陽光(guang)城406億擴張現高負債危局(ju)
長江商(shang)報(bao)消息 負債總額7年(nian)暴增(zeng)52.74倍,資產周轉率(lv)不到2015年(nian)的三(san)分之一
來源:長江商報
□本報(bao)記者(zhe) 魏(wei)度
一個(ge)月時(shi)(shi)間,陽光城(000671.SZ)召開(kai)了兩次與融資有(you)關的(de)(de)臨時(shi)(shi)股東大會,而這背后(hou)是其面臨高負債的(de)(de)壓力。
長江商(shang)報(bao)記者初步(bu)統計,截至今年(nian)9月末(mo),陽光城的(de)負(fu)(fu)債(zhai)總額1694.85億元(yuan),較2010年(nian)底的(de)31.54億元(yuan)增(zeng)長了52.74倍(bei),扣除預收賬款后的(de)債(zhai)務1282億元(yuan),資產(chan)負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)為86.30%,凈負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)高達281.48%,較年(nian)初勁升(sheng)24個(ge)百分點。與之對應的(de)是,公司的(de)總資產(chan)達到1963.86億元(yuan),較2010年(nian)底的(de)59.04億元(yuan)增(zeng)長了32.26倍(bei)。
陽(yang)光城的資產(chan)和負債水平急(ji)劇增長緣于(yu)其大肆擴張。
長江商報記者不完全統(tong)計(ji),去年至今,陽光城合(he)計(ji)耗(hao)資406.54億元進行并購,涉(she)及超30家公司,其中大部分為地方(fang)性房地產(chan)公司股權。
12月1日,一位不愿具名(ming)的業內人士對長江商報記者表示,跟很多(duo)房企類(lei)似,陽光(guang)城近年來(lai)通過大舉收購地方性房企切(qie)入(ru)當地地產(chan)市場。在其(qi)看來(lai),這種(zhong)模式(shi)對房企擴張有利(li),但一個弊端是資產(chan)周轉較(jiao)慢(man),對資金有較(jiao)高的要求。
資(zi)產周轉(zhuan)(zhuan)慢或許是陽光城(cheng)債(zhai)務高懸的主要原因之(zhi)一。截至今年三(san)季度末(mo),陽光城(cheng)的資(zi)產周轉(zhuan)(zhuan)率僅為(wei)0.10倍(bei),不到2015年0.38倍(bei)的三(san)分之(zhi)一。
針(zhen)對目前(qian)的財(cai)務壓力(li)及未來戰(zhan)略規劃等問題,長江商報記者(zhe)向陽光城發去(qu)采訪函,但(dan)截至發稿時,仍未獲得具體回復。
凈負債率9個月
勁升24個百分點
融資、找錢,正成為陽(yang)光(guang)城近期工作的主基調。
根(gen)據陽光城公告(gao),上月(yue)(yue)以來的(de)兩次(ci)臨(lin)時股東(dong)大(da)會(hui)均涉及(ji)融(rong)資、擔保(bao)等內容。如11月(yue)(yue)13日召開的(de)臨(lin)時股東(dong)大(da)會(hui)中(zhong),共有4條議案,其(qi)中(zhong)擬(ni)在銀行間市(shi)場定向發行債(zhai)務融(rong)資工具的(de)議案排在第一條。其(qi)余3條也涉及(ji)到(dao)融(rong)資,主(zhu)要是陽光城為其(qi)控參股子公司貸(dai)款提(ti)供擔保(bao)。
融資迫切或(huo)緣于陽光城巨額債務懸頂。
陽光城三季報顯示(shi),截至今(jin)年9月底(di),其負債總額1694.85億元(yuan),較2010年底(di)的(de)(de)31.54億元(yuan)暴增52.74倍。扣(kou)除預收賬款的(de)(de)負債為1282.85億元(yuan),資產負債率為86.30%,超過房企資產負債率80%的(de)(de)警戒(jie)線。
