編者按:
《中共中央、國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(簡稱“《指導意見》”)指出,實行最嚴格的節約用地制度,實施建設用地總量和強度雙控行動,推進城市更新改造,對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發,確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加,人均城鎮工礦用地和單位國內生產總值建設用地使用面積穩步下降。海南應建立和完善房地產長效機制,防止房價大起大落。要制定預案,穩定市場預期,堅決防范炒房炒地投機行為。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,海南在全國屬于優勢旅游市場,地產市場同樣受捧。因此,要防范樓市炒作,嚴管購房市場,防范各類投資投機需求進入。
多位資深業內人士接受中國證券報記者采訪時表示,《指導意見》將推動海南房地產市場平穩健康發展。同時,關于支持海南開展國際人才管理改革試點的相關表述,則為海南樓市的服務方向提出了新的課題。海南省將積極實施人才引進和培養政策,且房地產方面的優惠政策與此契合。例如,海南省出臺的互聯網產業發展專項資金管理暫行辦法,明確互聯網人才落地海南可在社保、租房、購房等獲得補貼。不少地區把握機遇吸引人才,經濟發展取得一定成效。以澄邁縣為例,該地區重點培育的海南生態軟件園初具規模。截至2018年初,吸納近2500家公司入園。
嚴防樓市過熱
《指導意見(jian)》指出(chu),海南應建立和(he)完善房地產長效機制(zhi),防止房價(jia)大起大落(luo)。要制(zhi)定(ding)預案,穩定(ding)市場預期,堅決防范(fan)炒(chao)房炒(chao)地投機行(xing)為。
易(yi)居研究院(yuan)智庫中心研究總監嚴(yan)躍進表(biao)示,海南在全國屬于(yu)優勢(shi)旅游市場(chang),地(di)產(chan)市場(chang)同樣(yang)受捧。因此(ci),要防(fang)范(fan)樓市炒作(zuo),嚴(yan)管購房市場(chang),防(fang)范(fan)各類投(tou)資投(tou)機需(xu)求進入(ru)。
“地產調控已是全國一盤棋(qi)。調控縱深向(xiang)三(san)四(si)線城(cheng)市和縣級城(cheng)市延(yan)伸,穩定(ding)房價(jia)的措施(shi)比以往(wang)強力。”海(hai)南某房企(qi)負責人(ren)陳路表示。
2017年(nian),海南省(sheng)政(zheng)府(fu)工(gong)作報告(gao)指出,鞏固“兩個暫(zan)停”政(zheng)策成(cheng)果,建立房地(di)產長效調(diao)控機制,推動房地(di)產去庫存(cun)、調(diao)結構(gou)、提品質,引導發展高端地(di)產,促進房地(di)產市(shi)場平穩健康發展。
2017年4月14日,海南省多部門聯合下發《關于限制購買多套商(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的通(tong)知》,從當日起(qi),在全省范圍內暫(zan)停(ting)向(xiang)在海南已擁有1套及(ji)以(yi)上(shang)商(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(含普通(tong)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)、高檔(dang)公寓(yu)、低(di)層住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)和酒店式公寓(yu))的非本省戶籍居民出售新建商(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)。
2018年(nian)(nian),海(hai)南(nan)省(sheng)政(zheng)府工作報告措(cuo)辭則更為嚴厲,稱“決(jue)不(bu)讓海(hai)南(nan)變成房(fang)地產加工廠,以壯士斷腕的(de)決(jue)心減(jian)少(shao)經濟對房(fang)地產的(de)依賴。”2018年(nian)(nian)3月,海(hai)南(nan)出臺新(xin)規,3月30日后購(gou)買的(de)住房(fang),在取得不(bu)動(dong)產權(quan)證之日起,5年(nian)(nian)內(nei)不(bu)得轉讓。
陳路表(biao)示,2017年(nian)(nian)以后(hou),海南施行(xing)的(de)調控(kong)政策(ce),既(ji)體現(xian)了中央對于房地(di)產市場調控(kong)的(de)總體要求(qiu),也(ye)防止(zhi)投資型(xing)需(xu)求(qiu)快速上升(sheng)。“特別是近年(nian)(nian)來,一些地(di)方通(tong)過填海、占地(di)等(deng)形式開發樓(lou)盤,破(po)壞生態,破(po)壞了樓(lou)市整體平穩。”
“以(yi)往(wang)出臺(tai)涉及(ji)海南的(de)利好政(zheng)策(ce),往(wang)往(wang)出現‘春江(jiang)水暖房先(xian)知’。”長(chang)期(qi)深(shen)度跟(gen)蹤海南樓市的(de)丁周(化名)4月15日對中國證券報記者表示(shi)。
