下(xia)半年剛開(kai)始，房地(di)產市場(chang)就(jiu)開(kai)啟了全面嚴打模(mo)式。近期，樓市發生三件(jian)大事，都會對(dui)房價走勢產生影響。
第一，7月以來，已有20余城(cheng)發布(bu)樓市(shi)(shi)政策(ce)或執法結果，個別城(cheng)市(shi)(shi)還設置(zhi)了房(fang)(fang)價“漲停板”；第二，在(zai)北京(jing)、上海(hai)等(deng)30個城(cheng)市(shi)(shi)開展治理房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場亂象，重點打(da)擊投(tou)機炒房(fang)(fang)團(tuan)伙；第三，住建部表態，要因(yin)地制宜推進(jin)棚(peng)改貨幣(bi)化(hua)安置(zhi)。
個別城市房價設定“漲停板”
據不(bu)完全統(tong)計，7月(yue)以(yi)來，已(yi)有20余城(cheng)發(fa)布(bu)樓(lou)市(shi)政策(ce)或執法(fa)結果，個別城(cheng)市(shi)還設置了(le)房(fang)價“漲停板(ban)”。
7月10日，福建寧德市發布通知，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅(毛坯)預售均(jun)價(jia)(jia)實行最(zui)(zui)高限價(jia)(jia)，最(zui)(zui)高控(kong)制在11000元/平(ping)方米以內。
無獨有偶，云南昆明和大理也出(chu)臺(tai)了類似(si)政策，為房(fang)價漲幅設定上限。
“對漲幅設限其實是不(bu)少地方(fang)政府會(hui)在調控(kong)過程中采(cai)用的(de)手(shou)段，但(dan)是，直(zhi)接以(yi)比(bi)例的(de)方(fang)式明(ming)確下來(lai)卻(que)較為鮮(xian)見。”58安居客房產研究(jiu)院(yuan)首(shou)席分(fen)析師張(zhang)波說。
那么(me)，這些(xie)限價令有用嗎？
張(zhang)波認為，其一，可(ke)以控制市(shi)場對房(fang)價的(de)(de)(de)合理預期，不但會影(ying)響商品房(fang)上市(shi)價格(ge)，還(huan)會間接影(ying)響土地價格(ge)；其二(er)，可(ke)以弱化住(zhu)宅的(de)(de)(de)投資屬性，減少住(zhu)宅房(fang)源(yuan)的(de)(de)(de)投資需求。
但他同時指出，這種“一刀切”的做法值得商榷，因為用行政手段取代市場手段的方式一般適用短期調控。
資料圖(tu)：69輛“春(chun)季(ji)看(kan)房團”大巴載著(zhu)南京及周邊(bian)城市3300多人分線路開赴64家(jia)樓盤(pan)。 朱曉穎攝
七部門在30城打擊炒房團
進入7月，一(yi)個重磅(bang)行(xing)動悄然開始(shi)。從7月初至12月底，住建部(bu)(bu)等(deng)七部(bu)(bu)門會在(zai)30個城市(shi)先行(xing)開展治理房地(di)產市(shi)場亂象(xiang)專項行(xing)動。
重點打擊(ji)對象有(you)四個方面：投機(ji)炒房(fang)(fang)團伙(huo)、房(fang)(fang)地產(chan)“黑中介”、違法違規(gui)房(fang)(fang)地產(chan)開發企(qi)業、虛假房(fang)(fang)地產(chan)廣告。
名單中的30個城(cheng)市包括(kuo)：北京(jing)、上海、廣州(zhou)(zhou)(zhou)、深圳、天津(jin)、南(nan)京(jing)、蘇州(zhou)(zhou)(zhou)、無錫、杭州(zhou)(zhou)(zhou)、合(he)肥、福(fu)州(zhou)(zhou)(zhou)、廈門、濟南(nan)、鄭(zheng)州(zhou)(zhou)(zhou)、武漢、成都、長(chang)沙(sha)、重慶、西安、昆明、佛山(shan)、徐州(zhou)(zhou)(zhou)、太原、海口(kou)、寧波(bo)、宜昌、哈(ha)爾(er)濱、長(chang)春、蘭州(zhou)(zhou)(zhou)、貴陽。
中原地產首席分析師張大偉說，30城主要是一二線和部分三四線熱點城市，它們是房地產調控的“牛鼻子”，這些城市平穩了，全國房地產市場也就平穩了。
棚改貨幣化安置將迎來調整
住房(fang)和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部有關司(si)局負責(ze)人7月12日表示(shi)，要因地制宜推進棚(peng)改(gai)貨幣化安置。
該負(fu)責人說，商品住房庫(ku)存(cun)不足、房價上(shang)漲壓力較(jiao)(jiao)大(da)的地(di)方，應有(you)針(zhen)對性地(di)及時(shi)調整棚(peng)(peng)改安置政策，采取新(xin)建棚(peng)(peng)改安置房的方式；商品住房庫(ku)存(cun)量較(jiao)(jiao)大(da)的地(di)方，可以繼續推(tui)進棚(peng)(peng)改貨幣化安置。
資料(liao)圖：2017年8月，呼和(he)浩(hao)特某棚戶(hu)區居(ju)民收(shou)到首批征拆補償款。中新社記者(zhe)劉文華(hua)攝
