多(duo)家房(fang)產中(zhong)介(jie)近日(ri)重(zhong)啟“商(shang)(shang)辦(ban)(ban)房(fang)”交易板(ban)塊,門店公開(kai)代理商(shang)(shang)辦(ban)(ban)房(fang)源。但(dan)在限購、限貸(dai)重(zhong)壓下,“商(shang)(shang)辦(ban)(ban)房(fang)”重(zhong)新上市并未引來(lai)太多(duo)關注。“連(lian)70年產權住宅都賣不出(chu)去,誰買‘商(shang)(shang)辦(ban)(ban)’?”有中(zhong)介(jie)經紀人(ren)透露(lu),相比(bi)“3·26新政”前,“商(shang)(shang)辦(ban)(ban)房(fang)”部分房(fang)源跳水約百(bai)萬(wan)元(yuan)。
資(zi)料圖:山西太(tai)原,置業顧問向民眾推薦(jian)商品(pin)房戶型。 中(zhong)新社記(ji)者 韋亮 攝
交易(yi)重啟依然難(nan)逃限購
“商辦房(fang)”由“商住(zhu)兩用房(fang)”脫(tuo)胎而來,這類房(fang)產從規劃上本(ben)是商業、辦公項目,經開發商擅自更(geng)改規劃、加裝部分住(zhu)宅設施,搖身一變成為所謂的“商住(zhu)兩用房(fang)”。
今年3月26日,本市針對商業辦(ban)(ban)公(gong)項(xiang)目進行限購。各大中介在(zai)重(zhong)壓執法(fa)下(xia)紛紛下(xia)架商辦(ban)(ban)房源,“商住房”一詞甚至因(yin)違(wei)規宣傳而被(bei)網站刪除。于是(shi),此次鏈家等(deng)多(duo)家房屋中介重(zhong)啟代(dai)理(li),宣傳頁面上只見(jian)“商辦(ban)(ban)”,不(bu)見(jian)“商住”。
雖然可(ke)以(yi)委托給中(zhong)介機構(gou)代(dai)理交易,但是商辦(ban)項(xiang)目依然面(mian)(mian)臨著極為嚴苛的條件:新建(jian)商業、辦(ban)公項(xiang)目最小(xiao)分割單(dan)元不(bu)得低于(yu)500平方米,且不(bu)得面(mian)(mian)向(xiang)個人銷售;存(cun)量商辦(ban)項(xiang)目可(ke)以(yi)銷售給個人,但執行嚴格限購政(zheng)策的同時,也不(bu)得辦(ban)理銀行貸款。
從目前(qian)市場來(lai)看,一些在“3·26新(xin)政”前(qian)成交的(de)二手商(shang)辦房(fang)將是中介代理(li)的(de)主要房(fang)源。雖然(ran)已(yi)對外聲稱將重新(xin)代理(li)交易,但(dan)記者昨(zuo)天登(deng)錄鏈家(jia)網查(cha)詢此前(qian)多個“商(shang)住房(fang)”小區發現(xian),依然(ran)沒(mei)有房(fang)源掛(gua)出來(lai)。多位鏈家(jia)經紀人介紹,由于系(xi)統問題,商(shang)辦房(fang)源昨(zuo)晚才開始錄入,尚(shang)未掛(gua)網。
時隔多月(yue)成交價大跳水
對(dui)于商(shang)辦房(fang)源的(de)交易前(qian)景,業內(nei)并不看好。
“二手(shou)住(zhu)宅都賣(mai)不(bu)動,別說商辦房(fang)了(le)。”經紀人小陳舉例(li)說,北苑家(jia)園一(yi)套(tao)66平方米(mi)的一(yi)居室,此前同戶型最高賣(mai)到(dao)484萬(wan)(wan)元(yuan),該房(fang)源以470萬(wan)(wan)元(yuan)的價格入市“死扛(kang)”一(yi)個月,如(ru)今降到(dao)430萬(wan)(wan)元(yuan)依然沒能成交。
