近日，房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)(dai)款市場迎來重磅新(xin)規。央行(xing)、銀保監會(hui)下發《關于建立銀行(xing)業金融(rong)機構(gou)房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)(dai)款集中(zhong)度管理制度的通知(zhi)》(下稱《通知(zhi)》)，分檔設置房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)(dai)款余額占比上限和個人住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款余額占比上限，為各類(lei)銀行(xing)機構(gou)的房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)(dai)款占比劃定了“紅(hong)線”。該《通知(zhi)》自(zi)2021年1月1日起(qi)實施。

　　此次新(xin)規對銀(yin)行、購(gou)房者(zhe)、房地(di)產開發企業(ye)會有什么影響(xiang)、目前各(ge)家銀(yin)行執行情況又如何呢，專家又如何看？帶(dai)著上述問(wen)題，《證券日(ri)報》記(ji)者(zhe)近日(ri)走(zou)訪(fang)北京地(di)區多家銀(yin)行及(ji)房地(di)產中介機構。

　　銀行暫未收到相關通知 小銀行未來受影響較大

　　從各個銀(yin)(yin)行的(de)(de)實際貸(dai)款情況(kuang)來看(kan)，目前，大部(bu)(bu)分銀(yin)(yin)行業金(jin)融機構(gou)(gou)符合管理要求。記者(zhe)統計(ji)發現，按照2020年中報披露的(de)(de)數據來看(kan)，目前超出上(shang)限(xian)的(de)(de)銀(yin)(yin)行數量并不多，只有(you)部(bu)(bu)分銀(yin)(yin)行相(xiang)關指(zhi)標超出監(jian)管的(de)(de)劃(hua)定范圍，其余大部(bu)(bu)分都沒有(you)觸(chu)及上(shang)限(xian)。針(zhen)對(dui)超出上(shang)限(xian)的(de)(de)銀(yin)(yin)行機構(gou)(gou)，監(jian)管部(bu)(bu)門也設置了一定的(de)(de)過渡(du)期，給(gei)不達標機構(gou)(gou)充分的(de)(de)整改時(shi)間，維護(hu)市場(chang)平穩過渡(du)。

　　近(jin)日(ri)，《證券(quan)日(ri)報》記者走訪多家不同類型銀行(xing)網(wang)點，據多數銀行(xing)的個(ge)貸經理反饋，截至目前(qian)還沒接到行(xing)里通知有(you)政策變化，年初貸款額度比較充(chong)足，并(bing)未(wei)對個(ge)人購房有(you)影響。

　　“此次新規對我行的(de)(de)具體業務沒(mei)有影響(xiang)，受(shou)影響(xiang)比(bi)較大的(de)(de)主(zhu)要是小銀(yin)行，由于(yu)資金量比(bi)較小，在人民銀(yin)行設(she)置限定的(de)(de)范圍下(xia)(xia)，小銀(yin)行總(zong)的(de)(de)放款量將下(xia)(xia)降很多(duo)。”某國(guo)有銀(yin)行貸款部(bu)門(men)的(de)(de)工作人員表(biao)示。

　　某(mou)國(guo)有大行(xing)(xing)的一位個貸經(jing)理告(gao)訴(su)記者，“目前還(huan)不知道會給我(wo)行(xing)(xing)匹配多(duo)少額度，正(zheng)在等(deng)待分行(xing)(xing)的通知。”

　　此外，多家(jia)銀(yin)行放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)提速。《證(zheng)券日報》記者近日咨詢的數十家(jia)銀(yin)行中，越來越多銀(yin)行的放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)速度是“一(yi)周(zhou)見”，這與上個(ge)月多數銀(yin)行以“一(yi)個(ge)月”作為參考時效有所不同。

　　《證券(quan)日報(bao)》記者近(jin)日以購房者身份(fen)咨詢(xun)某(mou)城商行時，該(gai)行的個(ge)貸經理表示：“如(ru)果是純(chun)商業貸款，資料齊全(quan)面簽(qian)后一(yi)兩天批貸，過戶完兩天之內(nei)可以放款。”