所謂“棚改(gai)”即棚戶區改(gai)造，是指為改(gai)善困(kun)難家庭住房(fang)條件的城(cheng)(cheng)鎮(zhen)危舊住房(fang)改(gai)造工程。它是城(cheng)(cheng)市更(geng)新的重要組成部分，也是三四線城(cheng)(cheng)市房(fang)地產去(qu)庫(ku)存的重要因素之(zhi)一。
2015年，國(guo)務(wu)院推出棚(peng)改三年計劃，要求(qiu)積極推進棚(peng)改貨幣化安置，以緩(huan)解和消化商(shang)品房(fang)庫(ku)存。棚(peng)改規則逐漸轉向(xiang)為貨幣化安置，也就是說拆遷(qian)之后(hou)不給(gei)(gei)房(fang)子(zi)給(gei)(gei)現金，拆遷(qian)戶自(zi)己再去買(mai)房(fang)子(zi)。
以(yi)后這種貨幣(bi)化安(an)置可(ke)能會變少。因為，住(zhu)建部(bu)此次要(yao)(yao)求，各地要(yao)(yao)堅持既盡(jin)力(li)而為、又量力(li)而行的(de)原則，切(qie)實評估論證(zheng)財政承(cheng)受能力(li)，不(bu)(bu)搞一刀切(qie)、不(bu)(bu)層(ceng)層(ceng)下指標、不(bu)(bu)盲目舉債鋪(pu)攤子，進一步合(he)理(li)界定和把握棚改的(de)標準(zhun)和范圍。
“目前看，整體市(shi)場對棚改政策(ce)非常敏(min)感，因為這是(shi)支撐最近(jin)幾年樓市(shi)最關(guan)鍵(jian)的(de)因素，特別是(shi)三四線城市(shi)，嚴重依(yi)賴(lai)棚改的(de)貨幣(bi)化安置(zhi)。”張大偉(wei)說。
他認為，貨幣化安置逐漸收緊是大勢所趨。貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數量將減少，這是2018年的政策要求。
雖然海外融資(zi)(zi)成本明顯上(shang)漲，還(huan)要疊(die)加匯(hui)率的(de)波動，但房企在(zai)資(zi)(zi)金壓力下，對融資(zi)(zi)的(de)需求(qiu)量依(yi)然非常大。隨著信貸市(shi)場(chang)的(de)調控持續，房地(di)產(chan)企業在(zai)其他渠道融資(zi)(zi)的(de)需求(qiu)持續大漲。
“現在房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)環境非常(chang)嚴峻。我們公司一(yi)個(ge)(ge)星(xing)期(qi)借(jie)了(le)10個(ge)(ge)億，但都是(shi)小額度高(gao)(gao)成本(ben)的(de)短期(qi)過橋借(jie)貸。有的(de)是(shi)兩三千萬(wan)一(yi)筆，有的(de)是(shi)一(yi)兩個(ge)(ge)億一(yi)筆。但成本(ben)都很(hen)高(gao)(gao)，有些成本(ben)已經(jing)高(gao)(gao)達15%，并且(qie)設(she)置了(le)嚴苛的(de)還款條件(jian)。如果逾期(qi)，借(jie)款方可以變賣(mai)抵(di)押(ya)物。”一(yi)家中小房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)負責人告訴21世(shi)紀(ji)經(jing)濟報道記者。
隨著(zhu)監(jian)管(guan)層嚴控(kong)銀行信貸(dai)和信托資金(jin)違規進(jin)入房(fang)地產市場，房(fang)企融資難(nan)度越來越大。尤(you)其是中小房(fang)企，面臨嚴峻的生(sheng)存環境(jing)。
據(ju)統計(ji)，今年(nian)5月(yue)房企共完成融(rong)資(zi)(zi)金(jin)額(e)451.17 億元，這一規(gui)(gui)模(mo)比(bi)去(qu)年(nian)4月(yue)769.12 億元的融(rong)資(zi)(zi)規(gui)(gui)模(mo)減少了41.34%，融(rong)資(zi)(zi)總(zong)額(e)創下近一年(nian)以來(lai)的最低額(e)。一些房企正(zheng)在(zai)或擬發行(xing)的債券、資(zi)(zi)產支持計(ji)劃，開始主動收縮(suo)融(rong)資(zi)(zi)規(gui)(gui)模(mo)或終止了發行(xing)。據(ju)申萬宏源統計(ji)，今年(nian)房企約有(you)總(zong)計(ji)近2000億到(dao)(dao)期的房企債務(wu)。而三四季度將迎來(lai)高峰，在(zai)債務(wu)到(dao)(dao)期大潮到(dao)(dao)來(lai)之際，房企融(rong)資(zi)(zi)規(gui)(gui)模(mo)卻出現收縮(suo)，考驗著開發商的資(zi)(zi)金(jin)安(an)全。
同策研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)員陳(chen)朦(meng)朦(meng)認為(wei)，房(fang)企(qi)融資(zi)渠道緊(jin)縮，監(jian)管趨嚴，融資(zi)情況(kuang)不容(rong)樂觀。具體(ti)來(lai)看，6月房(fang)企(qi)融資(zi)金(jin)額雖較上月呈現較大幅度的上升，但(dan)多為(wei)已過審(shen)公司(si)發行(xing)的第二(er)期、第三期公司(si)債券，發債仍面臨(lin)嚴峻考(kao)驗(yan)；另外，6月境(jing)內(nei)銀行(xing)貸款融資(zi)金(jin)額繼(ji)續上漲，信托(tuo)貸款金(jin)額略(lve)有下(xia)(xia)降，融資(zi)金(jin)額分別位于本(ben)月第二(er)、第三，這意(yi)味著在發債難度增加的情況(kuang)下(xia)(xia)，房(fang)企(qi)只(zhi)能通過貸款方式尋求(qiu)融資(zi)。
