近期，信(xin)貸、債券、股權“三箭”相繼發力支持(chi)(chi)房企(qi)融資，市場各方感受如(ru)何？中(zhong)國證券報(bao)記者在南京及周邊區(qu)域采訪(fang)部分銀行、房企(qi)以及行業(ye)人士了解到，業(ye)內整體持(chi)(chi)謹慎樂觀(guan)態度。部分房企(qi)加碼布(bu)局，土拍、銷(xiao)售(shou)等方面積極信(xin)號頻(pin)現。

　　房產交易數量回升

　　12月(yue)初的(de)一個工(gong)作日(ri)，記者來到位(wei)于(yu)南京(jing)市(shi)燕子磯片區的(de)華(hua)發(fa)四季雅(ya)筑樓盤，售樓處稍顯(xian)冷(leng)清。銷售人員告訴記者，雖然沒有(you)(you)恢復到首次(ci)開盤時需要“搖號(hao)”的(de)狀態，但近期客戶來訪(fang)情(qing)況總體(ti)有(you)(you)所好轉(zhuan)。一公里外的(de)項目現場，塔吊運轉(zhuan)、機(ji)聲隆(long)隆(long)，多臺施工(gong)車輛(liang)往來進出，已有(you)(you)四五棟樓接近封頂。根據計劃，樓盤將在2024年(nian)10月(yue)實現交付(fu)。

　　南京(jing)網(wang)上房(fang)地產數據顯(xian)示(shi)，當前該項目(mu)(mu)共計(ji)入(ru)網(wang)888套，認購與成交合(he)計(ji)520套，去化率(lv)基本達(da)到(dao)6成，在(zai)片(pian)區(qu)內表現較(jiao)好。“小區(qu)配(pei)置比較(jiao)高端，又是國企(qi)開發商的項目(mu)(mu)，相對放心一點。”一位(wei)購房(fang)者(zhe)告訴(su)記者(zhe)。

　　12月5日，華發(fa)股份發(fa)布2022年度非公開發(fa)行A股股票預(yu)案，擬募集(ji)資(zi)金不(bu)超(chao)過60億元，用于(yu)執行“保交樓(lou)、保民(min)生”政策，同時(shi)改善財(cai)務結構。其中，13.5億元將投向南京燕子(zi)磯G82項目，即華發(fa)四季雅筑樓(lou)盤。

　　華發股(gu)份(fen)定增的背景(jing)是此前(qian)證監會發布優化房地(di)產股(gu)權(quan)融資“新五條”，其(qi)中(zhong)提出恢(hui)復上市房企(qi)和(he)涉房上市公(gong)司再融資。一段(duan)時間以來，政策層面在(zai)信貸(dai)(dai)、債(zhai)券(quan)、股(gu)權(quan)方面相繼發力(li)幫助(zhu)房企(qi)融資，疊加各地(di)降低首付(fu)與公(gong)積金貸(dai)(dai)款利率(lv)、放(fang)寬限購等一系列措(cuo)施，部(bu)分城市成交出現(xian)好轉。

　　數據(ju)(ju)顯(xian)示(shi)，11月份南(nan)京(jing)新房成交(jiao)量(liang)(liang)為(wei)4564套(tao)，相比(bi)10月份的3179套(tao)提(ti)升近44%，是今(jin)年以(yi)來(lai)單月漲幅之(zhi)最；二手(shou)房方面，我愛我家數據(ju)(ju)顯(xian)示(shi)，11月南(nan)京(jing)二手(shou)房成交(jiao)量(liang)(liang)7055套(tao)，環比(bi)上漲26.7%，結束(shu)8月份以(yi)來(lai)的下跌態勢，但(dan)成交(jiao)均價(jia)環比(bi)下滑(hua)1.9%。

