導讀：2018年7月，成(cheng)為全國土地(di)由熱轉冷的一個轉折(zhe)點，三四(si)線城市土地(di)溢價率出現明顯降(jiang)(jiang)幅，從上(shang)半年的30%左右下(xia)降(jiang)(jiang)到下(xia)半年普遍(bian)不足10%。

　　21世紀經濟(ji)研究(jiu)院分析師(shi) 盧常樂

　　截(jie)至1月22日，包括(kuo)武漢、石(shi)家莊在內的(de)全國多(duo)地(di)已經完成了2019年的(de)土拍“首(shou)秀(xiu)”，推開了今(jin)年的(de)土地(di)市場供應的(de)“大門”。

　　2019年全國(guo)樓市(shi)調(diao)控(kong)在(zai)“房住不(bu)炒”、“租購并舉”和“因(yin)城施(shi)策(ce)”等政策(ce)的基調(diao)下(xia)(xia)向深度推(tui)進。在(zai)此背景下(xia)(xia)，土地(di)市(shi)場供應也成為樓市(shi)調(diao)控(kong)的關(guan)鍵(jian)力量。那(nei)么，究竟2019年土地(di)市(shi)場會在(zai)怎樣(yang)的基礎(chu)上向前推(tui)進？

　　21世紀經濟研究院分析(xi)師通過對2018年全(quan)國(guo)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)供應與成(cheng)交(jiao)的總體情況進行梳理(li)，發現(xian)去年全(quan)國(guo)城市(shi)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)分化加劇的趨勢愈(yu)發明顯(xian)，尤其(qi)是三四(si)線城市(shi)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)增速(su)明顯(xian)。

　　除此之外，在2018年的全國土地拍賣市場表現中，重點城市仍然還是“吸納”土地出讓金的市場核心，全(quan)國共有9個(ge)城市土地出讓總額超過1000億元。同時，在樓(lou)市(shi)調(diao)控(kong)政策頻出的(de)壓力下，全(quan)國土地流(liu)拍(pai)率亦開始(shi)攀升，全(quan)國租賃土地市(shi)場供(gong)應量穩(wen)步提升的(de)整體市(shi)場趨勢，這些都為2019年(nian)的(de)全(quan)國土拍(pai)市(shi)場奠定了發展基調(diao)。

　　土地市(shi)場分化加劇

　　總體來看，2018年(nian)全國土地(di)供應(ying)面積(ji)維持著(zhu)較(jiao)高的(de)增速，使(shi)得全國土地(di)出讓收入再(zai)創(chuang)新高。

　　1月23日(ri)，財政部公布的(de)(de)統計數據顯示，2018年全國土地使用權出(chu)(chu)讓收(shou)入達(da)到6.5萬(wan)億元(yuan)，同比實現了(le)25%的(de)(de)增(zeng)長。需(xu)要注意的(de)(de)是，該增(zeng)幅相(xiang)比2017年的(de)(de)40.7%有所收(shou)窄。2018年全國土地出(chu)(chu)讓收(shou)入相(xiang)關支出(chu)(chu)接近7萬(wan)億元(yuan)，同比增(zeng)速達(da)到34.2%。

　　相(xiang)(xiang)較(jiao)之下(xia)，去年全(quan)國的土(tu)地(di)市場供(gong)(gong)應(ying)(ying)增速則相(xiang)(xiang)對平(ping)緩。據(ju)諸葛找房(fang)監測數據(ju)顯示，2018年全(quan)國土(tu)地(di)市場共供(gong)(gong)應(ying)(ying)了30343宗地(di)塊(kuai)，供(gong)(gong)應(ying)(ying)規(gui)劃建筑(zhu)面積超過24萬平(ping)方(fang)米，整體供(gong)(gong)應(ying)(ying)量增加近1成，成為帶(dai)動全(quan)年土(tu)地(di)成交量及出讓(rang)金收入上(shang)揚的重要基礎。

　　21世紀經(jing)濟研究院分析師通過梳(shu)理(li)發現(xian)，2018年(nian)并非所有的(de)城(cheng)市(shi)(shi)都(dou)出現(xian)了(le)土地出讓金上漲(zhang)的(de)情(qing)況。實際情(qing)況是，2018年(nian)全國各級城(cheng)市(shi)(shi)土地市(shi)(shi)場分化的(de)現(xian)象開始(shi)愈發明顯。

