近期碧桂(gui)園、富(fu)力地產、合生創展等多(duo)家(jia)房(fang)企發(fa)債中止,引發(fa)市場(chang)(chang)在(zai)流(liu)動(dong)性緊張(zhang)背景下(xia)的擔憂(you)。專家(jia)預計,今(jin)年下(xia)半年會(hui)有較多(duo)的中小(xiao)房(fang)企違約風(feng)險事(shi)件發(fa)生,中小(xiao)房(fang)企或(huo)加速退(tui)出(chu)市場(chang)(chang),行業(ye)集中度(du)提升(sheng)速度(du)料進一步加快(kuai)。與此同(tong)時(shi),眾多(duo)房(fang)企亦(yi)在(zai)探索(suo)新(xin)融資模(mo)式。
債券發行中止頻現
據克而瑞統計數據顯示,5月30日,合生(sheng)創(chuang)展集(ji)團有限公(gong)司2018年(nian)(nian)非(fei)公(gong)開發(fa)行(xing)31億元公(gong)司債(zhai)券遭(zao)到中(zhong)止(zhi)(zhi);5月29日,廣州富力地產股份(fen)有限公(gong)司非(fei)公(gong)開發(fa)行(xing)60億元2018年(nian)(nian)住房租賃專(zhuan)項公(gong)司債(zhai)券遭(zao)遇中(zhong)止(zhi)(zhi);5月28日,碧桂園擬發(fa)行(xing)200億元額度小(xiao)公(gong)募(mu)債(zhai)中(zhong)止(zhi)(zhi);5月25日,花(hua)樣年(nian)(nian)集(ji)團擬發(fa)行(xing)的50億元住房租賃私(si)募(mu)債(zhai)中(zhong)止(zhi)(zhi)。
與此同時,大批的房企仍(reng)在(zai)排隊發債。近日,金(jin)地股(gu)份宣布擬(ni)公(gong)(gong)開發行(xing)2018年第二(er)期公(gong)(gong)司債券30億(yi)(yi)元,債券所募資金(jin)擬(ni)用于償還(huan)銀行(xing)貸款和(he)到期債務。中天(tian)金(jin)融擬(ni)非公(gong)(gong)開發行(xing)2018年度公(gong)(gong)司債券60億(yi)(yi)元。
根據華泰證券統計,截至(zhi)2018年5月中旬,房(fang)地產(chan)(chan)信用(yong)債發行(xing)規模(mo)為2136億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),而到期(qi)規模(mo)2997億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。考慮(lv)到到期(qi)規模(mo)的(de)大幅增(zeng)加,交易(yi)所(suo)和(he)銀行(xing)間市場有望延續(xu)“借新續(xu)舊”操作,預計全年發行(xing)量(liang)高于償還量(liang),但是預計凈融入額(e)進一步收(shou)縮,融資(zi)成本(ben)上浮明顯。2019-2021年地產(chan)(chan)信用(yong)債到期(qi)規模(mo)將進一步增(zeng)長至(zhi)4029億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)、5217億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)、5802億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),如果監管(guan)機構繼續(xu)執行(xing)嚴(yan)格審核標準,房(fang)企資(zi)金鏈和(he)融資(zi)成本(ben)預計進一步承壓。
中(zhong)信建(jian)投房(fang)地(di)(di)產(chan)首席分析(xi)師(shi)陳慎指出(chu)(chu),今年房(fang)地(di)(di)產(chan)行業成長邏輯將從過去(qu)的(de)“資(zi)源”集中(zhong)度向(xiang)“融資(zi)”集中(zhong)度轉移。近(jin)期部分地(di)(di)產(chan)公(gong)司地(di)(di)產(chan)債中(zhong)止,多(duo)(duo)(duo)是(shi)技術原因造成。“民營地(di)(di)產(chan)企(qi)業很(hen)多(duo)(duo)(duo)是(shi)香港上市(shi)公(gong)司,信息披露時(shi)間點和內地(di)(di)不一致,很(hen)多(duo)(duo)(duo)數據必(bi)須(xu)等(deng)(deng)到年報以(yi)后監(jian)管機關(guan)才(cai)能進(jin)行審批。而監(jian)管機關(guan)反饋有(you)15個工作日的(de)時(shi)限要求,這(zhe)期間就必(bi)須(xu)提出(chu)(chu)中(zhong)止。4、5月份很(hen)多(duo)(duo)(duo)公(gong)司地(di)(di)產(chan)債出(chu)(chu)現中(zhong)止的(de)情況(kuang)大部分都是(shi)因為這(zhe)個原因。另外,還有(you)極個別情況(kuang)為有(you)重大訴訟、資(zi)金使(shi)用(yong)合規性等(deng)(deng)檢查在進(jin)行導致有(you)問題,但(dan)并不代表整(zheng)個行業政策有(you)變化(hua)。”
