134億元,這(zhe)(zhe)是泰(tai)禾集團今年1~8月的拿地(di)“戰績”。這(zhe)(zhe)家在行業中(zhong)名不見經傳(chuan)的公(gong)司,因為今年“兇猛”購地(di),甩開了招商、綠城(cheng)等標(biao)桿(gan)房(fang)(fang)企(qi),躋身拿地(di)榜單前十(shi)。就在一年前,即便是房(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)業20名附(fu)近的位置,也看(kan)不到泰(tai)禾集團(000732,SZ)的身影(ying)。
“(拿(na)地)指標(biao)用完了可以重新授權,我(wo)們(men)肯(ken)定不止110億(yi)元,還會(hui)增(zeng)加。”這是泰禾(he)集團董事長黃其(qi)森在8月初接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時,對于(yu)頻(pin)頻(pin)增(zeng)大的(de)拿(na)地金額,給出的(de)答案。
一年的(de)(de)攻城(cheng)略地讓泰禾賺(zhuan)足了眼球,也被(bei)頻頻質疑。泰禾一直強(qiang)調的(de)(de)十分安全的(de)(de)資金(jin)鏈(lian)是(shi)否(fou)(fou)真(zhen)的(de)(de)固(gu)若金(jin)湯?高周轉的(de)(de)路(lu)線能否(fou)(fou)走(zou)得一路(lu)順暢?其超(chao)越萬達的(de)(de)口號(hao)會否(fou)(fou)實現?這是(shi)泰禾留給業界的(de)(de)懸念。
對于(yu)上(shang)述懸念,黃其森做(zuo)出了解(jie)答:除(chu)北(bei)(bei)京(jing)(jing)外,泰禾(he)在其他區(qu)域的(de)土(tu)地(di)款(kuan)(kuan)支付期限,可(ke)以(yi)(yi)長達半年或一年,這是泰禾(he)所(suo)以(yi)(yi)敢于(yu)瘋狂拿(na)地(di)的(de)原(yuan)因(yin)。值得(de)注意的(de)是,泰禾(he)今(jin)年在北(bei)(bei)京(jing)(jing)的(de)購地(di)總(zong)金額達到(dao)64億(yi)元。泰禾(he)能(neng)不(bu)(bu)能(neng)巧妙利用(yong)不(bu)(bu)同區(qu)域的(de)土(tu)地(di)付款(kuan)(kuan)期限的(de)差異,通過快速開發銷(xiao)售北(bei)(bei)京(jing)(jing)的(de)項目獲取收入,來支付北(bei)(bei)京(jing)(jing)以(yi)(yi)外地(di)區(qu)的(de)土(tu)地(di)款(kuan)(kuan),某種意義上(shang)將決定(ding)其最(zui)終成敗。
打區域時間差
8月27日,福(fu)建廈門海滄馬鑾灣(wan)H2013P304地(di)塊吸引了包括萬(wan)科(ke)、恒大、碧桂園 、泰禾等30多家開發商悉(xi)數到(dao)場,最終泰禾以(yi)40.52億元,樓面(mian)價10834.22元/平方米以(yi)及高(gao)達185%的溢(yi)價率,將該(gai)地(di)塊收入囊中(zhong)。
這也是泰(tai)禾(he)(he)在繼今年6月27日,聯合北京(jing)華瀾(lan)恒泰(tai)房地產開發有限(xian)公(gong)司(si)以14.3億元拿下北京(jing)石景山商(shang)務(wu)區K地塊之后,又一次高調拿地。超過40億元的單(dan)幅(fu)地塊總價值,成為泰(tai)禾(he)(he)目前(qian)為止(zhi)的最大手(shou)筆。
“首先我們還(huan)是(shi)考慮北京和(he)福建(jian)。”對于后續拿(na)地的(de)規劃,黃(huang)其森告訴《每日經濟新聞》記者,今年還(huan)會戰略(lve)性(xing)地考慮長三角(jiao)、廣東這(zhe)些市場(chang),“但我們一定是(shi)要到(dao)經濟發達的(de)地方以及能夠適應(ying)泰禾(he)文化的(de)城市。”
拿地策略(lve)反映(ying)出泰禾目前整體運(yun)營(ying)策略(lve),黃其森直言(yan),泰禾要(yao)做深耕福建(jian)和北京的區域性開發企業。
