商辦還能怎(zen)么“辦”?
來源:北京晚報
3.26新政,使得(de)4、5月北(bei)(bei)京(jing)(jing)商(shang)辦(ban)產品成交經歷“斷崖式”下降(jiang)。近期,北(bei)(bei)京(jing)(jing)先后處(chu)罰(fa)多家(jia)違(wei)規銷售(shou)(shou)商(shang)辦(ban)類(lei)項目(mu)。目(mu)前,北(bei)(bei)京(jing)(jing)大(da)多數項目(mu)停止商(shang)辦(ban)產品銷售(shou)(shou),樣板(ban)間也被(bei)拆除。未來,北(bei)(bei)京(jing)(jing)市場中大(da)規模的商(shang)辦(ban)類(lei)項目(mu)將(jiang)何去何從?
市相
不批貸、積壓貨
遠郊商辦交易停滯
商(shang)(shang)(shang)辦(ban)類產品出(chu)貨(huo)難,不少開發商(shang)(shang)(shang)將目光轉回到商(shang)(shang)(shang)業地產的老本(ben)行——商(shang)(shang)(shang)鋪業務。“這(zhe)種情況很多,商(shang)(shang)(shang)辦(ban)賣(mai)不出(chu)去,借(jie)政(zheng)策東風(feng)賣(mai)商(shang)(shang)(shang)鋪。”通州某商(shang)(shang)(shang)辦(ban)類項目銷售負責人告訴記者,新政(zheng)后商(shang)(shang)(shang)辦(ban)不許分割到500平方米以下,現(xian)在市(shi)面(mian)上(shang)遺(yi)留的小(xiao)面(mian)積低總價商(shang)(shang)(shang)鋪,理論上(shang)還挺受歡迎的,算絕(jue)版產品。
問及銷(xiao)售情況(kuang),他也坦言,現在剛開(kai)盤,還(huan)沒有啟動蓄客(ke),所以(yi)賣得談(tan)不上好壞,來的基本都是老業(ye)主。
然而記者走進幾(ji)家商(shang)辦類項目(mu)的(de)售樓處,幾(ji)乎沒(mei)有(you)看房人,有(you)多(duo)位置業顧問表(biao)示,已連續(xu)好幾(ji)個星期未見(jian)一位有(you)效(xiao)客戶(hu)。
對(dui)于商辦項(xiang)目而言,更為棘手的(de)是(shi),銀行遲遲不(bu)予客戶批貸。一位不(bu)愿透露姓(xing)名的(de)商辦類項(xiang)目負責人(ren)稱,各家(jia)企(qi)業都在想辦法,“銀行方面(mian)傳來消息在等(deng)銀監會信號,說是(shi)6月份(fen)出規定。”記(ji)者(zhe)也以購房人(ren)身份(fen)致電工商、建設(she)等(deng)銀行個貸中心(xin),均被告知目前(qian)商辦類產品暫不(bu)批貸。
更讓開發商(shang)(shang)頭疼的是,即使銷(xiao)售出手(shou)中商(shang)(shang)鋪,仍有大(da)量商(shang)(shang)辦類產品積壓。“前兩年受市場鼓舞,一沖動拿下好幾(ji)個商(shang)(shang)業地塊,沒想到(dao)項目(mu)未入市前便成雞肋。”一位(wei)房(fang)企人士慨嘆道,現如(ru)今,被(bei)手(shou)中上萬套商(shang)(shang)住房(fang)源困住的房(fang)企并不在少數。
“目(mu)前看各(ge)家(jia)都(dou)沒有(you)找(zhao)到合適的解決辦(ban)(ban)法。對(dui)(dui)于好(hao)位置的商辦(ban)(ban)類(lei)物業(ye),可以(yi)當做寫字樓銷售。但對(dui)(dui)于遠郊(jiao)區的商辦(ban)(ban)類(lei)物業(ye),去化難度非常大,且這類(lei)物業(ye)自持難度也非常大。由于租金跟(gen)不上(shang),地價(jia)都(dou)收不回來。”上(shang)述房(fang)企人士如是(shi)說。