陽光城1282.85億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)負(fu)債中,短期借(jie)款(kuan)180.91億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan),長(chang)期借(jie)款(kuan)514.24億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan),應付債券90.90億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan),一年內(nei)到期的(de)(de)(de)非(fei)流(liu)動負(fu)債246.87億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan),當期賬面資金為275.75億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。由(you)此(ci)計(ji)算,陽光城的(de)(de)(de)凈(jing)負(fu)債率高(gao)達281.48%,較年初(chu)勁升(sheng)了24個百分點。
根據(ju)陽光(guang)城(cheng)11月25日發布累計新增借(jie)款(kuan)的公(gong)告(gao),今年前9個月,公(gong)司銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)增加(jia)150.20億(yi)元、債券余(yu)額(e)增加(jia)35.15億(yi)元、非(fei)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)增加(jia)172.54億(yi)元,合計借(jie)款(kuan)余(yu)額(e)較(jiao)去年底新增357.89億(yi)元。
數據顯示,截至去(qu)年底,陽光(guang)城合并口徑(jing)下經審(shen)計凈(jing)資(zi)產金額為189.24億元,借(jie)款(kuan)余額為693.76億元。而截至今年9月30日,其借(jie)款(kuan)余額為1051.65億元,前9個月累計新增借(jie)款(kuan)額已超(chao)過(guo)去(qu)年末經審(shen)計凈(jing)資(zi)產的20%。
陽光城稱,今年前9個月(yue)負債大幅增(zeng)長,主要系房地產并(bing)購業務增(zeng)加所(suo)致。新(xin)增(zeng)借款(kuan)(kuan)對(dui)公(gong)司償債能力影響可控,公(gong)司將合(he)理調度分配資金,確(que)保借款(kuan)(kuan)按期(qi)償付本息。
不(bu)(bu)過,從(cong)短期(qi)償債能力指標看,盡(jin)管陽光城的(de)流(liu)動比(bi)率達(da)到1.67倍,但速動比(bi)率僅(jin)為(wei)0.51倍,這(zhe)表明(ming)公司的(de)短期(qi)資產變現能力不(bu)(bu)強。
值(zhi)得關注的是其(qi)一(yi)年(nian)內到期的非(fei)流動(dong)負債(zhai),去(qu)年(nian)底(di)只有38.76億元(yuan),今年(nian)9月底(di)猛(meng)升至246.87億元(yuan),增(zeng)(zeng)幅高達536.92%。一(yi)年(nian)內到期非(fei)流動(dong)負債(zhai)猛(meng)增(zeng)(zeng)將急劇加大陽光城的短期償債(zhai)壓力。
大舉并購 資產規模7年增長32倍
陽光城急劇(ju)膨脹的高負(fu)債與其大(da)肆并購(gou)擴張(zhang)密切(qie)相關(guan)。
1996年(nian)12月18日,陽光(guang)城(cheng)登陸資本(ben)市(shi)(shi)場(chang),至今已近21年(nian)。在地產(chan)黃金時代(dai),陽光(guang)城(cheng)的規模有限,在全國(guo)市(shi)(shi)場(chang)上(shang)籍(ji)籍(ji)無名。
數據顯示,1996年(nian)(nian)上市(shi)之(zhi)時,其實(shi)現(xian)凈利潤0.11億(yi)元(yuan),10年(nian)(nian)之(zhi)后的(de)2006年(nian)(nian),其凈利潤也(ye)只有0.16億(yi)元(yuan),幾乎(hu)沒有什么增長,其間的(de)2002年(nian)(nian)還出(chu)現(xian)過虧(kui)損(sun)。直到2008年(nian)(nian),其營業收入為8.40億(yi)元(yuan),不到10億(yi)級,凈利潤0.60億(yi)元(yuan),不到1個(ge)億(yi)。