融資成本日益上漲
今年1-6月，房(fang)地(di)產企(qi)(qi)業銷售(shou)業績漲(zhang)幅逐(zhu)漸放緩，而隨著(zhu)資(zi)金(jin)壓力(li)的(de)加大，融資(zi)需(xu)求(qiu)上漲(zhang)。在規模化競爭(zheng)格局(ju)背景下，房(fang)地(di)產企(qi)(qi)業對(dui)資(zi)金(jin)的(de)需(xu)求(qiu)更加迫切(qie)。
根據WIND數(shu)據統(tong)計，截止到(dao)7月13日(ri)，今年內(nei)地房企(qi)(qi)發行的海(hai)外債(zhai)(zhai)券達86只(zhi)(zhi)，計劃發行總額(e)合計為(wei)720.07億(yi)元，與2017年同(tong)期的207.54億(yi)元相比增幅達246.95%；根據WIND數(shu)據統(tong)計，截止到(dao)7月13日(ri)，今年房地產(chan)企(qi)(qi)業在內(nei)地發行債(zhai)(zhai)券達566只(zhi)(zhi)，發行金額(e)為(wei)4559.95億(yi)元，較2017年同(tong)期上漲146.23%。2017年同(tong)期，房地產(chan)企(qi)(qi)業發行債(zhai)(zhai)券188只(zhi)(zhi)，發行金額(e)為(wei)1851.88億(yi)元。
21世紀(ji)經濟報道記者注意到(dao)，房企融(rong)資成本(ben)日益增長。7月(yue)(yue)12日，雅居(ju)樂集(ji)團控股有(you)限公(gong)司(si)公(gong)告(gao)(gao)，宣布該公(gong)司(si)本(ben)金(jin)總(zong)額(e)(e)為2億(yi)美(mei)元(yuan)的(de)(de)優先(xian)票(piao)(piao)據發行(xing)(xing)(xing)。2018年(nian)(nian)票(piao)(piao)據發行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)本(ben)金(jin)總(zong)額(e)(e)為2億(yi)美(mei)元(yuan)，扣除包(bao)銷(xiao)費(fei)用、傭金(jin)及(ji)其他估(gu)計(ji)開支(zhi)(zhi)后(hou)，此次票(piao)(piao)據發行(xing)(xing)(xing)所(suo)得款(kuan)項凈額(e)(e)將約為1.98億(yi)美(mei)元(yuan)，發售價將為2018年(nian)(nian)票(piao)(piao)據本(ben)金(jin)額(e)(e)的(de)(de)100%，且票(piao)(piao)據將按(an)年(nian)(nian)利率8.5%計(ji)息，每(mei)半年(nian)(nian)派息一次，自2019年(nian)(nian)1月(yue)(yue)18日起(qi)每(mei)年(nian)(nian)于1月(yue)(yue)18日及(ji)7月(yue)(yue)18日支(zhi)(zhi)付(fu)前期(qi)利息；7月(yue)(yue)11日，融(rong)信中(zhong)國控股有(you)限公(gong)司(si)公(gong)告(gao)(gao)披露(lu)，公(gong)司(si)擬(ni)發行(xing)(xing)(xing)于2021年(nian)(nian)到(dao)期(qi)的(de)(de)額(e)(e)外2.25億(yi)美(mei)元(yuan)的(de)(de)8.25%優先(xian)票(piao)(piao)據，且將與于2021年(nian)(nian)到(dao)期(qi)的(de)(de)4.25億(yi)美(mei)元(yuan)的(de)(de)8.25%優先(xian)票(piao)(piao)據合并及(ji)構成單一系(xi)列。
就整體融(rong)資(zi)(zi)形勢而(er)言，據同策研究院監(jian)測，6月(yue)債權融(rong)資(zi)(zi)額(e)為(wei)499.75億元(yuan)，占(zhan)房企融(rong)資(zi)(zi)總量(liang)的98.60%，環(huan)(huan)比(bi)上(shang)月(yue)債權融(rong)資(zi)(zi)所占(zhan)總融(rong)資(zi)(zi)額(e)百(bai)分比(bi)（99.75%）下降1.15個百(bai)分點；股(gu)權融(rong)資(zi)(zi)額(e)為(wei)7.10億元(yuan)，占(zhan)總融(rong)資(zi)(zi)金額(e)比(bi)重為(wei)1.40%，環(huan)(huan)比(bi)上(shang)月(yue)股(gu)權融(rong)資(zi)(zi)所占(zhan)總融(rong)資(zi)(zi)額(e)百(bai)分比(bi)（0.25%）上(shang)升1.15個百(bai)分點，除華夏幸福間接全資(zi)(zi)子公(gong)司(si)的一筆境(jing)內再(zai)融(rong)資(zi)(zi)，其余(yu)均為(wei)港股(gu)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)執行股(gu)票期(qi)權計劃。
融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)方面，在已披露的(de)數(shu)據中，6月(yue)(yue)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)最(zui)低的(de)一(yi)筆是(shi)萬(wan)科于2018年(nian)(nian)6月(yue)(yue)29日(ri)發(fa)(fa)行(xing)的(de)2018年(nian)(nian)度第二期超短期融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)券(quan)(quan)，發(fa)(fa)行(xing)金(jin)額(e)為(wei)(wei)20億(yi)元(yuan)，利率(lv)為(wei)(wei)4.25%。此(ci)外，萬(wan)科發(fa)(fa)行(xing)的(de)第一(yi)期超短期融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)券(quan)(quan)的(de)利率(lv)為(wei)(wei)4.6%。其次，招商蛇口面向合(he)格投資(zi)(zi)(zi)者發(fa)(fa)行(xing)了第二期公司債券(quan)(quan)，品(pin)種一(yi)實際(ji)發(fa)(fa)行(xing)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)人民幣18.4億(yi)元(yuan)，最(zui)終票(piao)(piao)(piao)面利率(lv)為(wei)(wei)5.25%，品(pin)種二實際(ji)發(fa)(fa)行(xing)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)人民幣21.6億(yi)元(yuan)，最(zui)終票(piao)(piao)(piao)面利率(lv)為(wei)(wei)4.97%。 融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)最(zui)高(gao)的(de)是(shi)陽光城于2018年(nian)(nian)6月(yue)(yue)7日(ri)發(fa)(fa)行(xing)的(de)10億(yi)元(yuan)2018年(nian)(nian)度第一(yi)期中期票(piao)(piao)(piao)據（永(yong)續中票(piao)(piao)(piao)），利率(lv)為(wei)(wei)8%。由此(ci)可(ke)見，市(shi)場化融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)較高(gao)，普遍為(wei)(wei)5.5%-7.5%。
中原地(di)產首席分析(xi)(xi)師(shi)張大偉分析(xi)(xi)認為(wei)，雖然海外融資(zi)成(cheng)本明顯(xian)上漲，還要(yao)疊加匯率(lv)的波動，但房(fang)企在資(zi)金壓力下(xia)，對(dui)融資(zi)的需求(qiu)量依然非常(chang)大。隨著(zhu)信(xin)貸市場的調控(kong)持續，房(fang)地(di)產企業(ye)在其他渠道融資(zi)的需求(qiu)持續大漲。現在看，2018年，房(fang)地(di)產企業(ye)最重要(yao)的工(gong)作將是降低(di)杠桿率(lv)。
中小房企“生死關”
新(xin)城控股副(fu)總(zong)裁歐陽捷認(ren)為(wei)，當前，防范債務風險(xian)仍(reng)是必須打贏的一場戰役，維持房地產流動性(xing)適度偏(pian)緊將(jiang)是政策新(xin)常(chang)態。在上述背景下，房企融資(zi)不會輕松。
歐(ou)陽捷觀察(cha)到，中小(xiao)房企事實上已經失去了(le)(le)更多(duo)傳統金融(rong)渠(qu)道的支持，也沒有發(fa)債的可(ke)能性，除了(le)(le)銷售(shou)回款(kuan)、部分信托(tuo)和高利貸，幾乎喪失了(le)(le)融(rong)資能力。
21世紀經(jing)濟報(bao)道記者(zhe)也從銀(yin)(yin)行人(ren)士那里驗(yan)證(zheng)了歐(ou)陽(yang)捷的說法(fa)。該人(ren)士表示，目前開發(fa)商(shang)在銀(yin)(yin)行這里獲得貸款(kuan)非常難。“要求地產前100強準入，不過就算批了也不見得有規模。”
張大(da)偉認為(wei)，從資金(jin)情況看，目前房地(di)產企業的(de)(de)資金(jin)壓力相比2015-2016年有非常(chang)大(da)幅度(du)的(de)(de)收緊。從各(ge)地(di)樓市(shi)調(diao)控看，預計(ji)房企的(de)(de)資金(jin)還會(hui)受(shou)到(dao)繼續的(de)(de)壓力，這種情況下(xia)，發債等(deng)渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金(jin)壓力最大(da)的(de)(de)一年。
