文/杜宇
近(jin)日(ri),金科(ke)股份豪擲23.5億元一舉(ju)收購了(le)海爾地產位(wei)于濟南、青島與泰安三個(ge)地產公司(si)100%股權(quan),也(ye)間接獲取(qu)3個(ge)項目。金科(ke)斥巨資砸向(xiang)山東樓(lou)市,被外(wai)界一致解讀為(wei)這是其快速(su)推進“三圈一帶”新戰略(lve)的重(zhong)要一環。
年初以來(lai),熱(re)點城市(shi)房價(jia)飆(biao)漲,典型一二線房企銷售現金流也較(jiao)為寬裕,加上市(shi)場流動性(xing)較(jiao)為寬松,房企拿地(di)熱(re)情異常高漲,熱(re)門城市(shi)及(ji)地(di)塊(kuai)高價(jia)地(di)頻出(chu)。
年初至今,金科(ke)多次(ci)踩準時點,加碼項目并購,還多次(ci)直接參與重(zhong)慶、成(cheng)都等核心城市的(de)土(tu)地(di)市場競(jing)拍,斬獲頗豐。
如果粗略一算,外界不難發現(xian),金(jin)科通過收購與(yu)直接拿地形式(shi)儲糧(liang)耗資逾百億元,尤其是在南京(jing)、天津、合肥、鄭州、濟南等熱點城市均已布下了重要棋子。
高頻儲糧劍指“三圈一帶”戰略
今年3月份,金科(ke)首次對外明確提出了“三圈一(yi)帶”戰略構想,也就是說(shuo),以國家城(cheng)市群規劃為導向(xiang)。這與該房企此(ci)前曾(ceng)被諸多券商熱(re)捧為“新型城(cheng)鎮化第一(yi)股”所影射的企業(ye)戰略應契合國家戰略的重要性。
具體來看,“三圈一帶”戰略應圍繞京津冀經(jing)濟(ji)圈、長三角(jiao)經(jing)濟(ji)圈、成渝經(jing)濟(ji)圈和長江經(jing)濟(ji)帶進行區(qu)(qu)(qu)域戰略布局,形(xing)成華北(bei)區(qu)(qu)(qu)域、華東(dong)區(qu)(qu)(qu)域、重慶(qing)區(qu)(qu)(qu)域和中(zhong)西部區(qu)(qu)(qu)域等4個發展區(qu)(qu)(qu)域。
作(zuo)為上(shang)述(shu)戰略的核(he)心步驟,金科須聚焦并重(zhong)點布局核(he)心十(shi)城,也就是重(zhong)慶(qing)、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上(shang)海、南京、天津、武漢。
但(dan)即(ji)便是(shi)針對(dui)上述10個(ge)重點(dian)城市(shi)(shi),在金科看(kan)來,未來著力點(dian)也不盡(jin)相同(tong)。其(qi)現實策略是(shi),聚集一切(qie)資源早日進入上海、廣深(shen)(shen)等城市(shi)(shi),抓住一切(qie)機會(hui)做大(da)做強重慶、天津、鄭州、合肥、南京、成都、武(wu)漢等城市(shi)(shi),深(shen)(shen)度挖(wa)掘南寧(ning)、青島、石(shi)家莊等城市(shi)(shi)潛力。
站在房地(di)產的(de)視(shi)角(jiao),回(hui)顧(gu)2016年(nian)這一跌宕起伏的(de)年(nian)份(fen),全(quan)國樓市集中度進一步提升(sheng),房企強者(zhe)恒強的(de)馬太效應也日趨明顯。俗話說,市場規(gui)模意(yi)味著(zhu)話語權。以金(jin)科為例(li),其加速向一線(xian)乃至熱點二線(xian)城(cheng)市拿(na)地(di)儲(chu)糧的(de)節奏(zou)也格外(wai)迅猛。
12月5日,金科股份公告稱(cheng),全資子(zi)公司山東百俊(jun)地(di)產(chan)與青島海(hai)爾地(di)產(chan)簽訂《股權轉讓協議》,以自有資金23.51億元收購對方所持(chi)濟南(nan)海(hai)睿、青島海(hai)昌、泰安海(hai)大(da)的全部股權。
自此,金科股份間接取得上述三(san)個地產(chan)公司各自對應(ying)濟南海(hai)睿(rui)的海(hai)爾(er)瀾(lan)山公館項(xiang)目(mu)、青島(dao)(dao)海(hai)昌的青島(dao)(dao)羅蘭公館項(xiang)目(mu)、泰(tai)安(an)海(hai)大的泰(tai)安(an)桃花(hua)源項(xiang)目(mu),三(san)個項(xiang)目(mu)總建筑面積合計57.16萬平(ping)方(fang)米。
