全國政協委員(yuan)、富力(li)地(di)產(chan)集團聯(lian)席董事長(chang)兼總裁張力(li)在接受(shou)中國證(zheng)券報記者專(zhuan)訪時表示(shi)，未(wei)來(lai)兩三年(nian)樓市(shi)趨(qu)于穩定，房地(di)產(chan)市(shi)場也逐步轉向高質(zhi)量發(fa)展階(jie)段。在此背(bei)景(jing)下(xia)，房企融資(zi)能力(li)、開(kai)發(fa)能力(li)等都受(shou)到(dao)考驗，預計(ji)今(jin)年(nian)會(hui)出(chu)現更多房企并購整合的情況(kuang)；預計(ji)今(jin)年(nian)房企的融資(zi)環境還會(hui)難于去(qu)年(nian)，且(qie)未(wei)來(lai)幾年(nian)這(zhe)個趨(qu)勢都可能持續。因(yin)此，除(chu)了傳統的境內(nei)融資(zi)渠道，境外(wai)融資(zi)仍是2018年(nian)房企的重點。他認為，房地(di)產(chan)調控長(chang)效機(ji)制的核心在于土地(di)市(shi)場開(kai)放，若多渠道增加土地(di)供應量，房價(jia)很快就會(hui)得到(dao)有(you)效控制。

　　未(wei)來(lai)房價走勢總體平穩(wen)

　　中國證券報：當前樓(lou)市(shi)存在(zai)泡(pao)沫(mo)嗎？未來樓(lou)市(shi)的成(cheng)(cheng)交量、成(cheng)(cheng)交價格(ge)將呈現怎樣的走勢？

　　張(zhang)力：我認(ren)為(wei)目前房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業并不存(cun)在泡(pao)沫(mo)問題。如果未(wei)來幾年控制好房(fang)價(jia)，整個房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業也會平穩發展。未(wei)來房(fang)價(jia)走勢(shi)總體會比較(jiao)平穩，不會出(chu)現大起大落的情況，而且房(fang)地(di)(di)產(chan)商暴利和(he)房(fang)價(jia)過猛增長的時代一去不復返(fan)。

　　尤其(qi)是(shi)我國(guo)的(de)城鎮化進(jin)程很快，城鎮化和人們居住改(gai)善(shan)需求(qiu)等對房(fang)(fang)地產(chan)市場起到(dao)支撐(cheng)作用。當前我國(guo)樓市已(yi)逐(zhu)步進(jin)入改(gai)善(shan)住房(fang)(fang)階段，市場需求(qiu)依然比較旺盛。另外，中國(guo)老百姓還將房(fang)(fang)產(chan)投資作為資產(chan)配置中的(de)重要(yao)部(bu)分(fen)，投資房(fang)(fang)地產(chan)收益的(de)穩步走高，也帶來一(yi)部(bu)分(fen)樓市需求(qiu)。

　　中(zhong)國(guo)證券報：如何看待今年房價(jia)熱點城市、非熱點城市的樓市成交狀況？

　　張力(li)：我覺得目(mu)前的房價(jia)熱點區域應(ying)不僅(jin)僅(jin)是北上廣深等一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)，部(bu)分二三線(xian)(xian)城市(shi)樓市(shi)也很火(huo)熱。總的來(lai)看，今年(nian)樓市(shi)調(diao)控政策不會(hui)輕(qing)易放松。不過，在城鎮化、去(qu)庫存等多因素支(zhi)撐下，我認(ren)為今年(nian)三四(si)線(xian)(xian)城市(shi)的成交(jiao)量可能仍(reng)會(hui)增(zeng)長，價(jia)格也會(hui)微升(sheng)。目(mu)前不少三四(si)線(xian)(xian)城市(shi)的庫存壓力(li)仍(reng)有待(dai)消化。

