“貸款200萬(wan)元，選(xuan)擇10年期先息(xi)(xi)后本還款方式，原按揭利率5.3厘，月供(gong)10600元；如果采用個(ge)人(ren)房產(chan)抵押(ya)經營(ying)貸款，現抵押(ya)利率3.1厘，月供(gong)約為(wei)6250元。這樣，兩種貸款方式月利息(xi)(xi)差為(wei)4350元，年利息(xi)(xi)差為(wei)52200元。”日(ri)前，中(zhong)國證券報(bao)記(ji)者收到(dao)某擔保公司發來的(de)廣告，這條(tiao)夸張(zhang)的(de)廣告誘導人(ren)們相信：房貸轉“房抵貸”可使200萬(wan)元貸款一年“節省(sheng)”5萬(wan)元利息(xi)(xi)。

　　中國證券報記者近日調研發現，當前，有不(bu)少中介機構利(li)用兩種貸(dai)款(kuan)間的(de)利(li)率(lv)差幫客戶“省(sheng)錢”。不(bu)過，專(zhuan)家表示，把房(fang)貸(dai)轉換為“房(fang)抵貸(dai)”的(de)資金成(cheng)本并(bing)不(bu)低，且(qie)風險不(bu)小，建(jian)議(yi)不(bu)要鋌(ting)而走險。中國銀(yin)保監會(hui)表示，銀(yin)行要監控資金流向(xiang)，如果違(wei)規流向(xiang)房(fang)地產(chan)市(shi)場要堅(jian)決糾正(zheng)。

　　資金“過橋”

　　“現在(zai)各銀行房(fang)貸(dai)平(ping)(ping)均年(nian)化利率約在(zai)5.6%至6.2%之間，‘房(fang)抵貸(dai)’平(ping)(ping)均年(nian)化利率約在(zai)3.74%至4.9%之間。”某(mou)擔保公司人(ren)士介紹(shao)。

　　那(nei)么房(fang)貸(dai)是(shi)如(ru)何搖身一變為(wei)“房(fang)抵貸(dai)”的(de)呢？“準(zhun)備資料-銀行簽約-下戶審批-批復-過橋結清房(fang)貸(dai)-進押-放款。”一位(wei)企業咨詢公司(si)人士如(ru)此總結房(fang)貸(dai)轉(zhuan)“房(fang)抵貸(dai)”流程(cheng)。

　　他介紹，在(zai)客(ke)(ke)(ke)(ke)戶先與中(zhong)介機(ji)構(gou)達成協(xie)議后，中(zhong)介機(ji)構(gou)幫客(ke)(ke)(ke)(ke)戶準備相關材料。在(zai)客(ke)(ke)(ke)(ke)戶向銀行申請提(ti)前還(huan)清房貸(dai)并(bing)獲(huo)(huo)批(pi)復后，中(zhong)介機(ji)構(gou)為(wei)客(ke)(ke)(ke)(ke)戶提(ti)供(gong)過橋資(zi)(zi)金，以結清客(ke)(ke)(ke)(ke)戶個人房產(chan)剩余(yu)的按揭貸(dai)款，并(bing)向銀行申請進一步(bu)抵押，獲(huo)(huo)得“房抵貸(dai)”。最后，客(ke)(ke)(ke)(ke)戶用獲(huo)(huo)得的“房抵貸(dai)”償(chang)還(huan)中(zhong)介機(ji)構(gou)提(ti)供(gong)的過橋資(zi)(zi)金并(bing)向其支付服(fu)務(wu)費。剩余(yu)資(zi)(zi)金即可由(you)客(ke)(ke)(ke)(ke)戶自由(you)支配。

　　“房(fang)抵貸”放款(kuan)金(jin)額一般(ban)不高于(yu)房(fang)產價值的(de)70%，服務費一般(ban)為放款(kuan)金(jin)額的(de)1%至3%，過橋資金(jin)日利率約為千分之一。

　　中(zhong)國證券報記者發(fa)現，在武漢、深圳等地存(cun)在此類中(zhong)介機構，為企業咨詢公(gong)司(si)、擔保公(gong)司(si)等。

　　應對有“術”

　　盡管“房(fang)抵貸(dai)”目前(qian)利(li)率(lv)不(bu)及(ji)房(fang)貸(dai)，但(dan)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)對這(zhe)類貸(dai)款審批更嚴格。據某國有(you)大行(xing)(xing)(xing)(xing)客戶經(jing)理介紹，該行(xing)(xing)(xing)(xing)放(fang)出的(de)“房(fang)抵貸(dai)”資金只能用于企業(ye)經(jing)營，申請人(ren)必須是正常經(jing)營且(qie)能提供三年(nian)“流水”的(de)企業(ye)。即使一些審批標準(zhun)相對寬松的(de)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)，也需(xu)客戶名(ming)下有(you)營業(ye)執照，公司注冊時(shi)間滿(man)1年(nian)以(yi)上且(qie)作(zuo)為股東時(shi)間需(xu)3個月(yue)以(yi)上，持(chi)股比例不(bu)低于10%。

