2021年(nian)以來(lai)，北京地區(qu)限競房成(cheng)交呈現加速趨勢(shi)。中原地產數據顯示，一(yi)季度(du)限競房成(cheng)交高達7200套，遠超近年(nian)同(tong)期成(cheng)交數量(liang)。截至4月中旬，北京地區(qu)限競房自2018年(nian)以來(lai)成(cheng)交總套數達到64445套，限競房住(zhu)宅去化進入尾聲。成(cheng)交明顯提速的(de)限競房項目在(zai)很大程度(du)上也提升(sheng)了北京整體(ti)新(xin)房市場(chang)的(de)活躍度(du)。

　　去化進一步加大

　　從成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)套數來看，2021年(nian)(nian)(nian)1月至4月中旬，北(bei)(bei)京地(di)區合(he)計成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)限競房8778套，延續(xu)了2020年(nian)(nian)(nian)下半年(nian)(nian)(nian)的井(jing)噴態勢。2018年(nian)(nian)(nian)，北(bei)(bei)京地(di)區成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)限競房4441套。此后，受限競房土地(di)加速出讓、項目扎堆入市(shi)大力(li)度促(cu)銷等因素(su)影響(xiang)，限競房出讓套數逐年(nian)(nian)(nian)走高。2019年(nian)(nian)(nian)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)20617套；2020年(nian)(nian)(nian)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)30609套，創(chuang)下歷(li)史新高。

　　從(cong)目前限競房新增(zeng)數(shu)據看，限競房出現了供(gong)小(xiao)于求的局面，一改前期(qi)扎堆積(ji)壓態(tai)勢。2021年(nian)以(yi)來，北(bei)(bei)京地(di)區(qu)新增(zeng)供(gong)應(ying)(ying)套(tao)數(shu)僅為3443套(tao)，新增(zeng)供(gong)應(ying)(ying)面積(ji)為31.5萬平(ping)方(fang)米，新增(zeng)供(gong)應(ying)(ying)擬售均價為42873元/平(ping)方(fang)米，新增(zeng)供(gong)應(ying)(ying)擬售金額為135.04億(yi)元。同一時期(qi)，北(bei)(bei)京地(di)區(qu)成交金額達到434.42億(yi)元，成交套(tao)數(shu)達到8778套(tao)。

　　從成交均價看，最近幾年北京地區(qu)(qu)限競(jing)房(fang)保持(chi)平穩(wen)態勢(shi)。2021年1月至(zhi)4月中旬，北京地區(qu)(qu)限競(jing)房(fang)成交均價為(wei)47854元/平方(fang)(fang)米(mi)；2018年至(zhi)2020年，成交均價分別為(wei)49208元/平方(fang)(fang)米(mi)、48501元/平方(fang)(fang)米(mi)和47490元/平方(fang)(fang)米(mi)。

　　經歷(li)了近3年多的去化，北京(jing)地區限競(jing)房可(ke)(ke)(ke)售存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)趨于低位(wei)。截至目前(qian)，北京(jing)地區可(ke)(ke)(ke)售存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)套(tao)數為25387套(tao)，可(ke)(ke)(ke)售面(mian)積(ji)為315.85萬(wan)平(ping)方米，遠(yuan)低于2020年和2019年。2020年，可(ke)(ke)(ke)售存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)套(tao)數為34453套(tao)，可(ke)(ke)(ke)售存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)面(mian)積(ji)為413萬(wan)平(ping)方米。2019年，北京(jing)限競(jing)房可(ke)(ke)(ke)售存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)套(tao)數為33607套(tao)，可(ke)(ke)(ke)售存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)面(mian)積(ji)為406.04萬(wan)平(ping)方米。

　　延續漲價態勢

　　持續增長的限競房成交(jiao)量一定程度(du)上也提升了北(bei)京樓市的整體活(huo)躍度(du)。

　　中原地(di)產數據顯示，一季(ji)度，北京(jing)限競房累(lei)計成交(jiao)7200套(tao)，遠超往年(nian)同期(qi)。同期(qi)，北京(jing)成交(jiao)新建住宅(zhai)網簽合計達(da)(da)到1.3萬(wan)套(tao)，達(da)(da)到近8年(nian)來最高點，同比2020年(nian)上漲(zhang)明顯，甚至相比疫情暴發之前(qian)的幾(ji)個年(nian)度，也(ye)出現了較大幅(fu)度增(zeng)長。

　　中原地產首席分析師張大(da)偉分析認(ren)為(wei)，一季度(du)北(bei)(bei)京樓市整體相(xiang)對活躍，從市場數(shu)據看，成交量刷新了調控(kong)后的新高。從調控(kong)政(zheng)策角(jiao)度(du)看，一旦市場過(guo)熱就會(hui)有調控(kong)的預期(qi)(qi)長期(qi)(qi)存(cun)在，一定程度(du)上抑(yi)制了市場過(guo)熱。當下北(bei)(bei)京樓市處于“暖冬”，遠(yuan)遠(yuan)未到(dao)“小(xiao)陽春(chun)”。但考慮到(dao)經營貸嚴查等因素影響，整體市場預計見(jian)底企穩(wen)是主流趨勢。