　　中國證券(quan)報：應從(cong)哪些方面建立和完善房地產調控長效機制(zhi)？

　　張力：房地(di)產調控長效機制應從三(san)方面入手：一(yi)是征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)房地(di)產稅(shui)(shui)(shui)，但(dan)是這(zhe)需要(yao)有關部(bu)門謹(jin)慎(shen)推(tui)進，且起征(zheng)(zheng)點要(yao)惠及廣大群眾基本的居住(zhu)(zhu)需求。比如，居民(min)自住(zhu)(zhu)的住(zhu)(zhu)房不(bu)應征(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)(shui)，可以(yi)定一(yi)個標(biao)準：單套(tao)面積小于160平(ping)方米(mi)的不(bu)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)稅(shui)(shui)(shui)，超(chao)過160平(ping)方米(mi)的按(an)超(chao)出部(bu)分(fen)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)稅(shui)(shui)(shui)；居民(min)第二套(tao)住(zhu)(zhu)房或豪宅則應征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)稅(shui)(shui)(shui)。

　　二是在房地(di)產借貸(dai)方(fang)面(mian)進(jin)行(xing)有序安排，應(ying)合規、更(geng)加自由地(di)進(jin)行(xing)房地(di)產交易。

　　三是(shi)盡(jin)(jin)快(kuai)開放(fang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市場，我認為這(zhe)也是(shi)控制房價的“殺手锏(jian)”。建議從兩(liang)方(fang)(fang)面增(zeng)加土(tu)(tu)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)給：一(yi)方(fang)(fang)面是(shi)鼓勵農民(min)將手中自留地(di)(di)(di)與房企合(he)作(zuo)，投入市場；另一(yi)方(fang)(fang)面是(shi)目前不少土(tu)(tu)地(di)(di)(di)仍閑置、囤積(ji)在(zai)一(yi)些企業手中，應(ying)盡(jin)(jin)快(kuai)想辦法使這(zhe)部分土(tu)(tu)地(di)(di)(di)釋(shi)放(fang)和運轉(zhuan)起來。多(duo)渠道增(zeng)加土(tu)(tu)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)量，房價很快(kuai)就(jiu)會得到有(you)效控制。

　　房企并購整合料(liao)強(qiang)化

　　中國(guo)證券(quan)報：如何看待今年的(de)樓市調控政策？這將對房地產行業發展帶來哪些影(ying)響？

　　張(zhang)力：近年(nian)來，一(yi)是(shi)由于(yu)金融政(zheng)策收(shou)緊(jin)，二是(shi)房(fang)(fang)企自(zi)身也(ye)(ye)在趨于(yu)冷(leng)靜，這兩方面(mian)因素使(shi)得土(tu)地市場(chang)漸漸冷(leng)卻(que)，未來應該不可(ke)能再現以(yi)往“地王”頻(pin)出的情況(kuang)。進(jin)而可(ke)以(yi)判斷未來兩三年(nian)樓(lou)市將趨于(yu)穩定(ding)，房(fang)(fang)地產市場(chang)也(ye)(ye)將逐步轉向(xiang)高質量(liang)(liang)發展(zhan)。對(dui)于(yu)房(fang)(fang)企來說，也(ye)(ye)需要轉變(bian)思路：一(yi)方面(mian)積(ji)極“去杠桿、降成本”；另一(yi)方面(mian)提高房(fang)(fang)屋質量(liang)(liang)，滿足老(lao)百(bai)姓(xing)的自(zi)住(zhu)、改(gai)善需求(qiu)。

　　在(zai)這種大(da)背景下，房(fang)企(qi)(qi)融資能力、開(kai)發能力等都受到考驗，預(yu)計(ji)未來會出現不少房(fang)企(qi)(qi)并購(gou)整(zheng)合：中小房(fang)企(qi)(qi)與大(da)型(xing)房(fang)企(qi)(qi)的合作；也有可能是(shi)土地、項目的轉(zhuan)讓；大(da)型(xing)房(fang)企(qi)(qi)直接并購(gou)小房(fang)企(qi)(qi)等。

　　中國證券(quan)報：房(fang)(fang)地產(chan)也(ye)開始轉(zhuan)向高質量發展階段。粵(yue)港澳(ao)大(da)灣區建(jian)設等重大(da)國家戰略會對樓市走向、房(fang)(fang)企發展帶來(lai)哪些影響？