　　在新規要求下銀行將受到哪些影響？

　　蘇寧金(jin)融(rong)研究(jiu)院宏(hong)觀經(jing)濟研究(jiu)中(zhong)(zhong)心副主(zhu)任陶金(jin)在(zai)接受《證券(quan)日報》記者采(cai)訪時表示(shi)，《通知》規(gui)定的(de)(de)(de)關于房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)兩(liang)個(ge)上限(xian)(xian)，大(da)部(bu)分銀行(xing)(xing)是滿足(zu)的(de)(de)(de)，但考慮到(dao)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)本(ben)身每年的(de)(de)(de)增量(liang)，這兩(liang)個(ge)上限(xian)(xian)的(de)(de)(de)剛性是比較(jiao)明顯的(de)(de)(de)，因此《通知》更(geng)多(duo)的(de)(de)(de)是在(zai)控制房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)增量(liang)，同(tong)(tong)(tong)時在(zai)存量(liang)部(bu)分關注(zhu)不同(tong)(tong)(tong)類型銀行(xing)(xing)間房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)規(gui)模的(de)(de)(de)結構調整，以使得不同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)集中(zhong)(zhong)度與不同(tong)(tong)(tong)風險承受能力的(de)(de)(de)銀行(xing)(xing)相匹配。從住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)集中(zhong)(zhong)度的(de)(de)(de)超(chao)限(xian)(xian)情況(kuang)看(kan)，僅有小部(bu)分銀行(xing)(xing)超(chao)限(xian)(xian)，且(qie)監管根(gen)據(ju)超(chao)限(xian)(xian)幅度設置(zhi)了不同(tong)(tong)(tong)時間長(chang)度的(de)(de)(de)過渡期。因此短期看(kan)個(ge)人住房(fang)(fang)的(de)(de)(de)供給，至少在(zai)存量(liang)上受到(dao)的(de)(de)(de)影響可能沒(mei)有預期那么(me)大(da)。

　　陶金進一步(bu)表示，目前來(lai)看，第一檔(dang)國有大型(xing)銀行(xing)的房(fang)(fang)地產貸款(kuan)壓(ya)(ya)降(jiang)壓(ya)(ya)力并不大。第二檔(dang)中型(xing)銀行(xing)的壓(ya)(ya)力相(xiang)對略大，個(ge)別(bie)銀行(xing)可(ke)能需要(yao)主(zhu)動減少住房(fang)(fang)貸款(kuan)增量和(he)壓(ya)(ya)降(jiang)存量來(lai)降(jiang)低(di)房(fang)(fang)地產貸款(kuan)集中度。中小銀行(xing)中，也存在個(ge)別(bie)銀行(xing)房(fang)(fang)地產開發貸款(kuan)超限的問(wen)題，也可(ke)能需要(yao)通過主(zhu)動壓(ya)(ya)降(jiang)來(lai)達到監管(guan)標準。

　　房產中介客戶目前未受新規影響 年底放款可能會緊張

　　對于這項新(xin)規(gui)，更多的房產中介業務員表(biao)示不清楚(chu)，并沒(mei)有(you)接到相關通知，目(mu)前(qian)(qian)手上正在走貸款程序的客(ke)戶也(ye)沒(mei)有(you)受到影(ying)響(xiang)。也(ye)有(you)中介表(biao)示，該項新(xin)規(gui)目(mu)前(qian)(qian)影(ying)響(xiang)不大，可能后期放款速度會慢。

　　“尚未收(shou)到(dao)有關該銀(yin)行(xing)個人(ren)貸款(kuan)業務的(de)(de)任何信(xin)息(xi)。包括我們公司權證這(zhe)也沒有接到(dao)建委(wei)和銀(yin)行(xing)的(de)(de)通知。”某貸款(kuan)中介公司的(de)(de)工作人(ren)員對(dui)記者表示：“對(dui)于購房者而言，北京地區房貸政策沒有明(ming)顯變化，也不會(hui)影響到(dao)個人(ren)購房者的(de)(de)合理按揭需求，不必擔心(xin)。”

　　不過，也有中介表示，監管(guan)限定銀行(xing)房貸上限，影響的無非就(jiu)是年底放款會比(bi)較慢。未來下半年房貸可能(neng)會面臨緊張(zhang)，貸款的審核條件(jian)有可能(neng)更加嚴格。

　　在采訪中，多數中介透露，從往年經(jing)驗(yan)來看，年底銀行的按(an)揭額度確(que)實會(hui)出現比較緊張(zhang)的情況，有購房需求的還是盡快(kuai)入手。

　　專家優化商業銀行信貸結構 房貸監管仍將趨嚴

　　防(fang)止過多資金(jin)(jin)流入房(fang)地(di)產是(shi)近兩(liang)年監管(guan)(guan)管(guan)(guan)控的重點(dian)之(zhi)一。去年8月份(fen)監管(guan)(guan)部(bu)門對房(fang)地(di)產開發企業出臺監管(guan)(guan)指標(biao)，其(qi)中(zhong)出臺的“三條(tiao)紅(hong)線”限制房(fang)企融資需(xu)求(qiu)，此次又(you)出臺“兩(liang)條(tiao)紅(hong)線”約束金(jin)(jin)融機構信貸(dai)供應。

