近日，上海、廣州、深(shen)圳相繼宣(xuan)布調(diao)整優化房地(di)產政策措施，特別(bie)是(shi)房貸政策的調(diao)整引起市場關注。據不完全統計，截至5月底已經(jing)有25個省(sheng)(sheng)市明(ming)確下調(diao)首套房、二套房首付比(bi)例，除(chu)了一線城市上海、深(shen)圳外，其他(ta)省(sheng)(sheng)市均調(diao)整至15%、25%。

　　在易居研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)總監嚴(yan)躍進(jin)看來，深圳最低首付(fu)比例為(wei)(wei)20%和上(shang)(shang)海一致(zhi)，這說(shuo)明一線城市正(zheng)全面進(jin)入降首付(fu)、降利率的(de)重(zhong)要階(jie)段，對后續構建全方位寬松的(de)房貸政策環境具有積(ji)極的(de)作用。在房貸新政逐步得(de)到落(luo)實后，上(shang)(shang)海和深圳樓(lou)市出(chu)現哪些變化？為(wei)(wei)此(ci)，證券時報記者對兩地市場(chang)進(jin)行(xing)了實探。

　　售樓中心熙熙攘攘

　　剛(gang)剛(gang)過(guo)去(qu)的(de)周六，證券時報(bao)記者來到上海浦東中環和外(wai)環之間的(de)某在(zai)建(jian)樓盤(pan)售(shou)樓處，只(zhi)見(jian)售(shou)樓大廳人聲鼎沸。由(you)于參(can)觀人數過(guo)多(duo)，工作人員難以抽身(shen)，看房者被要求在(zai)前(qian)臺登記后，等待“湊足一撥人”，才可以被帶進樣板房。

　　據工作人(ren)員介紹，該樓盤在今年3月首次開(kai)盤后，剩(sheng)下一批房(fang)源可(ke)以直接認(ren)購。二(er)次開(kai)盤涉及的幾棟洋房(fang)和(he)高層(ceng)，預計在下周開(kai)始認(ren)籌，目前正處(chu)于建檔階(jie)段。

　　“現在看起來，二開也是要搖號。其(qi)中，高層邊套戶(hu)型(xing)最為(wei)搶手，估計中簽(qian)率(lv)在50%左右(you)；洋房(fang)(fang)的房(fang)(fang)源總體很(hen)少，尤其(qi)是大戶(hu)型(xing)洋房(fang)(fang)的中簽(qian)率(lv)可(ke)能更低。”該工作(zuo)人(ren)員稱。

　　值得注意(yi)的是，由于該(gai)樓盤(pan)為(wei)外環內(nei)新(xin)房且單價(jia)較高(gao)，屬于中端(duan)改善(shan)型小區，主要吸引的是置換(huan)而非剛需群(qun)體。

　　盡管(guan)看房現場一片熱(re)鬧，成交情況(kuang)卻(que)不(bu)容樂觀。記者查詢上海市房地產交易中心的一手(shou)房信息發現，該樓盤今年3月開售(shou)的總套(tao)數(shu)292套(tao)，其中已售(shou)總套(tao)數(shu)165套(tao)，可(ke)售(shou)總套(tao)數(shu)127套(tao)，去化率(lv)不(bu)到(dao)60%。

　　同一天(tian)，上海浦(pu)東外環外的另一在建樓盤則更顯得門庭若市。記(ji)者(zhe)走進售樓中(zhong)心(xin)看(kan)到，預約看(kan)房的隊伍已排(pai)到大門口。據了(le)解，由于(yu)每平方米單價(jia)最低接近5萬元，且地處外環外，該樓盤主(zhu)要吸引年輕剛需(xu)人(ren)群。

　　“我們(men)5月份(fen)已經開盤(pan)，現在10樓以下(xia)的(de)(de)基本上賣完(wan)，只剩下(xia)10樓以上的(de)(de)高層。”樣板房(fang)內(nei)駐守的(de)(de)工(gong)作人(ren)員介紹(shao)道，從(cong)戶型來(lai)看(kan)，100多平方(fang)米三室的(de)(de)戶型比較暢銷，80多平方(fang)米的(de)(de)小戶型則相對冷門。