創新融資另辟蹊徑
國(guo)(guo)家統計(ji)(ji)局(ju)數據顯示(shi),2018年1-4月房企(qi)資(zi)金(jin)來源(yuan)累計(ji)(ji)同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)速由1-2月的4.8%逐月放(fang)緩至2.1%。其(qi)中,國(guo)(guo)內貸款累計(ji)(ji)同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)速自2016年3月以來首次為負(fu)。從(cong)1-3月的細分數據來看(kan),國(guo)(guo)內銀行貸款累計(ji)(ji)同(tong)(tong)比(bi)減少4.0%,而非(fei)銀金(jin)融機構貸款累計(ji)(ji)同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)速高達31.3%。銀行在對房企(qi)普遍提高開(kai)發貸利(li)率上浮水平,收緊開(kai)發貸額度的同(tong)(tong)時(shi),進(jin)一步穿透審查并購貸款。
當前,整體融資渠道收窄。以(yi)“資產穿(chuan)透”為(wei)代表的新(xin)(xin)監(jian)管要求(qiu)致(zhi)使非標(biao)債(zhai)權渠道銳減(jian);銀(yin)行貸(dai)款(開(kai)發貸(dai))、公司債(zhai)發行對房企(qi)規模(mo)、資質要求(qiu)進一步提(ti)升;公司債(zhai)在單筆(bi)規模(mo)設(she)定上(shang)(shang)限基礎(chu)上(shang)(shang),進一步設(she)定資金(jin)用途限制,對于債(zhai)務(wu)到期的企(qi)業,只放開(kai)2018年到期公司債(zhai)規模(mo)的“借新(xin)(xin)還(huan)舊(jiu)”。有(you)機構認為(wei),相(xiang)對于以(yi)前陣痛式的調整,這輪的去杠桿可(ke)能(neng)會持續較長(chang)時間。
隨著今(jin)年融(rong)資(zi)成(cheng)本逐漸提高,中小房(fang)企(qi)爭相赴港IPO。近日,大發(fa)地產、弘陽地產、美的置業等房(fang)企(qi)向港交所提交了IPO申請,希望借(jie)此打通境外融(rong)資(zi)通道。與此同時,眾多房(fang)企(qi)亦在(zai)探索新(xin)融(rong)資(zi)模式。
房(fang)企(qi)(qi)(qi)創新融(rong)資(zi)(zi)也(ye)在另辟蹊徑。聯(lian)訊證(zheng)券(quan)首席宏觀研究員李奇霖(lin)認為,截至2018年(nian)一季度,房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化類產(chan)(chan)品(pin)共發行(xing)81單,融(rong)資(zi)(zi)總規模(mo)為1253億元。與(yu)房(fang)企(qi)(qi)(qi)傳統的融(rong)資(zi)(zi)模(mo)式(shi)相比,資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化有(you)四點優(you)勢:第一,受到(dao)政策限制較少;第二,提高(gao)了資(zi)(zi)產(chan)(chan)的流(liu)動性,讓房(fang)企(qi)(qi)(qi)在不增加負債的情況(kuang)下補充資(zi)(zi)金;第三,通過(guo)結構化設(she)計,為產(chan)(chan)品(pin)增信,減少低評級發行(xing)人的成本;第四,發行(xing)規模(mo)限制較小,資(zi)(zi)金用(yong)途(tu)更為廣泛(fan)。
東北證券分析師高建表示,發行(xing)(xing)機構鼓勵(li)創新融(rong)資(zi),也(ye)希(xi)望把(ba)創新融(rong)資(zi)做成“非標(biao)轉標(biao)”的(de)(de)一種(zhong)形式。未來房企(qi)ABS和ABN的(de)(de)發行(xing)(xing)規(gui)模有望繼續增(zeng)加。某券商債(zhai)承部人士(shi)表示,今年地(di)產公司(si)比去年更重視ABS、ABN,包括(kuo)(kuo)CMBS、REITs、尾款、供應鏈(lian)等(deng),其(qi)原因為(wei)(wei)資(zi)產證券化目前較可行(xing)(xing),尤其(qi)如供應鏈(lian)等(deng)支(zhi)持了中小企(qi)業(ye)資(zi)金回款的(de)(de)品種(zhong)受到政(zheng)策支(zhi)持。REITs和CMBS等(deng)產品因為(wei)(wei)有較優質的(de)(de)物業(ye)與監管(guan)層支(zhi)持,地(di)產公司(si)包括(kuo)(kuo)民(min)營、國企(qi)均參與。其(qi)他如信(xin)托等(deng)融(rong)資(zi),受資(zi)管(guan)新規(gui)影響,存在再融(rong)資(zi)壓力。
