中國(guo)證券報記(ji)者日前從(cong)多家商業(ye)地產管(guan)理(li)類(lei)公司處了(le)解(jie)到(dao)，輕資(zi)產運行正(zheng)(zheng)成(cheng)為行業(ye)共識。輕資(zi)產管(guan)理(li)輸出為企業(ye)儲備優(you)質項目資(zi)源，成(cheng)為頭部企業(ye)規模擴張的重要途徑。在(zai)盤活(huo)資(zi)產、城市更新背景(jing)下，商業(ye)地產管(guan)理(li)的“打法”正(zheng)(zheng)在(zai)發生改變。如何將團隊管(guan)理(li)、資(zi)源整合、利益平衡(heng)、不斷推出創新IP模式等優(you)勢發揮到(dao)極(ji)致，成(cheng)為每家企業(ye)需要思考的命題。

　　輕資產運行

　　恒太(tai)商(shang)業(ye)副總(zong)裁黃樂燕在(zai)接受中國證券報記者采訪時表示，商(shang)管(guan)(guan)(guan)類公(gong)司(si)輕資產(chan)運(yun)行是未來行業(ye)的(de)(de)(de)一個(ge)風(feng)口。商(shang)管(guan)(guan)(guan)類公(gong)司(si)憑借品牌優勢、資源整合能力(li)、獨(du)特的(de)(de)(de)營運(yun)能力(li)，實現輕資產(chan)運(yun)作(zuo)。在(zai)運(yun)行具(ju)體項目過程中，需(xu)要平衡物業(ye)持(chi)有(you)方和入駐商(shang)家之間的(de)(de)(de)利(li)益。這個(ge)過程中，商(shang)管(guan)(guan)(guan)公(gong)司(si)的(de)(de)(de)營運(yun)能力(li)顯得尤(you)為重要。

　　據(ju)黃樂燕介紹，對于商(shang)管公司(si)而言，首先是產品(pin)的(de)創(chuang)新(xin)，在招商(shang)環節，選取(qu)最合適的(de)商(shang)業(ye)(ye)資源與定位(wei)做匹配。同(tong)時，要策(ce)劃一系列的(de)活(huo)動(dong)，對客(ke)群進行引流，才能讓項目(mu)真正盤(pan)活(huo)。疫(yi)情(qing)(qing)期間，很(hen)多重資產商(shang)業(ye)(ye)項目(mu)都出(chu)現(xian)了(le)營運危機，不(bu)得不(bu)采取(qu)免(mian)租的(de)方式，甚至閉店。公司(si)通過創(chuang)新(xin)型活(huo)動(dong)策(ce)劃等(deng)方式，在疫(yi)情(qing)(qing)期間取(qu)得了(le)較好的(de)業(ye)(ye)績增長。

　　她舉例稱，疫情(qing)期間(jian)，公司在寧波針(zhen)對街區(qu)業態(tai)策劃(hua)了(le)露(lu)天電(dian)影(ying)(ying)、懷舊古風等活動(dong)，為街區(qu)吸引了(le)大量客群。“疫情(qing)期間(jian)，室內電(dian)影(ying)(ying)院(yuan)被嚴格限(xian)流，但露(lu)天電(dian)影(ying)(ying)卻沒有限(xian)制(zhi)。活動(dong)發出后(hou)，很多(duo)商家稱，從(cong)來(lai)沒有見過這(zhe)么多(duo)人。”黃樂(le)燕指(zhi)出，“商管公司在后(hou)期運行中發揮了(le)重要作用，活動(dong)IP的創新性策劃(hua)是(shi)最為關(guan)鍵的要素之一。”

　　黃樂(le)燕(yan)表示，對于三(san)四線城市而(er)言，人情(qing)味更為濃厚。公司(si)通過給周圍街區(qu)的人上收納課程等方式(shi)，與他們建立良好(hao)的聯(lian)系，增強客戶(hu)的黏(nian)性(xing)。這(zhe)樣，在(zai)后(hou)續活(huo)動開展以及聯(lian)合商家(jia)營銷等活(huo)動中，他們會發揮(hui)催化(hua)劑的作用。

　　助力城市更新

　　“很(hen)多(duo)缺乏運營能力的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)場(chang)、街(jie)區都在老城(cheng)區，在城(cheng)市更新進程(cheng)中，需要花(hua)費更多(duo)的(de)(de)(de)心思。”有商(shang)(shang)(shang)(shang)管類(lei)公司(si)(si)指出(chu)，“比如，我們(men)想把廢舊商(shang)(shang)(shang)(shang)場(chang)重新盤活(huo)(huo)，引入海底(di)撈(lao)這(zhe)(zhe)類(lei)一(yi)線(xian)餐飲品牌。但是(shi)對于(yu)海底(di)撈(lao)這(zhe)(zhe)類(lei)企業來說(shuo)，他們(men)不(bu)會因為廢舊商(shang)(shang)(shang)(shang)場(chang)的(de)(de)(de)租金(jin)(jin)低，就(jiu)(jiu)來開店。相反(fan)，他們(men)寧(ning)愿多(duo)花(hua)一(yi)些租金(jin)(jin)換取(qu)熱鬧街(jie)區的(de)(de)(de)人流(liu)。對于(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)管類(lei)公司(si)(si)來說(shuo)，其作用就(jiu)(jiu)是(shi)把海底(di)撈(lao)的(de)(de)(de)這(zhe)(zhe)類(lei)擔(dan)心去除掉(diao)。我們(men)會在這(zhe)(zhe)類(lei)商(shang)(shang)(shang)(shang)場(chang)開展一(yi)系(xi)列的(de)(de)(de)客群引流(liu)活(huo)(huo)動，達到(dao)后期(qi)有效運營的(de)(de)(de)效果。”