　　另一位工作人員表示，當天(tian)簽約的(de)套(tao)數(shu)接(jie)近10套(tao)。5月27日上海調整住房限購政策后，看房人數(shu)明顯增多，成交情況也略有提升。

　　記者查詢(xun)上(shang)海市(shi)房地產(chan)交易中(zhong)心的信(xin)息發(fa)現，該樓盤在5月(yue)中(zhong)上(shang)旬開盤，總套(tao)數338套(tao)，其中(zhong)已售73套(tao)，可售總套(tao)數265套(tao)，去化率僅22%。

　　看房(fang)(fang)者(zhe)薇(wei)薇(wei)安告訴記者(zhe)，她屬于非戶籍單身人士(shi)，目前考慮(lv)購買外(wai)環外(wai)新房(fang)(fang)或外(wai)環內二手房(fang)(fang)，但正在(zai)二者(zhe)之間猶豫。“最近看的外(wai)環外(wai)新房(fang)(fang)普遍地(di)段較(jiao)偏，通(tong)勤只能自駕，且(qie)高(gao)層住宅(zhai)公攤面積較(jiao)大，將來接(jie)父母(mu)來住會(hui)顯(xian)得擁擠。而外(wai)環內‘老(lao)破小’雖然(ran)交通(tong)便利，但流動性差，且(qie)父母(mu)也不太支持購買‘老(lao)破小’，說‘還不如老(lao)家’。”

　　“哥，太(tai)(tai)倉的(de)(de)房(fang)子還(huan)考慮(lv)嗎(ma)，太(tai)(tai)倉南站(zhan)附近，現在上海(hai)的(de)(de)公積金可以還(huan)江蘇的(de)(de)房(fang)貸了……”周六清晨，“滬漂”小秦被房(fang)產(chan)中介(jie)的(de)(de)電(dian)話(hua)吵醒。他仍記得，幾(ji)年(nian)前太(tai)(tai)倉開通直達上海(hai)的(de)(de)高鐵，使它(ta)成為昆(kun)山之后最(zui)適合跨省通勤的(de)(de)環滬城(cheng)市，太(tai)(tai)倉樓盤的(de)(de)宣(xuan)傳單便(bian)(bian)源(yuan)源(yuan)不斷(duan)地(di)涌入(ru)上海(hai)的(de)(de)各大地(di)鐵站(zhan)。此后，小秦便(bian)(bian)時不時收到太(tai)(tai)倉當地(di)樓盤或中介(jie)打來(lai)的(de)(de)電(dian)話(hua)。

　　不過(guo)，隨著(zhu)近兩(liang)年(nian)樓(lou)市愈發低迷且上海限購(gou)政(zheng)策不斷松弛，太倉樓(lou)盤打來(lai)電話的(de)頻率(lv)越來(lai)越低。近日上海發布了《關(guan)于(yu)本市住房公(gong)(gong)積金(jin)提取償還長三(san)角(jiao)異地住房公(gong)(gong)積金(jin)貸款有(you)關(guan)政(zheng)策的(de)通知》，明確在一定條件下購(gou)房者可以提取上海公(gong)(gong)積金(jin)來(lai)支付江(jiang)浙皖三(san)地的(de)購(gou)房貸款。

　　“現在(zai)上(shang)海(hai)限購(gou)政策已經(jing)逐步放(fang)開，單身非戶籍人士可(ke)購(gou)買(mai)外(wai)環(huan)外(wai)新房(fang)和二(er)手房(fang)以(yi)及外(wai)環(huan)內二(er)手房(fang)，環(huan)滬(hu)地區的(de)吸(xi)引力正不斷下降。”小(xiao)秦說，“當然，價(jia)格還(huan)是環(huan)滬(hu)城(cheng)市(shi)有絕對的(de)優(you)勢，上(shang)海(hai)外(wai)環(huan)一房(fang)的(de)總價(jia)，可(ke)以(yi)換(huan)昆(kun)山(shan)、太倉的(de)兩房(fang)乃至三房(fang)，且(qie)高鐵通勤也比較方便。但我暫時不會考慮環(huan)滬(hu)城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)子。”

