在(zai)經(jing)歷了(le)令人失望(wang)的春季表(biao)現后，美國房(fang)地產市場(chang)幾乎沒有顯露出將(jiang)擺脫三年低迷狀(zhuang)態(tai)的跡象(xiang)，夏季和秋季的前景依然(ran)黯淡。分析(xi)認為，即使美聯儲今年啟動降息，但(dan)抵(di)押貸款利率(lv)因(yin)此下(xia)降的幅度可能依然(ran)有限，高利率(lv)下(xia)美國房(fang)地產市場(chang)仍(reng)難(nan)出現顯著(zhu)復(fu)蘇(su)。

　　高(gao)利率(lv)使購房者(zhe)望(wang)而(er)卻(que)步

　　進(jin)入2024年，隨著(zhu)強于預期的通(tong)脹令美聯儲降息的時機(ji)不斷延后(hou)，抵押(ya)貸(dai)款利率在去年年底下降后(hou)將進(jin)一(yi)步回落的樂(le)觀預期逐漸消退。

　　美(mei)聯儲(chu)仍將利(li)率(lv)水平(ping)保持在(zai)20多(duo)年(nian)來的最高(gao)水平(ping)。今年(nian)美(mei)國30年(nian)期抵押貸款的平(ping)均利(li)率(lv)仍然徘徊在(zai)7%左右。

　　美國聯(lian)邦住宅(zhai)貸款(kuan)抵押(ya)公(gong)司(si)房地美7月3日公(gong)布(bu)的(de)數據顯(xian)示，美國30年期固定抵押(ya)貸款(kuan)平(ping)均利率當天升至(zhi)6.95%，連續下(xia)降四周(zhou)后首次(ci)出現上漲，為2021年7月初水平(ping)的(de)近(jin)兩倍(bei)。一(yi)周(zhou)前該(gai)數據為6.86%，一(yi)年前該(gai)數據為6.81%。

　　4月(yue)，30年期住房(fang)貸款的(de)平均利(li)率(lv)自去年11月(yue)以來首次升(sheng)至7%以上。高利(li)率(lv)加(jia)上創紀錄的(de)高房(fang)價(jia)，迫(po)使許多潛(qian)在的(de)購房(fang)者(zhe)暫停了購房(fang)計劃。

　　今(jin)年(nian)美國春季(ji)(ji)購房(fang)季(ji)(ji)再度蕭條。美國一年(nian)售(shou)(shou)出的(de)(de)所有房(fang)屋中，有超(chao)過(guo)三分之一是(shi)在3月至(zhi)6月期間(jian)銷售(shou)(shou)的(de)(de)，這被(bei)稱為春季(ji)(ji)購房(fang)季(ji)(ji)。但今(jin)年(nian)3月至(zhi)6月，美國二手房(fang)的(de)(de)銷售(shou)(shou)量(liang)較2022年(nian)和(he)2023年(nian)同期均有所下降。其中，今(jin)年(nian)3月、4月和(he)5月的(de)(de)銷售(shou)(shou)量(liang)均有所下滑。

　　美國(guo)商務部近日公(gong)布的數據顯示，經季節性因素(su)調整后，5月(yue)美國(guo)新房銷售環(huan)比下降11.3%，按(an)年(nian)率計(ji)算為61.9萬套，降至2023年(nian)11月(yue)以來最低(di)水(shui)平。

　　5月，美(mei)(mei)國(guo)二手(shou)房銷售連續第三個月下降。美(mei)(mei)國(guo)全國(guo)房地產經(jing)(jing)紀人協會公布的數據(ju)顯示，美(mei)(mei)國(guo)5月二手(shou)房銷售環比(bi)下降0.7%，經(jing)(jing)季節性調整后的年率為411萬套(tao)；同比(bi)降幅為2.8%。

　　自2022年(nian)以(yi)來，美(mei)國房地產市場銷售一直陷入低(di)迷，當時抵押貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)開始從疫情時期的低(di)點攀(pan)升(sheng)。根據房地美(mei)公司(si)的數據，2023年(nian)美(mei)國二手房銷售跌至近30年(nian)低(di)點，而30年(nian)期抵押貸款(kuan)的平均利(li)率(lv)(lv)則飆升(sheng)至7.79%的23年(nian)高點。

　　供應不足致房(fang)價居高不下

　　今年春(chun)季，美國房(fang)地產市(shi)場的銷(xiao)售疲(pi)軟反映了(le)許多購房(fang)者的負擔能力面臨挑(tiao)戰：30年期抵押貸款利(li)率徘徊在7%附近，待售房(fang)屋(wu)供應(ying)量(liang)處于歷史低位(wei)，而房(fang)價創下歷史新高。

　　目前，美(mei)國(guo)房地產市(shi)場(chang)缺乏足夠的(de)待(dai)售(shou)房屋。美(mei)聯(lian)社的(de)報(bao)道稱(cheng)，截至2024年5月(yue)底，美(mei)國(guo)市(shi)場(chang)上可供出售(shou)的(de)房屋供應(ying)量仍遠低于疫情前的(de)水平。

　　在疫情(qing)發生之前，美國各地的待(dai)售房(fang)屋就出(chu)現供應緊張的情(qing)況，原因(yin)包括十多年來低于平(ping)均水平(ping)的新房(fang)建設和(he)人口發展趨勢導致房(fang)主(zhu)持有房(fang)產的時(shi)間變長。

　　目(mu)前(qian)的(de)抵(di)押貸款利率(lv)與三年前(qian)水平(ping)（3%）之(zhi)間的(de)巨(ju)大差距也阻止了許多之(zhi)前(qian)獲得低利率(lv)貸款的(de)房(fang)主出售(shou)房(fang)屋，房(fang)地產(chan)專(zhuan)家稱之(zhi)為“鎖定效(xiao)應”。

　　有分析認為，盡管(guan)銷售出(chu)現回落(luo)，美(mei)國(guo)市場上(shang)(shang)的(de)二手房(fang)供應量較大，但房(fang)價仍(reng)在上(shang)(shang)漲，美(mei)國(guo)房(fang)地產市場的(de)高(gao)價格并(bing)不合理。

　　5月(yue)美國二手房價(jia)格與去(qu)年同(tong)期相比(bi)連續第11個月(yue)攀升。全國銷售價(jia)格中值同(tong)比(bi)上漲5.8%，達到41.93萬(wan)美元，創下1999年以來的歷史新高。

　　在疫情(qing)期間，處于歷史(shi)低位的房貸利(li)率引(yin)發了(le)“購房熱(re)”，導致美國房價(jia)大漲。目前的房價(jia)水平與五年前相比上漲超過50%。

　　不(bu)過，美國(guo)房(fang)屋價(jia)(jia)格上漲(zhang)的(de)速(su)(su)度(du)正有所(suo)放(fang)(fang)緩(huan)。房(fang)地(di)產(chan)信息機構核心(xin)邏(luo)輯(ji)公司(si)的(de)房(fang)價(jia)(jia)指數(shu)顯(xian)示(shi)，美國(guo)5月房(fang)價(jia)(jia)同比上漲(zhang)4.9%，為去年10月以(yi)來的(de)最(zui)小漲(zhang)幅。預計到明年5月，美國(guo)房(fang)價(jia)(jia)增(zeng)速(su)(su)將放(fang)(fang)緩(huan)至3%。

　　“今年春天(tian)抵(di)押貸款利率的上升導致購房者(zhe)需求和價格上漲均出現放緩。”核心邏(luo)輯公司首席經濟學家塞勒(le)瑪·赫普表示。

　　抵(di)押貸款(kuan)利率或(huo)持續高企(qi)

　　為應對高通脹，美(mei)聯(lian)儲(chu)從2022年3月(yue)(yue)到2023年7月(yue)(yue)連續11次(ci)加息。自(zi)去年9月(yue)(yue)以來(lai)，美(mei)聯(lian)儲(chu)一直將聯(lian)邦基金利率目標區間維持(chi)在5.25%至(zhi)5.5%之間。

　　美(mei)聯儲(chu)官員表示，近幾個(ge)月來通脹率進一步向2%的(de)目標水(shui)平邁進，并暗示今年(nian)(nian)預(yu)計將(jiang)下調(diao)一次基準利率，而此(ci)前曾預(yu)計2024年(nian)(nian)將(jiang)有最多(duo)三次降息(xi)。

　　美聯(lian)儲主席鮑威爾(er)在7月10日出(chu)(chu)席國會(hui)聽證會(hui)時表示，盡管有一(yi)些信心(xin)，但自己尚未準備好得(de)出(chu)(chu)通(tong)脹正在持續向(xiang)2%目標(biao)回(hui)落的(de)結論。鮑威爾(er)未給出(chu)(chu)具(ju)體的(de)降(jiang)(jiang)息時間表，并解釋說，美聯(lian)儲需把握貨幣(bi)政策(ce)的(de)平衡點，如(ru)(ru)果(guo)降(jiang)(jiang)息過早，通(tong)脹可(ke)能重新抬頭；如(ru)(ru)果(guo)降(jiang)(jiang)息太晚，則可(ke)能導致經濟(ji)增(zeng)長放(fang)緩，引發經濟(ji)衰(shuai)退。

　　抵(di)押貸款利率受到幾個因(yin)素的(de)影響，包括債(zhai)券(quan)市(shi)場對美(mei)聯儲利率政策的(de)反應以及10年(nian)期美(mei)國(guo)國(guo)債(zhai)收益率的(de)變動(dong)，這是住房抵(di)押貸款定價的(de)重要參考(kao)。

　　10年(nian)期國債收益(yi)率在(zai)4月底(di)突破4.7%，但在(zai)一些(xie)經(jing)濟數據顯(xian)示增長放緩后(hou)，最(zui)近出現下跌。分析(xi)認為，經(jing)濟增長放緩可能(neng)有助于(yu)抑制通脹(zhang)壓力，并說服美聯儲開始將利率從20多年(nian)來的最(zui)高水平下調。

　　經濟(ji)學家普遍(bian)預(yu)測，盡管美聯儲可能最早(zao)在9月降息，住房抵押貸款利(li)率在今(jin)年下半年可能下降，但預(yu)計(ji)30年期利(li)率不會(hui)降至6%以下。

　　經(jing)濟(ji)學家預計，到今年年底(di)，美國抵(di)押貸款(kuan)利率將小幅(fu)回落。但利率的小幅(fu)下降可(ke)能不足以吸引購(gou)房者并說服房主現在是出售房屋(wu)(wu)的好時機。一些經(jing)濟(ji)學家擔心，抵(di)押貸款(kuan)利率略有下降，而市場(chang)上(shang)的房屋(wu)(wu)庫存卻(que)沒有增(zeng)加，實際上(shang)可(ke)能會(hui)(hui)對部分買家產生抑制作(zuo)用，因為賣(mai)家可(ke)能會(hui)(hui)提(ti)高價格。

　　“這(zhe)讓我有點擔心當利率下(xia)降時房價會(hui)發生什么，我認為這(zhe)會(hui)刺(ci)激需求，但不(bu)會(hui)真正刺(ci)激供應(ying)，至少在(zai)短(duan)期內是這(zhe)樣。這(zhe)可能會(hui)導致價格大(da)幅上漲。”美國房地產(chan)經紀平臺雷德芬公(gong)司首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟表示。