央(yang)行在(zai)一周(zhou)內連續兩次開會(hui)，并重點談到(dao)房地(di)產(chan)。筆者認為，央(yang)行強化房地(di)產(chan)融資(zi)(zi)(zi)監管，是推進金(jin)(jin)融供給(gei)側結構性改革，引(yin)導金(jin)(jin)融機構增加對制造業(ye)、民營企(qi)業(ye)中長期融資(zi)(zi)(zi)的(de)訴求，也是近年來房地(di)產(chan)調(diao)控的(de)主(zhu)旋(xuan)律(lv)。與此同時(shi)，全球主(zhu)要經濟體保(bao)持貨(huo)幣寬(kuan)松的(de)趨(qu)勢越(yue)來越(yue)明顯，為了應(ying)對資(zi)(zi)(zi)產(chan)價格(ge)上漲預期，更(geng)應(ying)建立資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)和樓市的(de)防火墻，疏導資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)流向實體的(de)傳導渠道。

　　房地產市場資金管控加強

　　數據顯示，今(jin)年上半(ban)年，房地產貸款余額增速比(bi)(bi)上季度末下降(jiang)1.6個百(bai)分(fen)點，房地產新增貸款占比(bi)(bi)比(bi)(bi)上年全年降(jiang)低6.7個百(bai)分(fen)點。但是(shi)，仍(reng)存在資金過快(kuai)流入地產、違規接(jie)濟(ji)開發商融資的(de)情形。4月(yue)和5月(yue)，居民中長期(qi)貸款占新增貸款的(de)比(bi)(bi)重分(fen)別為40.8%和39.8%，接(jie)近或(huo)突破40%的(de)監(jian)管紅(hong)線(xian)。如果考慮到，居民短期(qi)貸款（信用卡(ka)和消(xiao)費(fei)貸）部分(fen)也流向地產的(de)事實，新增貸款的(de)一(yi)半(ban)左右(you)投入到了(le)房地產。

　　7月(yue)29日，央行(xing)(xing)召開(kai)銀行(xing)(xing)業金融機構(gou)信(xin)貸(dai)結構(gou)調(diao)整優化座談會，會議指出，房地產(chan)行(xing)(xing)業占用信(xin)貸(dai)資源(yuan)依然較多，并明確(que)表態(tai)要防范資金違規(gui)流入地產(chan)（比(bi)如消(xiao)費貸(dai)用于購房、銀行(xing)(xing)理財(cai)和委托貸(dai)款進(jin)入房地產(chan)等），加強對高杠桿經營的(de)(de)大型房企的(de)(de)融資監管和風險提示，管控(kong)企業有息負債(zhai)規(gui)模(mo)和資產(chan)負債(zhai)率；8月(yue)2日，央行(xing)(xing)召開(kai)上半(ban)年(nian)總結和下半(ban)年(nian)工作部署(shu)會，再次重申了持續加強房地產(chan)市場資金管控(kong)的(de)(de)要求。

　　從2017年(nian)(nian)開始，控制(zhi)居(ju)民(min)過快加杠(gang)桿(gan)、控制(zhi)資(zi)金(jin)違(wei)規流入(ru)房地(di)產(chan)，就成(cheng)為房地(di)產(chan)金(jin)融(rong)監管重點(dian)。2017-2018年(nian)(nian)，房地(di)產(chan)貸(dai)款余(yu)額(e)增速分別下降6.1和0.9個(ge)百(bai)(bai)分點(dian)，2018年(nian)(nian)貸(dai)款增量(liang)占比(bi)下降1.2個(ge)百(bai)(bai)分點(dian)。