　　根據中(zhong)國指(zhi)數研(yan)究(jiu)院的統計數據，2018年全國300個(ge)主要監測城(cheng)(cheng)市(shi)的土地出(chu)讓金總(zong)額達到41644億元。從各(ge)線城(cheng)(cheng)市(shi)來看，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)土地供需(xu)(xu)同(tong)比走低，受土地成(cheng)交溢(yi)價率整體下滑8個(ge)百分點的影響，去(qu)年土地出(chu)讓金“縮(suo)水”近一(yi)成(cheng)；二線城(cheng)(cheng)市(shi)土地供求同(tong)比走高，受調控政策影響小幅(fu)下降；三四線城(cheng)(cheng)市(shi)承接重點城(cheng)(cheng)市(shi)外溢(yi)需(xu)(xu)求，土地供應熱度持續，土地收入增(zeng)幅(fu)明(ming)顯。

　　統(tong)計數據顯(xian)示，全國300個(ge)監(jian)測的城市中(zhong)(zhong)，2018年(nian)土地出讓收入(ru)總額前50個(ge)城市中(zhong)(zhong)，三四線城市就占據了19個(ge)，占比(bi)達38%。其(qi)中(zhong)(zhong)佛山、嘉興、南通更是躋身排名全國前20。

　　值(zhi)得一提的是，4個一線(xian)城市中也出(chu)現(xian)了明顯市場分化趨(qu)勢。統計顯示，2018年上(shang)海和廣州的土(tu)地成(cheng)交量增(zeng)加(jia)，成(cheng)交金額同比上(shang)年上(shang)漲了近(jin)30%；而北京和深圳則受供(gong)應影響，成(cheng)交金額同比2017年下降了四成(cheng)左(zuo)右(you)。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，當前土地市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)分化趨勢凸顯(xian)，實(shi)際(ji)與熱點(dian)一線(xian)城市(shi)(shi)限地價(jia)調控政策，以(yi)及土地入市(shi)(shi)節(jie)奏等(deng)要素緊密(mi)相(xiang)關。從長期來看，熱點(dian)城市(shi)(shi)的(de)(de)樓市(shi)(shi)調控壓力仍(reng)將(jiang)持續，而三四線(xian)城市(shi)(shi)受重點(dian)城市(shi)(shi)外(wai)溢需求和棚改推(tui)進(jin)等(deng)政策影響，2019年土地市(shi)(shi)場(chang)分化的(de)(de)整體趨勢或(huo)仍(reng)將(jiang)持續。

　　賣(mai)地金額漲幅放緩(huan)

　　2018年(nian)全國(guo)土地市場(chang)中，熱點城市的土地出讓收入仍然在全國(guo)土地收入總額(e)中占據相當高的比重。

　　據諸葛找房整理的數據顯示，2018年全國重點城市土地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)共41920.14億元，土地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)總額排名前(qian)20的城市共成交了21724.07億元，占比(bi)超過(guo)了50%。

　　具(ju)體來看，2018年(nian)杭州(zhou)、上海(hai)、北京、廣州(zhou)、蘇州(zhou)、武漢、鄭(zheng)州(zhou)、天(tian)津(jin)和成都共(gong)計9個城市(shi)的(de)土地出讓金總(zong)額都超過1000億元，其中杭州(zhou)市(shi)更(geng)是以2501.08億元位(wei)居全(quan)國首位(wei)，同比增幅(fu)達到(dao)了(le)9.08%。

　　在去(qu)年土(tu)(tu)地出(chu)讓(rang)金總額排名前20的城市(shi)(shi)中，長沙、西安和青島三座城市(shi)(shi)成為“黑(hei)馬”，分別以(yi)同比82.65%、71.79%和67.49%的賣(mai)地收(shou)入(ru)增幅躋身全(quan)國前20城市(shi)(shi)榜單(dan)(dan)；與(yu)此同時(shi)，北(bei)京、南京和重慶雖亦在賣(mai)地收(shou)入(ru)全(quan)國前20榜單(dan)(dan)中，2018年的土(tu)(tu)地收(shou)入(ru)增幅則出(chu)現了(le)明顯的回調，分別以(yi)-39.81%、-45.03%和-30.84%呈(cheng)現出(chu)較(jiao)大幅度(du)的負增長態勢。