沒(mei)人買(mai)、不批貸、積(ji)壓貨,新政對(dui)商辦(ban)市場最(zui)大的(de)(de)殺傷(shang)仍是(shi),分割不得低于500平(ping)方(fang)米。“對(dui)于貸款和(he)購(gou)買(mai)資質限制都可以(yi)解決。通州(zhou)商辦(ban)限購(gou)早有先例,按‘通州(zhou)模式’給客戶辦(ban)公司就可以(yi)解決。”然而上述房企人士(shi)告訴記者,“500平(ping)這(zhe)事兒,團隊內部天天做方(fang)案(an)(an)上會,但到現在也沒(mei)什么(me)好的(de)(de)解決方(fang)案(an)(an)。”他坦(tan)言,最(zui)后肯定是(shi)要賣的(de)(de),(自持)租的(de)(de)可能性(xing)非常小。
變招1
找好接盤俠 整棟出售
如今,北京的(de)政策、市場環境下,開發、運營大體量的(de)商業、辦公(gong)空(kong)間已非(fei)易事,此時(shi)找好下家切割銷售(shou)無疑是不錯(cuo)的(de)選(xuan)擇。
據悉,遠(yuan)(yuan)洋地(di)(di)(di)產(chan)在北(bei)京通(tong)州運河(he)核心(xin)區擁有一個大(da)型商(shang)業開發項(xiang)目,遠(yuan)(yuan)洋地(di)(di)(di)產(chan)2016年年報披露(lu),通(tong)州核心(xin)區地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)項(xiang)目總建筑面(mian)積47.9萬平方(fang)米,可售樓面(mian)面(mian)積33.4萬平方(fang)米,遠(yuan)(yuan)洋地(di)(di)(di)產(chan)持有該項(xiang)目50%權益(yi),項(xiang)目另(ling)一合作方(fang)是(shi)臺灣新光(guang)集(ji)團。去年,北(bei)京萬科(ke)以收(shou)購方(fang)式從(cong)遠(yuan)(yuan)洋地(di)(di)(di)產(chan)獲得了大(da)都會濱江項(xiang)目地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)開發權益(yi),接手(shou)后迅速推進建設為兩棟商(shang)務型公寓。
根(gen)據地塊(kuai)項目規劃,該宗(zong)地塊(kuai)將建成兩棟高為23層商務(wu)型(xing)公寓(yu),提(ti)供1053戶公寓(yu)住(zhu)宅,估算總投資超(chao)過10億元。
變招2
創新產品滿足需求
而對(dui)于(yu)商辦產品來說,隨著市場的(de)調整,開發商也在(zai)嘗試這不同的(de)方式,以求能夠找到更適宜市場的(de)模(mo)式。
對(dui)于此,36氪CEO劉成城就認為,針對(dui)企業來說(shuo),當下時代給(gei)公(gong)司(si)組織帶來最大的改變就是(shi):組織開(kai)放、去權威化。
“如(ru)同蘋果公(gong)司(si)的辦(ban)公(gong)樓設計得(de)像一(yi)座巨大飛船,FACEBOOK總部像一(yi)個(ge)(ge)迪(di)士尼游(you)樂(le)園,而谷歌公(gong)司(si)的辦(ban)公(gong)室(shi)則像一(yi)個(ge)(ge)巨型的游(you)樂(le)場。整個(ge)(ge)工作環境成為一(yi)個(ge)(ge)與時(shi)俱進的跨場所概(gai)念、娛(yu)(yu)樂(le)化(hua)、科(ke)技(ji)(ji)、時(shi)尚乃至健康的全維(wei)度辦(ban)公(gong)+休閑(xian)娛(yu)(yu)樂(le)場所,才(cai)能讓最(zui)富創造力(li)的新(xin)一(yi)代(dai)高科(ke)技(ji)(ji)人才(cai),釋放出最(zui)大的創新(xin)活力(li)。”劉(liu)成城說道。
正是基于(yu)“創新(xin)(xin)”需求(qiu),中(zhong)國金(jin)茂也在嘗試(shi)著產品及運(yun)營方面的(de)創新(xin)(xin)。其在近(jin)期推出的(de)金(jin)茂廣(guang)場便(bian)是力(li)求(qiu)打造出集科技、創新(xin)(xin)為一體的(de)商辦空(kong)間。
“人(ren)的需求及其帶來的對(dui)整個商(shang)辦產(chan)業(ye)的影響,是(shi)決定未來商(shang)辦功能(neng)的核心要(yao)素,這也(ye)是(shi)金(jin)茂廣場無邊界城市綜(zong)合(he)體應運(yun)而生的根本原(yuan)因。”中國金(jin)茂北京公司副總經理牛毅說道。
