中證網(wang)訊 綠庭(ting)(香港)有限(xian)公(gong)司(si)入主大江股(gu)份7年(nian)來,不僅在上(shang)市(shi)公(gong)司(si)主營業務重(zhong)點上(shang)朝三暮四(si),據中國證券報實(shi)地(di)調(diao)查(cha)發(fa)現,其(qi)還涉嫌(xian)不斷(duan)侵占(zhan)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)利益,先以(yi)(yi)明顯偏低的(de)價(jia)格收購上(shang)市(shi)公(gong)司(si)即將產(chan)(chan)生(sheng)現金流的(de)房地(di)產(chan)(chan)項目,再以(yi)(yi)不公(gong)允的(de)市(shi)場(chang)價(jia)格將房產(chan)(chan)高價(jia)賣給上(shang)市(shi)公(gong)司(si)。同時,用(yong)心良苦地(di)以(yi)(yi)調(diao)整(zheng)子公(gong)司(si)股(gu)權結構等(deng)手(shou)段來規避信息披露(lu),隱瞞擬轉讓項目即將進入預售期(qi)等(deng)重(zhong)要(yao)事實(shi),為公(gong)司(si)做(zuo)低資產(chan)(chan)評估價(jia)格“打掩護(hu)”。
賤價買入預售在即地產項目
中(zhong)國證券報記者調查了解到,大江股份以(yi)在看似名正言順的“剝(bo)離受(shou)政策(ce)調控(kong)的房地(di)產(chan)(chan)業務”公司戰略(lve)指導下,以(yi)遠(yuan)低于(yu)真(zhen)實市(shi)(shi)場價值的價格將上市(shi)(shi)公司的房地(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)轉手給(gei)控(kong)股股東。
2011年(nian)4月(yue)29日,大(da)江(jiang)(jiang)股份發布向控股股東(dong)的關聯方上(shang)(shang)海綠庭集團有限公司轉讓(rang)(rang)下屬房地產企(qi)業(ye)股權(quan)的公告,將下屬的上(shang)(shang)海大(da)江(jiang)(jiang)地產、上(shang)(shang)海大(da)江(jiang)(jiang)科創置(zhi)業(ye)、上(shang)(shang)海陽(yang)雷置(zhi)業(ye)、上(shang)(shang)海松江(jiang)(jiang)茸江(jiang)(jiang)置(zhi)業(ye)4家(jia)地產公司一攬子全部轉讓(rang)(rang)。最終上(shang)(shang)市公司總(zong)計獲得1.11億元(yuan)投資收益。
股(gu)權架構(gou)顯示(shi),大(da)(da)江(jiang)地(di)產(chan)(chan)(chan)為大(da)(da)江(jiang)股(gu)份100%控股(gu)的一級(ji)子公司,其他3家公司分別(bie)為大(da)(da)江(jiang)地(di)產(chan)(chan)(chan)100%控股(gu)的子公司。評(ping)(ping)估(gu)公司出(chu)具的報告顯示(shi),大(da)(da)江(jiang)地(di)產(chan)(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)(chan)凈值223.26萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan),評(ping)(ping)估(gu)價(jia)(jia)6852.46萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan);大(da)(da)江(jiang)科(ke)創置業(ye)資(zi)產(chan)(chan)(chan)凈值4688萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan),評(ping)(ping)估(gu)價(jia)(jia)值1億元(yuan)(yuan);陽雷置業(ye)凈資(zi)產(chan)(chan)(chan)2725.22萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan),評(ping)(ping)估(gu)價(jia)(jia)值4614萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan);而(er)上海松江(jiang)茸江(jiang)置業(ye)不單獨出(chu)具評(ping)(ping)估(gu)報告,只顯示(shi)是一家并未(wei)開(kai)展具體業(ye)務的有799.77萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)凈資(zi)產(chan)(chan)(chan)的公司。
“直(zhi)接收購(gou)資產手續麻煩、股(gu)價高、稅費(fei)高,比如(ru)要補(bu)繳土(tu)地增值(zhi)稅。通過(guo)股(gu)權轉(zhuan)讓形式交易資產比較便捷,不過(guo),如(ru)果(guo)溢(yi)價太低,那么(me)上(shang)市公司(si)的利(li)益(yi)顯然是(shi)受到了侵害(hai),再加上(shang)如(ru)果(guo)接盤者(zhe)是(shi)關聯交易方,那么(me)這種利(li)益(yi)輸(shu)送關系就更為(wei)嚴重。”一位證(zheng)券行業律師對(dui)中(zhong)國(guo)證(zheng)券報記(ji)者(zhe)表示。