　　張力：我認為粵港澳大灣區建設肯定(ding)是以高科技等新(xin)經濟發展方向為主，預(yu)計資源(yuan)整(zheng)合(he)上會迎來(lai)一波高峰期，但(dan)人(ren)口(kou)流動方面應該不(bu)會增(zeng)加(jia)太(tai)多(duo)。隨著(zhu)三地發展區域融(rong)合(he)，居(ju)民往來(lai)交通(tong)愈發方便，對香港樓市可能(neng)會帶來(lai)一定(ding)影響，對廣(guang)東(dong)(dong)樓市影響應該不(bu)會太(tai)大。不(bu)過，預(yu)計東(dong)(dong)莞(guan)、珠(zhu)海(hai)、中山這三個城市的(de)房價會有所(suo)上漲。

　　中國證(zheng)券(quan)報：最(zui)近幾(ji)年(nian)，房(fang)企(qi)在國內(nei)的融資渠道愈發收緊。如何(he)看待房(fang)企(qi)今年(nian)的資金環境？對于探(tan)索(suo)多元(yuan)化融資有何(he)建議(yi)？

　　張(zhang)力(li)：預(yu)計今年房(fang)企(qi)(qi)的(de)融(rong)資環(huan)境(jing)(jing)還會難(nan)于(yu)去(qu)年，且未來幾(ji)年這個趨勢可能都會持續。因此，我想(xiang)除了傳統(tong)的(de)境(jing)(jing)內融(rong)資渠(qu)道，境(jing)(jing)外融(rong)資仍(reng)是2018年房(fang)企(qi)(qi)融(rong)資的(de)重點。房(fang)企(qi)(qi)境(jing)(jing)外發債(zhai)的(de)融(rong)資成本也比(bi)國內低，不過今年境(jing)(jing)外發債(zhai)利(li)率預(yu)計也會上漲(zhang)，但還仍(reng)會低于(yu)國內的(de)融(rong)資成本。

　　回報率低制約住房(fang)租(zu)賃市場發(fa)展

　　中(zhong)國證券報：我們觀(guan)察到(dao)，富(fu)力地產去年開始布局(ju)住房租(zu)賃市場(chang)。如何看待未來(lai)中(zhong)國住房租(zu)賃市場(chang)的發(fa)展空(kong)間，當(dang)前發(fa)展面臨哪些(xie)問(wen)題？

　　張(zhang)力：住(zhu)房租賃市場空間廣闊，尤其(qi)是(shi)在一(yi)線(xian)(xian)、二線(xian)(xian)城市。以(yi)廣州市為例(li)，我估(gu)計至(zhi)少有70%的(de)流動人(ren)口還租住(zhu)在城中村里(li)，這其(qi)中大部(bu)分人(ren)租住(zhu)了當地村民私搭的(de)違章建筑(zhu)。

　　在(zai)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)領域(yu)，目(mu)前(qian)發展較(jiao)為迅速(su)的(de)以大中型房(fang)(fang)企(qi)為主，他們擁(yong)有成(cheng)熟的(de)產品研發體(ti)系和較(jiao)強的(de)資(zi)源整(zheng)合(he)能力。我(wo)們也在(zai)積(ji)極參與(yu)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)市場(chang)，但不(bu)可否認(ren)的(de)是：目(mu)前(qian)多數房(fang)(fang)企(qi)仍(reng)舊是抱著“試水”的(de)態度(du)。重(zhong)要的(de)原因(yin)，仍(reng)是這一市場(chang)的(de)回報率很低。另外(wai)，住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)項(xiang)目(mu)都(dou)屬于(yu)重(zhong)資(zi)產，房(fang)(fang)企(qi)參與(yu)的(de)成(cheng)本比(bi)較(jiao)高。因(yin)此，我(wo)認(ren)為未來要快速(su)發展住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)市場(chang)，關(guan)鍵還(huan)是要下(xia)調相應土地的(de)價格，同時(shi)適(shi)當(dang)降低企(qi)業的(de)參與(yu)成(cheng)本、提升各方(fang)參與(yu)的(de)積(ji)極性。