　　銀(yin)行業(ye)內人士表示，上(shang)述相關政策的出臺有利(li)于防范金融(rong)體系對房地(di)(di)產貸款(kuan)過度集中帶(dai)來的潛在系統性(xing)金融(rong)風險，有利(li)于促進房地(di)(di)產市場和金融(rong)市場的穩定健康(kang)發展。

　　與此同(tong)時，近年來，金(jin)(jin)融(rong)監管者多次(ci)提示房地產(chan)金(jin)(jin)融(rong)的風險。2020年，銀保監會(hui)主席郭(guo)樹清表示房地產(chan)是現階段我國金(jin)(jin)融(rong)風險方面最(zui)大的“灰(hui)犀牛(niu)”，要堅決(jue)抑(yi)制房地產(chan)泡沫(mo)。

　　民生銀行(xing)首席研究員溫彬在接受《證券(quan)日報》記者采(cai)訪時表示，本(ben)次建(jian)立房地產貸(dai)(dai)款集中度管理制度，主要目的是一方面進一步(bu)優化(hua)商業(ye)銀行(xing)信貸(dai)(dai)結構，加大(da)對實體經濟(ji)支持(chi)力度，另一方面，保持(chi)房地產市場平穩健康發展。溫彬認為在新增(zeng)貸(dai)(dai)款中應該(gai)加大(da)對制造(zao)業(ye)、科技創新、綠色金融、小微企業(ye)等關(guan)鍵(jian)領域(yu)和薄弱環節(jie)的支持(chi)力度。

　　《通知》發布后，對房企和購房者帶來哪些影響？

　　陶金表(biao)示，顯然對(dui)(dui)房(fang)(fang)企(qi)產(chan)生了(le)較大的(de)額(e)外(wai)融(rong)(rong)資壓力(li)，信貸供給的(de)減少(shao)(shao)可(ke)(ke)能會(hui)(hui)促(cu)使大型房(fang)(fang)企(qi)尋求更多樣化的(de)融(rong)(rong)資手段，而(er)小型房(fang)(fang)企(qi)則(ze)需(xu)要加強對(dui)(dui)自身財務和資金鏈(lian)的(de)管理，更多依靠內源融(rong)(rong)資審慎開展經營活動。對(dui)(dui)于購房(fang)(fang)者(zhe)而(er)言，銀(yin)行住房(fang)(fang)貸款可(ke)(ke)能會(hui)(hui)出現限額(e)管理，不可(ke)(ke)避免地對(dui)(dui)申請房(fang)(fang)貸者(zhe)信用和資質開展更能嚴格的(de)審核，同時盡(jin)管房(fang)(fang)貸利率(lv)由LPR加點(dian)確定，但(dan)以往的(de)相關(guan)優惠可(ke)(ke)能會(hui)(hui)減少(shao)(shao)。

　　易(yi)居研究院智(zhi)庫中心研究總(zong)監嚴(yan)躍進在接受《證(zheng)券日報》記(ji)者(zhe)采訪時表(biao)示，企業和(he)銀(yin)行的(de)業務合(he)作需要謹慎，要關注(zhu)銀(yin)行后續一些貸(dai)款(kuan)動向，防范合(he)作后貸(dai)款(kuan)工作受阻或(huo)者(zhe)說(shuo)不(bu)(bu)達(da)預期，可能(neng)會影響樓盤(pan)銷(xiao)售。而對(dui)于個人購(gou)房者(zhe)來說(shuo)，關注(zhu)貸(dai)款(kuan)能(neng)不(bu)(bu)能(neng)很快發下來，如果批不(bu)(bu)下來的(de)話責任(ren)由購(gou)房者(zhe)承擔。

　　業(ye)內人士表示，目前，房地(di)產金(jin)融(rong)監(jian)管實施嚴格的監(jian)管政策，預計不會在(zai)2021年放(fang)松。

　　“《通(tong)知》對增量的影(ying)(ying)響甚于對存量的影(ying)(ying)響，部(bu)分超限的銀行需要主(zhu)動化解存量業務，而未(wei)超限的銀行業需要減(jian)少增量業務，因此未(wei)來(lai)房貸增量規模(mo)增幅將出現收縮。”陶金(jin)稱。