　　根據剛剛發布(bu)的(de)(de)今年二季度金融(rong)機構(gou)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)投向報告，上半年工業(ye)中長(chang)期(qi)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余額(e)僅增加5.2%，而房(fang)地(di)(di)產行業(ye)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)增速高達(da)16.9%，達(da)到工業(ye)中長(chang)期(qi)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)增速的(de)(de)逾三(san)倍，結(jie)構(gou)性(xing)去(qu)杠(gang)桿(gan)已成(cheng)為防風險的(de)(de)主題(ti)。因此，今年監管(guan)層要求廣義貨(huo)幣供應量和社會融(rong)資(zi)規(gui)模增速與(yu)名義GDP增速相(xiang)匹配(pei)，即社會資(zi)金投放的(de)(de)規(gui)模是有(you)限(xian)(xian)的(de)(de)。但是，房(fang)地(di)(di)產的(de)(de)融(rong)資(zi)優勢非常突出，比如高利(li)率、土地(di)(di)抵(di)押物、居民貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)低(di)壞賬等。由此，房(fang)地(di)(di)產不(bu)僅擠占有(you)限(xian)(xian)的(de)(de)信貸(dai)(dai)(dai)資(zi)源，還抬(tai)高整個社會的(de)(de)融(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)。

　　上半(ban)年(nian)，開發商資金(jin)來源同比增速在7%-9%波(bo)動，明(ming)顯好于去(qu)年(nian)上半(ban)年(nian)2%-5%的(de)(de)水平(ping)。其中(zhong)，國(guo)內貸(dai)款告別去(qu)年(nian)負增長的(de)(de)局面，上半(ban)年(nian)實現8.4%的(de)(de)增長，自籌資金(jin)也(ye)逐月(yue)好轉(zhuan)。但(dan)同時，實體(ti)經濟融資形勢嚴峻(jun)。6月(yue)份企業新增中(zhong)長期貸(dai)款占比僅(jin)為23%，雖較(jiao)5月(yue)有(you)所(suo)回升（專(zhuan)項債放量(liang)發行與可充當資本金(jin)的(de)(de)政(zheng)策共同驅動），但(dan)仍是(shi)今年(nian)來的(de)(de)次低水平(ping)，甚至低于2018年(nian)下半(ban)年(nian)的(de)(de)中(zhong)樞(shu)值。可見，在實體(ti)經濟優質貸(dai)款項目稀缺、外部環境不確(que)定(ding)性的(de)(de)情況下，銀行或(huo)者(zhe)惜貸(dai)，或(huo)者(zhe)套利地方隱性擔保(bao)，增加涉房(fang)貸(dai)款投放。

　　疏導資金流向實體傳導渠道

　　上半年，民間投(tou)資(zi)(zi)增(zeng)速(su)盡(jin)管(guan)反(fan)彈，但(dan)低于全部固定資(zi)(zi)產投(tou)資(zi)(zi)增(zeng)速(su)，4.8%的(de)(de)增(zeng)速(su)水平不到房地產開發投(tou)資(zi)(zi)增(zeng)速(su)的(de)(de)一半，融(rong)資(zi)(zi)難和融(rong)資(zi)(zi)貴的(de)(de)問題(ti)仍(reng)舊存在(zai)，投(tou)資(zi)(zi)積極性的(de)(de)問題(ti)仍(reng)不容小覷。另外(wai)，國家致力(li)于打造消(xiao)(xiao)費(fei)增(zeng)長(chang)的(de)(de)新引(yin)擎，上半年最終消(xiao)(xiao)費(fei)支出對經濟增(zeng)長(chang)的(de)(de)貢(gong)獻率(lv)超過60%。

　　有(you)觀點認為(wei)：“房地產(chan)市場繁榮，消費才能真正起來。”從產(chan)業鏈關聯、數據佐證看(kan)，貌似(si)如此。但在目前的經濟形(xing)勢下，不能再(zai)以(yi)直(zhi)線思維、局部思維看(kan)待這一結論。

　　在(zai)高(gao)房(fang)價和消(xiao)費的(de)關(guan)系(xi)上，7月央(yang)行(xing)發布的(de)《區域金融運行(xing)報告（2019）》指(zhi)出，居民(min)杠(gang)桿率(lv)水平對(dui)消(xiao)費增(zeng)長有負(fu)面(mian)影響。計量結果(guo)表明，在(zai)控制人均可支配收入、社會融資規模(mo)等(deng)因素以后(hou)，居民(min)杠(gang)桿率(lv)水平上升(sheng)1個(ge)百(bai)分點，社會零售品消(xiao)費總額(e)增(zeng)速下降(jiang)0.3個(ge)百(bai)分點。