　　受(shou)疫情影響，2020年(nian)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產租(zu)(zu)金(jin)收益下(xia)滑，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產代表企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)經(jing)營性物(wu)業(ye)(ye)(ye)持(chi)(chi)有(you)及運營規模(mo)增(zeng)長(chang)放緩。中指研究院數據(ju)顯示，2020年(nian)，全國(guo)15個重點城(cheng)市(shi)(shi)主要商(shang)圈寫字(zi)樓平均租(zu)(zu)金(jin)呈現持(chi)(chi)續下(xia)跌趨勢(shi)，空置(zhi)率均有(you)上升，其(qi)中二(er)季度環比下(xia)跌1.54%。2020年(nian)，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產百(bai)強代表企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)經(jing)營性物(wu)業(ye)(ye)(ye)持(chi)(chi)有(you)及運營面積均值為(wei)(wei)427.3萬平方米(mi)，同比增(zeng)長(chang)12.7%，增(zeng)幅較2019年(nian)收窄(zhai)5.0個百(bai)分(fen)點。商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產類企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)拿地(di)放緩，投資(zi)態(tai)度審慎，重點聚焦二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)，三四線城(cheng)市(shi)(shi)占(zhan)比顯著下(xia)降(jiang)。其(qi)中，輕資(zi)產管(guan)理輸(shu)出為(wei)(wei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)儲備優質項目資(zi)源，成為(wei)(wei)頭部企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)規模(mo)擴張的重要途徑(jing)。

　　在(zai)這種背景下，從商業(ye)(ye)項(xiang)目收益(yi)角度看，城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)及后(hou)期引入創新(xin)(xin)型商業(ye)(ye)運作(zuo)的(de)(de)(de)作(zuo)用不(bu)容小覷(qu)。中(zhong)指研究院指出，在(zai)商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)領域，城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)可以喚醒城(cheng)市(shi)活力，為商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)帶來新(xin)(xin)的(de)(de)(de)生長空間；可以提高核(he)心城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)存量價值，為商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)帶來新(xin)(xin)的(de)(de)(de)發展機遇(yu)。在(zai)實踐方(fang)面(mian)，頭部房企通過(guo)城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)盤活地(di)(di)區商業(ye)(ye)已經取得(de)了(le)豐富(fu)的(de)(de)(de)成(cheng)功經驗，未來城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)將(jiang)為商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)帶來廣闊空間。

　　不過(guo)，據(ju)了解，城市(shi)更(geng)(geng)新項(xiang)目(mu)從列入更(geng)(geng)新單元計劃到(dao)確認實施主體資格的(de)(de)轉化率仍(reng)然有較大的(de)(de)提升(sheng)空(kong)間，部分項(xiang)目(mu)仍(reng)然處于搬遷(qian)補償談判(pan)的(de)(de)過(guo)程(cheng)中。未來各城市(shi)仍(reng)需要在政策(ce)和管理方面持續精準發力，針對影(ying)響城市(shi)更(geng)(geng)新進度(du)的(de)(de)核心環節，例如前(qian)期(qi)手續、拆遷(qian)談判(pan)等，需要進行更(geng)(geng)加系統的(de)(de)政策(ce)構建和實施細則落地。

　　激發新業態

　　2020年以來(lai)，商業運營(ying)服務業務密集分拆上市(shi)，引發市(shi)場關注。

　　中國證券報記者多(duo)方了解到(dao)，商(shang)業(ye)(ye)運營服(fu)務(wu)業(ye)(ye)務(wu)多(duo)數屬(shu)于輕(qing)資(zi)產模(mo)式。當前，商(shang)業(ye)(ye)地產市(shi)(shi)(shi)場(chang)逐漸進入(ru)存(cun)量時(shi)代，輕(qing)資(zi)產運營受到(dao)企業(ye)(ye)青睞，推動商(shang)業(ye)(ye)運營服(fu)務(wu)業(ye)(ye)務(wu)分拆上市(shi)(shi)(shi)。在(zai)輕(qing)資(zi)產運行過程(cheng)中，企業(ye)(ye)由于融入(ru)更多(duo)的創新元素，容易被二級市(shi)(shi)(shi)場(chang)賦予更多(duo)投資(zi)題(ti)材機會，從而獲(huo)得更高的市(shi)(shi)(shi)盈率和市(shi)(shi)(shi)場(chang)關注度。

　　中指研究(jiu)院指出(chu)(chu)，新(xin)(xin)(xin)業(ye)(ye)(ye)態與新(xin)(xin)(xin)模式不(bu)斷出(chu)(chu)現，激發(fa)了商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)市場(chang)新(xin)(xin)(xin)活力。零(ling)售物業(ye)(ye)(ye)通過合理配置“體驗(yan)式”業(ye)(ye)(ye)態比例、特色(se)主(zhu)題打造差異(yi)化競(jing)爭優(you)勢、“首店(dian)經濟(ji)”等創新(xin)(xin)(xin)模式不(bu)斷激發(fa)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)新(xin)(xin)(xin)活力。未來(lai)，商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)對市場(chang)的(de)探索也將加(jia)速推(tui)動行業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)型升級(ji)。過去一年里，商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)市場(chang)出(chu)(chu)現了新(xin)(xin)(xin)的(de)發(fa)展趨勢，展望未來(lai)，變局(ju)依然存在(zai)。商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)以高(gao)品質開發(fa)運營為根基，積(ji)極(ji)把握時代變革機(ji)遇。