2009年12月(yue)31日,國務院發布(bu)《關于(yu)推進海(hai)南(nan)國際旅游島建設發展(zhan)的若干意見》。統計數據顯(xian)示,該意見公布(bu)后,短短5天(tian),海(hai)南(nan)全省商品房交(jiao)易(yi)金額達171.12億(yi)元,超過2008年海(hai)南(nan)全省商品房交(jiao)易(yi)總額。“一個月(yue)內,海(hai)南(nan)多地房價飆升。”丁(ding)周稱。
“1993年(nian)海(hai)南樓市泡沫破(po)裂(lie),對整個海(hai)南房地產打擊(ji)較大(da)。到(dao)了(le)2010年(nian),國際(ji)旅游(you)島(dao)建設(she)提升到(dao)國家的戰略(lve)層面上,開發商也有了(le)信心。”陳(chen)路(lu)回憶說。
為消化庫存(cun),防止房價過快上漲。海(hai)南于2010年(nian)1月(yue)到4月(yue)暫停土地(di)出(chu)(chu)(chu)讓、暫停審批新的土地(di)開發項目(mu)。當年(nian)10月(yue),海(hai)口和三(san)亞(ya)相繼出(chu)(chu)(chu)臺(tai)“限購令(ling)”,并出(chu)(chu)(chu)臺(tai)配套的差別化信貸政策。
相關(guan)數據顯(xian)示(shi),2010年,海南多個縣(xian)市(shi)房(fang)地產開發投(tou)資呈倍數增長(chang)(chang),文(wen)昌(chang)市(shi)增長(chang)(chang)1.69倍,屯昌(chang)縣(xian)增長(chang)(chang)6.5倍,定安縣(xian)增長(chang)(chang)3.2倍,瓊(qiong)中縣(xian)增長(chang)(chang)2.4倍,澄邁(mai)縣(xian)增長(chang)(chang)6.1倍,儋(dan)州市(shi)增長(chang)(chang)3.0倍,樂東(dong)縣(xian)增長(chang)(chang)1.8倍。
根(gen)據海南省統計局數據,2010年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian),海南完成(cheng)房地產(chan)開發投資467.87億(yi)(yi)元(yuan),同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)62.5%;商(shang)品(pin)住(zhu)宅完成(cheng)投資417.11億(yi)(yi)元(yuan),同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)59.3%。另外,2010年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian),海南商(shang)品(pin)房銷(xiao)售面積854.73萬平(ping)方米,同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)52.3%,商(shang)品(pin)房銷(xiao)售額746.61億(yi)(yi)元(yuan),同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)112.4%。得益于房地產(chan)行業的(de)強(qiang)勁助(zhu)推(tui),海南2010年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)實現地區生產(chan)總(zong)值2052.12億(yi)(yi)元(yuan),比上年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)15.8%。
嚴躍進(jin)認為,結合歷(li)史(shi)經(jing)驗,海(hai)南后續的(de)調控(kong)或會更加(jia)嚴厲(li),目的(de)就(jiu)是防(fang)止房價大起大落。
房企儲備土地
從目前情(qing)況看,諸多(duo)一(yi)線房企在海南(nan)儲(chu)備了土地(di)資源。
2017年業(ye)績報告顯示,恒(heng)大在(zai)海南區域共有16個(ge)項目。其(qi)中,海口(kou)11個(ge)項目,三亞2個(ge)項目,其(qi)他(ta)區域3個(ge)項目。16個(ge)項目土地(di)原值為161.7億(yi)元,土地(di)總面積達(da)1709.1萬(wan)平方米(mi)。
截至2017年底,雅居(ju)樂在海南(nan)(nan)擁有4個項目,占地總(zong)面積(ji)為(wei)1163萬平方米(mi)。碧桂園在海南(nan)(nan)區(qu)域的(de)總(zong)可(ke)售(shou)建筑面積(ji)為(wei)512萬平方米(mi)。融創(chuang)中國在海南(nan)(nan)區(qu)域的(de)總(zong)建筑面積(ji)為(wei)401.66萬平方米(mi),富力(li)地產權益可(ke)售(shou)總(zong)建筑面積(ji)為(wei)305.6萬平方米(mi)。