按照金(jin)茂廣場的(de)規劃,整個(ge)(ge)(ge)項目將能(neng)夠提供出(chu)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)開(kai)放(fang)、主題(ti)樂園式的(de)新商(shang)辦環(huan)境。整個(ge)(ge)(ge)商(shang)辦環(huan)境的(de)設(she)計(ji)將是集寫字樓、室外(wai)跑道、園林、特色(se)餐廳、美術館、時尚店(dian)、社交空間、新科技體驗館等組(zu)成一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)混搭的(de)微型無邊(bian)(bian)界城市、無邊(bian)(bian)界的(de)高端(duan)辦公(gong)區域。
“除去空(kong)(kong)間外(wai),中(zhong)國金(jin)茂(mao)(mao)將具有(you)金(jin)茂(mao)(mao)特色(se)的全健康(kang)辦公新物種(zhong)。從寫字樓LEED金(jin)級標準及源(yuan)自于(yu)金(jin)茂(mao)(mao)大(da)廈的空(kong)(kong)氣質量管(guan)理(li)小組,到(dao)主題化的大(da)面積互動公園,四季空(kong)(kong)中(zhong)跑(pao)道,確保大(da)家在工作時有(you)一個像金(jin)茂(mao)(mao)住(zhu)宅一樣的健康(kang)環境。”牛毅說道。
與此(ci)同時,金(jin)茂(mao)(mao)廣(guang)場還(huan)將構建(jian)一個大(da)金(jin)茂(mao)(mao)商(shang)辦(ban)新生態。不但鏈接金(jin)茂(mao)(mao)體系內(nei)的商(shang)辦(ban)資(zi)源,比如金(jin)茂(mao)(mao)的金(jin)融,金(jin)茂(mao)(mao)的創投(tou)基(ji)金(jin),金(jin)茂(mao)(mao)的科技,金(jin)茂(mao)(mao)的全國12家五星酒店(dian),金(jin)茂(mao)(mao)的健康資(zi)源,還(huan)包括和(he)國內(nei)一線(xian)的孵化器,創投(tou)公司(si),并且通(tong)過(guo)與中(zhong)關村科技園(yuan)的良好互動,為(wei)金(jin)茂(mao)(mao)廣(guang)場構建(jian)一個全產業鏈的社交生態和(he)服務。
變招3
“商改辦”以求增值
被禁止散售(shou)的(de)商業變(bian)身為房企自持的(de)寫字樓,成為一條新的(de)出(chu)路(lu)。
目(mu)前,市(shi)場對(dui)于零售物(wu)業的(de)(de)估(gu)值低于辦(ban)公(gong)(gong)物(wu)業。仲量聯行近期的(de)(de)研究(jiu)就顯(xian)示(shi),盡(jin)管2016年(nian)的(de)(de)辦(ban)公(gong)(gong)樓需求趨于疲軟,但新竣工的(de)(de)優質(zhi)辦(ban)公(gong)(gong)樓項(xiang)目(mu)上(shang)市(shi)后,招商租賃速度驚人。這表明,市(shi)場對(dui)優質(zhi)辦(ban)公(gong)(gong)空間(jian)的(de)(de)需求仍未得到滿足(zu)。自2010年(nian)以(yi)來,大型辦(ban)公(gong)(gong)樓項(xiang)目(mu)入市(shi)后,入住率基(ji)本能在一年(nian)內(nei)達到70%。
北京辦公樓市場的(de)當前形勢使“商轉辦”改造頗具吸引力,如果投(tou)資(zi)者眼光獨到、方法得(de)當,選(xuan)擇“增(zeng)值型”投(tou)資(zi)策(ce)略被認為(wei)是一條(tiao)獲(huo)得(de)更高(gao)回報的(de)理想投(tou)資(zi)途徑。
據記者了解,北京近兩年(nian)不乏(fa)“商改辦(ban)”的(de)案例。于去年(nian)關門的(de)太陽宮百(bai)盛(sheng)店,目前已有一家(jia)基金操作,將(jiang)改造成寫字(zi)樓。而三里屯(tun)的(de)標志性建筑(zhu)盈科(ke)中心的(de)太平洋(yang)百(bai)貨自關門后,也已改造成辦(ban)公空間(jian)。
