全國(guo)政協委員、金(jin)科股份董事長黃紅云接受中國(guo)證券(quan)報記者采(cai)訪時(shi)表示,房地(di)產開(kai)發投資增速大幅下(xia)(xia)滑,新開(kai)工面積持續負增長。但從當(dang)前情(qing)況來看(kan),房地(di)產待(dai)售面積創(chuang)歷史新高,大多數(shu)城市庫存高企(qi)問題(ti)依然嚴峻。在供給側改革(ge)的背(bei)景下(xia)(xia),應該優化(hua)供應結構,因地(di)施策調(diao)控(kong)土地(di)供應,同時(shi)供應端配套政策應及時(shi)跟上,加(jia)快戶籍制度改革(ge),鼓勵農民工市民化(hua)。
供應端政策需跟上
“對于庫存(cun)量大(da)、去(qu)化(hua)周期長的三(san)四線城市,減少或暫停土(tu)地供(gong)(gong)應,特別是一(yi)些城市商業用房庫存(cun)去(qu)化(hua)周期長,應暫停商業用地出讓。而(er)在供(gong)(gong)需緊張的一(yi)二線城市,適當加大(da)土(tu)地供(gong)(gong)應,防止土(tu)地價格上漲(zhang)過快。”黃紅云(yun)認為,應按(an)照因(yin)地施策的原則,制定并落實到具(ju)體樓盤的房地產(chan)去(qu)庫存(cun)措施。
對于(yu)(yu)導(dao)致庫(ku)存高企的(de)原因,黃紅(hong)云表示,在(zai)政策不(bu)斷刺激消(xiao)費的(de)同時,供(gong)應(ying)端(duan)配套政策未能及(ji)時跟上(shang)。供(gong)給側改革的(de)重點在(zai)于(yu)(yu)從供(gong)應(ying)端(duan)做(zuo)文章,而不(bu)應(ying)只把(ba)重點放在(zai)刺激住房(fang)需(xu)(xu)求。目前,政府(fu)出臺(tai)各(ge)類政策去庫(ku)存,如降低交(jiao)易契稅、加(jia)快(kuai)戶籍制度改革、鼓(gu)勵農民(min)工市民(min)化、增加(jia)購房(fang)補貼等政策。這(zhe)僅僅是在(zai)需(xu)(xu)求端(duan)發(fa)力(li)去庫(ku)存,由(you)于(yu)(yu)庫(ku)存較(jiao)大的(de)多數城市新增住房(fang)不(bu)斷增加(jia),導(dao)致庫(ku)存不(bu)降反升。
同時,社會公共服(fu)(fu)務覆蓋(gai)不足(zu),農民(min)工(gong)(gong)在(zai)(zai)工(gong)(gong)作地購(gou)房定(ding)居(ju)(ju)意愿(yuan)不強(qiang)。2014年,國(guo)家統計局調查(cha)報告(gao)顯示,外出務工(gong)(gong)者在(zai)(zai)單位宿舍、工(gong)(gong)地工(gong)(gong)棚和(he)生(sheng)產經營(ying)場所居(ju)(ju)住(zhu)的(de)比(bi)例均比(bi)上年有(you)所下降(jiang),而租賃住(zhu)房和(he)在(zai)(zai)務工(gong)(gong)地自(zi)購(gou)房的(de)比(bi)例小(xiao)幅(fu)提高。在(zai)(zai)自(zi)購(gou)房農民(min)工(gong)(gong)中,在(zai)(zai)小(xiao)城(cheng)鎮購(gou)房的(de)占49.1%,比(bi)上年提高2.7個(ge)百分點(dian)。農民(min)工(gong)(gong)自(zi)購(gou)房的(de)比(bi)重雖(sui)略有(you)增(zeng)長,但仍然(ran)非常低(di)(di),而且主(zhu)要集中在(zai)(zai)小(xiao)城(cheng)鎮。這(zhe)反(fan)映出農民(min)工(gong)(gong)在(zai)(zai)大(da)中城(cheng)市,享(xiang)受不到市民(min)化的(de)公共服(fu)(fu)務,且收入較低(di)(di)無法在(zai)(zai)工(gong)(gong)作地定(ding)居(ju)(ju)。
深化住房制度改革
黃(huang)紅云認為,應(ying)該深(shen)化住房(fang)制度(du)改革,加快建(jian)設和共享國家(jia)人(ren)口基(ji)(ji)礎信息庫,穩步推進義(yi)務(wu)教育(yu)、就業服務(wu)、基(ji)(ji)本養老、基(ji)(ji)本醫療衛(wei)生、住房(fang)保障(zhang)等(deng)城鎮基(ji)(ji)本公共服務(wu)覆蓋(gai)全部常住人(ren)口,使農民工形成(cheng)在(zai)城鎮買(mai)房(fang)、特別(bie)是租房(fang)的(de)預期。對(dui)于地產(chan)企業,則(ze)應(ying)該加大創新力(li)度(du),通過(guo)產(chan)品創新,創造新的(de)有(you)效供給。