A股(gu)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公司方面,海南橡膠控股(gu)股(gu)東海南農(nong)墾(ken)集(ji)團(tuan)以及另一家上(shang)(shang)市(shi)(shi)公司羅牛山擁有大(da)量農(nong)業(ye)用地儲(chu)備(bei)。
券(quan)商分析人士(shi)表示,《指(zhi)導(dao)意見(jian)》強(qiang)調,將(jiang)在海南全省統籌推(tui)進農(nong)村土地征收、集(ji)體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。相(xiang)關(guan)公(gong)司土地使用權(quan)重(zhong)估價(jia)值將(jiang)得以(yi)提升。
而一些企業也加強醫(yi)(yi)療、養(yang)老(lao)方(fang)面的(de)地產布局。近日,由中(zhong)國人壽(shou)(shou)與海(hai)南(nan)省發展控(kong)股有限公(gong)司聯合成(cheng)立的(de)國壽(shou)(shou)海(hai)控(kong)(海(hai)南(nan))健康(kang)投資(zi)有限公(gong)司,競(jing)得位于海(hai)南(nan)博鰲樂城國際醫(yi)(yi)療旅(lv)游先(xian)(xian)行區的(de)某地塊。中(zhong)國人壽(shou)(shou)表示,該地塊將打造成(cheng)為具備(bei)中(zhong)國中(zhong)醫(yi)(yi)特(te)色和國際精準醫(yi)(yi)療先(xian)(xian)進性的(de)健康(kang)養(yang)老(lao)示范中(zhong)心。
中國(guo)恒大(da)則早在(zai)2015年就(jiu)拿下位于海南博鰲(ao)樂城國(guo)際(ji)醫(yi)療旅(lv)游先行區的相關地(di)塊。今年2月(yue)底,位于該先行區的博鰲(ao)恒大(da)國(guo)際(ji)醫(yi)院(yuan)正(zheng)式投入運營。
企(qi)業紛入海(hai)南(nan)市(shi)場(chang)(chang)的端倪由(you)來(lai)已久。2007年,夏輝(hui)大學(xue)畢業進入北京一家從事(shi)房地產(chan)經紀(ji)、樓(lou)盤推廣的專業網(wang)站,從事(shi)市(shi)場(chang)(chang)運營(ying)工作(zuo)。2010年,他主動申請開(kai)拓(tuo)網(wang)站的海(hai)南(nan)區域業務。當時,不少內(nei)地地產(chan)商進入海(hai)南(nan)大施(shi)拳(quan)腳。“那時,我們每周一沙龍,一月一論壇。來(lai)的企(qi)業五花(hua)八門。”夏輝(hui)表示。
在海(hai)(hai)南(nan)建設國際旅(lv)游島政策(ce)刺激下,開發商簇擁進入海(hai)(hai)南(nan)市(shi)場,房地(di)產新開工項目不斷(duan)增加。海(hai)(hai)南(nan)省統計局數(shu)據顯示,2010年全省有工作量的房地(di)產開發企業(ye)545家(jia),比2009年增加140家(jia)。全省房地(di)產開工項目580個,比2009年增加155個。
紛至沓(ta)來的(de)(de)開(kai)發商,大量開(kai)發的(de)(de)樓盤,令海南樓市去庫存的(de)(de)目光瞄準全國。
在(zai)北(bei)京從事多(duo)年服裝(zhuang)批發生(sheng)意的肖(xiao)艷夫婦(fu)2017年初加(jia)入“候鳥(niao)”大軍,在(zai)陵水購買了(le)一套碧桂園開發的精裝(zhuang)修兩(liang)居。“當時看(kan)中這個樓盤,是附近(jin)有(you)北(bei)京某三甲(jia)醫院(yuan)的分院(yuan),其(qi)他配套也比較完善。”肖(xiao)艷坦言,其(qi)所(suo)從事的服裝(zhuang)行(xing)業屬于疏(shu)解非首都功(gong)能的重點行(xing)業。“在(zai)海南置業,也是未來轉移自己(ji)生(sheng)意的一個選項。”
“目(mu)前(qian)來看,更多地還(huan)是(shi)季節性居住、旅游居住、出租(zu)和(he)投資。”陳路則表(biao)示,“像肖艷(yan)夫婦這(zhe)樣的購買海(hai)南(nan)房子,并在海(hai)南(nan)發展的比較少。”
推行租售并舉
《指(zhi)導意見》指(zhi)出,海南可建立閑置房屋盤(pan)活利用(yong)機制,鼓勵發展度假民(min)宿等新型租(zu)賃業態(tai)。
而(er)針對人才引進,《指(zhi)導(dao)意見》指(zhi)出,將(jiang)出臺專門政(zheng)策解決引進人才的(de)任職、住房、就(jiu)醫(yi)、社保、子女(nv)教育(yu)等問題。
2018年海南(nan)政府(fu)工(gong)作報告則(ze)指出,將調(diao)整優化產品、區域、租(zu)售結構,居民保(bao)(bao)障性需(xu)求(qiu)(qiu)由政府(fu)來保(bao)(bao)障,改善性需(xu)求(qiu)(qiu)由市場(chang)調(diao)節,投資(zi)性需(xu)求(qiu)(qiu)靠制(zhi)度限制(zhi),建立(li)多(duo)主體供應、多(duo)渠(qu)道保(bao)(bao)障、租(zu)購(gou)并舉的(de)住房(fang)制(zhi)度。
