基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)領域不動產投資(zi)信托基(ji)(ji)金（REITs）試(shi)點工作邁出重要一步(bu)。5月17日(ri)，首批9個基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)公募REITs項(xiang)目(mu)正式獲批，將進入基(ji)(ji)金公開(kai)發(fa)售階段。首批項(xiang)目(mu)募集(ji)資(zi)金基(ji)(ji)本投向基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)補短板項(xiang)目(mu)，主(zhu)要用于(yu)科技創新、綠色發(fa)展和民生等重點領域。

　　專家指出(chu)，基礎(chu)設施公募(mu)REITs試(shi)點(dian)落地有助(zhu)于盤(pan)活基礎(chu)設施存量資(zi)產，拓寬(kuan)融資(zi)渠(qu)道。中國證券報記者18日獲悉，下一步，有關部門將著(zhu)力培育多元化REITs機構投資(zi)者群體。

　　首批項目試點示范性較強

　　我(wo)國基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)公募(mu)REITs是(shi)在現有的(de)公募(mu)基(ji)(ji)金(jin)產(chan)品(pin)(pin)、資產(chan)支持(chi)專(zhuan)項計劃、基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)項目(mu)運營(ying)的(de)法律(lv)法規框架體(ti)系范圍內進行(xing)的(de)創(chuang)新和(he)擴展，產(chan)品(pin)(pin)極具創(chuang)新性。

　　“不同于國外(wai)REITs以商業地產(chan)項目為(wei)(wei)主的情況，我(wo)國基(ji)礎(chu)設(she)施公募(mu)(mu)(mu)REITs以盤活存量(liang)基(ji)礎(chu)設(she)施資(zi)產(chan)為(wei)(wei)先導，優先選(xuan)擇高速公路、市政領(ling)域(yu)等投資(zi)幾(ji)十(shi)億(yi)元(yuan)且運(yun)營穩定收益(yi)較好的基(ji)礎(chu)設(she)施項目，使普通個(ge)人投資(zi)者有渠道通過對(dui)基(ji)礎(chu)設(she)施公募(mu)(mu)(mu)REITs投資(zi)而(er)有機(ji)會持有這些‘隱(yin)性國民(min)財富’，共享發展紅利(li)。”作為(wei)(wei)承辦首批基(ji)礎(chu)設(she)施公募(mu)(mu)(mu)REITs項目并(bing)參與相關規則征求意見的天達共和律(lv)師(shi)事務所合(he)伙人張璇告訴中國證(zheng)券報記者。

　　首(shou)(shou)批基礎(chu)(chu)設(she)施公募(mu)REITs項(xiang)(xiang)目(mu)很有代表性。在(zai)這9個(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)中，高速公路項(xiang)(xiang)目(mu)2個(ge)(ge)、工業(ye)園(yuan)區項(xiang)(xiang)目(mu)3個(ge)(ge)、倉儲物(wu)流項(xiang)(xiang)目(mu)2個(ge)(ge)、綠(lv)色項(xiang)(xiang)目(mu)2個(ge)(ge)。上述9個(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)估值規模約(yue)(yue)315億元，分布在(zai)北京、上海、廣東、深圳(zhen)、江蘇、浙(zhe)江等重(zhong)點區域(yu)，原始權益人涵蓋央企(qi)、地方國(guo)企(qi)以及個(ge)(ge)別重(zhong)點基礎(chu)(chu)設(she)施領(ling)域(yu)的外資企(qi)業(ye)。首(shou)(shou)批基礎(chu)(chu)設(she)施公募(mu)REITs項(xiang)(xiang)目(mu)整(zheng)體(ti)現金(jin)流分派率約(yue)(yue)4%至12%。項(xiang)(xiang)目(mu)募(mu)集資金(jin)基本投向基礎(chu)(chu)設(she)施補(bu)短板(ban)項(xiang)(xiang)目(mu)，主(zhu)要用于(yu)科技創新(xin)、綠(lv)色發展和民生等重(zhong)點領(ling)域(yu)。

　　業(ye)(ye)內(nei)人(ren)士(shi)(shi)表示，首批基礎設施公(gong)募REITs項目(mu)投資(zi)管(guan)(guan)理等合(he)規性(xing)(xing)手續基本完備，募集資(zi)金(jin)用(yong)途符合(he)宏觀和(he)產業(ye)(ye)政策(ce)鼓(gu)勵支持(chi)方向，試點示范(fan)性(xing)(xing)較強(qiang)。“REITs治理機制在夯實(shi)管(guan)(guan)理人(ren)主(zhu)體責任的同時(shi)，兼(jian)顧原始(shi)權(quan)益人(ren)積極(ji)性(xing)(xing)。9個項目(mu)均由(you)原始(shi)權(quan)益人(ren)擔任運營(ying)管(guan)(guan)理機構，注重發揮原始(shi)權(quan)益人(ren)專業(ye)(ye)運營(ying)能力優勢，進一步保障其參與積極(ji)性(xing)(xing)。為防范(fan)關聯(lian)交易和(he)同業(ye)(ye)競(jing)爭損害基金(jin)持(chi)有人(ren)利益，借(jie)鑒上市公(gong)司、公(gong)募基金(jin)和(he)境外成熟市場(chang)監管(guan)(guan)經(jing)驗，要求原始(shi)權(quan)益人(ren)完善關聯(lian)交易決策(ce)機制，健全(quan)同業(ye)(ye)競(jing)爭管(guan)(guan)理制度，保持(chi)運管(guan)(guan)機構獨立性(xing)(xing)，切實(shi)保護投資(zi)人(ren)合(he)法(fa)權(quan)益。”該業(ye)(ye)內(nei)人(ren)士(shi)(shi)說。