　　加快購房者入市步伐

　　而在深(shen)(shen)圳(zhen)市場，今(jin)年(nian)(nian)5月可以說(shuo)是近幾年(nian)(nian)來深(shen)(shen)圳(zhen)樓市政策出臺最密集的一(yi)個月，包(bao)括實行(xing)“分區(qu)調(diao)控(kong)”、部分區(qu)域非深(shen)(shen)戶社保年(nian)(nian)限縮短至1年(nian)(nian)、跨(kua)行(xing)“帶押過戶”資金(jin)(jin)免費監管、下調(diao)公(gong)積金(jin)(jin)房貸利率(lv)、下調(diao)首付比例和(he)商貸利率(lv)等。

　　樂有(you)家研究中心數據(ju)監測顯(xian)(xian)示(shi)，5月(yue)深(shen)圳一手住宅(zhai)(zhai)網簽2009套(tao)(tao)，全市過戶成交(jiao)3963套(tao)(tao)二手住宅(zhai)(zhai)，環比(bi)(bi)(bi)下跌(die)5%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)42%。不過，所有(you)門店(dian)交(jiao)易(yi)數據(ju)顯(xian)(xian)示(shi)，5月(yue)簽約的二手住宅(zhai)(zhai)套(tao)(tao)數環比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)超30%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)超110%。從(cong)門店(dian)成交(jiao)數據(ju)來看，5月(yue)深(shen)圳二手房市場比(bi)(bi)(bi)4月(yue)更好(hao)。近3個(ge)月(yue)，深(shen)圳二手房全月(yue)網簽水(shui)平(ping)(ping)均維持在5000套(tao)(tao)左(zuo)右，雖有(you)波動(dong)但(dan)基本接近“榮(rong)枯線”水(shui)平(ping)(ping)，可見市場交(jiao)易(yi)量漸趨穩定。與(yu)逐步回(hui)歸(gui)正常的交(jiao)易(yi)量相比(bi)(bi)(bi)，價(jia)格繼續小(xiao)幅下挫。5月(yue)深(shen)圳二手房成交(jiao)價(jia)格為每平(ping)(ping)方(fang)米6.27萬元，環比(bi)(bi)(bi)下跌(die)1.3%，對比(bi)(bi)(bi)4月(yue)跌(die)幅有(you)所收窄。

　　從業8年多的(de)深(shen)圳經紀人小(xiao)陳最(zui)近幾天都在忙著把首付比(bi)例(li)和利(li)(li)率(lv)下調的(de)消息發給有買房和換房需求的(de)客(ke)戶(hu)。“每(mei)次(ci)(ci)政策(ce)利(li)(li)好都會推動(dong)一(yi)波(bo)成(cheng)交(jiao)，這(zhe)次(ci)(ci)也是(shi)一(yi)樣，尤(you)其是(shi)對于置換的(de)客(ke)戶(hu)來(lai)說，這(zhe)兩天周末(mo)(mo)的(de)看房量比(bi)上周末(mo)(mo)又(you)增加近20%。”小(xiao)陳告訴(su)記者，“不(bu)過，對于置換客(ke)戶(hu)來(lai)說，首付比(bi)例(li)帶來(lai)的(de)影響不(bu)大，他們更(geng)關(guan)心的(de)是(shi)價格。”

　　在(zai)深(shen)圳南山(shan)長嶺陂地鐵(tie)站附近的(de)一(yi)處(chu)新(xin)房項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)營銷(xiao)經理表示，自(zi)從(cong)深(shen)圳宣(xuan)布首付比(bi)例下調之后(hou)，客(ke)戶(hu)到(dao)(dao)(dao)訪量(liang)就明(ming)顯增多，由(you)于項(xiang)(xiang)目(mu)是準現(xian)樓狀態加(jia)上開(kai)盤當天(tian)折扣最低達到(dao)(dao)(dao)86折左右(you)，開(kai)盤當天(tian)購(gou)房者(zhe)就非常踴躍，直到(dao)(dao)(dao)晚上選房還沒有(you)(you)結束。有(you)(you)參與的(de)購(gou)房者(zhe)表示，對于“性價比(bi)”較高(gao)的(de)房源，新(xin)政會加(jia)速自(zi)己的(de)入市信心和(he)步伐(fa)。而處(chu)在(zai)限購(gou)“放松”區(qu)域的(de)深(shen)圳龍崗區(qu)，記(ji)者(zhe)看到(dao)(dao)(dao)一(yi)處(chu)準備開(kai)盤的(de)新(xin)房項(xiang)(xiang)目(mu)正在(zai)布置現(xian)場，銷(xiao)售人員也告訴(su)記(ji)者(zhe)，目(mu)前(qian)認籌的(de)情況好于預期，但開(kai)盤折后(hou)價格已(yi)經幾乎回(hui)到(dao)(dao)(dao)2019年的(de)水(shui)平(ping)。