沿著區域(yu)深(shen)耕(geng)的路(lu)線(xian),泰禾一(yi)路(lu)在北京(jing)奪下(xia)(xia)多(duo)宗地(di)塊(kuai),其中不乏臺湖、孫河(he)等熱(re)點區域(yu)。據《每日經(jing)濟新聞》記者粗(cu)略統計,今(jin)年1~8月泰禾一(yi)共(gong)拿下(xia)(xia)9宗地(di)塊(kuai),總占地(di)面積超過1090畝,總建筑(zhu)面積超過158萬(wan)平(ping)方米(mi),總金(jin)額也(ye)高達134億元。
這(zhe)絕對不是(shi)終點。今年以來,泰禾已(yi)經(jing)兩(liang)度調(diao)高拿地額度,“上市公司有一定(ding)的授權,所以只能指標用完之后重新再授權,會根據不同的階段作(zuo)出(chu)調(diao)整。”黃其森表示。
值得注意(yi)的(de)是(shi),單就(jiu)廈(sha)門(men)海滄地塊總(zong)額(e)就(jiu)已(yi)經超過了泰禾(he)去(qu)年35.99億元(yuan)的(de)總(zong)金額(e)。對(dui)于(yu)近百億的(de)拿地資金,黃(huang)其森告訴《每(mei)日經濟新聞》記者,其中大約三分(fen)之一為自有資金。
“今年(nian)泰(tai)禾(he)可能會與信托 、金(jin)融機(ji)構合作(zuo)多(duo)一(yi)(yi)點,在(zai)福建不存在(zai)這樣的(de)問題,但(dan)是北京(jing)的(de)土地(di)付款只有一(yi)(yi)個月(yue)的(de)時間,這對資金(jin)的(de)門(men)檻要(yao)求很高。”黃其森指(zhi)出,而在(zai)福建或(huo)其他區域,土地(di)款的(de)支付可以長達半年(nian)或(huo)一(yi)(yi)年(nian),“就可以有更多(duo)地(di)回旋余地(di)。”
記者(zhe)從泰(tai)禾集(ji)團2013年(nian)上半(ban)年(nian)業績報告中發現,今年(nian)上半(ban)年(nian)其(qi)(qi)預(yu)付(fu)(fu)款(kuan)項(xiang)高(gao)達61.7億元(yuan),而去年(nian)則是16.92億元(yuan),增長了264.49%,財(cai)報解釋主要(yao)原因系本(ben)期預(yu)付(fu)(fu)土(tu)地(di)(di)(di)款(kuan)增加(jia)所致(zhi)。熟悉(xi)房地(di)(di)(di)產會計的有(you)關(guan)財(cai)務人員(yuan)告訴《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe),由于土(tu)地(di)(di)(di)是在全部(bu)土(tu)地(di)(di)(di)出讓(rang)(rang)金(jin)(jin)付(fu)(fu)清后才(cai)會交付(fu)(fu),所以(yi)上述土(tu)地(di)(di)(di)預(yu)付(fu)(fu)款(kuan),其(qi)(qi)實是公司實際支(zhi)付(fu)(fu)已購(gou)土(tu)地(di)(di)(di)出讓(rang)(rang)金(jin)(jin)的情況。按照財(cai)報,泰(tai)禾下半(ban)年(nian)需要(yao)支(zhi)付(fu)(fu)的土(tu)地(di)(di)(di)款(kuan),更多是在北京(jing)以(yi)外的區域。根據《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)統計,泰(tai)禾今年(nian)在北京(jing)拿地(di)(di)(di)的金(jin)(jin)額雖然高(gao)達64億元(yuan),但(dan)其(qi)(qi)中有(you)相當一部(bu)分土(tu)地(di)(di)(di)出讓(rang)(rang)款(kuan)已經(jing)付(fu)(fu)清。
今年上半(ban)年,前十(shi)大拿地房企的拿地金(jin)(jin)額(e)和營(ying)收(shou)差距不大,例如保利、萬(wan)科(ke)拿地金(jin)(jin)額(e)分別為(wei)384億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)與316億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan),營(ying)收(shou)分別為(wei)305億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)及(ji)419億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan);金(jin)(jin)地、華(hua)潤(run)的拿地金(jin)(jin)額(e)為(wei)152億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)及(ji)145億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan),其營(ying)收(shou)分別為(wei)87億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)及(ji)157億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。
相(xiang)(xiang)比之下(xia),泰(tai)(tai)禾(he)(he)上半年(nian)21億元(yuan)(yuan)的(de)營業(ye)收(shou)入(ru)則(ze)略(lve)顯(xian)(xian)單薄。泰(tai)(tai)禾(he)(he)集(ji)團財報(bao)顯(xian)(xian)示,2013年(nian)上半年(nian)營業(ye)收(shou)入(ru)相(xiang)(xiang)比上期發生(sheng)額(e)增(zeng)加(jia)380.89%(絕(jue)對額(e)增(zeng)加(jia)17.09億元(yuan)(yuan)),主要原因系報(bao)告期房地(di)產(chan)項目可結轉銷(xiao)售收(shou)入(ru)增(zeng)加(jia)所致。但伴隨著銷(xiao)售額(e)的(de)增(zeng)加(jia),泰(tai)(tai)禾(he)(he)在短期借款(kuan)以及一(yi)年(nian)內到期的(de)非流動負債分(fen)別增(zeng)加(jia)680.29%、491.20%。
來自銀河證券的(de)研(yan)究報告(gao)指出,扣(kou)除預收賬款增(zeng)加影響,泰(tai)禾的(de)資產負債(zhai)率為60%;負債(zhai)率較高,主要是由于(yu)公司上半年(nian)積極擴張所致,但考慮到(dao)土地款幾已償清,且(qie)下半年(nian)拿(na)地力(li)度減(jian)弱,在售項目的(de)快速(su)去(qu)化將有效緩解短期償債(zhai)壓力(li)。
高周轉助資金回籠
高(gao)速增長(chang)的(de)土(tu)(tu)地儲(chu)備幫助泰禾在(zai)北京(jing)開疆擴土(tu)(tu),同樣(yang)也(ye)考(kao)驗公司的(de)周(zhou)轉功力。
8月8日,泰禾奪下(xia)的孫河地(di)塊以“北京院子”之名問世,黃其(qi)森將亮相儀(yi)式(shi)選在了象征皇室(shi)尊貴地(di)位的太廟。“孫河之戰(zhan)”從最初的眾人看空到(dao)現如(ru)今紛紛稱贊,“眼光(guang)很(hen)(hen)重(zhong)要。”黃其(qi)森淡然(ran)說道,“當時2萬9的樓面價大家都(dou)覺得很(hen)(hen)高,我只問了我們投(tou)資部一個(ge)問題,還有(you)沒有(you)位置比這更(geng)好、密度更(geng)低(di)的地(di)?沒有(you),那(nei)就一定要下(xia)決心拿下(xia)來。”
不同(tong)于(yu)“運河上的院子(zi)”長達近十年的消化周(zhou)期,同(tong)為高端(duan)產品(pin)的“北京(jing)院子(zi)”,黃其森確定的是“高周(zhou)轉”路線(xian)。
“90%的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)要走高周轉路線,保證(zheng)項(xiang)(xiang)目(mu)在拿地后7~8個(ge)月(yue)開盤(pan),這(zhe)(zhe)是我們跟每(mei)一(yi)(yi)個(ge)團隊(dui)鐵定(ding)的(de)任務(wu)。”黃其森指(zhi)出(chu),北京院子這(zhe)(zhe)一(yi)(yi)項(xiang)(xiang)目(mu)則要求在一(yi)(yi)年半整(zheng)體清(qing)盤(pan),半年內大部分資金要回籠。“即使項(xiang)(xiang)目(mu)利潤會低一(yi)(yi)點,但(dan)同樣(yang)的(de)時間也許可以多做幾個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu),這(zhe)(zhe)樣(yang)算(suan)下來也不差。”