從(cong)2011年(nian)開始,陽光(guang)城的營(ying)(ying)業(ye)收(shou)(shou)入(ru)和凈(jing)利(li)(li)潤(run)數據急劇放大。2011年(nian),其營(ying)(ying)業(ye)收(shou)(shou)入(ru)為(wei)32.29億元(yuan)(yuan),凈(jing)利(li)(li)潤(run)為(wei)3.12億元(yuan)(yuan)。去年(nian),其營(ying)(ying)業(ye)收(shou)(shou)入(ru)達(da)到195.98億元(yuan)(yuan),較2011年(nian)增長了6倍,同期凈(jing)利(li)(li)潤(run)為(wei)12.30億元(yuan)(yuan),增長了4倍。
與(yu)此同時,陽光城(cheng)的資產(chan)規(gui)模快速攀升(sheng)。2010年(nian)(nian)(nian)底,公司的總(zong)資產(chan)為(wei)59.04億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan),而今年(nian)(nian)(nian)9月(yue)底達到1963.86億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan),不到7年(nian)(nian)(nian)時間增(zeng)長了32.26倍。增(zeng)長最快是2014年(nian)(nian)(nian)以來,其(qi)年(nian)(nian)(nian)度(du)增(zeng)長239.44億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、502.58億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、759.55億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。今年(nian)(nian)(nian)前9個月(yue)的增(zeng)長規(gui)模超過去年(nian)(nian)(nian)2015年(nian)(nian)(nian)、2016年(nian)(nian)(nian)兩(liang)年(nian)(nian)(nian)的總(zong)和。
資產規(gui)模急劇增長,緣于陽光城的大規(gui)模并購(gou)。
長江(jiang)商報(bao)記者不完全統計(ji),去年至(zhi)今年9月底(di),陽光城共進行了22起收(shou)購(gou),合計(ji)資金高(gao)達(da)406.54億元(yuan),其中收(shou)購(gou)的地方性房企達(da)到(dao)31家,這還不包括通過競標拿下的地塊。
上述并購(gou)中,最大的(de)一(yi)筆發生在去年(nian)12月(yue)1日,陽光城一(yi)口氣(qi)拿下(xia)15家公司(si),這些公司(si)幾乎全(quan)部(bu)是中大地產集團旗下(xia)的(de)地產公司(si),主要有中大地產集團南昌公司(si)、成(cheng)都(dou)浙中大地產公司(si)、杭州(zhou)中大銀(yin)泰城購(gou)物中心、江西中地投(tou)資、富陽中大地產、四川思源科技等。
第二個大手筆(bi)是在今年(nian)4月,陽光(guang)城通(tong)過(guo)全資子(zi)公(gong)(gong)司(si)北京臻德房地產(chan)公(gong)(gong)司(si)從(cong)西(xi)藏鼎尊(zun)手中拿下了北京慧誠房地產(chan)公(gong)(gong)司(si)100%股權(quan),耗資64.50億(yi)元。
陽光城官網顯示,去年底,公司(si)首(shou)次進入(ru)廣州、佛山、東(dong)莞、長沙、武漢等(deng)8個核心(xin)城市(shi),完成3+1+X戰略布局。公司(si)挺(ting)進500強房企19位,首(shou)進中國房企綜合實力20強。
壓低負債率、加速周轉
或為破局突破口
并(bing)購擴張產(chan)生巨額(e)債(zhai)(zhai)務的陽光(guang)城,壓低負債(zhai)(zhai)率、加速資產(chan)周轉(zhuan)或是(shi)其(qi)財務壓力破(po)(po)局的突破(po)(po)口。
