當深(shen)圳人對一手(shou)“打新”不再狂(kuang)熱(re)時，二手(shou)市場的溫度也在肉眼可見(jian)地下降。

　　樂有家研(yan)究中(zhong)心數據統(tong)計顯示，2021年(nian)上半年(nian)深圳住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)5萬余套，同(tong)(tong)比(bi)下降12%。其中(zhong)，一手住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)26140套，同(tong)(tong)比(bi)上漲56%；二手住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)28442套，同(tong)(tong)比(bi)下降35%。

　　成交的下(xia)滑必然會引起價(jia)格的波動。樂有家統(tong)計，從今年4月份開(kai)(kai)始，市場上的掛牌房(fang)源逐(zhu)月增多(duo)，還(huan)紛紛開(kai)(kai)始下(xia)調(diao)報價(jia)，下(xia)調(diao)報價(jia)房(fang)源占(zhan)比從41%上漲至55%。回到(dao)年初，這(zhe)個占(zhan)比還(huan)不(bu)到(dao)20%。

　　多(duo)名(ming)深(shen)圳業內人士(shi)、資深(shen)中介告訴記者(zhe)，6月以(yi)來(lai)，二手市場出(chu)現(xian)頻繁下降掛(gua)牌價的(de)房(fang)源(yuan)越來(lai)越多(duo)，多(duo)的(de)調價次(ci)數到7次(ci)，調價幅度大的(de)不(bu)乏70萬-100萬元(yuan)。

　　這(zhe)正是二(er)手房指導(dao)價新政(zheng)的威力。

　　有門店1個月只成交1單

　　6月初，南山資深中(zhong)介梁姐曾收到同事發的一(yi)則信息(xi)，“重賞，業主除1個點傭金(jin)之外，單獨給業務員10萬元辛(xin)苦費。筍盤急售。”

　　廣東省住(zhu)房政策(ce)研究(jiu)中(zhong)心首(shou)席(xi)研究(jiu)員李宇嘉(jia)告訴記(ji)者，深(shen)圳樓市(shi)之(zhi)前二(er)手(shou)(shou)高(gao)價(jia)盤多的其中(zhong)一個重要原因就是(shi)一二(er)手(shou)(shou)價(jia)格(ge)(ge)倒掛，新(xin)盤認(ren)籌銷(xiao)售很踴躍，這(zhe)也導致二(er)手(shou)(shou)房價(jia)格(ge)(ge)一路(lu)上漲堅挺。但新(xin)盤要是(shi)沒能保持很強(qiang)的購買力(li)和(he)登記(ji)數量，在價(jia)格(ge)(ge)和(he)市(shi)場相對(dui)理性的時候，大家(jia)對(dui)二(er)手(shou)(shou)房的價(jia)差認(ren)知(zhi)就會回歸一個正常態勢。

　　6月，位于(yu)深圳(zhen)熱(re)門區域(yu)且是豪宅區域(yu)的寶安尖(jian)崗山一樓盤(pan)萬科都(dou)會四季，首次開盤(pan)時(shi)(shi)就遭遇棄購(gou)，認(ren)籌人數雖然超(chao)過了預售房(fang)源(yuan)套(tao)數，但當時(shi)(shi)選房(fang)結束(shu)時(shi)(shi)還剩約300套(tao)房(fang)源(yuan)未被認(ren)購(gou)。

　　“上(shang)個月(yue)門店就成交了一單(dan)。”一位深(shen)圳東部片(pian)區(qu)門店的中(zhong)介小郭(guo)說。小郭(guo)或許還算幸運的，在如今的深(shen)圳樓市，三(san)個月(yue)、半年(nian)以上(shang)沒開單(dan)的中(zhong)介都能找(zhao)到(dao)。

　　6月(yue)既是(shi)上半(ban)年的中點，也是(shi)深(shen)(shen)圳(zhen)樓市一個風(feng)向標。這(zhe)個月(yue)，深(shen)(shen)圳(zhen)二(er)手房網簽套(tao)(tao)數跌破了(le)3000套(tao)(tao)，僅有2575套(tao)(tao)。而去年同期，深(shen)(shen)圳(zhen)二(er)手房網簽數量是(shi)10594套(tao)(tao)。