陳(chen)路認為,未來開發商可多打人才牌(pai)。“《指導意(yi)見》對人才的(de)相(xiang)關措施(shi)很多,提出(chu)要(yao)解(jie)決住房(fang)問(wen)題。”
《指導意(yi)見》指出,創新“候鳥(niao)型(xing)”人(ren)才(cai)引進(jin)和(he)使用機制,設立(li)“候鳥(niao)”人(ren)才(cai)工作站,允(yun)許內地(di)國企(qi)、事業(ye)單(dan)位的專(zhuan)業(ye)技術和(he)管(guan)理(li)人(ren)才(cai)按(an)規(gui)定在海(hai)南兼職兼薪、按(an)勞(lao)取酬。
陳路認為,相關(guan)房(fang)企可在海南相關(guan)城市(shi)布局“長租公(gong)寓(yu)”、“人才公(gong)寓(yu)”等形態,解決人才流動的(de)短期居住。
嚴躍進則表示,人才引(yin)進并非一朝一夕之(zhi)功,應(ying)注(zhu)重先解決(jue)交(jiao)通配套和(he)產(chan)業轉移方(fang)面的問題(ti),再通過解決(jue)住(zhu)房、戶口等問題(ti),有序(xu)引(yin)導(dao)人才流動。
中國(海南(nan))改革發(fa)展(zhan)(zhan)研究院院長遲福林近日在接(jie)受(shou)媒體專訪時指出,海南(nan)房(fang)地產(chan)絕不能再炒“短期”。要推(tui)(tui)(tui)動(dong)海南(nan)房(fang)地產(chan)的健康(kang)持續發(fa)展(zhan)(zhan),加快房(fang)地產(chan)轉型(xing)(xing)(xing):一是推(tui)(tui)(tui)動(dong)房(fang)地產(chan)由(you)資本(ben)導向型(xing)(xing)(xing)向消費導向型(xing)(xing)(xing)轉變。二是推(tui)(tui)(tui)動(dong)房(fang)地產(chan)由(you)投機型(xing)(xing)(xing)向服務型(xing)(xing)(xing)轉變,大力(li)發(fa)展(zhan)(zhan)旅游、健康(kang)、養老服務型(xing)(xing)(xing)地產(chan),完善醫療保健、生(sheng)活配套服務,提升房(fang)地產(chan)的品質。三是大力(li)發(fa)展(zhan)(zhan)租賃(lin)市(shi)場(chang),建立多元(yuan)化住(zhu)(zhu)房(fang)供給體系,由(you)地方政府保障百姓住(zhu)(zhu)房(fang)基本(ben)需求,推(tui)(tui)(tui)動(dong)房(fang)地產(chan)健康(kang)持續發(fa)展(zhan)(zhan)。
為此,海南省各(ge)級政府動作不斷。近日,三(san)亞市相(xiang)關(guan)負責人(ren)(ren)(ren)透露,三(san)亞正規劃建設1萬套人(ren)(ren)(ren)才周轉房,以房子吸(xi)引各(ge)類人(ren)(ren)(ren)才到(dao)三(san)亞創新創業(ye),同(tong)時不斷完善人(ren)(ren)(ren)才落(luo)戶、安居、社(she)保、醫療、子女入學等各(ge)類配套政策,解決各(ge)類人(ren)(ren)(ren)才的(de)后顧之(zhi)憂(you)。
海南(nan)3月31日出臺政(zheng)策,將從全省(sheng)(sheng)層面開(kai)發(fa)面向本地居民(min)的(de)限售商品住房(fang)(fang)(fang)和共(gong)有產權(quan)住房(fang)(fang)(fang)。根據海南(nan)省(sheng)(sheng)多個部門近日聯合發(fa)布的(de)《關于進一步完善我(wo)省(sheng)(sheng)住房(fang)(fang)(fang)保(bao)障和供(gong)應體系的(de)意見》,海南(nan)將繼續(xu)通過(guo)發(fa)展(zhan)公共(gong)租(zu)賃住房(fang)(fang)(fang)、共(gong)有產權(quan)住房(fang)(fang)(fang),以(yi)及實施棚戶(hu)區改造,滿(man)足(zu)本地困難群(qun)眾基本住房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求;發(fa)展(zhan)住房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃市場,建立租(zu)購并舉的(de)住房(fang)(fang)(fang)制度,滿(man)足(zu)省(sheng)(sheng)內外居民(min)的(de)租(zu)賃住房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求;有序開(kai)發(fa)商品住宅,促進房(fang)(fang)(fang)地產業轉(zhuan)型發(fa)展(zhan)。(江鈺鈴(ling))
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