在樓市調控政策趨嚴的背景下，一些房企前些年高溢價率獲取的地塊，項目結轉時間拉長，利潤率普遍受到較大影響。重點房企2020年平均毛利率為26.2%，相比歷史高位下滑超過10個百分點。從目前實行“兩集中”土地出讓制度的情況看，土地溢價率下降，而其他配建需求增加，房企的土地、建設成本并未大幅降低，利潤率提升的可能性不大。

　　分化進一步加劇

　　近年來，房地產行業(ye)毛利率下滑已(yi)成共識，并(bing)呈現加速(su)下滑態勢(shi)。

　　多家機構(gou)認為，“十四五”期(qi)間，房地產(chan)行業(ye)毛(mao)(mao)利率仍有一定(ding)下探空間，但目前毛(mao)(mao)利率水平仍高于多數行業(ye)。

　　據機構(gou)測算，重點(dian)(dian)房(fang)企2020年平均毛利(li)率達到26.2%，相比歷史高位下滑超過(guo)10個百(bai)分點(dian)(dian)。除了產品結構(gou)、區域結構(gou)，也和過(guo)去(qu)幾年房(fang)企重點(dian)(dian)拿地地區密集出臺調控(kong)政(zheng)策有關。

　　業內(nei)人(ren)士(shi)介紹，2016年至2018年，房企(qi)拿地(di)意(yi)愿(yuan)高漲，“地(di)王(wang)”頻現，土(tu)地(di)溢價率高企(qi)。隨后(hou)，多(duo)(duo)地(di)因城(cheng)施策，相繼執行(xing)限價調控。該階段獲得的(de)地(di)塊(kuai)轉化貨值近兩(liang)三年進入集中結算周(zhou)期，多(duo)(duo)數房企(qi)的(de)盈利受到擠(ji)壓(ya)。

　　中指(zhi)研究院(yuan)數據顯示，2020年，滬深上(shang)(shang)市(shi)房(fang)地(di)產公(gong)司總資(zi)產均(jun)值(zhi)(zhi)為(wei)1400億元，同(tong)比增長13.7%，增速(su)較上(shang)(shang)年回落(luo)4.2個(ge)百(bai)分(fen)點；內地(di)在港上(shang)(shang)市(shi)房(fang)地(di)產公(gong)司總資(zi)產均(jun)值(zhi)(zhi)同(tong)比增長13.8%至2333.0億元，增速(su)較上(shang)(shang)年回落(luo)7.0個(ge)百(bai)分(fen)點。上(shang)(shang)市(shi)房(fang)地(di)產公(gong)司總資(zi)產增速(su)創近幾年新低，行業分(fen)化進一步加(jia)劇。

　　房(fang)地產上市(shi)公司市(shi)值呈下跌態(tai)勢。截(jie)至2020年(nian)年(nian)底，滬深及在港上市(shi)的(de)內地房(fang)地產公司市(shi)值均(jun)值分別為184.6億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、237.0億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比分別下降12.2%、31.2%。

　　融資難度加大

　　中(zhong)(zhong)指研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長莫天全對中(zhong)(zhong)國證券報記者表示(shi)，近(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)來(lai)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)融資(zi)(zi)環境收(shou)緊，監管(guan)政(zheng)策趨嚴(yan)。2020年(nian)(nian)(nian)(nian)8月，提出試點房(fang)(fang)(fang)企實施(shi)融資(zi)(zi)新(xin)規，即(ji)“三(san)道紅(hong)線”。10月，銀(yin)保(bao)監會下(xia)發(fa)《關于開展(zhan)新(xin)一輪房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)業務專(zhuan)項排查的通知》，要求繼(ji)續(xu)嚴(yan)控房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)規模，嚴(yan)禁資(zi)(zi)金違(wei)規流入(ru)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場。2020年(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)底，央(yang)行(xing)發(fa)布了(le)銀(yin)行(xing)“兩(liang)道紅(hong)線”，對銀(yin)行(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)貸款(kuan)(kuan)額(e)(e)度進行(xing)限制。從房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)貸款(kuan)(kuan)方面看，2020年(nian)(nian)(nian)(nian)，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)貸款(kuan)(kuan)余額(e)(e)49.58萬億元，同比增長11.7%，低于同期人民幣各項貸款(kuan)(kuan)余額(e)(e)增速(su)1.1個百分(fen)點，8年(nian)(nian)(nian)(nian)來(lai)首次低于各項貸款(kuan)(kuan)增速(su)。

　　莫天全(quan)指出，在“兩集中”制度下，房(fang)(fang)(fang)企短(duan)借資(zi)金(jin)需要規范。一(yi)方(fang)(fang)面，防止違規資(zi)金(jin)流入房(fang)(fang)(fang)地(di)產領域。另一(yi)方(fang)(fang)面，有利于防范風險(xian)。有的(de)房(fang)(fang)(fang)企為獲取土地(di)項(xiang)目，短(duan)借大量資(zi)金(jin)，一(yi)旦項(xiang)目經營發生(sheng)風險(xian)，容(rong)易導致風險(xian)蔓(man)延。

　　值(zhi)得注(zhu)意(yi)的(de)是，“三(san)道紅線(xian)”提出以(yi)來，房(fang)企負債(zhai)(zhai)情況得到較為明顯的(de)改善。2020年(nian)，房(fang)地產上(shang)市公(gong)司的(de)負債(zhai)(zhai)水平有所下(xia)降。滬深及(ji)內地在港(gang)上(shang)市房(fang)地產公(gong)司資產負債(zhai)(zhai)率(lv)均值(zhi)分(fen)(fen)(fen)別(bie)同比下(xia)降0.4個(ge)(ge)(ge)、0.2個(ge)(ge)(ge)百分(fen)(fen)(fen)點至68.8%、76.2%，剔(ti)除預收賬(zhang)款后的(de)資產負債(zhai)(zhai)率(lv)分(fen)(fen)(fen)別(bie)為63.5%、70.6%，較上(shang)年(nian)分(fen)(fen)(fen)別(bie)下(xia)降0.1、0.7個(ge)(ge)(ge)百分(fen)(fen)(fen)點；凈負債(zhai)(zhai)率(lv)分(fen)(fen)(fen)別(bie)為75.6%、81.9%，較上(shang)年(nian)分(fen)(fen)(fen)別(bie)下(xia)降9.1個(ge)(ge)(ge)、26.8個(ge)(ge)(ge)百分(fen)(fen)(fen)點。

　　探索多元化發展

　　從目前實行(xing)的(de)(de)“兩集(ji)中(zhong)”土地出讓制度情況看，土地溢價率下降的(de)(de)同時，其他配建需求不斷增加(jia)，房企提(ti)升利(li)潤率的(de)(de)可能性不大。

　　業(ye)內人(ren)士指(zhi)出(chu)，房地產行業(ye)毛利率下滑態勢仍會延續，房企要適應新的行業(ye)邏輯。在(zai)此背景下，一些房企積極探(tan)索多元化發(fa)展，已達到對沖地產主(zhu)業(ye)利潤率逐漸降低的效果。

　　對(dui)于(yu)房(fang)(fang)(fang)企(qi)的(de)破局(ju)(ju)之道，莫天(tian)全指(zhi)出，多元(yuan)化(hua)發(fa)展有(you)利(li)于(yu)企(qi)業(ye)(ye)防范風險(xian)。房(fang)(fang)(fang)地產市場調控趨嚴，融資(zi)環境趨緊，企(qi)業(ye)(ye)利(li)用房(fang)(fang)(fang)地產業(ye)(ye)務進行融資(zi)會有(you)諸(zhu)多限(xian)制。通過(guo)多元(yuan)化(hua)布局(ju)(ju)，可在一定程度(du)上對(dui)沖(chong)房(fang)(fang)(fang)地產市場波動帶來的(de)風險(xian)。同時，可以利(li)用非房(fang)(fang)(fang)地產業(ye)(ye)務進行融資(zi)，有(you)利(li)于(yu)緩(huan)解企(qi)業(ye)(ye)融資(zi)困(kun)難的(de)局(ju)(ju)面。