上(shang)個月,金科成功挺進此前一度炙(zhi)手可熱的合肥樓市,獨攬包(bao)河區S1605、瑤海E1609、廬陽(yang)N1608號3宗地塊,合計拿地金額大約26.7億元。與此間隔不久,金科又進入廣西南寧和柳州拿地。
12月8號,金科首入天(tian)津,一天(tian)內以(yi)13.61億拿下團泊西區(qu)2優質地塊,進一步(bu)鞏(gong)固了(le)其(qi)在京津冀經濟(ji)圈(quan)的戰略布局。
12月(yue)14號,金科再次(ci)以9.54億分(fen)別獲取重慶兩(liang)江新(xin)區蔡(cai)家和開州東部新(xin)區2優(you)質地塊,顯(xian)示其(qi)深耕(geng)重慶主戰場的決(jue)心。
作為(wei)成(cheng)(cheng)(cheng)渝戰略布局的一(yi)個(ge)棋(qi)子(zi),5月份成(cheng)(cheng)(cheng)都金科斥資3億元連拿成(cheng)(cheng)(cheng)都溫江兩(liang)幅(fu)地(di)塊,入蓉(rong)十年在成(cheng)(cheng)(cheng)都已打造7個(ge)代表(biao)性項目(mu),產品(pin)線已覆蓋中高端。
從年初大膽進入河南(nan)鄭州、江蘇南(nan)京(jing),到五、六月份(fen)加碼(ma)重慶、成都等(deng)(deng)核心城(cheng)市新購土地(di)(di)儲(chu)備,再進入火熱的合肥(fei)等(deng)(deng)熱門城(cheng)市,金科異(yi)地(di)(di)布局(ju)方式(shi)(shi)越(yue)來越(yue)多元化,除(chu)了(le)直(zhi)接(jie)拿地(di)(di)之外,收購或(huo)合作模式(shi)(shi)越(yue)來越(yue)常態化。粗略計算一(yi)(yi)下,該(gai)房企(qi)圍繞“三圈(quan)一(yi)(yi)帶”戰(zhan)略為儲(chu)備優(you)質項目資源不惜斥資上(shang)百億(yi)元。
日(ri)前,金科股份董事會(hui)已決定出資10億元(yuan)成(cheng)立金科社(she)(she)區綜合(he)服務(wu)集團,引來業(ye)內(nei)熱議。申萬宏源證(zheng)券研報指出,他們看好(hao)金科地產十城的(de)(de)“精而專(zhuan)”戰略,社(she)(she)區服務(wu)的(de)(de)持續(xu)加碼將打(da)開業(ye)務(wu)成(cheng)長空間(jian),與(yu)房地產主業(ye)形成(cheng)合(he)力(li)效應。
今年以(yi)來,金科重(zhong)新對自身進行品牌(pai)定(ding)位,將(jiang)從傳統地(di)產(chan)(chan)開(kai)發商(shang)轉型為(wei)美(mei)好(hao)生(sheng)活服(fu)(fu)務(wu)商(shang),首次發布了“美(mei)好(hao)你(ni)的生(sheng)活”品牌(pai)理(li)念、“健(jian)康更(geng)好(hao)、鄰里更(geng)好(hao)、居家更(geng)好(hao)、成(cheng)長更(geng)好(hao)、便利更(geng)好(hao)”產(chan)(chan)品服(fu)(fu)務(wu)五大(da)主張,以(yi)“美(mei)好(hao)”、“家”為(wei)服(fu)(fu)務(wu)基點,打(da)造“地(di)產(chan)(chan)”+“服(fu)(fu)務(wu)”新運營(ying)模式。
低成本多元融資通道作后盾
截(jie)至今年9月末,金(jin)科股(gu)份債(zhai)券(quan)(quan)融(rong)資余(yu)(yu)額188.78億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),資產證券(quan)(quan)化融(rong)資余(yu)(yu)額13.65億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),金(jin)融(rong)機構借款(kuan)余(yu)(yu)額216.62億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),無固定期限(xian)委托貸款(kuan)余(yu)(yu)額為(wei)29億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。