　　某中介機構人士稱，可幫客(ke)戶轉讓(rang)經營(ying)滿1年的(de)公(gong)司(si)，理論(lun)上全流(liu)程需至(zhi)少3個月。“但是，我有(you)辦法可以馬(ma)上完成(cheng)。”在(zai)被中國證(zheng)券報記者問及采取什么(me)方法時，他卻避而不談(tan)。

　　“‘房(fang)抵(di)貸’資金(jin)不得流入(ru)房(fang)地產市場和股市，銀行(xing)會嚴格監控(kong)貸款賬戶，央行(xing)也(ye)有(you)數據庫。”上述某國有(you)大行(xing)客戶經理表示。對此，亦有(you)中(zhong)介(jie)人(ren)士支招：“客戶把‘房(fang)抵(di)貸’資金(jin)一(yi)次性取現(xian)即可，隔段時間(jian)再存進去。或者把現(xian)金(jin)存入(ru)個人(ren)及親(qin)屬以外其(qi)他賬戶。”

　　警惕風險

　　資(zi)深業內人士劉超（化名(ming)）透露，從長期(qi)看，“房(fang)(fang)(fang)抵貸”資(zi)金(jin)成(cheng)本(ben)要比(bi)房(fang)(fang)(fang)貸高，且風(feng)險不小。“從短期(qi)看，‘房(fang)(fang)(fang)抵貸’資(zi)金(jin)成(cheng)本(ben)比(bi)房(fang)(fang)(fang)貸低。從長期(qi)看，由于(yu)大多‘房(fang)(fang)(fang)抵貸’規定每年歸本(ben)，很多客(ke)戶需墊資(zi)過橋，這樣算下(xia)來，貸款(kuan)利(li)(li)率遠高于(yu)房(fang)(fang)(fang)貸利(li)(li)率。倘若所抵押(ya)的房(fang)(fang)(fang)產價值(zhi)變低，實(shi)際資(zi)金(jin)成(cheng)本(ben)會(hui)更高。”

　　他表示，房貸(dai)(dai)轉“房抵貸(dai)(dai)”最大(da)風險在于銀行是否同(tong)(tong)意(yi)續(xu)貸(dai)(dai)。若客戶因征(zheng)信、經(jing)營出現狀況，銀行將(jiang)不同(tong)(tong)意(yi)續(xu)貸(dai)(dai)，客戶需(xu)每年支付大(da)量過(guo)橋(qiao)費(fei)(fei)用(yong)。“有人因無法(fa)承受過(guo)高的過(guo)橋(qiao)費(fei)(fei)用(yong)，都準備賣掉房子了。”

　　助貸行(xing)業人士透(tou)露，中介(jie)機(ji)構沒那(nei)么“神通廣大”。某(mou)城商行(xing)員工表示：“銀行(xing)員工幾乎不可能與中介(jie)機(ji)構有利益關(guan)聯，如被(bei)發(fa)現將被(bei)辭(ci)退。”

　　高文律(lv)師(shi)事(shi)務(wu)所鄭文艷律(lv)師(shi)認(ren)為，客戶偽造虛假(jia)條(tiao)件(jian)申請“房抵貸(dai)(dai)”，一來，可(ke)(ke)能面(mian)臨事(shi)后(hou)銀行審(shen)查，被停(ting)止貸(dai)(dai)款，并提前償(chang)還貸(dai)(dai)款的風(feng)險，對個人(ren)征(zheng)信將(jiang)產生影響。二來，可(ke)(ke)能面(mian)臨騙(pian)取貸(dai)(dai)款罪的指(zhi)控。“客戶為了利息差，可(ke)(ke)能導致(zhi)不可(ke)(ke)估(gu)量的后(hou)果，得(de)不償(chang)失。”

　　銀(yin)保監(jian)(jian)會首席(xi)風險(xian)官兼新(xin)聞發言人肖遠企此(ci)前明確(que)(que)表示，如果是通過房(fang)產抵押申請的貸(dai)(dai)款(kuan)，包括(kuo)經營和(he)按揭貸(dai)(dai)款(kuan)都(dou)必須(xu)要真實遵循(xun)申請時(shi)的資金用途。銀(yin)行(xing)一定要監(jian)(jian)控資金流向，確(que)(que)保資金運用在申請貸(dai)(dai)款(kuan)時(shi)的標的上(shang)。