　　值得注(zhu)意的是，從南京的新房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)情況看，河西等片區高(gao)端(duan)改善型住(zhu)房(fang)較為亮眼。以11月底開盤的越秀(xiu)和樾府為例，單套總(zong)價在800萬(wan)(wan)元-1200萬(wan)(wan)元之間，目(mu)前去(qu)化率均超過8成，僅有部分低樓層房(fang)子(zi)未銷(xiao)售(shou)(shou)出去(qu)。同時，南京新房(fang)未售(shou)(shou)套數仍(reng)居7萬(wan)(wan)余套高(gao)位，去(qu)庫存壓力較大。

　　積極與審慎并重

　　作(zuo)為(wei)支持房(fang)企融(rong)資的“第(di)一支箭”，信貸政策被(bei)寄(ji)予厚(hou)望。《關于做好當前金融(rong)支持房(fang)地(di)產市場(chang)平穩健康發(fa)展(zhan)工作(zuo)的通知(zhi)》出臺以來(lai)，一批銀行密集與房(fang)企簽約，提供(gong)授信支持。

　　具體(ti)來看，工、農(nong)、中、建、交等國有(you)大行(xing)相(xiang)繼與(yu)萬科、龍湖等一批(pi)頭(tou)部房企簽署(shu)合作協議，同時光大銀(yin)行(xing)、招商(shang)銀(yin)行(xing)等全國性股(gu)份制(zhi)銀(yin)行(xing)跟進，相(xiang)關授信總(zong)額度超過2萬億元。

　　“相(xiang)關政策出臺后，我(wo)們(men)第一時(shi)間做(zuo)了存量項(xiang)目的(de)梳理，根據項(xiang)目實(shi)際(ji)建設(she)及銷售情況，合理調整還款計劃(hua)、設(she)定展期方案，促進(jin)項(xiang)目順利完工交付。”南京銀行相(xiang)關負責人(ren)告訴記(ji)者，該行正加快制定保(bao)函置換預售監管資(zi)金(jin)業務、房(fang)企(qi)跨境融資(zi)“內保(bao)外貸”業務的(de)實(shi)施細則，協助(zhu)房(fang)地產(chan)企(qi)業盤活存量資(zi)產(chan)，防范化(hua)解房(fang)地產(chan)企(qi)業流動(dong)性風險。

　　“在(zai)合規前提下，我(wo)行會(hui)合理安(an)排房(fang)地產貸款(kuan)的(de)增(zeng)速及(ji)占比，審慎開展房(fang)地產行業授信業務(wu)，平穩(wen)(wen)有序投放相(xiang)關貸款(kuan)。”該負責人表示，將以相(xiang)關政策(ce)部署為(wei)原則(ze)，配合“穩(wen)(wen)增(zeng)長”、保障民生(sheng)穩(wen)(wen)定，為(wei)房(fang)地產企業提供合理、必(bi)要的(de)融資支持。

　　積極與(yu)審慎并重是當前不少業內(nei)人(ren)士的態度。“市場總體還是比較(jiao)冷。”南京一位(wei)國有大行(xing)支(zhi)行(xing)負責人(ren)向記者(zhe)直言(yan)，目前在(zai)對房(fang)企放(fang)貸時仍然(ran)優選河西、南部(bu)新城(cheng)這兩個優質片區的項目。“簽約的很多是意向授信(xin)函，最終(zhong)放(fang)款(kuan)還要(yao)看項目質地。”該人(ren)士表示，央企、國企的項目貸款(kuan)總體容易獲批，對民企則會要(yao)求(qiu)多加一些(xie)保障手段，如組織銀團(tuan)貸款(kuan)等。

　　從(cong)公開的簽約情(qing)況看，目前以國有大行與全國性(xing)股份制銀(yin)(yin)行居多(duo)。“個人判斷(duan)，更多(duo)中(zhong)小銀(yin)(yin)行還會觀望(wang)一段時間。”一位(wei)江蘇地區上市銀(yin)(yin)行高管(guan)對(dui)記者表示(shi)，當(dang)前政(zheng)策的出臺對(dui)一些頭部(bu)房企形成了較(jiao)好支持。

