中證網(wang)訊(記(ji)者 張玉潔)1月15日晚(wan)間,北(bei)京城建(jian)(600266.SH)發(fa)布公司(si)與城建(jian)集(ji)團合作開(kai)發(fa)“懷柔區城中村棚(peng)改(gai)項(xiang)目(mu)(mu)”,以及北(bei)京城建(jian)成立“大興(xing)區黃村鎮(zhen)海子角村、辛店村棚(peng)改(gai)項(xiang)目(mu)(mu)”項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)的公告(gao),前述兩項(xiang)棚(peng)改(gai)項(xiang)目(mu)(mu)合計占地369萬平米,總投資額262億元(yuan)。上市公司(si)在兩項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)權益占比分別為65%和100%。
另據記(ji)者根據其此前公告不完全統(tong)計,自2016年(nian)起,北京城(cheng)建就已(yi)先(xian)后攬入北京東城(cheng)區望壇(433億元(yuan)(yuan)(yuan))、豐臺區張儀村(35億元(yuan)(yuan)(yuan))、順義臨(lin)河(he)村(265億元(yuan)(yuan)(yuan))、懷柔新城(cheng)(50億元(yuan)(yuan)(yuan))和(he)延慶康莊(zhuang)鎮(50億元(yuan)(yuan)(yuan))等不少于5個(ge)投資項目,項目總投資規模(mo)已(yi)達830億元(yuan)(yuan)(yuan)。
按照上市公(gong)司在相關項(xiang)目中所占權益計(ji),北(bei)(bei)京城建棚改儲備項(xiang)目規模已接近千億(yi),正逐漸(jian)成為后(hou)地產時代的(de)(de)北(bei)(bei)京的(de)(de)“新(xin)地王(wang)”。
“棚改項(xiang)目(mu)屬于存量土地(di)開(kai)發的升級,具(ju)有排他性和稀缺性;而(er)一(yi)線城(cheng)市棚改區(qu)域(yu)多(duo)位(wei)于城(cheng)市區(qu)域(yu)的核心區(qu)域(yu),潛在商(shang)(shang)業價值大,經濟效應預期(qi)較好。”北(bei)(bei)京(jing)一(yi)家(jia)中型券(quan)商(shang)(shang)地(di)產行業研(yan)究員表示。“若棚改項(xiang)目(mu)能夠(gou)得以推進(jin),近千億(yi)的投資規模將逐年在公司的利潤上(shang)體現,那么北(bei)(bei)京(jing)城(cheng)建(jian)的基本面有望進(jin)入新階段(duan)。”
北京棚改第一股
2015年,北(bei)京(jing)(jing)城建(jian)依托其股(gu)東資源(yuan),就已經(jing)推動自(zi)身向北(bei)京(jing)(jing)市(shi)棚改項目發起轉型。
一位參與棚改項(xiang)目的地(di)產人士介紹,北京市棚改項(xiang)目的盈利(li)效果較(jiao)其(qi)他城市更加明顯。
“北(bei)京住宅市場成交價格高,棚(peng)改項(xiang)目的(de)(de)拿地成本(ben)較低,這(zhe)讓棚(peng)改項(xiang)目擁(yong)有比(bi)傳統項(xiang)目更高的(de)(de)潛在利潤率。”上述參(can)與棚(peng)改項(xiang)目的(de)(de)地產人(ren)士稱,“而(er)且北(bei)京主(zhu)城區內的(de)(de)土地已經十(shi)分稀缺,優勢區域的(de)(de)新增土地供應基本(ben)都(dou)來自于舊城改造了,所以棚(peng)改項(xiang)目就可以說拿一塊少一塊。”
而在上述地產(chan)研究員看來,北京(jing)城(cheng)建在開展棚改項目上具有天(tian)然優勢。
