11月(yue)(yue)19日,全美房屋建筑(zhu)商(shang)協會(NAHB)發布的(de)數(shu)據顯示,11月(yue)(yue)NAHB房產市場(chang)指(zhi)(zhi)數(shu)暴跌8個點至60,為(wei)2014年(nian)以來最大跌幅,也(ye)創(chuang)下2016年(nian)8月(yue)(yue)以來新(xin)低。該(gai)指(zhi)(zhi)數(shu)是衡(heng)量建筑(zhu)商(shang)對新(xin)建單戶住宅市場(chang)的(de)信心指(zhi)(zhi)數(shu),2017年(nian)12月(yue)(yue)該(gai)指(zhi)(zhi)數(shu)曾創(chuang)下74的(de)周期高點。
市場分析人士指出,美(mei)國住宅建筑商信心指數大跌(die),是因為8年來最高的(de)利(li)率水(shui)平限制了需求,這進一步表明了房地產市場降溫程(cheng)度加深(shen),也將影響美(mei)聯(lian)儲對加息程(cheng)度的(de)辯論。
利率走高限制樓市需求
分項(xiang)來看,NAHB指數(shu)中的11月當前銷售(shou)指標下跌(die)7點(dian)(dian)至67,為(wei)2016年(nian)8月以(yi)來最(zui)低;而6個月銷售(shou)預期指標下降(jiang)10點(dian)(dian)至65,為(wei)2016年(nian)5月以(yi)來最(zui)低。潛在(zai)買家客流(liu)指數(shu)下跌(die)8點(dian)(dian)至45,也是2016年(nian)8月以(yi)來最(zui)低。
從地區(qu)角(jiao)度(du)看,以三(san)個月移動(dong)平均水平衡量,美國東(dong)北部(bu)上漲2點(dian)至58,中西(xi)部(bu)下(xia)跌1點(dian)至57,南(nan)部(bu)下(xia)跌2點(dian)至68,西(xi)部(bu)下(xia)跌3點(dian)至71。
NAHB主席Randy Noel表示(shi):“建(jian)筑商(shang)稱,繼續看(kan)到消費者對(dui)新屋(wu)需(xu)求的跡象,但由于對(dui)利(li)率和房(fang)價上(shang)漲(zhang)的擔(dan)憂,客戶對(dui)新屋(wu)的需(xu)求出(chu)現了停滯(zhi)。”
包括萊納房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)和KB Home在內(nei)的(de)(de)美國住宅建筑商巨(ju)頭,在最近的(de)(de)財報(bao)中紛紛降低2019年(nian)的(de)(de)銷(xiao)售(shou)預期(qi)。這些(xie)建筑商表示(shi),雖(sui)然仍(reng)存(cun)在待(dai)售(shou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)短缺(que),但新建房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)價格(ge)溢價,隨著利率的(de)(de)上(shang)漲,新房(fang)(fang)(fang)購買者因此(ci)受(shou)到的(de)(de)打擊最為(wei)嚴重。截至11月(yue)19日,KB Home股價年(nian)初至今已(yi)下跌38.82%,同(tong)期(qi)萊納房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)股價累計下跌34.23%。
Mortgage Bankers Association數據顯示,美(mei)國30年(nian)(nian)期平(ping)均(jun)固定抵(di)押貸(dai)款利(li)率(lv)已升(sheng)至5.17%,為2009年(nian)(nian)9月以來最(zui)高水平(ping),如果進一步升(sheng)至6%,則將達到2008年(nian)(nian)12月水平(ping)。經濟(ji)與(yu)金融問題研究網(wang)站Wolf Street的(de)(de)(de)創始人Wolf Richter認為,抵(di)押貸(dai)款利(li)率(lv)持續升(sheng)高至6%,可能(neng)(neng)觸及(ji)房地產市場的(de)(de)(de)疼痛閾(yu)值。Wolf Richter預計,鑒于(yu)該利(li)率(lv)與(yu)10年(nian)(nian)期美(mei)債(zhai)收(shou)益(yi)率(lv)的(de)(de)(de)息差正在擴大,且(qie)抵(di)押貸(dai)款利(li)率(lv)的(de)(de)(de)上升(sheng)速度快(kuai)于(yu)10年(nian)(nian)期國債(zhai)收(shou)益(yi)率(lv),且(qie)收(shou)益(yi)率(lv)曲(qu)線仍(reng)將趨(qu)于(yu)平(ping)坦化,因(yin)此(ci),距離6%很(hen)可能(neng)(neng)只有三次(ci)加息,而這三次(ci)加息很(hen)可能(neng)(neng)在2019年(nian)(nian)中期完(wan)成(cheng)。
美聯儲加息步伐料放緩
分析人士指(zhi)出(chu),美國住宅建(jian)筑(zhu)商(shang)信(xin)心指(zhi)數的急劇(ju)下跌或預示著比建(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)發展(zhan)放緩(huan)更嚴重(zhong)的問題,因為在大(da)蕭(xiao)條(tiao)到來之前,建(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)往(wang)往(wang)是(shi)市場周期至頂(ding)的“驚(jing)弓之鳥(niao)”。
上一次金(jin)融危機到來之前,2005年(nian)6月,NAHB的指(zhi)(zhi)數(shu)達(da)到72,即當時的周(zhou)期高(gao)點。從當年(nian)7月開始,該指(zhi)(zhi)數(shu)下跌,到2006年(nian)中期進(jin)入(ru)(ru)收縮(suo)區域(yu),此后陷入(ru)(ru)整體經濟衰退周(zhou)期。