　　21世紀經(jing)濟研(yan)究院分析師認為(wei)，總(zong)體(ti)(ti)而言，熱(re)點城市(shi)仍為(wei)土地(di)出讓的(de)(de)市(shi)場(chang)核心地(di)區。在此基(ji)礎(chu)上(shang)，拋開不同城市(shi)的(de)(de)推地(di)節(jie)奏影響(xiang)，2018年(nian)熱(re)點城市(shi)土地(di)出讓金的(de)(de)市(shi)場(chang)情況，也(ye)一定程(cheng)度上(shang)體(ti)(ti)現出該年(nian)度范圍內，其所對應(ying)(ying)城市(shi)在宏觀調控下的(de)(de)樓(lou)市(shi)發展趨勢(shi)，具體(ti)(ti)表現在北京、重(zhong)慶等上(shang)年(nian)度房價上(shang)漲過快的(de)(de)城市(shi)土地(di)供應(ying)(ying)出現明顯降(jiang)溫；對比而言，長沙、西(xi)安和青島等此前房價相對平(ping)穩的(de)(de)城市(shi)則通過加快供地(di)節(jie)奏，推動市(shi)場(chang)平(ping)穩快速發展。

　　另一方面，2018年全國土(tu)地出(chu)讓的(de)平均溢(yi)(yi)價率持續走低，特(te)別是(shi)下半(ban)年三四線城市的(de)土(tu)地成交溢(yi)(yi)價率降溫明(ming)顯(xian)。

　　據諸葛(ge)找房監測(ce)數據顯示，全(quan)國(guo)重點城市的土(tu)地(di)出(chu)讓的平均溢(yi)價率在2016年達到55.1%的高峰之后，便開始持續下滑，至2018年全(quan)國(guo)土(tu)地(di)出(chu)讓平均溢(yi)價率僅有15.04%。

　　全(quan)年(nian)一二(er)線(xian)城(cheng)市土(tu)地(di)成交溢價(jia)率(lv)墊底(di)，三四(si)(si)線(xian)城(cheng)市溢價(jia)率(lv)則(ze)普遍(bian)(bian)高于一二(er)線(xian)城(cheng)市。其中(zhong)2018年(nian)7月，成為全(quan)國土(tu)地(di)由熱轉冷的一個(ge)轉折點，三四(si)(si)線(xian)城(cheng)市土(tu)地(di)溢價(jia)率(lv)出現明顯降幅，從(cong)上半年(nian)的30%左右(you)下降到下半年(nian)普遍(bian)(bian)不足10%。

　　受其(qi)影響，2018年全國土地(di)流拍(pai)數(shu)量(liang)顯(xian)著增加(jia)，尤(you)其(qi)體現(xian)在下半年土地(di)溢價率(lv)快速下滑(hua)的三四(si)線城(cheng)市。

　　據中(zhong)(zhong)國指數(shu)研究院(yuan)監測數(shu)據顯(xian)示，去年全國300個城(cheng)(cheng)市(shi)合計流(liu)拍土地(di)達到(dao)1809宗(zong)，其(qi)中(zhong)(zhong)一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)流(liu)拍21宗(zong)；二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)流(liu)拍519宗(zong)；三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)流(liu)拍1269宗(zong)，占比達到(dao)超過了7成，且多集中(zhong)(zhong)在中(zhong)(zhong)部(bu)三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)及部(bu)分東部(bu)地(di)區，其(qi)中(zhong)(zhong)江西、河南流(liu)拍的土地(di)宗(zong)數(shu)居首。

　　21世紀經濟研究院分析(xi)師認為(wei)，從土(tu)地流拍的地域分布(bu)來(lai)看，這(zhe)些(xie)城(cheng)市往往對去庫存政策(ce)較(jiao)為(wei)依賴(lai)。2019年(nian)隨著棚改(gai)貨幣(bi)化改(gai)革等政策(ce)的調(diao)整，以及樓市調(diao)控政策(ce)的持續深(shen)化，房企拿地將(jiang)更(geng)加(jia)謹慎和(he)理(li)性。由此，未(wei)來(lai)三四線城(cheng)市的土(tu)地流拍現(xian)象或持續加(jia)劇。