長江商報記(ji)者(zhe)查詢(xun)發現,除(chu)了(le)上述(shu)陽光城(cheng)自身(shen)巨額債務外,公司的(de)大股東(dong)股權質(zhi)押比例超過九成。
陽(yang)光城10月(yue)18日的(de)(de)(de)公(gong)告顯(xian)示,10月(yue)13日,控(kong)股(gu)股(gu)東(dong)陽(yang)光集團的(de)(de)(de)全資子公(gong)司東(dong)方信隆將其持有(you)的(de)(de)(de)陽(yang)光城3500萬(wan)股(gu)質押(ya)給恒豐(feng)銀行福州分行,截至公(gong)告日,其持有(you)公(gong)司15.32%的(de)(de)(de)股(gu)權(quan),累計質押(ya)的(de)(de)(de)股(gu)權(quan)為(wei)15.24%。
同時,陽光集團持有17.51%股權,累(lei)計質押(ya)17.51%,即全部(bu)處于質押(ya)狀(zhuang)態。一(yi)致行動人康田實業持有10.17%,累(lei)計質押(ya)10.02%。
由此來看,陽(yang)(yang)光(guang)集團直接(jie)(jie)和間(jian)接(jie)(jie),以及(ji)一致行(xing)動(dong)人合計持(chi)有陽(yang)(yang)光(guang)城(cheng)43%股權,累計質押(ya)的股權為(wei)42.77%,股權質押(ya)比(bi)高達99.47%。這意味著,控股股東及(ji)一致行(xing)動(dong)人面(mian)臨平倉風(feng)險。
在巨額債務懸頂、股權質(zhi)押(ya)面臨平倉的雙重(zhong)壓(ya)力下(xia),陽光城該(gai)如何應對?
就此問題,長(chang)江商報記者(zhe)向(xiang)陽光城發(fa)去的采訪函(han)中重點提及,未獲得具體(ti)回復。
11月(yue)30日,華中(zhong)一房(fang)(fang)企人士向(xiang)長江(jiang)商(shang)報記者(zhe)表(biao)示(shi),房(fang)(fang)企屬于資金(jin)密集型企業,高(gao)速(su)周(zhou)(zhou)轉是(shi)眾(zhong)多擴張房(fang)(fang)企化解債務壓力的(de)重要法寶(bao),如融(rong)創(chuang)集團(tuan),就是(shi)高(gao)負(fu)債、高(gao)周(zhou)(zhou)轉模式下的(de)典型代(dai)表(biao)。在其看來(lai),房(fang)(fang)地產進入(ru)白銀(yin)時代(dai),利潤率(lv)下滑是(shi)趨勢,加速(su)周(zhou)(zhou)轉的(de)同時盡(jin)快降(jiang)低負(fu)債率(lv),才(cai)能解除目(mu)前的(de)狀況。
長江(jiang)商報記(ji)者(zhe)查詢發現,陽光城的(de)資產周轉率(lv)偏低,今年三(san)季度末僅為0.10倍,而2015年、2016年分(fen)別為0.38倍、0.21倍。
值(zhi)得關注(zhu)的(de)(de)是(shi),新上任(ren)的(de)(de)陽(yang)光城核心管(guan)理層已(yi)經(jing)意識到財務問題,也已(yi)開出了“內部流程再造(zao),建立快速高周轉的(de)(de)商業模式”的(de)(de)藥方。
如何(he)加(jia)速(su)周轉?陽(yang)光城借鑒了(le)萬(wan)科的事業合伙人機制,建(jian)立了(le)項目(mu)跟(gen)投機制,陽(yang)光城集團執行董事長朱榮斌在跟(gen)投項目(mu)上已投入1700萬(wan)元。
公(gong)(gong)開信息顯(xian)示,近半(ban)年來,陽(yang)光城已有65個項(xiang)目全(quan)部(bu)實施由公(gong)(gong)司和員(yuan)工持股,收益按比例分紅(hong)的跟投制度(du)。
此(ci)外,陽光(guang)城希望一兩年內把凈負債率降(jiang)低至100%,不(bu)過,今年前9個月,陽光(guang)城實現(xian)經營性現(xian)金流收入(ru)385.14億(yi)元,整體(ti)回款(kuan)率偏低。由(you)此(ci)可見(jian),大幅降(jiang)低凈負債率難(nan)度不(bu)小。
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