從表面看來最終的交易價(jia)格比凈資(zi)產(chan)有明(ming)顯增值,但是在凈資(zi)產(chan)指標(biao)的背后(hou),卻是對(dui)真實資(zi)產(chan)價(jia)值的隱瞞。僅就陽(yang)雷置業來看,其旗(qi)下的雷陽(yang)璞邸項目(mu)的市場價(jia)就已經價(jia)值2億元。
本報記者(zhe)從現場及銷(xiao)售人員方(fang)面(mian)了解,同(tong)樣(yang)坐落在海松江(jiang)區谷陽(yang)南路(lu)28弄(nong)的(de)雷陽(yang)璞(pu)邸項目(mu)依然掛著大江(jiang)股份(fen)的(de)招牌,而實際(ji)上該項目(mu)與大江(jiang)股份(fen)已經(jing)沒(mei)有(you)任何關系。該樓(lou)盤由兩(liang)棟高層住宅樓(lou)構成,建筑面(mian)積超1萬(wan)平方(fang)米(mi),共有(you)150多(duo)套(tao)房產,車位50余個(ge),21個(ge)商鋪,根據戶型(xing)和樓(lou)層不同(tong),售價在1.4-1.6萬(wan)/平方(fang)米(mi)之間(jian)。僅(jin)該項目(mu)市場價就(jiu)已經(jing)達到2億(yi)元。
公(gong)司是如何“合理”地(di)(di)將交易(yi)價格做(zuo)低的(de)呢?據房(fang)(fang)地(di)(di)產業界人士介紹,房(fang)(fang)地(di)(di)產公(gong)司獲得土地(di)(di)后,對土地(di)(di)抵押融資,公(gong)寓房(fang)(fang)半封頂(ding)拿(na)到了(le)預(yu)售許可就可開(kai)始銷售,獲得預(yu)售款現(xian)金(jin)流,這時后期的(de)投(tou)入幾乎都是預(yu)售款的(de)滾動資金(jin)項(xiang)目,也(ye)就是說預(yu)售開(kai)始后房(fang)(fang)地(di)(di)產公(gong)司就不需要投(tou)入自己太多(duo)現(xian)金(jin)。
一個非(fei)常重要的(de)時間點(dian)是(shi),陽雷置業的(de)資產評估交易是(shi)在2011年3月31日,而據(ju)雷陽璞邸項目現場的(de)工作人員介(jie)紹,該樓盤恰恰是(shi)在2011年4月開始正(zheng)式啟動銷售。
“房(fang)產(chan)項目(mu)還未開(kai)始銷(xiao)售,沒(mei)有預售款現(xian)金,這方面(mian)影(ying)響到的(de)凈資(zi)產(chan)因素為(wei)0;凈資(zi)產(chan)評估如果是(shi)以4、5年前(qian)原始投入的(de)土地成(cheng)(cheng)本(ben)以及建(jian)安成(cheng)(cheng)本(ben),評估下來的(de)凈資(zi)產(chan)自(zi)然(ran)會(hui)(hui)比較低”,本(ben)報記者采訪(fang)到的(de)一位房(fang)地產(chan)市場人士分析表示(shi)。那么,如果等(deng)該樓盤在去年4月開(kai)始銷(xiao)售后,陽雷置業的(de)凈現(xian)金資(zi)產(chan)必然(ran)會(hui)(hui)明顯增加。
由此(ci)看來,陽雷置業的(de)實際價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)的(de)評估(gu)(gu)恰(qia)恰(qia)打了一(yi)個擦邊球(qiu),以原始(shi)土(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)進行評估(gu)(gu),項(xiang)目(mu)未開(kai)始(shi)銷售沒(mei)有(you)現金資(zi)產(chan)(chan)進賬,這幾乎是一(yi)個準(zhun)成熟地(di)(di)產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)最大化、估(gu)(gu)值(zhi)(zhi)最小化的(de)時間窗(chuang)口(kou)。那么,整個陽雷置業連同它所有(you)的(de)項(xiang)目(mu)進入控股(gu)股(gu)東綠庭(ting)(香港)有(you)限(xian)公(gong)司的(de)腰包后沒(mei)幾天(tian),上市(shi)公(gong)司辛苦培育幾年的(de)果實,綠庭(ting)就可以馬上名正言順的(de)獲得地(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)的(de)現金流和(he)利潤。
事實(shi)上(shang),大江(jiang)股份所轉(zhuan)讓的(de)四家地產公(gong)司的(de)真實(shi)資(zi)產狀況(kuang)并不(bu)完全為外界所知,而這種模糊資(zi)產具體(ti)情況(kuang)的(de)布(bu)局卻(que)早已(yi)準備(bei)完畢。
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