1978年(nian)，我國城(cheng)(cheng)市(shi)人均住房建(jian)筑面積僅(jin)有6.7平方米，缺房戶占城(cheng)(cheng)市(shi)總戶數的47.5%。2018年(nian)，城(cheng)(cheng)鎮居民人均住房建(jian)筑面積達到39平方米。40年(nian)間(jian)，我國城(cheng)(cheng)市(shi)人均住宅(zhai)建(jian)筑面積增長了逾5倍。

　　新中國成(cheng)立70年，尤其是改革開(kai)放以來，百姓的安居(ju)夢正成(cheng)為(wei)現實。同(tong)時(shi)，我國房(fang)地產行業已成(cheng)為(wei)經濟(ji)(ji)發展的支(zhi)柱(zhu)產業之一(yi)，在促進(jin)經濟(ji)(ji)發展和居(ju)住環境改善等方面發揮(hui)了重要(yao)作(zuo)用(yong)。

　　告別住房短缺

　　動遷之前，上海人吳(wu)先(xian)(xian)生一家三口擠(ji)在老(lao)城區(qu)的一個亭(ting)子間(jian)里。一張小小的桌(zhuo)子，做飯(fan)時(shi)是案板(ban)，吃(chi)飯(fan)時(shi)是飯(fan)桌(zhuo)，寫作(zuo)業時(shi)是書桌(zhuo)。擁擠(ji)逼仄的石(shi)庫門(men)、陰暗潮濕的味(wei)道、因空(kong)間(jian)緊張而劍拔弩張的鄰里關(guan)系，構成(cheng)了(le)吳(wu)先(xian)(xian)生幼(you)時(shi)關(guan)于居住的全部(bu)印象(xiang)。

　　1978年之(zhi)前，中國(guo)的(de)(de)城(cheng)鎮住房(fang)(fang)基本(ben)屬于福利性住房(fang)(fang)，行業發展緩(huan)慢(man)。尤(you)其(qi)在北京、上海等人(ren)(ren)口密集的(de)(de)大城(cheng)市，經歷(li)了一(yi)輪人(ren)(ren)口的(de)(de)大增(zeng)長后，居民(min)住房(fang)(fang)普遍(bian)緊張，居住環(huan)境普遍(bian)惡(e)劣。1978年底的(de)(de)一(yi)份報告(gao)顯(xian)示，1977年底全國(guo)城(cheng)市缺房(fang)(fang)戶占(zhan)居民(min)總數的(de)(de)17%，平(ping)均每人(ren)(ren)居住面積不足2平(ping)方米的(de)(de)擁(yong)擠戶達89萬(wan)戶。僅(jin)在上海的(de)(de)棚(peng)戶區就住著100多萬(wan)人(ren)(ren)。

　　住(zhu)房制度(du)改革迫在眉睫。房地產行業改革的一(yi)系列理論(lun)探討和實踐由此展開。在這一(yi)時期，萬科(ke)、恒大等房企先后(hou)成立(li)。

　　1998年(nian)7月中央正式發(fa)布文件(jian)，決定(ding)自當年(nian)起停止住(zhu)房(fang)實物分配(pei)，建(jian)立(li)住(zhu)房(fang)分配(pei)貨幣(bi)化(hua)、住(zhu)房(fang)供給商品(pin)化(hua)、社會化(hua)的(de)住(zhu)房(fang)新體(ti)制，中國由此進(jin)入了住(zhu)宅全面商品(pin)化(hua)的(de)時代(dai)。

　　“我們(men)經過了近(jin)20年的(de)探(tan)索，到1994年形成(cheng)了初步的(de)政策框(kuang)架(jia)，在1998年終于形成(cheng)了城鎮住房(fang)制度改革的(de)基本(ben)框(kuang)架(jia)。”中國房(fang)地產(chan)業(ye)協(xie)會(hui)會(hui)長馮(feng)俊(jun)表示。

　　2002年，通過拆遷，吳先生一(yi)家終于住上了單獨廚衛的電梯房。

　　多個國家層面(mian)政策文件定調后，房地產行業(ye)迎來(lai)了高速(su)發展的時(shi)期。

　　國(guo)家統(tong)計(ji)局發(fa)布的《改(gai)革開放(fang)40年(nian)(nian)經(jing)濟社會發(fa)展成就系(xi)列報(bao)告之八》指出(chu)，改(gai)革開放(fang)40年(nian)(nian)來，我國(guo)住宅建設規模大幅增加(jia)，有效改(gai)善(shan)了(le)人民的居住條件。1998-2017年(nian)(nian)我國(guo)房地產開發(fa)投資累計(ji)完成85萬(wan)億元，年(nian)(nian)均(jun)增長(chang)21.4%；2017年(nian)(nian)我國(guo)全社會住宅施工面積65億平方(fang)米(mi)，是1997年(nian)(nian)的4.4倍。

　　中國社會科學院發表的(de)《中國住房發展報告（2018-2019）》顯示，中國居(ju)民已基本告別“蝸居(ju)”時代，進入“適居(ju)”時代。

　　中(zhong)原地(di)產(chan)首席分析師(shi)張大(da)偉表示，房(fang)地(di)產(chan)行業的(de)發(fa)展滿足了人民(min)群眾改善居住空間和環境的(de)需求。此(ci)外，房(fang)地(di)產(chan)的(de)發(fa)展也帶動了其他產(chan)業發(fa)展，促進了當(dang)地(di)經濟良性發(fa)展。