　　拓寬權(quan)益融資(zi)渠道(dao)

　　專家分(fen)析，將基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施資產轉化為流動性較強(qiang)的上市金融(rong)產品，實質(zhi)是成熟基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施項目發行(xing)上市。在當前環境中，開展(zhan)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs試點(dian)具有重要意義。

　　一是可(ke)盤活基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)存(cun)量(liang)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，為(wei)防(fang)范化(hua)解地方(fang)政(zheng)府(fu)債務風險(xian)提供新(xin)渠道。我(wo)國(guo)各級政(zheng)府(fu)和相關企業支(zhi)出中(zhong)用(yong)于投資(zi)(zi)的比(bi)例較大，積(ji)累(lei)規(gui)模龐大的優質基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)類資(zi)(zi)產(chan)(chan)，基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)公募REITs可(ke)盤活這(zhe)些存(cun)量(liang)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，提供增(zeng)量(liang)投資(zi)(zi)資(zi)(zi)金來源，降低杠桿率，有(you)利于防(fang)范化(hua)解地方(fang)政(zheng)府(fu)債務風險(xian)，促(cu)進經(jing)濟高質量(liang)發展。

　　二(er)是(shi)可為基礎設(she)施(shi)領域(yu)提供新的權益(yi)融資(zi)渠道。近年(nian)來(lai)，交通(tong)、市(shi)政(zheng)等基礎設(she)施(shi)類上(shang)(shang)市(shi)公司市(shi)凈(jing)率水平偏(pian)低，股價普(pu)遍(bian)低于凈(jing)資(zi)產，部分境(jing)外(wai)上(shang)(shang)市(shi)企(qi)業(ye)市(shi)凈(jing)率甚至低于0.3倍。相(xiang)關(guan)企(qi)業(ye)股權融資(zi)阻力較(jiao)大，這也是(shi)導致杠桿率攀升(sheng)原因之一。基礎設(she)施(shi)公募REITs可提供契合(he)基礎設(she)施(shi)領域(yu)的權益(yi)融資(zi)方(fang)式，提升(sheng)資(zi)產估值水平和(he)權益(yi)融資(zi)能力。

　　三是有(you)(you)助于吸(xi)引(yin)長(chang)期資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)參與資(zi)(zi)(zi)(zi)本市場。在境外成熟市場，REITs是與股票(piao)、債券并列的大類成熟金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)產品，具(ju)有(you)(you)中(zhong)等(deng)收益、中(zhong)等(deng)風(feng)險(xian)和分(fen)紅(hong)穩(wen)定的特征，較好匹配養老(lao)金(jin)(jin)(jin)(jin)、保險(xian)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)偏好。推(tui)出基礎設施公募(mu)REITs有(you)(you)利于填補境內金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)產品空白(bai)，廣泛(fan)吸(xi)引(yin)各類社會資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)尤其是長(chang)期資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)參與。

　　“REITs的發展藍圖(tu)已徐(xu)徐(xu)展開。”平安證券分析師劉璐(lu)認為，基礎設(she)施(shi)公募REITs有(you)助于(yu)盤活(huo)基礎設(she)施(shi)存量資產，降(jiang)低地方政府和(he)國企(qi)債(zhai)務負(fu)擔，還有(you)助于(yu)為個人和(he)機(ji)構投(tou)資者拓寬投(tou)資范圍。

　　培育多元化機(ji)構(gou)投資(zi)者(zhe)群(qun)體(ti)

　　目前(qian)，推(tui)動基礎(chu)設施公募REITs健(jian)康發展已寫入國家“十四五”規劃(hua)綱(gang)要，多地政府紛紛出臺專項支持政策。

　　此前，圍繞(rao)健全基礎制度、實(shi)施系統改造以及培育市(shi)場體系等重要內容，有關部門(men)及單位做了(le)大量工(gong)作(zuo)。首批基礎設施公募REITs順利推出，與前期各項試(shi)點準(zhun)備工(gong)作(zuo)顯(xian)然(ran)是分(fen)不開的(de)。

　　談(tan)及基礎設(she)施公募(mu)REITs發展，劉(liu)璐表示，短期仍(reng)面臨一定障礙(ai)。比如，從資(zi)(zi)產(chan)供給來看(kan)，優(you)質現金流基建(jian)項目稀缺等問(wen)題(ti)將(jiang)限制REITs規模擴張；從資(zi)(zi)產(chan)需求(qiu)端看(kan)，稅收政策不確定性、存續期管理潛(qian)在風險、資(zi)(zi)產(chan)定價難度均影(ying)響投(tou)資(zi)(zi)者參(can)與意愿。

　　中(zhong)國(guo)證券報記者(zhe)從接近監管部門人士處了(le)解到，下一(yi)步將積極推(tui)動優化(hua)投(tou)資基(ji)(ji)礎(chu)設施公募REITs相(xiang)關制度安排，鼓(gu)勵銀(yin)行、保險(xian)、社保基(ji)(ji)金(jin)、養老(lao)金(jin)、證券、基(ji)(ji)金(jin)等機(ji)構投(tou)資者(zhe)參與，積極培育專業、多(duo)元機(ji)構投(tou)資者(zhe)群體。