不(bu)過,這樣的(de)設想也并(bing)不(bu)一定成功。仲(zhong)量聯行表示,建筑的(de)位置和(he)結構可能會帶來限制,因此并(bing)非所有建筑都適(shi)合進(jin)行“商改辦”改造(zao)。
變招4
長租公寓盤活閑置資產
伴隨著存量房市場的升溫,長(chang)租(zu)(zu)公寓成為房企發展多(duo)元(yuan)業(ye)務的新舞臺。目前,包括萬科、龍湖、旭(xu)輝在內的多(duo)家標桿企業(ye)都已入局長(chang)租(zu)(zu)公寓,但(dan)因(yin)企業(ye)基因(yin)不同,市場上的長(chang)租(zu)(zu)公寓也各(ge)有千(qian)秋,互為補充。
除了常見的輕資(zi)產(chan)(chan)模式外,各家(jia)房企也想(xiang)將自己手中的閑置商辦物(wu)業盤活。以萬科為例,泊寓北京已獲(huo)取項目13個(ge),其中輕資(zi)產(chan)(chan)項目9個(ge),重資(zi)產(chan)(chan)項目4個(ge)。
6月9日,石榴(liu)集團也在(zai)北京發布旗下長租公(gong)園——熊貓公(gong)寓(yu),以求在(zai)存(cun)量市場有所建樹。據(ju)相關(guan)負責人(ren)介紹,除石榴(liu)集團自(zi)持的(de)房(fang)地產資源之外,熊貓公(gong)寓(yu)還(huan)擁(yong)有石榴(liu)集團的(de)市場房(fang)源和合作商房(fang)源。另(ling)外,多年(nian)的(de)小戶型產品經驗,也使得熊貓公(gong)寓(yu)的(de)產品在(zai)設(she)計和施工(gong)方面更貼合公(gong)寓(yu)產品的(de)需求。
在服(fu)(fu)務方(fang)面,熊(xiong)貓公寓(yu)深(shen)挖一(yi)二線城市青年的(de)生活需(xu)求(qiu),并結合石榴集團豐富的(de)物業管理(li)經驗(yan),推出8+8服(fu)(fu)務體(ti)系。超(chao)大空間(jian)的(de)公共區(qu)域是熊(xiong)貓公寓(yu)的(de)一(yi)大特色,包含無人超(chao)市區(qu)、咖啡休閑區(qu)、科技體(ti)驗(yan)區(qu)、陽光健身區(qu)、公共廚房區(qu)、烘干熨燙區(qu)、快遞收發區(qu)和電玩按(an)摩區(qu)等八大免費服(fu)(fu)務區(qu)域。在共享經濟時代背景下,熊(xiong)貓公寓(yu)更注重打(da)造(zao)“社群(qun)”與“圈層(ceng)”。
變招5
專業機構分包運營
目(mu)前,中國(guo)的(de)(de)存量商業(ye)(ye)已經超過了20億(yi)平方米,存量商業(ye)(ye)會產(chan)生巨(ju)大(da)租賃和買(mai)賣需求(qiu)。在(zai)巨(ju)大(da)的(de)(de)市場需求(qiu)面前,商業(ye)(ye)地(di)產(chan)市場卻存在(zai)著信息不(bu)對稱、商業(ye)(ye)地(di)產(chan)金(jin)融(rong)工具不(bu)足、缺少(shao)大(da)數據(ju)的(de)(de)支持(chi)、專業(ye)(ye)化水(shui)平低(di)等痛點,這些行業(ye)(ye)痛點不(bu)能簡(jian)單依(yi)靠(kao)強銷手段、提高銷售傭金(jin)比例來(lai)解決。
對(dui)于中(zhong)小企業(ye)(ye)而言,商(shang)業(ye)(ye)運(yun)(yun)營(ying)能(neng)力較(jiao)差,將(jiang)商(shang)業(ye)(ye)交于商(shang)辦(ban)類(lei)運(yun)(yun)營(ying)平(ping)臺也不失為(wei)一(yi)種選擇。良好的(de)(de)(de)(de)運(yun)(yun)營(ying)平(ping)臺也成為(wei)企業(ye)(ye)所青睞的(de)(de)(de)(de)對(dui)象。以(yi)(yi)優(you)(you)(you)鋪(pu)網為(wei)例(li),自品牌(pai)發布(bu)以(yi)(yi)來,優(you)(you)(you)鋪(pu)先后(hou)獲得了(le)多家機(ji)構的(de)(de)(de)(de)投資,包括毛(mao)大慶旗下的(de)(de)(de)(de)優(you)(you)(you)享創智、以(yi)(yi)及中(zhong)投置地(di)、中(zhong)投合眾資本等機(ji)構,此(ci)次又得到了(le)東方邦信的(de)(de)(de)(de)戰(zhan)略(lve)投資。