“賣地大戶”杭州再次證明了自己的(de)魅力。

　　1178.21億(yi)元，這是(shi)杭州(zhou)在過(guo)去兩天(tian)中收獲的土地(di)(di)出讓金總(zong)額(e)，幾近2020年該(gai)市(shi)賣地(di)(di)總(zong)金額(e)的一半。

　　5月7日(ri)、8日(ri)，杭州(zhou)首批集中供地的57宗地塊全部成(cheng)功出讓，總出讓面積(ji)約301.8萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，總建筑面積(ji)約757.2萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)。7日(ri)共(gong)出讓32宗地塊，總成(cheng)交(jiao)金額約717億(yi)元；8日(ri)共(gong)出讓25宗地塊，總成(cheng)交(jiao)金額約461億(yi)元。

　　其中，有(you)41宗地(di)塊觸及最高(gao)價，溢價率(lv)超(chao)過29%，并(bing)有(you)13宗地(di)塊競(jing)自持比例超(chao)過了20%，最高(gao)達到(dao)40%；單宗地(di)塊最高(gao)成交金額為111.61億元。

　　在為期兩日的土拍(pai)中(zhong)，深耕杭州的品牌(pai)房企融(rong)信(xin)、融(rong)創、濱(bin)江皆在首日收獲頗豐，次(ci)日，華(hua)潤置(zhi)地、中(zhong)駿分別以111.6億(yi)(yi)元(yuan)、91億(yi)(yi)元(yuan)的成(cheng)交(jiao)價(jia)拿下兩個大體量項目，此(ci)外，不少杭州本土中(zhong)小房企風頭頗盛(sheng)，宋都股(gu)份單日納入4宗地塊。

　　相較而言，在廣州、重慶等市場上(shang)表現搶眼的國企、央企，此次在杭州則相對沉寂，建(jian)發、保(bao)利地(di)產、華潤置地(di)、綠地(di)等各有(you)一宗地(di)塊入賬。

　　熱度如(ru)此高漲(zhang)的杭州市場，實際(ji)上利(li)潤空間并不大(da)。“利(li)潤很薄(bo)，”中指研究院企(qi)業事(shi)業部常務副總經(jing)(jing)理高院生向第一財經(jing)(jing)記(ji)者分(fen)析，“尤(you)其是有自(zi)持的地塊。”

　　不過(guo)，杭(hang)州(zhou)良好的城市基本(ben)面、旺盛(sheng)的市場需求，依然讓(rang)房企(qi)在此(ci)爭相(xiang)奪(duo)地(di)。“杭(hang)州(zhou)安全系數(shu)高，”有成功在杭(hang)拿下一宗(zong)地(di)塊(kuai)的房企(qi)投拓人士表(biao)示，“長期看好杭(hang)州(zhou)市場。”

　　自持比例創新高

　　“群里剛(gang)發了(le)(le)消息，地(di)(di)塊(kuai)沒(mei)拿(na)到。”參(can)與了(le)(le)杭州5月(yue)8日土拍的某華北房(fang)企人(ren)士向第(di)一財(cai)經記者說道；另一家報名了(le)(le)10多個地(di)(di)塊(kuai)的華東房(fang)企則(ze)表示抱(bao)著參(can)與的心態，“我們會舉牌，但還是要看運氣”。

　　最(zui)終上述兩家房企(qi)在此(ci)次(ci)土拍(pai)中(zhong)顆粒無收。上述成功收獲一宗地塊(kuai)的(de)房企(qi)，原本(ben)報名了9宗地塊(kuai)。“杭州拿(na)地難度系數(shu)為全國(guo)最(zui)高。”該房企(qi)投拓人士如此(ci)形(xing)容。

　　有(you)拿(na)不到(dao)地的(de)，也有(you)拿(na)到(dao)“手軟”的(de)。

　　中(zhong)指(zhi)院統(tong)計數據顯示(shi)，在5月7日出(chu)讓的32宗地(di)塊(kuai)中(zhong)，融信共斥(chi)資142.3億元，收(shou)(shou)入7宗地(di)塊(kuai)，平(ping)均溢價(jia)率(lv)為29.8%；緊跟(gen)其后的是近期在土地(di)市場(chang)上(shang)大殺四方的融創，斥(chi)資126.9億元，收(shou)(shou)入4宗地(di)塊(kuai)，平(ping)均溢價(jia)率(lv)在25.9%；濱江位列第三，拿(na)地(di)金額約(yue)96.3億元，收(shou)(shou)入5宗地(di)塊(kuai)。祥生、龍湖分列拿(na)地(di)金額排名四、五(wu)位。