隨著規模(mo)的不(bu)斷壯大(da)(da)和業務(wu)擴(kuo)張需求,金科借助(zhu)銀行間(jian)市場“資(zi)產荒”的大(da)(da)背景(jing),繼(ji)續加大(da)(da)低(di)成(cheng)本(ben)多(duo)元化融(rong)資(zi)工具的使用。
截至(zhi)今(jin)年(nian)三季度(du)末,金科(ke)股份的賬面貨幣(bi)資金高達160.9億(yi)元,比年(nian)初(chu)高出了接近70億(yi)元。金科(ke)股份資產負債率(lv)79%,已從(cong)今(jin)年(nian)中報末的83.89%下降(jiang)了4.89個百分點。
除了(le)債(zhai)(zhai)權性融(rong)資(zi)之外,金科(ke)股份今年11月份也順利完成了(le)總(zong)募資(zi)規模(mo)為45億元的定(ding)增融(rong)資(zi)計劃,大(da)大(da)緩解了(le)該(gai)房企的資(zi)金需求和負債(zhai)(zhai)率壓力。
作為(wei)資(zi)本(ben)市場較為(wei)活(huo)躍的地產(chan)(chan)股(gu),金(jin)科(ke)(ke)股(gu)份(fen)還在房(fang)地產(chan)(chan)行業中創(chuang)新融資(zi)工(gong)具,比如12月初其(qi)所發行的“招(zhao)商創(chuang)融-金(jin)科(ke)(ke)股(gu)份(fen)應(ying)收賬款(kuan)(一期)資(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持專項計劃(hua)”ABS產(chan)(chan)品實(shi)際募資(zi)18億(yi)元(yuan),優先級規(gui)模17億(yi)元(yuan),票面年(nian)利率僅4.7%,而劣后級規(gui)模為(wei)1億(yi)元(yuan),實(shi)為(wei)金(jin)科(ke)(ke)自己出資(zi),被盤(pan)活(huo)的基礎資(zi)產(chan)(chan)是金(jin)科(ke)(ke)按揭購房(fang)尾款(kuan)資(zi)產(chan)(chan)。
3年投資5億元精準扶貧
創立于1998年的金科集(ji)團,經過18年的勵精圖治,尤(you)其是借助旗下金科股份這一上市平臺,目(mu)前已形(xing)成以(yi)“新地產(chan)(chan)+新服(fu)務+新能源(yuan)”發(fa)展為龍頭,金融投資(zi)及資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理、產(chan)(chan)業綜合(he)(he)運(yun)營、社區綜合(he)(he)服(fu)務、酒店、園(yuan)林、門(men)窗裝飾(shi)等協調(diao)發(fa)展的多元化產(chan)(chan)業結構和業務格局(ju)。
目前,金(jin)科(ke)總資產(chan)(chan)高達1051億(yi)(yi)元(yuan)(yuan),品牌價(jia)值121.46億(yi)(yi)元(yuan)(yuan),客戶滿意度96.61%。據悉,金(jin)科(ke)已名列中(zhong)國(guo)(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)500強;財富中(zhong)國(guo)(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)500強;中(zhong)國(guo)(guo)民營(ying)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)500強;綜合實力排名中(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產(chan)(chan)百強企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)第15位,中(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產(chan)(chan)上市(shi)公司A股10強等殊榮(rong)。