　　從數據層(ceng)面看，深圳二手房市場已(yi)經進入了冷凍期。

　　樂有家(jia)研究(jiu)中心數據顯示，在高(gao)頻加碼(ma)政策下，2021年上(shang)半(ban)年深圳二手住宅市(shi)場僅過戶2.8萬套，環(huan)比下降45%，同(tong)比下降35%，過戶量為(wei)近3年新(xin)低(di)，過戶面積僅248萬平方米，調控效(xiao)果十分明顯。

　　李宇(yu)嘉認為，深圳二手房網簽量如果超過3個月都低于5000套，價格可能是撐不住的。

　　從(cong)4月份開始，深(shen)圳(zhen)二(er)(er)手房(fang)網簽量(liang)就開始一路走跌至5000套以下。據(ju)深(shen)圳(zhen)中(zhong)原研究(jiu)中(zhong)心，在(zai)(zai)慘淡的(de)行情下，上半年深(shen)圳(zhen)各(ge)區(qu)成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)都出現了下滑。或受二(er)(er)手住(zhu)宅參考價新政的(de)影響，去年大(da)熱的(de)之一片區(qu)寶安跌幅最(zui)大(da)，成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)同比下滑51.3%至5197套，南山和福田的(de)成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)跌幅也(ye)在(zai)(zai)4成(cheng)(cheng)左右。伴隨著低(di)迷(mi)的(de)成(cheng)(cheng)交(jiao)，二(er)(er)手住(zhu)宅均價也(ye)開始趨于穩定。

　　海貝(bei)找(zhao)房(fang)總(zong)經(jing)理謝林(lin)鋒(feng)在接受《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者采訪(fang)時(shi)表(biao)示，市場降溫、二手(shou)價(jia)格下調(diao)，是指導(dao)價(jia)新(xin)政后(hou)應有(you)的市場變(bian)現(xian)。二手(shou)房(fang)月成(cheng)交量持續環(huan)比下降，一(yi)方(fang)面是大環(huan)境調(diao)控所(suo)致，導(dao)致二手(shou)房(fang)的首(shou)付成(cheng)本增加，其次二手(shou)房(fang)業(ye)主(zhu)的心(xin)態逐步變(bian)軟，溢價(jia)空間明顯增大，這種(zhong)現(xian)象(xiang)至少還得(de)持續半(ban)年以上。

　　豪宅掛牌價下調200萬求售

　　成(cheng)交低迷之下(xia)，深圳有(you)些業主也逐漸扛不住了。

　　樂有家門店數據監控顯示(shi)，2·8指導價新政(zheng)出臺后，3月份(fen)(fen)還處于觀望期(qi)，業(ye)主(zhu)們(men)心態依然較高。但從(cong)4月份(fen)(fen)開(kai)始，市場上的(de)掛牌房源(yuan)逐月增多，還紛紛開(kai)始下調報價，下調報價房源(yuan)占比從(cong)41%上漲至55%，而年初這個占比還不到20%。

　　下調報(bao)價的(de)房(fang)源中，6月對(dui)比1月下調占比增長排名前三的(de)分別為福田(tian)、寶(bao)安(an)和光明(ming)，三區均(jun)屬2020年大(da)受關注的(de)區域。反之，位于(yu)東部地(di)區的(de)龍崗、羅湖(hu)以及鹽田(tian)，業主下調報(bao)價房(fang)源占比出現下跌或者變(bian)化不(bu)大(da)，說明(ming)作為剛需的(de)搖籃，成交價與(yu)指(zhi)導(dao)價之間價差不(bu)大(da)的(de)東部地(di)區房(fang)源成交依然較為穩(wen)定。

　　記(ji)者從深圳貝(bei)殼某業(ye)內人士處獲悉(xi)，一名豪宅盤蔚藍(lan)海(hai)岸3期的業(ye)主從5月開始(shi)已經4次下(xia)調掛牌(pai)價(jia)，幅(fu)度分(fen)別(bie)為100萬(wan)(wan)(wan)元、50萬(wan)(wan)(wan)元、30萬(wan)(wan)(wan)元、20萬(wan)(wan)(wan)元，合(he)計降價(jia)幅(fu)度在(zai)200萬(wan)(wan)(wan)元。

　　7月(yue)(yue)9日(ri)，西麗片區一名博林天瑞的(de)(de)業主直接將掛牌價下(xia)調(diao)50萬元(yuan)；前海(hai)(hai)的(de)(de)星海(hai)(hai)名城一名業主從6月(yue)(yue)初到7月(yue)(yue)初，5次下(xia)調(diao)掛牌價，從1100萬元(yuan)調(diao)至1050萬元(yuan)。

　　梁姐對記者表(biao)示，其實不少(shao)豪宅(zhai)盤頻(pin)繁降低掛牌價都是因(yin)為之前掛太猛了。

　　“業主之前(qian)太膨脹了，這只是(shi)正(zheng)常回調(diao)。如果(guo)是(shi)業主誠(cheng)心賣的，真筍盤(pan)(pan)就(jiu)(jiu)算很(hen)舊也賣得很(hen)快。上個月南山(shan)幾套(tao)豪宅的成(cheng)(cheng)交價和掛(gua)牌價相比，基本都降(jiang)了100多萬元。龍崗的熱門二手樓盤(pan)(pan)桂芳園前(qian)段(duan)時間(jian)一套(tao)房源(yuan)出來降(jiang)了35萬元，一兩天就(jiu)(jiu)成(cheng)(cheng)交了。”

　　謝林鋒認為，二手房頻繁調價(jia)(jia)(jia)主(zhu)(zhu)要集中(zhong)在有(you)誠意賣的業主(zhu)(zhu)，總(zong)體來(lai)說(shuo)大(da)家都(dou)想(xiang)盡(jin)快出手或套現(xian)，均價(jia)(jia)(jia)上主(zhu)(zhu)要還(huan)是看總(zong)價(jia)(jia)(jia)，一般(ban)面(mian)積(ji)大(da)的均價(jia)(jia)(jia)波動會大(da)一些。目前來(lai)說(shuo)，二手房基本處于以(yi)價(jia)(jia)(jia)換(huan)量(liang)狀態。買家大(da)部(bu)分(fen)都(dou)處于觀(guan)望狀態，需求(qiu)會減(jian)少，后續成交量(liang)持續下(xia)滑(hua)，價(jia)(jia)(jia)格不排除會進一步下(xia)探。

　　李宇(yu)嘉(jia)進(jin)一(yi)(yi)步表示，深圳二手房目前的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)場行情是指導(dao)價新政后意料之中的(de)(de)，原(yuan)來以(yi)賣房市(shi)(shi)(shi)場主導(dao)價格(ge)循環上漲的(de)(de)邏(luo)輯(ji)已經(jing)改(gai)變了。最(zui)近一(yi)(yi)段時間，學位房價格(ge)的(de)(de)回調很大(da)程度上讓市(shi)(shi)(shi)場對高價盤不(bu)再迷信。當(dang)市(shi)(shi)(shi)場預期開(kai)始改(gai)變時，業主發現當(dang)前的(de)(de)掛牌價不(bu)足以(yi)促進(jin)成(cheng)交時就(jiu)開(kai)始小幅(fu)度多次調整。尤(you)其(qi)是一(yi)(yi)些(xie)前期加杠桿比較(jiao)大(da)的(de)(de)投資客，由于(yu)月供壓力比較(jiao)大(da)，此(ci)時會(hui)著急出售來緩解資金(jin)困境。

　　二(er)(er)手房(fang)(fang)的(de)頻(pin)繁調價(jia)也意味(wei)著買賣雙方進入博弈(yi)期(qi)，成(cheng)交(jiao)周期(qi)拉(la)長。樂有(you)家數據(ju)顯(xian)示，在(zai)2019-2020年(nian)房(fang)(fang)價(jia)上(shang)揚(yang)的(de)2年(nian)間，深(shen)圳(zhen)二(er)(er)手房(fang)(fang)源成(cheng)交(jiao)周期(qi)逐(zhu)漸走低。來到2021年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)后，二(er)(er)手市場低迷，業主報價(jia)紛(fen)紛(fen)下調，成(cheng)交(jiao)周期(qi)也拉(la)長。上(shang)半(ban)年(nian)每月(yue)房(fang)(fang)源成(cheng)交(jiao)周期(qi)大多在(zai)108-124天(tian)。但由(you)于二(er)(er)手住宅遇冷，筍盤頻(pin)現，導致(zhi)6月(yue)份成(cheng)交(jiao)周期(qi)短暫(zan)變回117天(tian)。