　　8日的土(tu)拍中，杭州本土(tu)房(fang)企(qi)(qi)表現頗為積極，中天、廣宇、華元、西(xi)房(fang)、地(di)上(shang)等(deng)均有所獲。在出(chu)讓的25宗地(di)塊(kuai)中，宋(song)都(dou)股份共斥資逾(yu)28億元拿(na)(na)下(xia)了4宗地(di)塊(kuai)，成為當日獲取(qu)地(di)塊(kuai)數量最(zui)多的房(fang)企(qi)(qi)。加上(shang)前一日拿(na)(na)下(xia)的一宗地(di)塊(kuai)，宋(song)都(dou)股份拿(na)(na)地(di)金額(e)達到了45.84億元，且皆觸及最(zui)高限價，溢價率接近30%。

　　拿地的代價(jia)除(chu)了高成(cheng)交金額外，還有(you)大(da)比例(li)(li)的自持。粗略(lve)統計，在(zai)共計57宗(zong)地塊(kuai)中(zhong)，自持比例(li)(li)超過10%的地塊(kuai)共有(you)26宗(zong)，超過20%的還有(you)12宗(zong)。

　　其(qi)中，建發拿下的祥符東單元(yuan)地塊，除了16.31億元(yuan)的成交價外，還有38%的競自(zi)持比例(li)。這遠超杭州施(shi)行(xing)雙(shuang)限政(zheng)策以來最高26%的自(zi)持比例(li)。

　　很快，建(jian)發創下(xia)的(de)記錄就被刷新(xin)了(le)。8日，杭(hang)州(zhou)本(ben)土(tu)房企杭(hang)州(zhou)地(di)上以最高限價(jia)10.92億元+自持比例40%的(de)代(dai)價(jia)拿(na)下(xia)了(le)臨安區的(de)一宗(zong)地(di)塊，成交樓面價(jia)為12708元/平方米，溢價(jia)率為29.68%。

　　“據測算，自持比例超過10%就(jiu)沒什么利(li)潤(run)空間了，如果超過20%的話(hua)，基(ji)本上是‘血虧’了。”高院生稱(cheng)。

　　上述投拓人士表示，“自持部(bu)分若僅考慮沉淀將(jiang)非常難實現盈利，開(kai)發商(shang)要多思考出路。例如濱(bin)江(jiang)、綠城已經創立(li)了自主的長(chang)租(zu)公寓品牌(pai)。”

　　值得一提的是，在(zai)此前的土(tu)地市場上表現強勁(jing)的國企、央(yang)企，在(zai)杭州此次的土(tu)拍中(zhong)則出手較少，僅保利、建發(fa)、華潤(run)(run)置(zhi)地、綠(lv)地等四家企業各收入一宗地塊；其(qi)中(zhong)，華潤(run)(run)置(zhi)地以111.6億元(yuan)的成交價拿下了(le)綠(lv)汀路項(xiang)目，另需自持4%。

　　綠城則未在(zai)此(ci)次的(de)土拍中有(you)所收獲。但該房企(qi)在(zai)今年第一季度共斥(chi)資逾(yu)百億元，在(zai)杭州購地(di)。“我們測算了一下(xia)，綠城在(zai)一二月份拿的(de)10塊地(di)的(de)平均自持比例差(cha)不多為(wei)8%，”高(gao)院(yuan)生表示，相較于這兩日(ri)的(de)地(di)塊更有(you)優勢。

　　供應量縮

　　最近幾年來，在杭州(zhou)拿(na)地開發(fa)只(zhi)賺開發(fa)不賺錢，并不是新鮮事。 一(yi)家參與了此次土拍的某房企也(ye)向記者坦(tan)言(yan)，“地塊太多，算(suan)不過來賬，杭州(zhou)的項目很難賺錢。”