金科集(ji)團作為一家大型企業(ye)集(ji)團,除了不(bu)斷(duan)提升(sheng)產(chan)業(ye)競爭(zheng)力和(he)經(jing)營(ying)業(ye)績之外(wai),還在不(bu)斷(duan)通過精準扶貧等形式承擔(dan)更多社會責任。
據(ju)悉(xi),金科(ke)集團(tuan)近3年(nian)(nian)實現全年(nian)(nian)納稅超過100億(yi)元,年(nian)(nian)度慈(ci)善捐贈(zeng)金額1855萬元。比如,“金科(ke)紅太陽(yang)工(gong)程”慈(ci)善行動已累計(ji)幫助2100多(duo)(duo)名貧困(kun)(kun)大學新生,2000多(duo)(duo)名留守兒童,1100多(duo)(duo)名孤寡(gua)老人以(yi)及超過65000個困(kun)(kun)難家庭。18年(nian)(nian)來累計(ji)捐助社會公(gong)益及慈(ci)善事(shi)業逾2.5億(yi)元,拉(la)動社會就業人數超過20萬人。
金科控股(gu)董事局主席黃紅云在談到精準扶(fu)貧時(shi)表示,“金科是在改革(ge)開放、富民政策下成長起來(lai)的(de)企業(ye),致富思(si)源,富而思(si)進。”同(tong)時(shi),他呼吁更多(duo)民營企業(ye)能夠根據自身情況積極參與到精準扶(fu)貧工作中來(lai),采用“滴灌式(shi)”幫扶(fu),“造血(xue)”與“輸血(xue)”同(tong)步,讓(rang)更多(duo)貧困(kun)地區(qu)因此受(shou)益。
據了解,金科年內已向忠縣捐贈(zeng)幫扶(fu)資金500萬(wan)元,以(yi)幫助忠縣石子(zi)鄉(xiang)楊興村完成134戶危房(fang)改(gai)造、居民點基礎設(she)施(shi)建設(she)等,改(gai)善居住條件,興辦(ban)農(nong)家樂、家庭公寓、土特產店等,增加貧困戶收入,提高旅游接待(dai)能力,確保該村通(tong)過(guo)扶(fu)貧驗(yan)收。
今年6月底(di),重慶市調研忠縣扶(fu)(fu)貧開發(fa)工作,對金科(ke)精(jing)準(zhun)(zhun)扶(fu)(fu)貧點給予高度肯(ken)定。強調說,扶(fu)(fu)貧開發(fa)貴在精(jing)準(zhun)(zhun),重在精(jing)準(zhun)(zhun),要增(zeng)加貧困區域的“造血”功能(neng)。
10月中(zhong)旬,重(zhong)慶市(shi)工商聯(lian)主(zhu)席(xi)(xi)、金科控股董事局主(zhu)席(xi)(xi)黃紅(hong)云受邀參與重(zhong)慶市(shi)“全(quan)市(shi)脫貧(pin)(pin)攻堅(jian)(jian)工作推(tui)進暨表彰會議”,并透露(lu)說(shuo)“作為民企扶(fu)貧(pin)(pin)的中(zhong)堅(jian)(jian)力量(liang),金科將積極投身精準(zhun)扶(fu)貧(pin)(pin)事業,計劃(hua)在未來3年內投入5億元,三(san)管齊(qi)下大力推(tui)動精準(zhun)扶(fu)貧(pin)(pin)工作。
據悉(xi),在金(jin)科(ke)未來3年總投資(zi)5億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)的精準扶貧戰略(lve)中(zhong),其(qi)中(zhong)公益捐贈現金(jin)1億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),產業(ye)扶貧投入4億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。針對4億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)產業(ye)扶貧,3億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)將投入旅(lv)游(you)產業(ye)投資(zi),1億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)將投入現代農(nong)業(ye)投資(zi)。
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