萬(wan)科北京泊(bo)寓成壽寺社區近日開放，成為全(quan)國首(shou)個落地的集體土地租(zu)賃住(zhu)房項(xiang)目。中國證券報記者(zhe)了解到(dao)，長租(zu)房行業目前在加速洗(xi)牌。機(ji)構數據顯示，今(jin)年上半(ban)年16家中小(xiao)企業倒閉。其(qi)中，11家是“高收低出”模式導致經(jing)營(ying)不善或資金鏈(lian)斷裂。

　　試水新模式

　　萬科(ke)北(bei)京(jing)泊寓成壽寺(si)社區項目是北(bei)京(jing)成壽寺(si)村集(ji)體以(yi)土地經(jing)營權與萬科(ke)合作，將(jiang)項目建成后45年的(de)經(jing)營管理權及收益權轉讓給萬科(ke)。因(yin)此，萬科(ke)前期只需(xu)投入建設開發成本，降低了企業的(de)負擔。

　　萬(wan)科介紹，項目(mu)作為(wei)萬(wan)科參與的北京市租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)房供地中最優質的地塊之一(yi)，位于(yu)南三環方莊橋西南角，租(zu)(zu)(zu)金均價3600元/月/套(tao)起，約為(wei)周邊同品質一(yi)居(ju)室租(zu)(zu)(zu)金的70%至80%。首(shou)批入市的235套(tao)公(gong)(gong)寓已(yi)全部租(zu)(zu)(zu)罄。第二批公(gong)(gong)寓已(yi)啟動預(yu)租(zu)(zu)(zu)，計劃(hua)于(yu)四季(ji)度全部入市。

　　萬科(ke)集(ji)(ji)團合伙人(ren)劉肖表示(shi)，參與(yu)集(ji)(ji)體土地租賃住房項(xiang)目的(de)初衷(zhong)是希(xi)望(wang)給年(nian)輕人(ren)一個(ge)有(you)家的(de)城(cheng)市，讓房租不超(chao)過(guo)年(nian)輕人(ren)收(shou)入的(de)三分之(zhi)一，大約(yue)3000元(yuan)/月(yue)，地鐵通勤在40分鐘以內，同(tong)時兼(jian)顧對品質和(he)個(ge)性的(de)需(xu)求。

　　業(ye)內人士(shi)指(zhi)出，與以(yi)往(wang)開(kai)發商拿地(di)建設投資不同(tong)，利用集體土(tu)地(di)建設租賃(lin)住房(fang)的(de)(de)優勢是，節省(sheng)了土(tu)地(di)獲取的(de)(de)成本，從而可以(yi)降低租客的(de)(de)成本。目前，集體土(tu)地(di)建設租賃(lin)住房(fang)還(huan)處(chu)于起步推進階(jie)段，需要政(zheng)策(ce)和機制上的(de)(de)創(chuang)新。該(gai)項(xiang)目推進過程中開(kai)展了很多(duo)有(you)益實踐。比如，土(tu)地(di)供應方(fang)式、建設資金籌(chou)措(cuo)等方(fang)面都(dou)有(you)一些新的(de)(de)嘗試。審(shen)批(pi)手續辦理(li)(li)方(fang)面，借助(zhu)北京市優化(hua)營商環境相關政(zheng)策(ce)，將集體土(tu)地(di)租賃(lin)房(fang)項(xiang)目納入“多(duo)規合一”協調平臺(tai)，簡化(hua)手續辦理(li)(li)流(liu)程。

　　行業加速洗牌

　　業(ye)內人士指出，2020年是長租公寓(yu)行業(ye)發展的分水嶺，開(kai)始劇烈洗牌(pai)，同時租金下降周期開(kai)始。集體土地長租投資和經(jing)營將是公寓(yu)REITs的一條路徑。

　　7月(yue)7日，中(zhong)國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)估價師與(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)經(jing)紀人(ren)(ren)學會發布風險提示，近年來(lai)一些不規(gui)范的長(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓或(huo)住房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃企業，為了快(kuai)速籌(chou)集(ji)資金(jin)，采用(yong)房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)“高(gao)(gao)進(jin)低出”（即高(gao)(gao)租(zu)(zu)(zu)金(jin)向房(fang)(fang)(fang)東收(shou)房(fang)(fang)(fang)，低租(zu)(zu)(zu)金(jin)向租(zu)(zu)(zu)客出租(zu)(zu)(zu)）、“長(chang)收(shou)短付(fu)”（即向租(zu)(zu)(zu)客收(shou)取3個月(yue)以(yi)上的租(zu)(zu)(zu)金(jin)，向房(fang)(fang)(fang)東按月(yue)支付(fu)租(zu)(zu)(zu)金(jin)）的經(jing)營模(mo)式。這種模(mo)式不可持續，極(ji)易出現資金(jin)鏈斷裂，會給(gei)房(fang)(fang)(fang)東和(he)租(zu)(zu)(zu)客帶來(lai)重大(da)經(jing)濟(ji)損失。一些不法企業和(he)個人(ren)(ren)還利用(yong)這種模(mo)式形成(cheng)“資金(jin)池”，待積(ji)累大(da)量資金(jin)后卷款跑路。中(zhong)國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)估價師與(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)經(jing)紀人(ren)(ren)學會提醒，社(she)會大(da)眾以(yi)及(ji)廣大(da)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)中(zhong)介機構及(ji)其(qi)人(ren)(ren)員，在房(fang)(fang)(fang)屋出租(zu)(zu)(zu)、承租(zu)(zu)(zu)以(yi)及(ji)提供租(zu)(zu)(zu)賃中(zhong)介服務過程(cheng)中(zhong)，務必謹防此類(lei)陷阱，免遭經(jing)濟(ji)損失，防止房(fang)(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃糾紛纏(chan)身(shen)。

　　“長(chang)租公(gong)寓(yu)領域的股(gu)權融資(zi)風口基本已經(jing)過去，中(zhong)(zhong)小企(qi)(qi)業(ye)獲得投資(zi)較(jiao)困難。”貝殼(ke)研究院分析師黃卉指出，公(gong)司債券利率較(jiao)低，目前已經(jing)成(cheng)為房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)住(zhu)房(fang)租賃領域融資(zi)的首要渠道。長(chang)租公(gong)寓(yu)行業(ye)分化加劇，集(ji)中(zhong)(zhong)度不斷(duan)提(ti)高(gao)，強者恒強的態勢(shi)進(jin)一步凸顯，尾部中(zhong)(zhong)小長(chang)租公(gong)寓(yu)企(qi)(qi)業(ye)生(sheng)存面臨考驗。

　　貝殼(ke)找房(fang)指出，上半年住房(fang)租(zu)賃(lin)領域已經發行(xing)的(de)公(gong)司債券及ABS融(rong)(rong)(rong)資金額(e)分別為(wei)111億元(yuan)和15.66億元(yuan)，融(rong)(rong)(rong)資主體均為(wei)開發商。從(cong)2019年開始，進(jin)行(xing)股權融(rong)(rong)(rong)資的(de)企(qi)業均為(wei)行(xing)業頭部企(qi)業，融(rong)(rong)(rong)資輪(lun)次多、單次融(rong)(rong)(rong)資金額(e)大。