商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)市場(chang)(chang)正出現(xian)兩大趨(qu)勢。一方(fang)(fang)面開發(fa)增(zeng)速在(zai)放(fang)緩,相比(bi)2016年(nian)新增(zeng)的商(shang)(shang)場(chang)(chang)數量,今年(nian)41個不算多(duo),2019年(nian)、2020年(nian)增(zeng)速還要放(fang)緩,5萬-8萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)規模的商(shang)(shang)場(chang)(chang)比(bi)較受基金(jin)歡迎;此外,商(shang)(shang)業(ye)運營仍(reng)然(ran)依賴品牌(pai),以虹橋機場(chang)(chang)附(fu)近的商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)為(wei)例,某知名房企開發(fa)的商(shang)(shang)場(chang)(chang)平(ping)均(jun)租(zu)金(jin)不到3元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)/天(tian),而馬路(lu)對面的項目(mu)已經是6元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)/天(tian)。
“商(shang)業地(di)產適合(he)于(yu)基(ji)金(jin)(jin)模式(shi),很多地(di)產開(kai)(kai)(kai)發商(shang)在(zai)找基(ji)金(jin)(jin)公司(si),基(ji)金(jin)(jin)公司(si)在(zai)找開(kai)(kai)(kai)發商(shang)合(he)作,但(dan)融(rong)合(he)需(xu)要過程。光(guang)大(da)安石(shi)是(shi)產融(rong)結合(he)一體化(hua)管理。”周頌明說,光(guang)大(da)安石(shi)采用多元化(hua)模式(shi),可以(yi)(yi)是(shi)自行開(kai)(kai)(kai)發建(jian)造商(shang)場,可以(yi)(yi)是(shi)第三方定制,也可以(yi)(yi)收購已建(jian)成物業。不過在(zai)基(ji)金(jin)(jin)角度,開(kai)(kai)(kai)發模式(shi)并不占據主(zhu)導地(di)位。
中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)(wang)聲明(ming)(ming):凡(fan)本網(wang)(wang)(wang)(wang)注明(ming)(ming)“來源:中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券報·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)(wang)”的所(suo)有作(zuo)品,版權均屬于中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券報、中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)(wang)。中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券報·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)(wang)與作(zuo)品作(zuo)者(zhe)(zhe)聯合聲明(ming)(ming),任何組(zu)織(zhi)未經中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券報、中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)(wang)以及作(zuo)者(zhe)(zhe)書面授權不(bu)得(de)轉(zhuan)載(zai)、摘編(bian)或利用其(qi)(qi)(qi)它(ta)方式使用上述作(zuo)品。凡(fan)本網(wang)(wang)(wang)(wang)注明(ming)(ming)來源非中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券報·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)(wang)的作(zuo)品,均轉(zhuan)載(zai)自其(qi)(qi)(qi)它(ta)媒體(ti),轉(zhuan)載(zai)目(mu)的在于更好服務讀者(zhe)(zhe)、傳遞信息之(zhi)需,并不(bu)代(dai)表(biao)本網(wang)(wang)(wang)(wang)贊同其(qi)(qi)(qi)觀點(dian),本網(wang)(wang)(wang)(wang)亦不(bu)對其(qi)(qi)(qi)真實性負責,持(chi)異議者(zhe)(zhe)應與原出(chu)處單(dan)位主張權利。
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