　　堅持根本定位

　　不過，在房(fang)地產行業(ye)蓬勃發展的情況(kuang)下，部分區域房(fang)價高企(qi)備受關注。

　　馮(feng)俊認為(wei)，改革(ge)開放以來，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業發展為(wei)改善群眾居住條件，為(wei)經(jing)濟(ji)增長(chang)(chang)做出了(le)積極貢(gong)獻(xian)。但是，住房(fang)投資(zi)品(pin)屬(shu)性(xing)過強，住房(fang)的(de)基本屬(shu)性(xing)在一定程度(du)上被扭曲，一些(xie)炒(chao)房(fang)現(xian)象干擾了(le)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場的(de)健康運行。不少中心城(cheng)市，房(fang)價(jia)上漲的(de)速度(du)比居民(min)(min)家庭收入增長(chang)(chang)的(de)速度(du)快，居民(min)(min)家庭的(de)住房(fang)杠桿率(lv)不斷上升(sheng)，居民(min)(min)負債過高，也(ye)影響了(le)居民(min)(min)其他消費增長(chang)(chang)的(de)能力(li)；資(zi)金過度(du)向(xiang)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業流動，加劇了(le)經(jing)濟(ji)脫(tuo)實(shi)向(xiang)虛。

　　張大偉(wei)表示，高房(fang)價的產(chan)生與(yu)社會(hui)資源分(fen)配、城市發展不(bu)均衡、銀行的信貸大量流入房(fang)地(di)產(chan)等因素有(you)關。土地(di)財政短期內難有(you)替代模式，加之經濟周期的波(bo)動，房(fang)地(di)產(chan)經常被用作(zuo)短期刺激手段，因此核心(xin)城市房(fang)地(di)產(chan)價格(ge)始(shi)終處于(yu)高位(wei)。

　　2016年(nian)底(di)，房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)進入了一輪強調(diao)控周期。2016年(nian)底(di)中央經(jing)濟工作會議首提(ti)“房(fang)(fang)住不(bu)炒(chao)”；2017年(nian)2月，中央首提(ti)“研究(jiu)房(fang)(fang)地產(chan)長效機制(zhi)和基礎(chu)性制(zhi)度安排”。一系列高(gao)規格表(biao)態(tai)和政策，體(ti)現(xian)了中央對解決好房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)問題(ti)、加快建立促(cu)進房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)平穩健康發展長效機制(zhi)的信心和決心。

　　邁向高質量發展

　　目前(qian)，我國房地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的規(gui)模已經達到(dao)15萬億元。經過多年的發(fa)展(zhan)，房地(di)產(chan)業(ye)(ye)的發(fa)展(zhan)邏(luo)輯和(he)格局(ju)正(zheng)在發(fa)生改變。尤其是在“房住不炒”的政策主基調下，房地(di)產(chan)暴(bao)利時代(dai)逐漸落幕(mu)，樓市(shi)將進入(ru)下半場(chang)。作為國民經濟支柱行(xing)(xing)業(ye)(ye)，關系(xi)到(dao)上下游60多個行(xing)(xing)業(ye)(ye)，房地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)如何(he)實現高質量發(fa)展(zhan)？

　　中(zhong)國恒大總裁夏海(hai)鈞認為，調控政(zheng)策(ce)是“組合拳”。房地(di)產企業一定(ding)要堅持(chi)“房住不炒”，滿足(zu)居民剛性居住需求，行(xing)業就(jiu)會實現穩定(ding)、健康(kang)發展。

　　夏(xia)海(hai)鈞同時指出，未來中(zhong)國(guo)房地產行業健康發展，仍有三個(ge)關(guan)鍵有利因(yin)素。“首先，中(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)城(cheng)鎮化(hua)率僅50%多，歐美等國(guo)家和地區則達到80%。我國(guo)還有20%的(de)(de)(de)增長空間(jian)，每年(nian)增長1個(ge)百分(fen)點就是1400萬(wan)人口(kou)進城(cheng)。二是中(zhong)國(guo)目(mu)前人均(jun)居住面積(ji)39平(ping)方(fang)米，歐美則為80平(ping)方(fang)米，這個(ge)增長空間(jian)就是我們的(de)(de)(de)需(xu)求。三是舊城(cheng)改造(zao)。20%的(de)(de)(de)老房子(zi)要拆掉，每一個(ge)地產商將(jiang)來都不能回避這個(ge)問(wen)題。”

　　張(zhang)大偉則認為(wei)，調控(kong)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)不(bu)(bu)可能一蹴(cu)而就，過去幾十年積累的(de)(de)問題(ti)要(yao)慢慢緩解。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行業的(de)(de)高(gao)質量(liang)發展(zhan)應(ying)堅守“房(fang)(fang)住不(bu)(bu)炒”的(de)(de)根本原則，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)等長期房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)調控(kong)政(zheng)策應(ying)該加快出臺。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行業的(de)(de)長期健康發展(zhan)，一方面(mian)要(yao)減少對土地(di)財政(zheng)的(de)(de)依賴，另一方面(mian)要(yao)降低(di)居民對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)作為(wei)投資品的(de)(de)依賴。