燕郊二(er)手(shou)房(fang)市場(chang)整體降溫,有中介表示,二(er)手(shou)商辦房(fang)報價均明顯下(xia)調(diao)。
在住宅限購政(zheng)策下,燕郊一些房產銷售(shou)人員開始力(li)推不限購的(de)商辦(ban)產品。
燕郊“不(bu)限購”商(shang)辦(ban) 市場“不(bu)買賬”
“金九銀十”燕郊多個商(shang)辦類項目陸(lu)續入(ru)市(shi),意在助(zhu)推(tui)樓市(shi)交(jiao)易;二手商(shang)辦量價齊跌
環京區(qu)域(yu)經歷今年兩(liang)次調控政策(ce)后,成(cheng)交量和成(cheng)交價(jia)都應聲下跌,尤其是(shi)非本地戶籍居(ju)民家庭限(xian)購(gou)1套住房(fang),且需要提供當(dang)地3年以(yi)上納稅(shui)證明或社會保(bao)險繳納證明,對(dui)市場(chang)影(ying)響較大。近日(ri),記(ji)者走訪(fang)環京最(zui)主要區(qu)域(yu)燕郊(jiao)發(fa)現(xian),燕郊(jiao)不(bu)(bu)少項(xiang)目推出不(bu)(bu)限(xian)購(gou)商辦類項(xiang)目,以(yi)助推樓市的“金九(jiu)銀十(shi)”。但購(gou)房(fang)者并不(bu)(bu)買賬,交易難見起色。
燕郊公寓集中入市
“在(zai)燕(yan)郊,外地人沒有(you)本地戶(hu)口或者3年社保,買(mai)不了住宅,但可(ke)以買(mai)不限(xian)購公寓(yu)。”近日,記者走訪(fang)燕(yan)郊發現(xian),隨著(zhu)傳統樓市“金(jin)九(jiu)銀十”銷售(shou)旺季的到(dao)來(lai),燕(yan)郊不少商辦類項目(mu)陸續入市。在(zai)住宅限(xian)購政策下(xia),一(yi)些房產銷售(shou)人員開(kai)始力推不限(xian)購的商辦產品。
首爾甜城一銷售(shou)人(ren)員(yuan)表示,首爾甜城39街區為40產權公(gong)寓(yu),均價19800元/平米(mi),首付50%。雖然(ran)開盤時間不定,但意向排(pai)卡(ka)的(de)人(ren)數已達1800多人(ren)。
嘉都(dou)(dou)公(gong)館首(shou)期開(kai)盤均價15000元/平(ping)米(mi),目前處于排號階段(duan)。銷售人員稱排號客戶在(zai)月底選房時都(dou)(dou)可(ke)以打九(jiu)折,“燕郊(jiao)前兩三年(nian)沒有公(gong)寓產品(pin)出售,公(gong)寓產品(pin)都(dou)(dou)是(shi)在(zai)燕郊(jiao)限(xian)購后出來的,也可(ke)以說是(shi)首(shou)期開(kai)盤,優(you)惠力(li)度很大。”
除上述項目(mu)外,燕郊目(mu)前在售的(de)商(shang)辦項目(mu)還包括紫竹灣商(shang)業廣(guang)場、京東CBD、EBC潮白·生態城、盈(ying)時未來港等。其中,紫竹灣商(shang)業廣(guang)場開盤價為(wei)22000元(yuan)(yuan)/平米(mi)(mi)左(zuo)右;京東CBD主力戶型為(wei)公(gong)寓(yu)(yu)、底商(shang),商(shang)鋪均價23000元(yuan)(yuan)/平米(mi)(mi),40年寫(xie)字樓公(gong)寓(yu)(yu)均價16000元(yuan)(yuan)/平米(mi)(mi);悅榕(rong)灣也(ye)有公(gong)寓(yu)(yu)產(chan)品在售,均價23000元(yuan)(yuan)/平米(mi)(mi)。