　　記(ji)(ji)者發現，最近有龍崗和龍華(hua)區的新(xin)房發布海報稱，6月(yue)1日(ri)開始將收(shou)回部分折(zhe)扣。對此，業內人士表(biao)示，收(shou)回折(zhe)扣只是開發商常用的“逼定(ding)”手段，就是催促客(ke)戶下定(ding)金(jin)。實際上現在(zai)的深(shen)圳新(xin)房項(xiang)目樓盤都在(zai)抓(zhua)住(zhu)機會推貨。“只要購(gou)房者愿意買，該有的優惠還是會想辦法給到(dao)。雖然市(shi)場(chang)好起來了，但(dan)整體(ti)還不如去年行情(qing)。”龍華(hua)區一處新(xin)房項(xiang)目的營銷負(fu)責人告(gao)訴記(ji)(ji)者。

　　市場將進入政策兌現期

　　5月，監管部門落地多項(xiang)舉措，包括(kuo)降(jiang)低首(shou)付比(bi)例下(xia)限、取(qu)消首(shou)套和二(er)套房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率下(xia)限、降(jiang)低公積(ji)金貸(dai)(dai)款利率、設立3000億(yi)元保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)再貸(dai)(dai)款支(zhi)持各(ge)地收購房(fang)(fang)(fang)企(qi)已(yi)建(jian)成未出(chu)售的商(shang)品房(fang)(fang)(fang)等。

　　根據(ju)中(zhong)國房地(di)產指數系統(tong)百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)價(jia)(jia)格(ge)(ge)指數對全國100個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)新建、二手(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)銷售市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)及50個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)租賃(lin)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)的調查數據(ju)，今年5月百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)二手(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)平(ping)(ping)(ping)(ping)均價(jia)(jia)格(ge)(ge)為每平(ping)(ping)(ping)(ping)方米14870元，環(huan)比下跌0.70%，已(yi)連續25個月下跌，當前業主“以價(jia)(jia)換量”帶(dai)動(dong)百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)二手(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)(ge)繼續下探，市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)成交整體延(yan)續三四月活躍態(tai)勢，規模維持(chi)一定水平(ping)(ping)(ping)(ping)。百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)新建住(zhu)宅(zhai)平(ping)(ping)(ping)(ping)均價(jia)(jia)格(ge)(ge)為每平(ping)(ping)(ping)(ping)方米16396元，環(huan)比上(shang)漲0.25%，同比上(shang)漲1.33%。受部分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)優質改善項目(mu)入市(shi)(shi)(shi)(shi)帶(dai)動(dong)，百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)新建住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)(ge)環(huan)比結構性上(shang)漲。

　　中(zhong)指(zhi)研究院認為，總體(ti)來看當前各地方政府正積極(ji)落(luo)實“517樓市(shi)(shi)(shi)新(xin)政”，預(yu)計多數城(cheng)市(shi)(shi)(shi)首付比(bi)例將下調至政策(ce)(ce)下限(xian)，并取消(xiao)房(fang)(fang)貸利率下限(xian)。展(zhan)望(wang)未來，隨著(zhu)核心一二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)逐(zhu)步落(luo)實各項舉(ju)措，市(shi)(shi)(shi)場有望(wang)進入政策(ce)(ce)兌現期(qi)，但市(shi)(shi)(shi)場恢復節奏仍依(yi)賴于居民(min)收入預(yu)期(qi)的(de)轉變。同時，若地方國企收儲已(yi)建成未售商(shang)品房(fang)(fang)等(deng)消(xiao)化存量的(de)政策(ce)(ce)能夠較(jiao)快落(luo)地，也(ye)將對改善房(fang)(fang)企現金流、化解行業風險起到積極(ji)作用(yong)。