陳慎表(biao)示,再(zai)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)過程中(zhong)(zhong)(zhong),券(quan)商亦開發新合(he)作模式(shi)幫助房企緩解資(zi)(zi)(zi)(zi)金壓力。在(zai)增量方(fang)面:一是(shi)(shi)拓(tuo)展新的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong),包括ABS、REITs等(deng)(deng)產(chan)品(pin)。今年(nian)這些品(pin)種(zhong)的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)預(yu)計會成為地產(chan)企業(ye)主要的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong)。二是(shi)(shi)新增的(de)公司(si)債還本付息(xi),也在(zai)申(shen)報的(de)過程中(zhong)(zhong)(zhong)。同時與銀行進行戰略合(he)作,未來將在(zai)債券(quan)銷(xiao)售過程中(zhong)(zhong)(zhong)能夠給予支持(chi)。三是(shi)(shi)配(pei)合(he)企業(ye)做(zuo)并購等(deng)(deng)資(zi)(zi)(zi)(zi)本操作。
行業集中度快速提升
陳慎表示,過(guo)去兩年房地(di)產行(xing)業集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)度快速提升。從第三方等數據跟蹤發(fa)現,中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)型(xing)的(de)企業尤(you)其是民(min)企在融資層面將(jiang)面臨壓力。目(mu)前很(hen)多(duo)大公司尤(you)其國企仍(reng)能享受到較為低(di)廉的(de)成本和充裕額度,然而很(hen)多(duo)中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)民(min)企則(ze)會主動或(huo)者被動降杠桿,或(huo)以處理股權的(de)形式回(hui)籠現金流(liu),從另(ling)外(wai)一(yi)個角(jiao)度帶動行(xing)業集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)度的(de)提升。
華泰證券研究員賈亞童指出(chu),百強房企(qi)市(shi)占(zhan)率(lv)(lv)持(chi)(chi)續提升(sheng),內(nei)部(bu)(bu)結構延續分(fen)化,各梯隊(dui)內(nei)部(bu)(bu)市(shi)占(zhan)率(lv)(lv)均出(chu)現不(bu)同程(cheng)度的(de)(de)下滑(hua)。前(qian)三位雖然銷(xiao)售規(gui)模的(de)(de)基數(shu)較大,但是依然保持(chi)(chi)了較為穩定的(de)(de)增(zeng)速(su)水平,市(shi)場(chang)集中度的(de)(de)搶(qiang)占(zhan)優勢明(ming)顯。
高建(jian)認為(wei),今年地(di)(di)產融(rong)資收緊趨勢已現,行(xing)(xing)業去(qu)杠桿(gan)的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)仍將(jiang)持(chi)續。監管機構也(ye)將(jiang)防(fang)范出現新的(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)融(rong)風險。對于(yu)國(guo)資背景的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)企(qi)(qi)(qi)和優質的(de)(de)(de)(de)(de)民營房(fang)企(qi)(qi)(qi),融(rong)資成(cheng)(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)上升整體(ti)(ti)可控(kong)。到位資金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)收緊,各大房(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)投資拿地(di)(di)也(ye)將(jiang)更加趨向于(yu)理性。隨著土地(di)(di)溢價率的(de)(de)(de)(de)(de)進一步(bu)走低,土地(di)(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)樓面價有望(wang)在下半年下行(xing)(xing),屆時資金(jin)充裕的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)企(qi)(qi)(qi)有望(wang)獲取成(cheng)(cheng)本(ben)較低的(de)(de)(de)(de)(de)土儲,以(yi)平滑總體(ti)(ti)土地(di)(di)成(cheng)(cheng)本(ben),未來有望(wang)保持(chi)穩定的(de)(de)(de)(de)(de)盈利(li)能力(li)。在這(zhe)個過(guo)程(cheng)中,中小房(fang)企(qi)(qi)(qi)將(jiang)加速退(tui)出市場,行(xing)(xing)業集中度(du)提升的(de)(de)(de)(de)(de)速度(du)也(ye)將(jiang)進一步(bu)加快。
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