易居研究院智庫中心(xin)研究總監(jian)嚴(yan)躍進(jin)認為,在(zai)住宅市場整(zheng)體(ti)嚴(yan)控的情況下,不限購的項(xiang)目會有去庫存的機會。尤其是在(zai)購買力旺(wang)盛(sheng)無(wu)法(fa)釋放(fang)的燕(yan)郊,也會抓住部分(fen)市場需求實現銷售。
燕順路上一(yi)房產經(jing)紀(ji)公(gong)司銷(xiao)售人(ren)員稱,由于(yu)住宅(zhai)限購政策,很多人(ren)失去購房資格(ge),導致他所在(zai)門(men)店主要的(de)業績(ji)靠銷(xiao)售商(shang)辦(ban)房,“除非是剛需(xu),本地人(ren)才會買住宅(zhai)。購買商(shang)辦(ban)房的(de),大多數是外(wai)地人(ren)。9月份(fen)我們已出售四五套(tao)商(shang)辦(ban)房,只(zhi)出售了(le)一(yi)套(tao)住宅(zhai)。”
“但在住宅接近(jin)被腰斬的情況下,商辦類產品短期內蓄客(ke)和銷售(shou)都很一般。”房天下副(fu)總裁司智這樣表示。
二手商辦房單價降三千
在燕郊二手房市場整體降溫背景下(xia),二手商辦房無(wu)疑也(ye)面臨(lin)降溫的命(ming)運(yun)。
記者(zhe)從房(fang)屋(wu)中介處了解到,近(jin)期雖然(ran)陸續有房(fang)源(yuan)掛出來,不(bu)過業(ye)主的(de)報價(jia)都有不(bu)同程(cheng)度的(de)下調,目(mu)前燕郊商(shang)辦房(fang)價(jia)格普(pu)遍在(zai)14000元(yuan)/平米(mi)左(zuo)(zuo)右(you)(you)。首爾甜城MOBO國際中心單價(jia)從火爆時的(de)17000元(yuan)左(zuo)(zuo)右(you)(you)降至目(mu)前的(de)14000元(yuan)左(zuo)(zuo)右(you)(you)。鑫樂匯(hui)公(gong)寓目(mu)前單價(jia)13000元(yuan)左(zuo)(zuo)右(you)(you),限購政策(ce)前單價(jia)為16000元(yuan)左(zuo)(zuo)右(you)(you)。房(fang)產(chan)經紀人也(ye)坦言,“現在(zai)二手住宅價(jia)格都在(zai)下調,商(shang)住房(fang)價(jia)格也(ye)都可以談(tan)。”
盡(jin)管二手商辦房(fang)報價(jia)普遍下(xia)調(diao),但成交和市場最盛期不(bu)能(neng)同日而語。“買的(de)人(ren)少(shao),大家看(kan)到房(fang)價(jia)在(zai)跌(die)(die),普遍買漲不(bu)買跌(die)(die)。”在(zai)采訪中,不(bu)少(shao)銷(xiao)售人(ren)員坦言(yan),商辦房(fang)成交量(liang)下(xia)降明顯。
一中(zhong)介工作人員表示(shi),他(ta)所在(zai)門(men)店上個月共成交商辦房七八(ba)套(tao),原(yuan)來一個月可成交10多(duo)套(tao)。
成交量(liang)的下滑或(huo)與部(bu)分銀(yin)行收緊貸款(kuan)有關(guan)。記者了解到,目前燕郊雖未(wei)對商(shang)辦(ban)類房屋(wu)出臺相關(guan)限制政策,但(dan)在買賣中,部(bu)分項目存在“不限購、但(dan)限貸”的情況。102國道(dao)附近(jin)一(yi)中介工作人員(yuan)表示,“燕郊部(bu)分40年產權的商(shang)辦(ban)房,銀(yin)行不辦(ban)理貸款(kuan)”。另一(yi)銷(xiao)售(shou)亦表示,“二手商(shang)住銀(yin)行不批貸款(kuan),一(yi)些(xie)寫字樓交了首付后(hou)要等,至(zhi)于(yu)銀(yin)行什么時候給貸,還(huan)不知道(dao)。”
商辦房值不值得買?