　　租賃用地供給增(zeng)加

　　2018年的租賃(lin)土地市場在政策與市場的雙重(zhong)推動下，也迎來了快(kuai)速發展期。

　　統計(ji)數據顯示，自2017年(nian)7月(yue)上(shang)海首次(ci)推(tui)出兩(liang)宗100%自持(chi)(chi)純租(zu)(zu)賃宅地(di)(di)以來，至2018年(nian)底全國(guo)已經累(lei)計(ji)推(tui)出純租(zu)(zu)賃土地(di)(di)115塊，全國(guo)純租(zu)(zu)賃土地(di)(di)累(lei)計(ji)出讓超過了700萬(wan)平方米，推(tui)動著保障住房租(zu)(zu)賃產(chan)業持(chi)(chi)續(xu)健康發展。

　　過去一年中(zhong)，上海(hai)、南(nan)京、杭州、深圳等熱(re)點城市(shi)都(dou)在(zai)加大(da)租(zu)賃土(tu)地的市(shi)場供(gong)應量(liang)。從純(chun)租(zu)賃土(tu)地的出讓(rang)結(jie)果來看，上海(hai)以61塊純(chun)租(zu)賃用地，累計(ji)規劃建筑面(mian)積395.45萬(wan)平方米的市(shi)場供(gong)應量(liang)，位居全國純(chun)租(zu)賃土(tu)地供(gong)應的首位。

　　從地域分(fen)(fen)布上來看，截至2018年底(di)，全國(guo)純租賃地塊供(gong)應最多(duo)的地區都基本集中(zhong)在長(chang)三角地區，排(pai)在上海之(zhi)后的南京、杭州與合肥，其成交的純租賃土地面積分(fen)(fen)別(bie)排(pai)在全國(guo)范圍(wei)內的第(di)二、第(di)三和第(di)五位。

　　21世紀經(jing)濟研究院分析師(shi)梳理發現(xian)，蘇州、濟南、安慶和青島均(jun)在2018年上半(ban)年推出了(le)當地市場(chang)中的(de)(de)(de)首塊純租賃(lin)地塊，為其他城市的(de)(de)(de)政策跟進起到了(le)很好的(de)(de)(de)示范作用。

　　而從成交(jiao)的土地平(ping)(ping)均(jun)價(jia)格樓(lou)面(mian)價(jia)來看(kan)，不同城市(shi)(shi)的梯隊分布(bu)也(ye)較為明顯。其中一線城市(shi)(shi)中深圳以平(ping)(ping)均(jun)成交(jiao)樓(lou)面(mian)價(jia)7579元/平(ping)(ping)方米(mi)領先(xian)全國；上(shang)海、濟南和廣(guang)州(zhou)則以平(ping)(ping)均(jun)樓(lou)面(mian)價(jia)超過6000位于第(di)二梯隊；杭州(zhou)和蘇州(zhou)的租賃用地成交(jiao)平(ping)(ping)均(jun)樓(lou)面(mian)價(jia)則在3000元/平(ping)(ping)方米(mi)左右，位居第(di)三梯隊，其他(ta)城市(shi)(shi)均(jun)未超過3000元/平(ping)(ping)方米(mi)。

　　21世紀經濟研究院分析師認(ren)為，2018年(nian)成(cheng)為全國(guo)(guo)租(zu)賃(lin)(lin)土地(di)供應加速的一年(nian)，從(cong)各城市(shi)租(zu)賃(lin)(lin)用(yong)地(di)成(cheng)交(jiao)樓面價與(yu)住宅用(yong)地(di)的成(cheng)交(jiao)樓面價對比來(lai)看(kan)，純(chun)租(zu)賃(lin)(lin)土地(di)的價格優(you)勢十(shi)分明顯。隨著(zhu)國(guo)(guo)土局發布(bu)的《2018-2020年(nian)住宅用(yong)地(di)供應三年(nian)滾動計劃》的落地(di)推進(jin)，未來(lai)租(zu)賃(lin)(lin)土地(di)的市(shi)場供應將持(chi)續加速，成(cheng)為保障“租(zu)購并舉(ju)”的重(zhong)要(yao)推動支撐(cheng)力量(liang)。