同(tong)時(shi),黃紅云建議(yi),應(ying)推(tui)進(jin)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金制度改革,建立政策性(xing)住(zhu)房(fang)銀行,進(jin)一步推(tui)進(jin)房(fang)貸資產證券化,滿足首套(tao)和改善(shan)性(xing)自住(zhu)住(zhu)房(fang)的低(di)息貸款需求;進(jin)一步降低(di)購房(fang)稅(shui)費,加大金融支(zhi)持,特別是(shi)降低(di)二手房(fang)交易稅(shui)費負擔(dan),支(zhi)持改善(shan)型住(zhu)房(fang)需求。
對于如何(he)去庫存,黃紅云(yun)認(ren)為(wei)(wei),政府市(shi)場(chang)(chang)可采購公(gong)租房(fang)(fang),對安(an)置房(fang)(fang)進(jin)行貨幣化安(an)置,可消耗一(yi)(yi)部(bu)分庫存量;加快制(zhi)定和(he)落實個人所(suo)得(de)稅(shui)沖抵房(fang)(fang)貸利息政策,在征收個人所(suo)得(de)稅(shui)時,減(jian)免抵押(ya)貸款的(de)(de)利息支出(chu),鼓(gu)勵和(he)支持(chi)家(jia)庭、個人購房(fang)(fang)。同時優化改變(bian)存量房(fang)(fang)的(de)(de)使用功能(neng)及用途,如變(bian)相清理(li)庫存量,也可以將(jiang)商業(ye)用房(fang)(fang)改用途,如商業(ye)改住房(fang)(fang),商場(chang)(chang)、商鋪改為(wei)(wei)辦(ban)公(gong)、酒(jiu)店(dian)(dian),辦(ban)公(gong)、酒(jiu)店(dian)(dian)改為(wei)(wei)公(gong)寓,反之也可。把公(gong)建類房(fang)(fang)屋(wu)改為(wei)(wei)一(yi)(yi)般類酒(jiu)店(dian)(dian)等;改變(bian)銷(xiao)售方式,可先租后(hou)售,或只租不售。
“當前房(fang)地(di)(di)(di)產行業最主要的問題(ti)是政府(fu)稅(shui)費和土地(di)(di)(di)成(cheng)本(ben)在整(zheng)個房(fang)價中占比過高,基本(ben)上在50%-70%。”黃紅云表示,雖然政府(fu)高調去庫(ku)存,并鼓勵(li)開發企業主動降(jiang)價換量,但(dan)各類稅(shui)費及土地(di)(di)(di)成(cheng)本(ben)占比過高,當前房(fang)企利潤率低(di)至(zhi)3%-5%,甚至(zhi)部分項目虧本(ben)銷售。
向“地產+服務”轉型
對于房地產(chan)企業(ye)(ye)(ye)如何在供(gong)給側(ce)改革中(zhong)實(shi)現(xian)轉型和(he)(he)創新,黃(huang)紅(hong)云(yun)表示,服(fu)務(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)在國(guo)內生產(chan)總值中(zhong)的比重(zhong)上升(sheng)到(dao)50.5%,首次占(zhan)“半壁江(jiang)山”。消費對經濟增長的貢獻率達到(dao)66.4%,服(fu)務(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)成第(di)一大產(chan)業(ye)(ye)(ye),國(guo)家也將大力發(fa)展和(he)(he)促進服(fu)務(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)。因(yin)此(ci),房地產(chan)企業(ye)(ye)(ye)的發(fa)展方向(xiang)也可從傳統地產(chan)開發(fa)向(xiang)“地產(chan)+服(fu)務(wu)(wu)(wu)”進行產(chan)業(ye)(ye)(ye)升(sheng)級。
“金(jin)科(ke)未來5年總體戰(zhan)略(lve)是(shi)積極發展現代服務(wu)(wu)業,以‘地(di)產開發+地(di)產后服務(wu)(wu)’連接用(yong)戶(hu)(hu)(hu),打造優(you)質生活(huo)方式,做‘美好生活(huo)服務(wu)(wu)商’。”黃(huang)紅云(yun)介(jie)紹,在這5年的(de)(de)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)時間里,金(jin)科(ke)將實(shi)現三(san)(san)個層面(mian)(mian)的(de)(de)戰(zhan)略(lve)轉(zhuan)(zhuan)變:一(yi)(yi)是(shi)產品(pin)層面(mian)(mian),從關注房(fang)子到(dao)(dao)關注社區服務(wu)(wu),實(shi)現業務(wu)(wu)重心從5年短周期到(dao)(dao)65年長(chang)周期的(de)(de)轉(zhuan)(zhuan)變;二是(shi)用(yong)戶(hu)(hu)(hu)層面(mian)(mian),從一(yi)(yi)次交(jiao)易(yi)到(dao)(dao)持續消費,實(shi)現從客戶(hu)(hu)(hu)到(dao)(dao)住戶(hu)(hu)(hu)、到(dao)(dao)用(yong)戶(hu)(hu)(hu)、到(dao)(dao)會員(粉絲)的(de)(de)轉(zhuan)(zhuan)變;三(san)(san)是(shi)企業層面(mian)(mian),從地(di)產開發商轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)為現代服務(wu)(wu)提(ti)供商,逐步實(shi)現從重資產投資向輕資產運營的(de)(de)轉(zhuan)(zhuan)變。