不過，歐陽捷認為，大(da)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)發債(zhai)依然(ran)(ran)沒有(you)關門，盡(jin)管主要(yao)是防(fang)范房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)債(zhai)務違約(yue)，但(dan)實際(ji)上為房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)注(zhu)入了流動性(xing)，顯示出并非所有(you)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)融(rong)資都(dou)難，資源仍然(ran)(ran)會向(xiang)大(da)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)和優(you)(you)勢房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)集中，包(bao)括有(you)限的(de)銀(yin)行貸款額度會優(you)(you)先傾斜(xie)大(da)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)，基金尋求與大(da)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)并購合作，戰略投資者參(can)與房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)股權(quan)融(rong)資，大(da)小房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)融(rong)資“難”不能一概而論。
張大(da)偉的(de)判斷是，中(zhong)(zhong)小房(fang)企將(jiang)面(mian)(mian)臨(lin)“生死關”。在(zai)2017年(nian)的(de)國(guo)內房(fang)地(di)產調(diao)控周期內，全(quan)國(guo)已(yi)經(jing)有110多個城(cheng)市(shi)出臺了(le)超(chao)過270多次調(diao)控政策(ce)，部分城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產調(diao)控已(yi)經(jing)逐漸開始影(ying)響房(fang)企銷售。龍(long)頭(tou)房(fang)企壓力不大(da)，但市(shi)場的(de)中(zhong)(zhong)小房(fang)企在(zai)2018年(nian)將(jiang)面(mian)(mian)臨(lin)全(quan)面(mian)(mian)困(kun)境(jing)，預計2018年(nian)將(jiang)還會出現(xian)多宗股(gu)權融資，中(zhong)(zhong)小企業被(bei)兼并。
另外，值得注(zhu)意的(de)是(shi)，企業(ye)外債的(de)重大改革限(xian)制了境外發(fa)債投資(zi)(zi)境內房地產(chan)，房企尋求境外融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)難度系(xi)數(shu)繼續攀升。同(tong)策(ce)研究院數(shu)據(ju)顯示，2018年6月(yue)房企融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)仍以人(ren)(ren)民(min)幣(bi)(bi)(bi)為主(zhu)，美(mei)元(yuan)(yuan)次之、港元(yuan)(yuan)第三。外幣(bi)(bi)(bi)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)總(zong)(zong)額(e)在4月(yue)份大幅(fu)上(shang)(shang)升、5月(yue)大幅(fu)下(xia)(xia)降的(de)情況下(xia)(xia)，6月(yue)呈持(chi)續下(xia)(xia)降趨勢，環比(bi)5月(yue)外幣(bi)(bi)(bi)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)總(zong)(zong)額(e)93.24億元(yuan)(yuan)下(xia)(xia)降51.62%，僅(jin)占(zhan)比(bi)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)總(zong)(zong)額(e)8.9%。其中，美(mei)元(yuan)(yuan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)總(zong)(zong)額(e)43.01億元(yuan)(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)(bi)(bi)（6.5億美(mei)元(yuan)(yuan)），環比(bi)上(shang)(shang)月(yue)美(mei)元(yuan)(yuan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)金額(e)92.11億元(yuan)(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)降53.31%；港元(yuan)(yuan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)總(zong)(zong)額(e)為2.10億元(yuan)(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)(bi)(bi)（2.49億港元(yuan)(yuan)），占(zhan)比(bi)0.41%；6月(yue)沒有以新加坡元(yuan)(yuan)為貨幣(bi)(bi)(bi)單位的(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)行為。由此可見(jian)，外幣(bi)(bi)(bi)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)與上(shang)(shang)月(yue)相比(bi)絕(jue)對值、占(zhan)比(bi)均呈大幅(fu)度下(xia)(xia)降。