　　中指院統計數據(ju)顯(xian)示，2020年杭州地貨比約為0.55，在實施集中供地的(de)(de)22個(ge)熱點城市(shi)中居于(yu)中下(xia)，遠低于(yu)深(shen)圳的(de)(de)0.27，也低于(yu)南京、寧波的(de)(de)0.45、0.50。

　　即便(bian)如此，杭州為(wei)何能吸引到如此多房企前(qian)來競拍？

　　高院生(sheng)認為(wei)，今年市場成交(jiao)情況(kuang)比(bi)較好，杭(hang)州成為(wei)很多企業的(de)(de)(de)(de)流量(liang)城市，當(dang)前拍下的(de)(de)(de)(de)地有望轉化成當(dang)年的(de)(de)(de)(de)銷售業績，“從這樣的(de)(de)(de)(de)角度考量(liang)，很多企業會在杭(hang)州拿(na)熱門(men)地塊，哪怕利潤空間不(bu)大，但可以保證資金周(zhou)轉是比(bi)較順暢(chang)的(de)(de)(de)(de)。”

　　杭州此次還(huan)推行了(le)新的保(bao)證金制度。據(ju)披露，房(fang)企(qi)可以(yi)選(xuan)擇繳納托底(di)保(bao)證金的方式，每宗地塊(kuai)只需要約5000萬元，這(zhe)大大降低(di)了(le)企(qi)業參拍的門檻。

　　不只保證金(jin)門檻(jian)有所(suo)降低(di)，杭(hang)州土地出讓(rang)金(jin)繳(jiao)納期限具有明顯的(de)優勢。據(ju)億翰智庫統(tong)計，就首(shou)批集中(zhong)供地而言，除下(xia)沙板塊土地出讓(rang)金(jin)周(zhou)轉(zhuan)期限為6個(ge)月(yue)(yue)外，杭(hang)州其他(ta)區域周(zhou)轉(zhuan)期限普(pu)遍在(zai)8-9個(ge)月(yue)(yue)左右；而蘇州的(de)土地出讓(rang)金(jin)周(zhou)轉(zhuan)期限普(pu)遍為3個(ge)月(yue)(yue)，廣州（除增城外）對于資金(jin)繳(jiao)納的(de)預留(liu)期限則(ze)僅1個(ge)月(yue)(yue)。

　　同(tong)時，不同(tong)于其他區域城市積極加(jia)快宅(zhai)地供(gong)應放(fang)量，杭州(zhou)2021年的供(gong)應計劃實(shi)則出現下(xia)降。

　　根據杭州2021年(nian)的(de)(de)供應計劃，其全年(nian)住宅用地(di)供應計劃為1106.64公頃，較2020年(nian)的(de)(de)供應計劃減少了近9%。億翰智庫認為，這樣的(de)(de)供貨計劃或讓土拍熱度進(jin)一步聚焦。

　　而(er)與(yu)此同時，杭(hang)州的(de)房(fang)(fang)價上(shang)漲、庫存下降，市場(chang)表現(xian)頗好。據好地研究院(yuan)數據，2021年(nian)(nian)一季度(du)，杭(hang)州新房(fang)(fang)成交均價為28630元/平方(fang)米(mi)，較2020年(nian)(nian)四季度(du)的(de)成交均價上(shang)漲了1199元/平方(fang)米(mi)，增(zeng)幅為4.4%；同時，一季度(du)顯性庫存為715萬平方(fang)米(mi)，較上(shang)年(nian)(nian)四季度(du)減少(shao)了7.9%。

　　另中指院數(shu)據顯示，從2016年以(yi)來的(de)累計情況看，杭州以(yi)77.3%的(de)漲幅居于22城之首。

　　有業(ye)內人士認為，杭州市(shi)場的良好走勢，可能(neng)會(hui)讓(rang)更多房企(qi)在(zai)第二批(pi)供地時調(diao)整策略進行納儲，“不過第二批(pi)集中供地正好卡在(zai)三(san)季度的節點，今年(nian)或許無法轉化(hua)，相較于首批(pi)，可能(neng)會(hui)有所降溫。”