經濟(ji)學家擔心歷史又將(jiang)重演,自(zi)2016年11月(yue)特(te)朗普當選美(mei)國(guo)總統以(yi)來,各(ge)項消費(fei)者(zhe)(zhe)和(he)企(qi)業信心指(zhi)標(biao)都高位運行,但(dan)此(ci)次的(de)住宅(zhai)建筑(zhu)商(shang)(shang)指(zhi)數(shu)代表了第一批轉跌的(de)指(zhi)標(biao)。雖然指(zhi)數(shu)依然在正向區域(yu),但(dan)NAHB(美(mei)國(guo)全國(guo)住宅(zhai)建筑(zhu)商(shang)(shang)協會)呼吁決策者(zhe)(zhe)注意,房(fang)地產市場的(de)這種(zhong)情(qing)況可能是對更廣(guang)泛(fan)經濟(ji)的(de)警示(shi)。
NAHB首席經濟學家(jia)Robert Dietz指(zhi)(zhi)出:“最近幾個月抵押貸款利率上(shang)升,加上(shang)價格累計上(shang)漲幅度,導(dao)致房屋需求停滯(zhi)不前。”他(ta)補充道,“鑒(jian)于住房市(shi)場是經濟領先(xian)指(zhi)(zhi)標,(利率)決策者需要更多關注住宅市(shi)場狀況。”
分析人(ren)士指(zhi)出,經(jing)濟增長(chang)放緩料將影響美聯儲最終(zhong)加息的程度。2015年底以來,美聯儲已(yi)經(jing)加息8次;預計(ji)今年12月份(fen)(fen)還會(hui)加息,且將更新(xin)經(jing)濟預測(ce)。美聯儲9月份(fen)(fen)的預測(ce)顯示2019年會(hui)加息3次。
不(bu)過(guo)美(mei)(mei)聯(lian)儲主席鮑威(wei)爾上(shang)周給出了(le)暫停(ting)(ting)加(jia)息(xi)的(de)條件(jian),或放慢加(jia)息(xi)步(bu)伐(fa)。在上(shang)周兩場達拉斯(si)聯(lian)儲組織的(de)活動中,美(mei)(mei)聯(lian)儲官員(yuan)討論了(le)經(jing)(jing)濟(ji)現狀與全球(qiu)情況。盡管(guan)鮑威(wei)爾對(dui)美(mei)(mei)國經(jing)(jing)濟(ji)整體持(chi)樂觀態度,但暗(an)示了(le)2019年暫停(ting)(ting)加(jia)息(xi)的(de)條件(jian),即美(mei)(mei)國經(jing)(jing)濟(ji)將面臨三大阻力:全球(qiu)需求放緩、財政刺激消退以(yi)及加(jia)息(xi)對(dui)經(jing)(jing)濟(ji)的(de)滯(zhi)后影響。
官(guan)員們(men)(men)普遍(bian)認為(wei),美國樓市(shi)增速(su)放(fang)緩,以減稅和增加(jia)財(cai)政支(zhi)出為(wei)主要(yao)(yao)形式的(de)(de)財(cai)政刺激可能從明年起逐(zhu)步消退。對此,鮑威(wei)爾表示,美聯(lian)儲(chu)的(de)(de)目(mu)標是(shi)保持經濟增長,同時保證通脹受控和確保金融(rong)穩定(ding),“美聯(lian)儲(chu)會繼續監控金融(rong)狀況,我們(men)(men)不得不思考還(huan)能加(jia)息多少,以及加(jia)息的(de)(de)幅度與節奏。我們(men)(men)要(yao)(yao)采(cai)取的(de)(de)路徑是(shi)非常小心地(di)審視(shi)市(shi)場、經濟、商業聯(lian)絡人如何回應(ying)貨幣(bi)政策。”
此外(wai),美聯(lian)儲(chu)副主(zhu)席(xi)克拉(la)里達指出(chu),近(jin)三年(nian)的(de)(de)加息(xi)已令美聯(lian)儲(chu)的(de)(de)短(duan)期利率(lv)接近(jin)中性水平,這(zhe)將(jiang)(jiang)成為未來(lai)考慮貨幣政策的(de)(de)一個關鍵因素(su),未來(lai)加息(xi)將(jiang)(jiang)取決于經濟數(shu)據。
另據(ju)彭博消(xiao)息,利率市場對(dui)美(mei)(mei)聯儲(chu)政策路徑的信心開始崩塌,“短期利率交易員先(xian)前(qian)一直深信,2019年美(mei)(mei)聯儲(chu)會如其預(yu)期升息三次,每次升幅25個基(ji)點(dian),然而如今,他們(men)已經開始懷(huai)疑,在2019年結束之前(qian),美(mei)(mei)聯儲(chu)恐怕(pa)連加息兩次都做(zuo)不到。”
中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)聲(sheng)明:凡本(ben)(ben)網(wang)(wang)注明“來源(yuan):中(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)”的所有作(zuo)品(pin),版(ban)權(quan)均屬(shu)于中(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)、中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)。中(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)與(yu)作(zuo)品(pin)作(zuo)者聯(lian)合聲(sheng)明,任何組織未經中(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)、中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)以及作(zuo)者書(shu)面(mian)授權(quan)不得(de)轉(zhuan)載(zai)、摘編或利用(yong)其它方式使用(yong)上述作(zuo)品(pin)。凡本(ben)(ben)網(wang)(wang)注明來源(yuan)非(fei)中(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)的作(zuo)品(pin),均轉(zhuan)載(zai)自其它媒體,轉(zhuan)載(zai)目的在(zai)于更好服務讀(du)者、傳遞信息(xi)之需,并(bing)不代表本(ben)(ben)網(wang)(wang)贊(zan)同其觀(guan)點,本(ben)(ben)網(wang)(wang)亦不對其真實性負(fu)責,持異議(yi)者應與(yu)原出(chu)處單位主張權(quan)利。
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