在(zai)融資(zi)(zi)愈發(fa)艱難之下(xia)，創新融資(zi)(zi)方式在(zai)6月呈多(duo)樣化(hua)，除(chu)了典型的與(yu)金(jin)(jin)融機構合作尋(xun)求貸(dai)款(kuan)支(zhi)持，房(fang)企還通(tong)過發(fa)行(xing)短期債券(quan)、債權或收益權轉讓以(yi)及設立資(zi)(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持專項(xiang)計劃進行(xing)融資(zi)(zi)。值得(de)一(yi)提(ti)的是，6月金(jin)(jin)科股份發(fa)行(xing)的2018年(nian)度第一(yi)期資(zi)(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持票據(ju)所募(mu)集的資(zi)(zi)金(jin)(jin)已(yi)全部(bu)到賬(zhang)，募(mu)集金(jin)(jin)額為16億元；另外(wai)，在(zai)租(zu)(zu)購并舉的政策環境下(xia)，ABS/REITs類產(chan)(chan)品亦有所發(fa)展。此前保利、碧(bi)桂園、越秀等企業都(dou)已(yi)申請(qing)發(fa)行(xing)住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)類REITs產(chan)(chan)品，7月5日，由恒大發(fa)行(xing)的資(zi)(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持證(zheng)券(quan)-ABS產(chan)(chan)品“中聯前海開源-恒大租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)一(yi)號第N期資(zi)(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持專項(xiang)計劃”通(tong)過了發(fa)審(shen)會，未來將在(zai)上(shang)交所發(fa)行(xing)。（21世紀(ji)經濟報(bao)道 王營）
年(nian)初以來，多地(di)樓市(shi)(shi)升溫，“凌晨排隊(dui)” “冒雨驗資” “萬人搖號” “庫存告急”等瘋(feng)狂的購房(fang)現(xian)象再度登臨(lin)各大(da)門戶網站新聞首(shou)頁，“一(yi)房(fang)難求”的非普遍現(xian)象讓供(gong)需緊張(zhang)情緒持續蔓延。從(cong)海南自貿(mao)港到遼(liao)寧丹東(dong)，從(cong)粵港澳大(da)灣區到杭(hang)州、成都、西安(an)，房(fang)地(di)產投資客絡繹不絕，忙碌打探樓市(shi)(shi) “商(shang)機”。
中(zhong)(zhong)原地(di)產研究中(zhong)(zhong)心(xin)數據顯示，今年1月(yue)至6月(yue)，全國各地(di)房地(di)產調控(kong)(kong)政(zheng)(zheng)策發布次數超過180次，累計73個城(cheng)市(shi)(shi)進(jin)行了(le)調控(kong)(kong)，出臺了(le)135條限(xian)購政(zheng)(zheng)策，176條限(xian)貸政(zheng)(zheng)策，51個城(cheng)市(shi)(shi)及海南(nan)全省實行了(le)限(xian)售。從調控(kong)(kong)效(xiao)果看，房價波動趨緩，熱點城(cheng)市(shi)(shi)房地(di)產市(shi)(shi)場調控(kong)(kong)效(xiao)果漸顯。但另一方面，非調控(kong)(kong)熱點城(cheng)市(shi)(shi)卻不斷(duan)加入本(ben)輪(lun)漲(zhang)價大軍。同時，隨著時間的推移，中(zhong)(zhong)國樓市(shi)(shi)對(dui)頻繁(fan)調控(kong)(kong)已產生(sheng)抗體，短(duan)期行政(zheng)(zheng)性調控(kong)(kong)作用正在減弱。
頻(pin)繁調控難抵樓市熱情
今年(nian)以來，在一線(xian)城市房價受抑制(zhi)的(de)同時，部(bu)分二(er)三四線(xian)城市卻在“輪番上(shang)漲(zhang)(zhang)”。國(guo)家統計局發(fa)布的(de)2018年(nian)5月份(fen)70個(ge)大(da)中城市商品(pin)住宅銷(xiao)售價格變動情(qing)況顯示，5月份(fen)新(xin)建商品(pin)住宅價格環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)的(de)城市有61個(ge)，漲(zhang)(zhang)幅最高的(de)丹(dan)東達到5.3%。