黃紅云稱,金(jin)科股(gu)份規(gui)劃到(dao)2020年(nian)末,實(shi)現千(qian)億(yi)收(shou)(shou)入(ru)。其中(zhong),地(di)(di)產業(ye)(ye)(ye)務(wu)年(nian)收(shou)(shou)入(ru)超(chao)過(guo)600億(yi)元(yuan),非地(di)(di)產業(ye)(ye)(ye)務(wu)年(nian)收(shou)(shou)入(ru)達到(dao)400億(yi)元(yuan)并(bing)(bing)力爭(zheng)更多。在總(zong)(zong)體收(shou)(shou)入(ru)穩定增長(chang)的(de)同時(shi),實(shi)現整體收(shou)(shou)入(ru)結構的(de)優(you)化調(diao)整,讓非地(di)(di)產板塊(kuai)的(de)現代服務(wu)業(ye)(ye)(ye)收(shou)(shou)入(ru)接近并(bing)(bing)力爭(zheng)超(chao)過(guo)公(gong)司總(zong)(zong)收(shou)(shou)入(ru)的(de)50%。黃紅云透露,日前,金(jin)科股(gu)份已經成立了(le)社區(qu)綜合(he)服務(wu)集團。
中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)聲明(ming):凡本(ben)網(wang)(wang)(wang)注明(ming)“來源(yuan):中(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)券報(bao)·中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)”的所(suo)有作品(pin),版權均屬于(yu)中(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)券報(bao)、中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)。中(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)券報(bao)·中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)與(yu)作品(pin)作者(zhe)聯合聲明(ming),任(ren)何組織未經中(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)券報(bao)、中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)以(yi)及作者(zhe)書面授權不得轉(zhuan)載、摘編或利用(yong)其它(ta)方式使用(yong)上(shang)述作品(pin)。凡本(ben)網(wang)(wang)(wang)注明(ming)來源(yuan)非(fei)中(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)券報(bao)·中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)的作品(pin),均轉(zhuan)載自其它(ta)媒體,轉(zhuan)載目(mu)的在(zai)于(yu)更(geng)好服務讀者(zhe)、傳遞信息之(zhi)需,并不代表本(ben)網(wang)(wang)(wang)贊同其觀點,本(ben)網(wang)(wang)(wang)亦不對其真實(shi)性(xing)負責,持異議(yi)者(zhe)應(ying)與(yu)原出處單位主張權利。
特別鏈接:政府部門交易機構證券期貨四所兩司新聞發布平臺友情鏈接版權聲明
關于報社關于本站廣告發布免責條款
中國證券報社版權所有,未經書面授權不得復制或建立鏡像 經營許可證編號:京B2-20180749 京公網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved
中(zhong)國(guo)證(zheng)券報(bao)社版權所有,未經書面(mian)授權不得復制(zhi)或建立鏡像
經營(ying)許可證編號(hao):京(jing)B2-20180749 京(jing)公網安備(bei)0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved