北京土(tu)地(di)供應結構(gou)出現變化，不限(xian)(xian)價(jia)房用(yong)(yong)地(di)出讓增(zeng)多，限(xian)(xian)價(jia)房用(yong)(yong)地(di)出讓比例減少。研(yan)究機構(gou)數據顯(xian)示，2020年上半年不限(xian)(xian)價(jia)住(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)(yong)地(di)成(cheng)交(jiao)量占住(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)(yong)地(di)的74%，限(xian)(xian)競房用(yong)(yong)地(di)成(cheng)交(jiao)僅6宗。專家告訴中(zhong)國(guo)證券報記者，當(dang)前(qian)限(xian)(xian)競房整體(ti)銷售(shou)不理想，去化壓力大(da)。而不限(xian)(xian)價(jia)住(zhu)宅(zhai)(zhai)地(di)塊(kuai)出讓增(zeng)多，有利于促進市(shi)場投資活力。

　　房企積極參與競拍(pai)

　　不限(xian)價(jia)地塊出讓增多，成為近期(qi)北京土拍市場一大顯著特點。

　　8月3日，北京市規劃和自(zi)然(ran)資源委員會掛(gua)牌(pai)公告顯示，出讓北京經濟技術開發區河西區X46R1、X46R2地塊，用(yong)途(tu)為R2二類居住(zhu)用(yong)地、A334托幼(you)用(yong)地，建(jian)設用(yong)地面(mian)積(ji)約(yue)8.51萬(wan)平方米(mi)，最大(da)規劃建(jian)筑面(mian)積(ji)約(yue)20.15萬(wan)平方米(mi)，屬于(yu)不限價住(zhu)宅用(yong)地。

　　該宗地(di)(di)(di)塊吸引了中海(hai)地(di)(di)(di)產(chan)、中國(guo)金(jin)茂、合生(sheng)創展集團、建發、保利+中交、華潤+城建6家房企及聯合體(ti)參與競(jing)(jing)拍，經(jing)(jing)過(guo)66輪競(jing)(jing)價，中海(hai)地(di)(di)(di)產(chan)以79億(yi)元競(jing)(jing)得，溢(yi)價率為23.44%。7月14日，中海(hai)地(di)(di)(di)產(chan)經(jing)(jing)過(guo)108輪競(jing)(jing)價，以40億(yi)元摘得北京市房山稻(dao)田地(di)(di)(di)塊，溢(yi)價率達到41.3%。

　　此(ci)前，豐(feng)臺(tai)區南(nan)苑鄉分鐘寺村(cun)地(di)塊創(chuang)下豐(feng)臺(tai)區第二高單價(jia)“地(di)王(wang)”。出讓公告顯示，該宗(zong)土地(di)面積約(yue)3.84萬平(ping)方(fang)米，建筑控制規模約(yue)10.74萬平(ping)方(fang)米，起拍(pai)價(jia)為57.19億元(yuan)。融(rong)創(chuang)中國(guo)、中國(guo)海外發展(zhan)(zhan)等8家(jia)房企及聯(lian)合體參(can)與(yu)競拍(pai)。合生創(chuang)展(zhan)(zhan)集團以72.2億元(yuan)摘(zhai)得，溢價(jia)率約(yue)26.3%。

　　競拍激烈(lie)、溢價率(lv)相對較高(gao)是近期(qi)北京土(tu)拍市(shi)場另一特點(dian)。中原(yuan)地(di)產分析師盧文曦表示，限(xian)價房(fang)(fang)用地(di)利潤(run)空間被鎖定，不限(xian)價房(fang)(fang)地(di)塊具備想象空間，更(geng)能(neng)激發房(fang)(fang)企的參與熱情(qing)。

　　克而瑞地產研究中(zhong)心數據顯示，今年上(shang)半年北京市出讓31宗(zong)住宅用(yong)地，不限(xian)(xian)價地塊(kuai)占比74%，限(xian)(xian)競房用(yong)地僅6宗(zong)。

　　“土(tu)地供應結構調整，不(bu)(bu)限價(jia)住宅地塊出讓增加，主要(yao)有兩方面原(yuan)因：一是(shi)當前限競房(fang)整體(ti)銷(xiao)售情(qing)況不(bu)(bu)理想，去化壓力較大；二是(shi)房(fang)地產市(shi)場受到疫(yi)情(qing)沖擊，增加不(bu)(bu)限價(jia)地塊供應可促進市(shi)場投資(zi)活力。”諸葛找房(fang)數據(ju)研(yan)究中(zhong)心(xin)分(fen)析師陳(chen)霄(xiao)告訴(su)中(zhong)國證(zheng)券報記者。

　　限競房去化承壓

　　從(cong)目前情(qing)況看，限競房去化承壓。2019年(nian)，限競房供應井噴，但去化壓力(li)隨之而來(lai)，部分項目售價甚(shen)至低于限售價。

　　2016年9月，北(bei)京(jing)市(shi)下(xia)發(fa)(fa)《關于(yu)(yu)促進本市(shi)房(fang)地(di)產市(shi)場平穩健康發(fa)(fa)展的若干措(cuo)(cuo)施(shi)》，提出加大中低(di)價位、中小套型普(pu)通商品住房(fang)的供應(ying)比例，保證套型建筑面(mian)積90平方米以下(xia)住房(fang)面(mian)積所占比重不(bu)低(di)于(yu)(yu)70%；要(yao)求(qiu)北(bei)京(jing)市(shi)各區(qu)要(yao)進一步加大自住型商品住房(fang)用地(di)供應(ying)，除東城(cheng)區(qu)、西城(cheng)區(qu)、石景山(shan)區(qu)外，其他區(qu)要(yao)于(yu)(yu)2016年內盡快安排(pai)一批自住型商品住房(fang)用地(di)入市(shi)交易；試點采取限定銷售(shou)價格并將其作為土(tu)地(di)招拍掛條件的措(cuo)(cuo)施(shi)，有效控制(zhi)房(fang)地(di)產價格快速上漲。

　　2018年(nian)5月，北京市(shi)住房和城(cheng)鄉建(jian)(jian)設(she)(she)(she)委員(yuan)會(hui)下發《關于(yu)(yu)加強(qiang)限房價(jia)項(xiang)目(mu)銷售(shou)管理的通知》，對北京市(shi)“限房價(jia)、控地價(jia)”方(fang)式競得(de)(de)土地的開發建(jian)(jian)設(she)(she)(she)項(xiang)目(mu)銷售(shou)提出要求，限競房銷售(shou)限價(jia)與評估(gu)價(jia)之比高于(yu)(yu)設(she)(she)(she)定比例的，由開發建(jian)(jian)設(she)(she)(she)單位面(mian)向(xiang)具備北京市(shi)購(gou)房資格的居民家庭進行銷售(shou)，所售(shou)住房為商(shang)品(pin)房，但(dan)應取得(de)(de)分戶不動(dong)產登記(ji)證書或(huo)契稅(shui)完稅(shui)憑證后滿5年(nian)方(fang)可上市(shi)交易。

　　中(zhong)原地產研究中(zhong)心(xin)數(shu)據顯示，2018年(nian)(nian)到(dao)2020年(nian)(nian)7月(yue)中(zhong)旬，北京共計(ji)90個限競房項目入(ru)市，供應房源7.79萬套(tao)(tao)(tao)，合計(ji)成(cheng)交套(tao)(tao)(tao)數(shu)3.8萬套(tao)(tao)(tao)。截至今年(nian)(nian)7月(yue)中(zhong)旬，限競房庫存量(liang)達到(dao)3.9萬套(tao)(tao)(tao)。

　　從土地(di)供(gong)應情況看，北京供(gong)應的(de)限(xian)競房(fang)(fang)用地(di)合計約(yue)110宗1100萬(wan)(wan)平方(fang)米。這些(xie)項目(mu)疊加(jia)部分配套(tao)(tao)(tao)商(shang)業、配套(tao)(tao)(tao)倉(cang)儲(chu)，合計入市(shi)約(yue)1300萬(wan)(wan)平方(fang)米。目(mu)前已入市(shi)約(yue)870萬(wan)(wan)平方(fang)米，等待入市(shi)取得預售(shou)證的(de)限(xian)競房(fang)(fang)約(yue)3萬(wan)(wan)-4萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)。

　　“限競(jing)(jing)房(fang)整體同(tong)質化嚴重(zhong)，位置(zhi)較(jiao)偏(pian)遠。從銷(xiao)售情(qing)況看(kan)，具備區位、設計(ji)優勢(shi)的(de)項目(mu)(mu)銷(xiao)售情(qing)況較(jiao)好。如(ru)次渠南站(zhan)附近某項目(mu)(mu)，臨(lin)近地鐵(tie)交通優勢(shi)明顯，89平(ping)(ping)方(fang)米-138平(ping)(ping)方(fang)米的(de)2-4居(ju)戶型，且綜(zong)合配套良好，項目(mu)(mu)銷(xiao)售情(qing)況整體不(bu)錯。同(tong)屬(shu)大(da)興的(de)另一項目(mu)(mu)，回遷房(fang)、共(gong)有產權房(fang)圍繞，且無大(da)型配套，項目(mu)(mu)去化不(bu)佳。”陳霄表示，雖然當前(qian)限競(jing)(jing)房(fang)面臨(lin)去化壓力，但保障了剛需購房(fang)需求，在穩定房(fang)價、促(cu)進房(fang)地產市場長期平(ping)(ping)穩健康(kang)發(fa)展方(fang)面起到了重(zhong)要(yao)的(de)作用(yong)。

　　推動市場平穩運行

　　根據北京(jing)市規(gui)劃和(he)自(zi)然資源(yuan)委員會(hui)網(wang)站披露的信息，未來一段時(shi)間出讓的住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)仍以不限價地(di)塊(kuai)為主(zhu)。如北京(jing)市石景山區北辛安棚(peng)戶(hu)區改(gai)造B區土地(di)開發項目1608-658地(di)塊(kuai)其他類多功能用(yong)地(di)、1608-673-B地(di)塊(kuai)二類居(ju)住(zhu)用(yong)地(di)，北京(jing)市平谷區王辛莊鎮（二號(hao)地(di)三期(qi)）PG00-0002-6006地(di)塊(kuai)R2二類居(ju)住(zhu)用(yong)地(di)等。

　　中指研(yan)究院指數事業部研(yan)究總監曹晶(jing)晶(jing)表示，不限價(jia)住(zhu)宅地塊出(chu)讓短期仍將持續，限競房以及共有產權房的供應在房地產市(shi)場的平穩(wen)運行(xing)中發(fa)揮了重(zhong)要作用。限價(jia)房地塊不會退出(chu)市(shi)場，但出(chu)讓比例(li)可能(neng)下(xia)降。

　　盧文曦(xi)認為，在促進(jin)市場(chang)(chang)投資活力(li)背景下，預計(ji)未來還有一(yi)定比(bi)例的不限價(jia)住宅土地入市。如后(hou)續市場(chang)(chang)熱度(du)過(guo)高，土地供(gong)應結構很大可能出現調整，在房住不炒的總基調下，未來市場(chang)(chang)仍將保(bao)持平穩運行。“房地產市場(chang)(chang)調控逐漸常(chang)態化，多根(gen)據(ju)市場(chang)(chang)情況(kuang)而(er)定。”陳(chen)霄表示。

　　曹晶(jing)晶(jing)告訴中國(guo)證(zheng)券報記者(zhe)，限競房或長期存在，但后(hou)期比例會下(xia)降。在“穩(wen)地價(jia)、穩(wen)房價(jia)、穩(wen)預期”的基調下(xia)，房價(jia)上(shang)漲幅度(du)有限。