在此情(qing)況下，各地房(fang)地產(chan)調控(kong)全(quan)面(mian)升級(ji)。中(zhong)(zhong)原地產(chan)研究中(zhong)(zhong)心數(shu)據顯(xian)示，僅5月份(fen)即有超過40個城(cheng)市(shi)(shi)發布(bu)50次調控(kong)政(zheng)策。 “當(dang)前(qian)，房(fang)地產(chan)調控(kong)已(yi)明顯(xian)由(you)一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)向三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)全(quan)面(mian)鋪開。”中(zhong)(zhong)原地產(chan)首席(xi)分(fen)析師張大偉介紹，5月份(fen)發布(bu)調控(kong)政(zheng)策的(de)城(cheng)市(shi)(shi)主要(yao)是房(fang)價上(shang)漲(zhang)壓力較大的(de)二(er)三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)。
限(xian)購(gou)(gou)(gou)、限(xian)貸、限(xian)售(shou)仍是各地祭出的高招(zhao)。如(ru)成都要求(qiu)提高非(fei)戶(hu)籍(ji)購(gou)(gou)(gou)房(fang)家(jia)(jia)庭繳(jiao)納社保年限(xian)，并(bing)規定新購(gou)(gou)(gou)住房(fang)3年限(xian)售(shou)；太原對戶(hu)籍(ji)、非(fei)戶(hu)籍(ji)家(jia)(jia)庭實(shi)行(xing)差別(bie)化(hua)限(xian)購(gou)(gou)(gou)政策(ce)，實(shi)行(xing)差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)，并(bing)擴大限(xian)售(shou)范圍(wei)；丹(dan)東提高非(fei)戶(hu)籍(ji)居民貸款首(shou)付比例，并(bing)要求(qiu)新房(fang)5年限(xian)售(shou)。
此(ci)外(wai)，多地還加強價格管理和(he)市場監管。威海、聊城(cheng)規(gui)定新(xin)房3個月內不得漲價；武(wu)漢、江門、佛山(shan)、海南、贛(gan)州等地先后出(chu)臺監管措施。
半月談記(ji)者暗訪了解到(dao)，天津市(shi)南開區(qu)、西青區(qu)一些二手(shou)(shou)房(fang)中介稱，在收取數萬元“好處費”后(hou)，可為(wei)不(bu)(bu)具有(you)購(gou)(gou)房(fang)資格(ge)的外地購(gou)(gou)房(fang)者偽(wei)造手(shou)(shou)續，辦(ban)(ban)理購(gou)(gou)房(fang)資質。6月5日，天津市(shi)發(fa)布通知，要求(qiu)加強購(gou)(gou)房(fang)人購(gou)(gou)房(fang)資格(ge)審查(cha)，對不(bu)(bu)符合調控政策規(gui)定者，不(bu)(bu)予辦(ban)(ban)理相關購(gou)(gou)房(fang)手(shou)(shou)續。
警惕購(gou)房亂象擾動購(gou)房預期
在房(fang)地產調控(kong)持(chi)續的背景下，種種非理性跡象依然不斷(duan)涌現(xian)。買房(fang)人(ren)不挑戶(hu)型(xing)、不選樓層，新(xin)房(fang)一(yi)(yi)上市即(ji)被“秒殺”；杭(hang)州一(yi)(yi)位98歲高(gao)齡(ling)老奶(nai)奶(nai)坐(zuo)著輪椅(yi)參(can)與搖號(hao)；長(chang)沙(sha)剛需房(fang)12歲孩子中簽……市場之瘋狂可見一(yi)(yi)斑(ban)。
比(bi)市場更瘋(feng)狂的(de)，是人們的(de)預期。今年(nian)4月(yue)下旬，南(nan)京橋北板塊的(de)明(ming)發濱江新城小區發布《告(gao)明(ming)發業主(zhu)同志意見(jian)書》，要求從今年(nian)5月(yue)1日(ri)起，2077戶業主(zhu)的(de)二(er)手房報價往上提升(sheng)7000元(yuan)~10000元(yuan)/㎡不等。
種(zhong)種(zhong)房(fang)地(di)(di)產亂象，讓本已漸(jian)穩的市場再(zai)度蠢蠢欲動。同時，頻現的“人才(cai)新(xin)政”“搖號買房(fang)”等現象更明顯地(di)(di)刺激了市場神(shen)經(jing)。今年以來，南(nan)昌、呼和浩特、山東(dong)、海南(nan)、新(xin)余、漳平、天津(jin)、西(xi)安、四川、鄭州、溫州等地(di)(di)先后出臺吸引(yin)人才(cai)政策，一些省市還加(jia)大對(dui)高層次(ci)人才(cai)的補貼力度。“人才(cai)新(xin)政”引(yin)來的卻是“炒房(fang)客(ke)”。張大偉表示，西(xi)安4月份(fen)房(fang)價環比(bi)上漲1.6%，與寬(kuan)松的人才(cai)引(yin)進(jin)政策有(you)很大關系(xi)。
“人才(cai)新政”變相(xiang)降低了限購門檻，使(shi)部分(fen)城市(shi)(shi)房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)的供(gong)給更為緊張，并(bing)帶來上漲預(yu)期(qi)。如天津推出“海河英(ying)才(cai)”計(ji)劃后就迅速引(yin)發“買房(fang)(fang)潮”。天津市(shi)(shi)民李先生告訴半(ban)月談記(ji)者，自己看好的一套價值240萬(wan)元的二手房(fang)(fang)，在“海河英(ying)才(cai)”計(ji)劃公布后“坐(zuo)地起(qi)價”，一天就漲了10萬(wan)。
