上市房企(qi)2024年(nian)上半年(nian)“成績單”已披露(lu)完畢。洞察(cha)上市房企(qi)利潤(run)表、現金流量表及資產負(fu)債表這(zhe)三張重要報表變化曲線，對企(qi)業、行業經(jing)營邏(luo)輯以(yi)及投資者信(xin)心變化，非常重要。

　　參考(kao)上市房企披露的(de)標志性財(cai)務指數(shu)變化曲線來看，筆(bi)者認為，開發商(shang)已(yi)摒(bing)棄靠“舊三高(gao)(gao)(gao)”（高(gao)(gao)(gao)杠桿、高(gao)(gao)(gao)負債、高(gao)(gao)(gao)周轉）模(mo)式拼(pin)增長，正落實保(bao)持底(di)線思維、謹慎穩健的(de)經營策略。在(zai)此過程中，有三大變化值得期待(dai)。

　　第一，忙降債保(bao)兌付(fu)，放慢腳步求安全。近年來，監管部門多次強調(diao)，加快構(gou)建房地產發展新(xin)模式。而新(xin)舊模式轉換的(de)前提是甩開舊模式高負債的(de)包袱，最關鍵的(de)是處理好債務問題。這(zhe)是房企(qi)正(zheng)在攻克的(de)難題。

　　在房(fang)地(di)產(chan)粗(cu)放式發展時代，即便不(bu)計(ji)(ji)入(ru)表外負債，不(bu)少A股房(fang)企剔除預收款(kuan)后的資產(chan)負債率仍超過(guo)80%紅線(xian)。經(jing)過(guo)三年(nian)(nian)多(duo)的調整，行業融資模(mo)式已發生根本性轉變。據興業證券統計(ji)(ji)，截至今(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)末，房(fang)地(di)產(chan)板(ban)塊上市(shi)公(gong)司剔除預收賬(zhang)款(kuan)資產(chan)負債率為68.5%，較2023年(nian)(nian)底下(xia)降0.7個百(bai)分(fen)點；有息負債規模(mo)進一(yi)步縮減，較去(qu)年(nian)(nian)同期下(xia)降2.6%。

　　與此(ci)同時，多(duo)數優(you)質房企在2024年中期業(ye)績會(hui)上均披露了年內償(chang)債(zhai)(zhai)(zhai)安(an)排計劃，包括但不限于降低一年內有(you)息(xi)債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)比例、優(you)化(hua)債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)結(jie)構(gou)、以(yi)自(zi)持資產為錨(mao)點置換存量債(zhai)(zhai)(zhai)等策略，保障債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)安(an)全兌付，其核(he)心邏(luo)輯是(shi)放慢腳步，完成債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)結(jie)構(gou)切換，保證(zheng)現金流(liu)安(an)全，驅動業(ye)務(wu)轉型(xing)發展。

　　第二，去(qu)庫存攬現(xian)金，以(yi)銷定支(zhi)穩經(jing)營(ying)。與過去(qu)依賴融資(zi)現(xian)金流，忽視經(jing)營(ying)性(xing)現(xian)金流，以(yi)高負債(zhai)驅動發展相比，如今上市(shi)房(fang)企對經(jing)營(ying)性(xing)現(xian)金流回正的重視程度前所未有。

　　從標桿(gan)房企掌舵人(ren)對市場的預判來看，密切跟(gen)進(jin)各地政(zheng)策變化(hua)，進(jin)一(yi)步加(jia)大(da)存貨去化(hua)力度，是當前最(zui)重要的工作之一(yi)。具體實施(shi)路徑(jing)有(you)三種(zhong)，一(yi)是以(yi)“有(you)回(hui)(hui)款(kuan)的銷售”為目標，用各種(zhong)手段促銷回(hui)(hui)籠現(xian)金(jin)；二(er)是加(jia)大(da)流動性較低的大(da)宗(zong)資產(chan)變現(xian)力度，盤活“沉(chen)睡”資產(chan)；三是縮減(jian)營銷費用、管理費用以(yi)及財務費用等成本支出，“以(yi)銷定(ding)(ding)支”穩定(ding)(ding)經營盤面。

　　第三，減投資慎拿地，輕(qing)重并舉謀轉(zhuan)型。隨著行業(ye)(ye)調(diao)整推進，單一依賴(lai)地產開發(fa)業(ye)(ye)務的(de)(de)(de)模式已難以持續。從今(jin)年(nian)中(zhong)報實現(xian)盈(ying)利的(de)(de)(de)上市(shi)房企表現(xian)來看(kan)，地產開發(fa)業(ye)(ye)務同樣也有(you)所下滑，但商業(ye)(ye)、長(chang)租公寓、物業(ye)(ye)等經營(ying)性(xing)業(ye)(ye)務對業(ye)(ye)績的(de)(de)(de)貢(gong)獻卻在持續提升，成為穩定(ding)營(ying)收的(de)(de)(de)第二增長(chang)點(dian)。

　　與過去動不動投(tou)資百億(yi)元大盤相比，當前頭(tou)部房企對業務轉型的(de)戰略舉(ju)措趨于一致，共識是(shi)謹(jin)慎投(tou)資、只做有(you)把握的(de)項目以(yi)及合理(li)布局(ju)多元化(hua)業務。簡(jian)言之，投(tou)資策略已從“沖規(gui)模(mo)”轉為“保利潤(run)”。

　　在開發業務方面，頭部房企(qi)多聚(ju)焦調整投資結構(gou)，關(guan)注(zhu)拿地質(zhi)量，以增量項目較高的(de)毛利率帶動整體毛利率企(qi)穩，同時(shi)優化產品結構(gou)，提升產品溢價能(neng)力。在經(jing)營(ying)性業務方面，頭部房企(qi)正在探索(suo)新(xin)發展(zhan)模式(shi)，完善業務布局。比如(ru)，通(tong)過開辟(pi)購物中心(xin)等(deng)經(jing)營(ying)性不動產輕(qing)資產管理賽(sai)道，以及以代建(jian)、文體、租賃住(zhu)房等(deng)為代表的(de)生(sheng)態圈(quan)要素型業務，構(gou)建(jian)“第(di)(di)二曲線”甚至“第(di)(di)三曲線”，助力公司在行業波動中穿越周期，釋放(fang)內生(sheng)式(shi)增長新(xin)動能(neng)。

　　對(dui)于行業(ye)未來(lai)發展(zhan)(zhan)趨勢，筆者相(xiang)信，在循序漸進的政策(ce)支持下，市(shi)場需求復(fu)蘇會積蓄能量，為新發展(zhan)(zhan)階段(duan)的到來(lai)提供土壤，助力(li)行業(ye)盡快踏上健康發展(zhan)(zhan)之路。