　　張大偉(wei)指(zhi)出，北(bei)京樓市經過持續(xu)4年(nian)(nian)的(de)(de)低迷，在2021年(nian)(nian)逐漸企穩，新房(fang)(fang)(fang)成交量(liang)放大，以學區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)為(wei)代表的(de)(de)二(er)手房(fang)(fang)(fang)價格出現(xian)明(ming)顯上漲(zhang)。在全球(qiu)量(liang)化寬松(song)背景下，北(bei)京地(di)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場景氣度有所提升的(de)(de)苗頭已經顯現(xian)。從(cong)分區(qu)(qu)域看，北(bei)京五(wu)環內房(fang)(fang)(fang)價上漲(zhang)相(xiang)對明(ming)顯，但五(wu)環外(wai)，價格戰依然明(ming)顯。不論是新房(fang)(fang)(fang)還(huan)是二(er)手房(fang)(fang)(fang)，五(wu)環外(wai)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價今年(nian)(nian)很(hen)難看到上漲(zhang)，特別(bie)是亦(yi)莊、順義、房(fang)(fang)(fang)山(shan)等地(di)區(qu)(qu)。但對于購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)來(lai)說(shuo)，期(qi)望(wang)這些地(di)區(qu)(qu)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價明(ming)顯下調也(ye)不太可能。

　　不限價地塊增多

　　“全(quan)國其他城市房(fang)價普遍(bian)上漲，而北(bei)京已連續跌(die)了多(duo)年(nian)。從(cong)全(quan)國范圍看，北(bei)京地(di)區樓(lou)市的(de)性價比也(ye)開始顯(xian)現(xian)。”張大(da)偉強調，“回(hui)顧過去4年(nian)的(de)北(bei)京房(fang)地(di)產市場(chang)，熱點(dian)肯定集中在中小戶型的(de)限競(jing)房(fang)上，井噴供應給了購房(fang)者較低的(de)購房(fang)門檻。但是，目前北(bei)京地(di)區市場(chang)供應結構出(chu)(chu)現(xian)了一(yi)定變(bian)化(hua)，不限價地(di)塊出(chu)(chu)讓(rang)增多(duo)、不限價項目建設(she)和出(chu)(chu)售逐漸代替限競(jing)房(fang)成為(wei)市場(chang)主(zhu)力，使得新房(fang)市場(chang)成交均價企穩回(hui)升。二手房(fang)方面(mian)，以學(xue)區房(fang)為(wei)代表的(de)核心(xin)區域(yu)二手房(fang)出(chu)(chu)現(xian)明顯(xian)異動(dong)，出(chu)(chu)國留學(xue)人(ren)數(shu)減(jian)少(shao)導致(zhi)學(xue)區房(fang)需求增加(jia)，帶動(dong)二手房(fang)均價走高(gao)。”

　　近日，北京市自(zi)然規劃(hua)局網站發布今年第一批集(ji)中(zhong)供地(di)(di)(di)的(de)名(ming)單。據統計，本次集(ji)中(zhong)供地(di)(di)(di)共有30宗經營(ying)性土地(di)(di)(di)，總用(yong)(yong)地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)超過(guo)168萬平方米(mi)(mi)，建(jian)(jian)(jian)筑規模高達344.6萬平方米(mi)(mi)，起拍(pai)價(jia)總額(e)高達1035.81億元。在30宗地(di)(di)(di)塊(kuai)中(zhong)，位(wei)于(yu)中(zhong)心(xin)城(cheng)區(qu)(qu)項目(mu)有15宗，建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)約(yue)(yue)73萬平方米(mi)(mi)，占比約(yue)(yue)43%。其(qi)中(zhong)，朝陽區(qu)(qu)10宗，建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)約(yue)(yue)41萬平方米(mi)(mi)；海淀區(qu)(qu)兩宗，建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)約(yue)(yue)11萬平方米(mi)(mi)；豐臺區(qu)(qu)兩宗，建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)約(yue)(yue)17萬平方米(mi)(mi)；石景山區(qu)(qu)1宗，建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)約(yue)(yue)4萬平方米(mi)(mi)。

　　與前(qian)幾年占據北(bei)京(jing)土地市(shi)場的限競房項(xiang)目不(bu)同(tong)，此次(ci)集中(zhong)供應的項(xiang)目中(zhong)首(shou)次(ci)引(yin)入了房屋銷售(shou)(shou)(shou)(shou)價(jia)格(ge)引(yin)導(dao)機(ji)制，未來(lai)上市(shi)房價(jia)作(zuo)為(wei)重要政策工具之一(yi)，由(you)過(guo)去(qu)預售(shou)(shou)(shou)(shou)環(huan)(huan)節(jie)引(yin)導(dao)前(qian)置到土地出讓環(huan)(huan)節(jie)，由(you)住建、規自部門、區(qu)政府組成(cheng)聯席會，共同(tong)研究每一(yi)地塊(kuai)房屋銷售(shou)(shou)(shou)(shou)價(jia)格(ge)指(zhi)導(dao)意見，并在(zai)公(gong)告期(qi)對外告知，開發企業在(zai)土地競買環(huan)(huan)節(jie)將提交房屋銷售(shou)(shou)(shou)(shou)的價(jia)格(ge)承諾，作(zuo)為(wei)未來(lai)辦理(li)預售(shou)(shou)(shou)(shou)的前(qian)置條件。

　　此外，針(zhen)對位于朝(chao)陽(yang)、海(hai)淀、副中心區位條(tiao)件(jian)較好的(de)6宗地塊(kuai)項目，采取了競報政府持有商品住宅產權份額的(de)交易(yi)方式，引導(dao)開發企業理性競買，通過政府和個人(ren)共有產權的(de)方式，有效減輕購房(fang)人(ren)負擔，充分(fen)滿足居(ju)民自住需(xu)求。