除此之外，因行政性限價形成(cheng)新房(fang)、二手(shou)房(fang)價格(ge)倒掛，購(gou)買新房(fang)者可獲得巨額利(li)差(cha)，更讓投機人群看到了“價值”。目前，已有南京(jing)、上海、長(chang)沙、成(cheng)都、武(wu)漢、西(xi)安、杭州和深圳等多個城市實施“搖號(hao)購(gou)房(fang)”政策，一(yi)些搖號(hao)樓盤甚至出現(xian)“搶房(fang)大戰”現(xian)象。
張大(da)偉認為，“搖號買房”讓購房者產生“買到(dao)即是賺到(dao)”的(de)(de)投(tou)機心理(li)，購房者不減反增。“幾萬人排隊搶幾百套房”的(de)(de)現象幾經炒作，進一步刺激了(le)市場的(de)(de)投(tou)機情緒。
遏制投機(ji)，讓住房回歸居(ju)住屬性
有人說，如(ru)果一二線樓市(shi)在10年(nian)間見證了(le)中(zhong)國(guo)房價(jia)從底層到(dao)登頂的(de)過(guo)程，那么(me)如(ru)今(jin)卻有更多的(de)城市(shi)在更短的(de)時(shi)間內見證了(le)中(zhong)國(guo)房地產市(shi)場需求爆(bao)發的(de)猛(meng)烈程度。
按(an)照西(xi)南(nan)財經(jing)大學(xue)中(zhong)國家庭金(jin)融調(diao)查與研究中(zhong)心（CHFS）發布的《2018年城鎮家庭資產指數(shu)一季度報告》，2018年一季度城鎮新購(gou)房中(zhong)，僅有30.8%為首套房，而第(di)二(er)套房及第(di)三套房占(zhan)比高達(da)69.2%。
近10年來，房(fang)地(di)產市場快(kuai)速(su)發展，讓(rang)房(fang)企與投機(ji)者賺得盆缽滿溢(yi)，這也(ye)是各(ge)種(zhong)亂象(xiang)頻現(xian)的主要原因。對此(ci)，業(ye)內人(ren)士(shi)建議，應加快(kuai)建立房(fang)地(di)產長效機(ji)制(zhi)，遏制(zhi)投機(ji)高(gao)額(e)獲利。
此前深圳(zhen)發(fa)布《深圳(zhen)市人民政府關于(yu)深化住(zhu)(zhu)房制(zhi)度改(gai)革加快建(jian)立多(duo)主體供(gong)給多(duo)渠道保障租(zu)購并(bing)舉(ju)的住(zhu)(zhu)房供(gong)應與保障體系的意見(jian)》征求意見(jian)稿，明確提出未來保障類住(zhu)(zhu)房比例(li)將(jiang)不低于(yu)60%，并(bing)將(jiang)嚴格(ge)控制(zhi)大戶(hu)型高檔(dang)商(shang)品住(zhu)(zhu)房用(yong)(yong)地，同時在新出讓居住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地中提高“只租(zu)不售”用(yong)(yong)地比例(li)。
值得一提的是(shi)，對(dui)于安居型(xing)商品房(fang)，深圳將實行(xing)一定年限(xian)內的封(feng)閉流(liu)轉，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)在產權(quan)封(feng)閉期內可以(yi)轉讓給其他符合條件(jian)的購(gou)(gou)(gou)房(fang)對(dui)象或(huo)由(you)政(zheng)府回購(gou)(gou)(gou)。若購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)自購(gou)(gou)(gou)房(fang)之日起累(lei)計在深繳納社保滿(man)15年，或(huo)滿(man)60周歲(sui)且購(gou)(gou)(gou)房(fang)滿(man)10年，則可以(yi)申請向(xiang)政(zheng)府繳納一定比(bi)例增值收益后取得完(wan)全產權(quan)。
張大(da)偉表(biao)示(shi)，深圳安居(ju)型商品房(fang)(fang)，將有(you)(you)效降低(di)政(zheng)府的(de)(de)保障成本，降低(di)購買(mai)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)門檻，滿足城(cheng)鎮(zhen)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)困難家庭多層次住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)。更為重(zhong)要的(de)(de)是(shi)，由于從購買(mai)到出售形成閉(bi)環(huan)，有(you)(you)效壓縮(suo)牟(mou)利空間，降低(di)房(fang)(fang)地產的(de)(de)投資屬(shu)性，打擊(ji)投機行為，影響短(duan)期(qi)獲利的(de)(de)可能性，促使住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)向居(ju)住(zhu)(zhu)屬(shu)性回歸。（半月談 鄧中豪(hao)、鄭鈞天(tian) ）