“棚改項(xiang)目(mu)是(shi)(shi)地方政府(fu)掛帥,北(bei)京城建(jian)在開(kai)展棚改項(xiang)目(mu)具有(you)順位優(you)勢(shi)。”上述研究員(yuan)表示,“棚改項(xiang)目(mu)同時也有(you)一個弱(ruo)點,那就(jiu)是(shi)(shi)產前成本的不(bu)確定(ding);這(zhe)也是(shi)(shi)不(bu)少開(kai)發(fa)商不(bu)敢(gan)參與(yu)棚改項(xiang)目(mu)拿(na)地的原因,例(li)如按規定(ding)延后完工(gong)一年,項(xiang)目(mu)收(shou)益率就(jiu)會少1%。”
“但(dan)對(dui)北京城建(jian)來說,此前公(gong)司(si)的(de)多個棚(peng)(peng)改項目(mu)顯示,公(gong)司(si)能夠有效控制(zhi)棚(peng)(peng)改項目(mu)的(de)產前成(cheng)本。”上述研究員表示。
此外,資(zi)本(ben)金實(shi)力也是幫助北(bei)京城建開(kai)展該類項目的重要助力。按照要求(qiu),北(bei)京市棚改項目開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)需(xu)要投入(ru)20%的資(zi)本(ben)金,而千億規模對(dui)應資(zi)本(ben)金需(xu)求(qiu)將達200億元(yuan);但作為北(bei)京市國有重點企(qi)業(ye)(ye),北(bei)京城建在融資(zi)渠道和成本(ben)方(fang)面具(ju)備優勢。
或逐步釋放百億利潤
據了解,對棚改項(xiang)(xiang)目而言,總投資額包括了一級開(kai)發(fa)的征地、拆遷及基建(jian),二級開(kai)發(fa)的建(jian)安、配套、銷(xiao)售,以及項(xiang)(xiang)目貸款所(suo)產生的財務費用等等全(quan)部棚改開(kai)發(fa)成本。
據前述行業(ye)人士介(jie)紹(shao),棚改項(xiang)目(mu)盈利空間(jian)通常為(wei)以政(zheng)府確定的(de)項(xiang)目(mu)收(shou)益率(lv)的(de)方(fang)式確定項(xiang)目(mu)中(zhong)標企業(ye)合理應(ying)享有的(de)利潤(run)水平(ping),項(xiang)目(mu)收(shou)益空間(jian)約(yue)在12-15%左右,扣除所得稅之后凈利潤(run)率(lv)約(yue)為(wei)10%。
這意味(wei)著,千億(yi)棚改項目或有望(wang)為北京(jing)城建(jian)帶來近百億(yi)的(de)凈利潤。前述人士指出。
除棚(peng)改項(xiang)目外,北京城(cheng)建已有的傳統(tong)地產和金融股權投資等業(ye)務顯然(ran)也將(jiang)對(dui)其基本面形(xing)成助力。
券商研報指(zhi)出,據2017年三季報披露,北京城建地產(chan)業(ye)務(wu)有超過210萬平存量(liang)的(de)房地產(chan)可銷售面積(ji),保守估值可售貨值接近600億(yi)元。未來三年傳統地產(chan)業(ye)務(wu)也將能夠北京城建貢獻約(yue)50億(yi)元的(de)利潤。
此外(wai),北京(jing)城建近年來還(huan)通過參(can)股大量金融股權能夠實現足額的投資(zi)收益。
“除去(qu)傳統地(di)產業(ye)務利潤(run),金融股權(quan)投資(zi)分配還(huan)有(you)50億(yi),加(jia)上(shang)千億(yi)規模規模背后隱藏(zang)的百億(yi)利潤(run)。”上(shang)述地(di)產行業(ye)研(yan)究員指出“未來3年北京城建可能要有(you)約有(you)200億(yi)元的利潤(run)會逐步(bu)釋放。”
“項目推進大概率會(hui)逐(zhu)年遞增(zeng),隨著利(li)潤的逐(zhu)步(bu)釋放(fang),有望(wang)對(dui)北京城建的估值帶(dai)來大幅改觀(guan)。”上述地產(chan)研(yan)究員表示。
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