　　因此，再靠樓市促消(xiao)費，換(huan)來(lai)的只(zhi)是短期繁榮，損(sun)失的將是消(xiao)費動力的夯實和消(xiao)費的可持續(xu)增(zeng)長，不(bu)利于經濟結構(gou)轉型。因此，控制地產資金監管、調整信貸結構(gou)，應該從疏通資金流向實體經濟投(tou)放(fang)的渠道，培(pei)育消(xiao)費增(zeng)長引擎的角(jiao)度來(lai)看待(dai)。

　　可以(yi)看到，近(jin)期(qi)房(fang)(fang)地產新投放貸(dai)(dai)款重回額度(du)控制，6月(yue)(yue)份按(an)揭(jie)利率應聲反彈，多個城市房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率上(shang)浮幅度(du)增(zeng)加，6月(yue)(yue)份居民(min)新增(zeng)中長期(qi)貸(dai)(dai)款占比降至29.3%，比4月(yue)(yue)份的(de)(de)高點下降11個百(bai)分(fen)點。另外，開(kai)(kai)發商的(de)(de)各種融資(zi)(zi)渠(qu)道（境內外債券發行、信托、開(kai)(kai)發貸(dai)(dai)款等）等也(ye)都開(kai)(kai)始趨(qu)于嚴格。同(tong)時，近(jin)期(qi)房(fang)(fang)價(jia)明顯(xian)上(shang)漲的(de)(de)城市，重啟限價(jia)政(zheng)策，意在(zai)壓縮(suo)投資(zi)(zi)買房(fang)(fang)的(de)(de)收(shou)益空間(jian)，不給資(zi)(zi)金流入房(fang)(fang)地產以(yi)正面激勵。與此同(tong)時，全球主要經濟體保持貨幣(bi)寬(kuan)松的(de)(de)趨(qu)勢越來越明顯(xian)，為了(le)應對資(zi)(zi)產價(jia)格上(shang)漲預(yu)期(qi)，更要建(jian)立起資(zi)(zi)金和(he)樓市的(de)(de)防火墻，疏導資(zi)(zi)金流向實體的(de)(de)傳導渠(qu)道。

　　當(dang)然，資金(jin)管(guan)(guan)控強化并(bing)非(fei)(fei)為(wei)了打壓(ya)(ya)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)，而是規(gui)范(fan)資金(jin)和地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)對(dui)接渠(qu)道。首(shou)先(xian)，無(wu)論是5月中旬的(de)(de)銀保監(jian)(jian)(jian)23號文（針對(dui)銀行(xing)、信托房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)貸款(kuan)），還是7月初監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)層對(dui)多(duo)家信托公司進行(xing)窗口指導，抑或7月12日發(fa)改委對(dui)房(fang)(fang)企(qi)境外債提出新要求，政策并(bing)非(fei)(fei)為(wei)了打壓(ya)(ya)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)。比如，“去通道”和“穿透(tou)式(shi)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)”，目(mu)的(de)(de)主要是防范(fan)執行(xing)層面(mian)的(de)(de)放松和新的(de)(de)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)套利，“堵后門、開(kai)前門”，打擊的(de)(de)是開(kai)發(fa)商買地(di)融(rong)資。

　　對于符(fu)合(he)“432”（項(xiang)目四證齊全(quan)、30%資(zi)(zi)本金和(he)(he)(he)企(qi)(qi)業(ye)(ye)二級資(zi)(zi)質）要求(qiu)的(de)貸款類和(he)(he)(he)真股權投(tou)資(zi)(zi)，銀行和(he)(he)(he)信托都是(shi)敞開大門的(de)。另外，房(fang)企(qi)(qi)融(rong)資(zi)(zi)監管加強(qiang)，也意在提(ti)高行業(ye)(ye)的(de)集中(zhong)度。目前來(lai)看，房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)融(rong)資(zi)(zi)有向(xiang)龍頭(tou)企(qi)(qi)業(ye)(ye)集中(zhong)的(de)趨勢，今年順(shun)利發債融(rong)資(zi)(zi)的(de)房(fang)企(qi)(qi)主要是(shi)AAA級主體(ti)。以融(rong)資(zi)(zi)重塑(su)企(qi)(qi)業(ye)(ye)行為，更有利于行業(ye)(ye)健康發展。