因限購(gou)政策失去購(gou)房資格的北京(jing)購(gou)房者,只能將眼光(guang)轉向商辦(ban)房。除此之外,商辦(ban)項(xiang)目由于單價尚在低位,面積(ji)偏小,總價可控吸引了一些(xie)投資客。
對此,司(si)智表示,環(huan)京區域(yu)購房的(de)人群(qun)中,20%-30%左(zuo)右為(wei)真(zhen)剛(gang)需,這(zhe)類人群(qun)可能在當(dang)地(di)生活,但(dan)由于資(zi)金有限,社保年限不夠,選擇(ze)商辦項目過渡。其(qi)余大部分是(shi)投資(zi)客,他們認為(wei)目前(qian)是(shi)價值(zhi)低點。
不(bu)過,有不(bu)少購房(fang)者擔心環(huan)京(jing)商辦房(fang)會(hui)跟隨北京(jing)出臺限購政(zheng)策(ce)。對此,嚴(yan)躍進(jin)指出,從當前商住項目的(de)改革或整頓思路來看,對于已經交付(fu)(fu)的(de)房(fang)屋可(ke)能在整改方(fang)面(mian)力(li)度會(hui)減少。但此類(lei)房(fang)源還是會(hui)被定性(xing)(xing)為違(wei)規建(jian)筑,所以總體上會(hui)存在很多問題(ti)。對于沒(mei)有交付(fu)(fu)的(de)房(fang)源,預計此類(lei)區域(yu)后續整改為租賃型(xing)公寓的(de)可(ke)能性(xing)(xing)最大。
也有業(ye)內(nei)人(ren)士指出,環京商辦房不(bu)會遭遇北京式嚴厲限購政策。原因(yin)在于北京需(xu)要疏(shu)導非(fei)首都功能的人(ren)群與產業(ye),而環京區域(yu)可以承接這一需(xu)求。
那么商辦房的前景如何?
一(yi)(yi)(yi)銷售人(ren)員表示,現(xian)在單價(jia)15000元(yuan),一(yi)(yi)(yi)兩(liang)年后房子會漲至25000元(yuan)左右,如果想出(chu)售,可以比當時(shi)市場價(jia)低一(yi)(yi)(yi)兩(liang)千(qian),更好出(chu)手。
對此,亞(ya)豪機(ji)構市場(chang)研(yan)究部總監郭毅(yi)認(ren)為,購房者還是從保值(zhi)、增值(zhi)的(de)角度去考慮資(zi)產(chan)投入,環(huan)京區域商辦(ban)產(chan)品單(dan)價與總價較低,投資(zi)門檻(jian)也低,投資(zi)在商辦(ban)類固定資(zi)產(chan)上,可能會帶來相關(guan)收益。
不(bu)(bu)過,郭毅也(ye)(ye)強調,環京商(shang)(shang)(shang)辦銷售難(nan)度較大。對于商(shang)(shang)(shang)辦類產品(pin)來(lai)說,價格上漲空間(jian)比住(zhu)宅產品(pin)差。流(liu)通性也(ye)(ye)很難(nan)比得上住(zhu)宅,特別(bie)是(shi)(shi)環京區域,住(zhu)宅面(mian)臨去化(hua)壓力時,商(shang)(shang)(shang)辦產品(pin)市(shi)場空間(jian)會(hui)更(geng)加(jia)狹(xia)窄。“商(shang)(shang)(shang)辦類產品(pin)不(bu)(bu)適(shi)合投(tou)資(zi),自住(zhu)也(ye)(ye)不(bu)(bu)適(shi)合。投(tou)資(zi)不(bu)(bu)能只考(kao)慮賬面(mian)上的增值(zhi),還需要考(kao)慮未來(lai)是(shi)(shi)否能變現。”郭毅表示。
中(zhong)國(guo)房地產(chan)經理人聯(lian)盟秘書(shu)長陳云(yun)峰也認(ren)為,環京商(shang)辦(ban)項目投資(zi)性不強,不能(neng)因(yin)不限購就去購買。
采(cai)寫/攝影 新京(jing)報記者 張曉蘭(lan)
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