　　經營性現金流回暖是關鍵

　　“11月，南(nan)京二(er)手(shou)房(fang)交易實現‘以價(jia)(jia)換量(liang)’，一定程度上說(shuo)明價(jia)(jia)格基本到(dao)了此(ci)前持(chi)幣觀(guan)望人群(qun)的(de)(de)心(xin)理(li)位置。”一位長期觀(guan)察南(nan)京房(fang)地產市場的(de)(de)人士向記(ji)者(zhe)分析，當(dang)政策(ce)及房(fang)企經營的(de)(de)確(que)定性提高后，購房(fang)者(zhe)會(hui)逐步對市場價(jia)(jia)格產生明確(que)預期，進而敢于(yu)交易。“置換出二(er)手(shou)房(fang)的(de)(de)人群(qun)可(ke)能把資金投向改善型(xing)新(xin)房(fang)，層層傳導。”

　　“目(mu)前的(de)(de)政策能解決資金供(gong)給側的(de)(de)絕大(da)部分問題，等逐步落實后會有很大(da)的(de)(de)改善(shan)(shan)。”江蘇一(yi)家頭部上市(shi)房(fang)企(qi)人士告訴記者，目(mu)前公司正積極(ji)對(dui)接相(xiang)關機(ji)構(gou)(gou)，推進一(yi)些融資項目(mu)落地。該人士同時強(qiang)調，當前措施更多是改善(shan)(shan)融資結(jie)構(gou)(gou)，公司更關注(zhu)新房(fang)銷售(shou)市(shi)場何(he)時復(fu)蘇。“經營性(xing)現金流的(de)(de)回暖(nuan)才(cai)能真(zhen)正讓公司回歸到健康狀態。”

　　值得注意的是，一些(xie)區域房企或不以房地產(chan)作為單一主業的上市公司(si)正逐步加碼地產(chan)項(xiang)目，展現出對市場的信心。

　　12月初(chu)，蘇(su)州(zhou)開(kai)啟今(jin)年第(di)五批次(ci)土拍，10宗地塊(kuai)全部成交，2宗地塊(kuai)進入觸頂搖號階段(duan)，共攬金132億元(yuan)。其中，高新區科(ke)技城青山(shan)路西、科(ke)憬路北地塊(kuai)被蘇(su)州(zhou)高新控股子(zi)公(gong)司(si)蘇(su)州(zhou)高新地產集(ji)團有限(xian)公(gong)司(si)以18.2億元(yuan)競得。

　　今(jin)年(nian)四季(ji)度，蘇州高新及旗(qi)下公司接連(lian)競得三幅(fu)城鎮(zhen)住宅用地，出讓面積合計15.63萬平(ping)方米，共(gong)計耗資35.33億元，超過前三季(ji)度拿地總額。

　　黑牡丹(dan)則以8.32億元拍下常(chang)州(zhou)市一(yi)塊商、住用地(di)，同(tong)時通過控(kong)股二級子公司向常(chang)州(zhou)環龍星辰(chen)置業有限(xian)公司增資，并表示將視其經營情況(kuang)決定(ding)是否進一(yi)步收購控(kong)股權。

　　“公司(si)拍地(di)及增(zeng)資參股房(fang)地(di)產公司(si)，是(shi)在當前房(fang)地(di)產市(shi)場狀況(kuang)下充分(fen)考慮相關風險因(yin)素基礎上所(suo)做的投資決策。”黑牡丹相關負責人(ren)告訴記者，公司(si)關注市(shi)場的內生增(zeng)長動力，短期對住宅市(shi)場復蘇的看法仍(reng)偏中(zhong)性，但認為(wei)整體市(shi)場需求在中(zhong)長期有望(wang)保持穩定。

　　“政策出臺后，近期已(yi)有多家銀行、券商等機(ji)構主動來公(gong)司(si)溝(gou)通股權及債權市場(chang)再融(rong)(rong)資(zi)方(fang)案的可行性。我們將擇機(ji)開(kai)展融(rong)(rong)資(zi)業務，增加公(gong)司(si)資(zi)金儲(chu)備，確保項目如期交付。”上述黑牡丹相關負(fu)責(ze)人表示。