雖然在(zai)“3·26新政”前成交的(de)(de)二手商(shang)辦(ban)(ban)房可(ke)以(yi)出售給個人(ren),但對購房資格的(de)(de)要(yao)求十(shi)分(fen)嚴苛:名下在(zai)京(jing)無(wu)住房和商(shang)辦(ban)(ban)類房產記錄(lu);在(zai)京(jing)已連續(xu)五(wu)年(nian)繳納社會保(bao)險(xian)或者連續(xu)五(wu)年(nian)繳納個人(ren)所得稅(shui)。條件與普(pu)通住宅限購相當,而商(shang)辦(ban)(ban)房產權只有(you)四五(wu)十(shi)年(nian)。
“現(xian)在(zai)(zai)商辦(ban)比(bi)住宅唯一(yi)的優勢就是價格低。”鏈家經紀人小(xiao)于出示了(le)目前給美立方(fang)商辦(ban)項(xiang)目業主(zhu)的參考報價:一(yi)套77平方(fang)米的商辦(ban)房,總(zong)價220萬(wan)元(yuan)(yuan)至(zhi)250萬(wan)元(yuan)(yuan);但在(zai)(zai)“3·26新政”前,同(tong)戶型最(zui)高賣到388萬(wan)元(yuan)(yuan),一(yi)般報價也在(zai)(zai)320萬(wan)元(yuan)(yuan)至(zhi)340萬(wan)元(yuan)(yuan)。
麥田地產(chan)也已開放二(er)手商(shang)辦(ban)房交(jiao)易(yi),成(cheng)交(jiao)量不高,價格依然大降(jiang)。麥田地產(chan)中介經紀人介紹:前不久美立(li)方(fang)以(yi)160萬元(yuan)成(cheng)交(jiao)一套57平(ping)方(fang)米的商(shang)辦(ban)房,但(dan)新政前最高報(bao)價曾達到275萬元(yuan);N次方(fang)小區5月(yue)時也成(cheng)交(jiao)了(le)(le)一套65平(ping)方(fang)米的商(shang)辦(ban)房,價格從過(guo)去(qu)的320萬元(yuan)降(jiang)到了(le)(le)216萬元(yuan)。“總的來看(kan),降(jiang)價幾(ji)十萬、甚至百萬元(yuan)才能成(cheng)交(jiao),要不沒人買。”
資料圖。孫睿 攝
前(qian)景暗淡業主“解套”難(nan)
“火的時候(hou),美(mei)立方小區一(yi)個月就(jiu)能成交10多單甚至20多單。”隔了4個月,小于已不再(zai)看好(hao)商辦房成交量。
過去4個月,商辦項目的成交(jiao)量陷(xian)入“冰(bing)封”狀(zhuang)態。
中原地產統計數(shu)據(ju)顯示,限購3個(ge)月來,整體(ti)市(shi)場成(cheng)交(jiao)全面降溫,所(suo)有商業類項(xiang)目的(de)簽約數(shu)據(ju)合計僅2902套,環比調控前3個(ge)月的(de)14406套跌(die)幅達80%;剔除其中的(de)寫(xie)字樓、商業,實際商辦類簽約接近于(yu)零。
價格(ge)的(de)(de)過度下降(jiang)也很難(nan)讓賣家(jia)點頭促成交易。去年9月(yue),市民林女士(shi)以180萬(wan)元的(de)(de)價格(ge)購(gou)得潤楓欣尚一套商辦(ban)房(fang),今年3月(yue)房(fang)子(zi)漲到230萬(wan)元。“如果價格(ge)低于買房(fang)時(shi)的(de)(de)180萬(wan),那我就不可(ke)能出售。”她說。
“此類(lei)物業的(de)投(tou)資價值和持有價值明(ming)顯減少了。”易居研究(jiu)院智庫中心(xin)研究(jiu)總監嚴(yan)躍進說,如果地段好,商辦(ban)房(fang)(fang)后續改變為租(zu)賃的(de)可(ke)能(neng)性較(jiao)大。不過(guo)目前(qian)商辦(ban)房(fang)(fang)集中在(zai)大興、房(fang)(fang)山、順義、昌平(ping)等區域,體(ti)量較(jiao)大,無論是租(zu)賃還是出售“解套”都有點難。記者 曹政 實習生 黃仕明(ming)
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