然而,高周轉(zhuan)并不意(yi)味著銷售速度會如愿(yuan)加快(kuai),這對于項目本身的銷售營銷能力是極大的考驗。
據悉,泰(tai)(tai)禾(he)地(di)產(chan)目前(qian)已經(jing)將設計研發部門以及品牌部門移到了北京,而招商(shang)(shang)部門搬到了上海,因為商(shang)(shang)業地(di)產(chan)是支撐泰(tai)(tai)禾(he)發展到目前(qian)的(de)重(zhong)要力量。值得注意(yi)的(de)是,從(cong)2012年開始,泰(tai)(tai)禾(he)開始大(da)規模招攬(lan)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)人才,目前(qian)團(tuan)隊的(de)200多人分別來自(zi)中(zhong)糧、萬達(da)、龍湖、凱德等多家(jia)知名公司。
風險把控考驗資金鏈
泰(tai)禾(he)資金問題(ti)成為各界關注的焦點(dian)。業(ye)績報告顯示,泰(tai)禾(he)集(ji)團同時對(dui)外(wai)投資了東興(xing)證(zheng)券及(ji)福州農村商業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)。此外(wai),黃其森作(zuo)為福建海峽(xia)銀(yin)(yin)行(xing)董事,泰(tai)禾(he)控股(gu)股(gu)東福建泰(tai)禾(he)投資有限公(gong)司也是(shi)福建海峽(xia)銀(yin)(yin)行(xing)第二大股(gu)東。
“資金壓(ya)力沒(mei)有(you)問題的,我們賬(zhang)上有(you)20億元(yuan),還(huan)有(you)30億元(yuan)沒(mei)有(you)收回來(lai)。”黃其森表示(shi)。
《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)查(cha)詢2013年(nian)上(shang)半年(nian)財(cai)報獲(huo)悉,31.57億(yi)(yi)元的短期借款中,新(xin)增(zeng)了(le)23億(yi)(yi)元銀行借款及3.5億(yi)(yi)元信托,而(er)去年(nian)其僅有4億(yi)(yi)元左右的非金融機構貸款。不(bu)難看出,今年(nian)以來(lai)(lai),黃(huang)其森更多地運用(yong)了(le)金融杠桿(gan)來(lai)(lai)融資。
黃其(qi)森直言,也許(xu)是與之前在銀行工作有關,對于(yu)風險的把(ba)控十分嚴(yan)格(ge),“可以告訴大家(jia),泰(tai)禾(he)的底線是不(bu)會去走(zou)民間高利貸這條路。”
“短期來看,泰禾近兩年的償(chang)債(zhai)壓力并(bing)不大。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴(su)《每日經濟新聞(wen)》記者,泰禾一(yi)年內到期的流動(dong)負(fu)債(zhai)相比負(fu)債(zhai)總額僅為(wei)12%,“這一(yi)比例還是十分安全的。”
“我比(bi)較(jiao)擔心的(de)(de)是,土地款可以(yi)實現(xian)交付(fu),但土地款只(zhi)占到整個投(tou)資(zi)的(de)(de)30%,接下(xia)來還有(you)差不多20%的(de)(de)投(tou)入之后(hou)項目才能啟動。”一位房地產行業(ye)的(de)(de)咨(zi)詢管理專家(jia)告訴《每日經濟新(xin)聞》記者,啟動資(zi)金占項目總投(tou)資(zi)額的(de)(de)比(bi)例、投(tou)資(zi)峰值、投(tou)資(zi)收入平衡(heng)(heng)點(dian)、股(gu)東投(tou)資(zi)回收時(shi)間四(si)項指標是衡(heng)(heng)量開發(fa)商現(xian)金流(liu)的(de)(de)重要(yao)(yao)指標。要(yao)(yao)在規定時(shi)間內(nei)完成每個步驟,源源不斷的(de)(de)現(xian)金補給十分重要(yao)(yao)。“這就要(yao)(yao)求開發(fa)商根(gen)據項目情況而(er)依次(ci)準(zhun)時(shi)進行,才能確保企(qi)業(ye)的(de)(de)現(xian)金流(liu)健康平穩。”
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