目(mu)前優(you)(you)(you)鋪(pu)在“商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)+互聯網+金融(rong)”的(de)(de)(de)(de)路上(shang)已經走(zou)在了(le)行業(ye)(ye)前列,將(jiang)致力將(jiang)優(you)(you)(you)鋪(pu)打造成為(wei)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)細分領域的(de)(de)(de)(de)第一(yi)品牌(pai)。
6月(yue)8日,優鋪(pu)更是宣布(bu)將以共享模式,打(da)造(zao)國內最(zui)(zui)大的商(shang)鋪(pu)租售經紀(ji)人眾包(bao)平臺,而且要在商(shang)鋪(pu)銷(xiao)售領域打(da)造(zao)國內服務(wu)最(zui)(zui)專(zhuan)業、協作最(zui)(zui)緊密的商(shang)鋪(pu)銷(xiao)售經紀(ji)人眾包(bao)網絡等。
本報記(ji)者 崔陸(lu)鵬 徐楠 陳靜思
中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證網(wang)聲明:凡(fan)本(ben)網(wang)注(zhu)明“來源(yuan):中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)證券報(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證網(wang)”的所有作(zuo)品(pin)(pin),版(ban)權(quan)均屬于中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)證券報(bao)、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證網(wang)。中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)證券報(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證網(wang)與作(zuo)品(pin)(pin)作(zuo)者(zhe)聯合聲明,任何組織(zhi)未經中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)證券報(bao)、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證網(wang)以及作(zuo)者(zhe)書面授權(quan)不得轉載、摘編或利用其(qi)它(ta)方式使(shi)用上述作(zuo)品(pin)(pin)。凡(fan)本(ben)網(wang)注(zhu)明來源(yuan)非中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)證券報(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證網(wang)的作(zuo)品(pin)(pin),均轉載自其(qi)它(ta)媒體,轉載目(mu)的在于更好服務讀者(zhe)、傳遞(di)信息之需,并不代(dai)表(biao)本(ben)網(wang)贊同其(qi)觀點,本(ben)網(wang)亦不對其(qi)真實性負(fu)責,持異議(yi)者(zhe)應與原出處單位(wei)主張(zhang)權(quan)利。
特別鏈接:政府部門交易機構證券期貨四所兩司新聞發布平臺友情鏈接版權聲明
關于報社關于本站廣告發布免責條款
中國證券報社版權所有,未經書面授權不得復制或建立鏡像 經營許可證編號:京B2-20180749 京公網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved
中國證券報社(she)版權所有,未經書(shu)面授(shou)權不得(de)復(fu)制或建立鏡像
經營許(xu)可證編(bian)號(hao):京B2-20180749 京公網安備(bei)0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved