中證網訊（記者(zhe) 周璐璐）盡管(guan)2023年(nian)公募REITs一級(ji)發(fa)行(xing)放緩(huan)，二級(ji)市場表現低迷，但在不少機構投資者(zhe)眼中，這類產品的配(pei)置性價比正(zheng)在逐步(bu)顯現。

　　公募REITs市場性價比正在逐步顯現

　　作(zuo)為(wei)資(zi)本市(shi)場的(de)(de)重要參與者，華(hua)發集團金融產業集群旗下企業華(hua)金證券資(zi)管市(shi)場部(bu)執行董事孫輝近期(qi)表示，公(gong)募REITs作(zuo)為(wei)一個新生資(zi)產，伴(ban)隨著中國經濟(ji)發展的(de)(de)脈動，在(zai)逐步成長，“在(zai)成長的(de)(de)過(guo)程中，我們既(ji)會(hui)面對波(bo)折(zhe)，也會(hui)遇到機會(hui)”。

　　在(zai)孫輝(hui)看來(lai)，2023年(nian)公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs在(zai)一(yi)級發行端呈(cheng)現三大亮點：首先，公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs歷史(shi)性(xing)地完成了(le)首批(pi)擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)，擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)方式為定向擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)，且在(zai)2023年(nian)12月經(jing)(jing)歷了(le)首批(pi)擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)份額(e)的解禁；其次，兩(liang)個新能(neng)(neng)源REITs項目豐富了(le)公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs的產品(pin)類型，也為公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs帶來(lai)了(le)新能(neng)(neng)源類資(zi)(zi)(zi)產的大藍海；最后，消費(fei)基礎(chu)設施REITs的推出，將公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs進(jin)一(yi)步引(yin)向了(le)商業不動產領(ling)域，使原(yuan)有(you)私募(mu)(mu)(mu)股權性(xing)質(zhi)投資(zi)(zi)(zi)的很多(duo)資(zi)(zi)(zi)產有(you)了(le)更(geng)豐富的退出渠道。“這就意味著我們(men)有(you)更(geng)多(duo)的機會參與到優(you)質(zhi)資(zi)(zi)(zi)產的投資(zi)(zi)(zi)中，進(jin)而從(cong)中尋找性(xing)價比(bi)高的資(zi)(zi)(zi)產，去分享(xiang)中國經(jing)(jing)濟未(wei)來(lai)發展所帶來(lai)的紅利。”孫輝(hui)說。

　　據(ju)孫輝介紹，目(mu)前還有(you)16單首(shou)發項目(mu)在交(jiao)易所處于(yu)已掛網狀(zhuang)態(tai)（包(bao)括但不限于(yu)已通過未發行(xing)、已反(fan)饋、已受理(li)、已申報），合計估值373.36億元(yuan)。在項目(mu)類型方面，產業(ye)園、高(gao)速公(gong)路、倉儲物(wu)流(liu)、保租房已形成常態(tai)化發行(xing)，新(xin)(xin)能源(yuan)發電(dian)、消(xiao)費基(ji)礎設施(shi)等(deng)類型在逐(zhu)步探索，而(er)試(shi)點(dian)范圍中(zhong)的水利、新(xin)(xin)基(ji)建(jian)、旅游基(ji)礎設施(shi)的發行(xing)還有(you)待突破。在公(gong)募REITs二級市場方面，2023年(nian)行(xing)情較為波(bo)動，且(qie)出現了產權與經營權出現分(fen)化和反(fan)轉。

　　公募REITs市場回歸基本面分析

　　2023年(nian)全(quan)球(qiu)主要REITs市場收益率均出現下滑。對應公募REITs在2023年(nian)的表現，中(zhong)證REITs指數(shu)收于(yu)747.69點(dian)，2023年(nian)全(quan)年(nian)下跌(die)29.09%；中(zhong)證REITs全(quan)收益指數(shu)收于(yu)851.81點(dian)，2023年(nian)全(quan)年(nian)下跌(die)23.57%。分(fen)行業看，產(chan)業園區(qu)、倉儲物流、高速公路和生態(tai)環保(bao)板塊(kuai)跌(die)幅(fu)居前(qian)，新能(neng)源(yuan)和保(bao)障(zhang)房板塊(kuai)跌(die)幅(fu)相對較低。

　　盡管從二級市場看，數據表現不令(ling)人滿意，但(dan)孫輝強調，除客(ke)觀數據之外，要回歸到基本面去分析公募REITs市場。

　　孫輝表示，首先(xian)，作為現金(jin)類、股票(piao)、債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)之外的(de)第四大(da)類資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)，公(gong)(gong)(gong)募REITs的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)屬性(xing)在(zai)國(guo)內(nei)還有待(dai)進(jin)一(yi)步深入研(yan)究，其(qi)內(nei)在(zai)的(de)邏輯雖(sui)與(yu)股票(piao)、債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)有相通之處，但也(ye)存在(zai)很大(da)差(cha)異。與(yu)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)相比，公(gong)(gong)(gong)募REITs沒(mei)有一(yi)個到期兌付的(de)概念(nian)，其(qi)現金(jin)分派也(ye)是根據運(yun)營情況來(lai)決定(ding)(ding)的(de)，所以當其(qi)資(zi)(zi)(zi)(zi)本利(li)得穩定(ding)(ding)、運(yun)營穩定(ding)(ding)時，大(da)家(jia)容易將之當作一(yi)個債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)來(lai)看待(dai)，但經濟和(he)(he)市(shi)場一(yi)旦出(chu)(chu)現波動，其(qi)差(cha)異性(xing)就(jiu)體現出(chu)(chu)來(lai)了(le)；與(yu)股票(piao)相比，公(gong)(gong)(gong)募REITs最大(da)的(de)優勢是底層資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)支撐(cheng)非常(chang)強(qiang)，畢竟(jing)是有資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)和(he)(he)現金(jin)流(liu)支撐(cheng)的(de)，這(zhe)些資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)和(he)(he)現金(jin)流(liu)的(de)價格(ge)變化(hua)也(ye)是有跡可循的(de)，所以公(gong)(gong)(gong)募REITs被(bei)定(ding)(ding)性(xing)為特殊權益資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)也(ye)非常(chang)合適。這(zhe)既體現了(le)底層資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)對公(gong)(gong)(gong)募REITs的(de)支撐(cheng)，也(ye)體現了(le)運(yun)營波動帶(dai)來(lai)的(de)權益屬性(xing)。

　　其(qi)次，整體來看2023年的(de)(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)募REITs市場，其(qi)受(shou)產品基(ji)本面以及(ji)市場流(liu)動(dong)性(xing)問題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)影(ying)響，出(chu)現了持續的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調整。2023年部分公(gong)募REITs基(ji)本面雖(sui)表現不(bu)佳(jia)，但修(xiu)(xiu)復(fu)進(jin)度(du)也(ye)未達到市場預期(qi)(qi)(qi)。其(qi)中比較突出(chu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)依然是(shi)高速板塊，從車流(liu)和(he)收入兩個維度(du)來看，部分高速REITs的(de)(de)(de)(de)(de)(de)業績修(xiu)(xiu)復(fu)還是(shi)不(bu)及(ji)預期(qi)(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。“這也(ye)是(shi)一種正常(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經濟周期(qi)(qi)(qi)下的(de)(de)(de)(de)(de)(de)波(bo)動(dong)，只不(bu)過周期(qi)(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)長度(du)跨越了短期(qi)(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)考核，給機構投資人(ren)帶來了一定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)壓力。未來如(ru)何針對公(gong)募REITs這個新生資產制定考核周期(qi)(qi)(qi)和(he)考核機制，也(ye)是(shi)市場參與者需要研究的(de)(de)(de)(de)(de)(de)重要問題(ti)。”孫(sun)輝分析稱。

　　公募REITs市場需引長期資金入市

　　當前公(gong)募REITs二級市場(chang)(chang)受市場(chang)(chang)環境影響流(liu)動性(xing)較弱，從2023年10月和(he)2023年11月開始成交和(he)換手一直處于低位，在2023年12月以來有所(suo)恢復。“這主要(yao)是由于增量資金缺乏造成的。”孫輝(hui)表示，“由于擔(dan)心公(gong)募REITs二級繼(ji)續(xu)波動，所(suo)以大家都在觀望市場(chang)(chang)。”

　　就公(gong)募(mu)REITs市(shi)場(chang)參與的(de)投資(zi)者來看，已(yi)經(jing)從最初的(de)銀行理財、券(quan)商自(zi)營、保險資(zi)金(jin)(jin)三分(fen)天(tian)下(xia)，逐(zhu)步變(bian)為券(quan)商自(zi)營與保險資(zi)金(jin)(jin)兩方的(de)參與。具體(ti)到近期市(shi)場(chang)的(de)資(zi)金(jin)(jin)變(bian)化，孫(sun)輝指出(chu)，既有原始(shi)權益人增持和關注(zhu)分(fen)紅產品的(de)短期資(zi)金(jin)(jin)的(de)推動，也有更多(duo)公(gong)募(mu)基(ji)金(jin)(jin)陸續將(jiang)REITs納入旗下(xia)FOF基(ji)金(jin)(jin)投資(zi)范圍、財政部擬將(jiang)公(gong)募(mu)REITs正(zheng)式納入社保基(ji)金(jin)(jin)投資(zi)范圍等(deng)政策推動長期資(zi)金(jin)(jin)入市(shi)的(de)影(ying)響(xiang)。

　　孫輝強調，各類資(zi)金(jin)(jin)都在從短中長(chang)三(san)個維度推(tui)動(dong)公募(mu)REITs二(er)級市(shi)場(chang)的(de)轉暖。而(er)目前來看，推(tui)動(dong)長(chang)期資(zi)金(jin)(jin)投資(zi)公募(mu)REITs并非一蹴而(er)就，所以公募(mu)REITs市(shi)場(chang)還(huan)是需要更多的(de)政(zheng)策方面的(de)呵(he)護，來盡快將增(zeng)量資(zi)金(jin)(jin)，尤(you)其是長(chang)期資(zi)金(jin)(jin)吸(xi)引(yin)到(dao)市(shi)場(chang)中來。